Gå tilbage leveret af  Boliga logo    
Boligdebatten.dk   Boligdebatten.dk > Boligdebatten > Finansiering
Opret bruger OSS Søgning Dagens indlæg Marker alt som læst


Svar
 
Emne værktøjer Visningsmåde
  #1 (permalink)  
Gammel 9th October 2010, 03:02 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Dec 2008
Indlæg: 100
Standard Hjælp til problematisk ejendomsinvestering

I 2005 købte jeg sammen med to håndværkervenner en brandskadet ejendom i postnummer 4652, (Hårlev, 15 km syd for Køge, 140 kvm, 700 kvm have, totalt renoveret indvendigt for 5 år siden) med det formål at istandsætte den og efterfølgende sælge den.
Aftalen var/er, at jeg lånte pengene og mine to venner renoverede og at vi deler alle indtægter og udgifter. Derfor står alle lån i mit navn og kun jeg hæfter for dem.

Desværre nåede vi ikke at få huset solgt, før krisen ramte, så nu er huset blevet til en udlejningsejendom. Vi har haft to meget dårlige lejere, hvilket blandt har gjort, at vi på grund deres uforholdsmæssige meget slid ikke længere kan leje huset ud til så høj en leje som i starten.

De kolde facts:
Pt skylder jeg 2.000.000 til realkreditten som afdragsfrie F1 lån. Desuden – og det er den der gør ondt – har vi et byggelån på 370.000 der trækker 8,1%. Dvs. alt i alt renteudgifter på runde 75.000. Hertil kommer så diverse forsikringer, ejendomsskatter etc. Oveni kommer så vedligehold pga. almindelig slid.

Den månedlige lejeindtægt er 8.000 = 96.000. Lejer er nogenlunde fornuftig og er i starten af en 4 års kontrakt. Dvs. pt. løber det – næsten – lige rundt. Men når F1 renterne begynder at stige, er vi i overhængende fare for at lide rentedøden.

Nabohuset er i år blevet solgt til 1.750, korrigeret for stand etc vurderer jeg, at vi kan få 1.9 eller på en god dag 2.0 for vores.

De eneste løsninger jeg selv kan komme på er:
1. Lejer flytter, vi sælger og differencen mellem gæld og salg dækker vi efterfølgende ind ved at optage et fælles lån, som vi så bare må gnave af på stille og roligt efterfølgende.
2. Vi sælger her og nu inkl. lejer og gør efterfølgende som i 1 (Ideer til hvor – hvis overhovedet muligt – man støver en investor op, modtages meget gerne.)
3. Jeg får genforhandlet renten på det dyre boliglån (kan dog næppe komme så langt ned, at det rigtig rykker noget)
4. Vi afventer og går efter at gnave en ordentlig bid af realkredit-gælden ved en godt timet låneomlægning så tabet ved det efterfølgende salg bliver minimeret.
5. Vi lægger indskuddene fra vores respektive aps´er ind til at dække det dyre byggelån ud (men så skal vi så vidt min revisor betale en realistisk rente til vores egne aps´er, ellers er det ikke lovligt)

Min økonomi er solid om end jeg desværre ikke har frie midler til at dække boliglånet. Omvendt har jeg 150-200 stående i mit aps ved årets slutning. Ligeledes har jeg 150-200.000 stående i aktier i mit holdingselskab som jeg dog ville være meget ked af ikke at kunne handle aktier med. Min privatbolig har desuden en vis friværdi. Men den ejer jeg kun halvdelen af, da jeg har særeje i forhold til min kone. Jeg har i øvrigt et fremragende forhold til min bank.

Mine ene ven har sund økonomi. Bor i lejebolig og har ingen gæld men heller ikke de store aktiver.

Den anden ven er p.t. presset indirekte, da hans kone er på vej i fogedretten, dvs han skal snart til at tjene til hele familien.

Begge er indstillede på at optage lån, hvis det kan hjælpe os. (Og hvis det er muligt for dem, vi har i øvrigt ikke samme bank.)

Ja, det var en lang og lidt indviklet smøre – tak til jer, der nåede til enden. Jeg venter i spænding på jeres kreative og konstruktive input.
Sig endelig til, hvis jeg skal uddybe noget.
Go´ dag
Christian
Besvar med citat
  #2 (permalink)  
Gammel 11th October 2010, 08:01 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Oct 2009
Indlæg: 576
Standard

Det lyder som om at I er i en svær situation.

Som jeg ser det, kan I ikke opsige lejer for at sælge. Dermed bliver værdien af huset endnu mindre, da kun få personer er interesseret i et hus med lejer.

I kan nok kun realistisk gå efter nr. 3.

I kan ikke gnave af gælden ved en låneomlægning, da I har afdragsfri F1-lån, hvor der ikke er kursgevinster.
Besvar med citat
  #3 (permalink)  
Gammel 11th October 2010, 10:10 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Dec 2008
Indlæg: 100
Standard

Hej Polemides

Løsning 3 er der ikke rigtig noget problemløsnings-potentiale i - skal det batte noget i det samlede regnskab, skal min bankmand sætte renten på byggelånet ned fra de nuværende 8.1 % til mindst det halve. Og det får han med garanti ikke lov til af sine chefer.

Ang. min omlægningside er mellemregningen selvfølgelige, at vi skifter til et fastforrentet næste gang vi har muligheden og derefter håber/venter på en konverteringsgevinst.

Tak for svar - jeg hører gerne mere fra dig og andre.

Christian
Besvar med citat
  #4 (permalink)  
Gammel 12th October 2010, 12:17 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Sep 2008
Indlæg: 7,195
Standard

I forbindelse med mulighed 5, var det så evt en mulighed at I solgte huset til jeres Aps'er? Så må de jo gerne bruge pengene som udbetaling og huset vil derefter være isoleret fra jeres privatøkonomier og ikke kunne trække jer med ned hvis det går helt galt.
Besvar med citat
  #5 (permalink)  
Gammel 12th October 2010, 11:36 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Oct 2009
Indlæg: 576
Standard

Firsttimebuyers svar lyder som en god mulighed.
Besvar med citat
  #6 (permalink)  
Gammel 12th October 2010, 12:31 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Sep 2007
Indlæg: 2,533
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af Firsttimebuyer Se indlæg
I forbindelse med mulighed 5, var det så evt en mulighed at I solgte huset til jeres Aps'er? Så må de jo gerne bruge pengene som udbetaling og huset vil derefter være isoleret fra jeres privatøkonomier og ikke kunne trække jer med ned hvis det går helt galt.
Er der ikke også noget med at man kan sælge en bolig til et Aps til en høj pris, som så kan sælge det videre til markedspris med tab, som så kan trækkes fra i skat?
Besvar med citat
  #7 (permalink)  
Gammel 12th October 2010, 01:29 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jul 2009
Indlæg: 291
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af pinkfloydhomer Se indlæg
Er der ikke også noget med at man kan sælge en bolig til et Aps til en høj pris, som så kan sælge det videre til markedspris med tab, som så kan trækkes fra i skat?
Er ikke inde det som sådan, men der kan ikke trækkes noget fra i skat, hvis Aps`en ikke har overskud - altså betaler skat
Besvar med citat
  #8 (permalink)  
Gammel 12th October 2010, 02:12 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Oct 2009
Lokation: Du får et gæt -:)
Indlæg: 6,426
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af pinkfloydhomer Se indlæg
Er der ikke også noget med at man kan sælge en bolig til et Aps til en høj pris, som så kan sælge det videre til markedspris med tab, som så kan trækkes fra i skat?
Hvis salget til Aps'et sker til en synlig højere pris end Aps'ets salgspris til markedet kort tid herefter vil SKAT formentligt ikke godtage dette da der er tale om handel mellem interesseforbundne parter (privat sælger og aps ejer er samme mand).
Besvar med citat
  #9 (permalink)  
Gammel 13th October 2010, 11:01 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Dec 2008
Indlæg: 100
Standard

Tak for jeres opmærksomhed og råd.

Silkeborg99 har helt sikkert ret i, at man ikke bare må sælge og købe mellem privat og aps til priser man selv sætter, meget kan man sige om SKAT, men så dumme er de sgu´ ikke. Men tak for forsøget alligevel.

Jeg er ikke helt lun på at sælge til vores aps´er - eller holdingselskaber - da jeg hellere vil bruge de penge til investering i aktier. Omvendt kan jeg sagtens se ideen og fordelen ved én gang for alle at få en mindre heldig investering ud af mit private regi og ind i aps eller holding, er der jo indlysende fordele forbundet ved. Tror jeg giver revisoren et kald i morgen ...

Andre forslag/ideer er stadig meget velkomne. Go´ dag til alle.

Chr
Besvar med citat
  #10 (permalink)  
Gammel 14th October 2010, 12:12 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Sep 2008
Indlæg: 7,195
Standard

Spørgsmålet er om ikke de penge i dit selskab er bedre brugt til at nedbringe gælden og dermed spare renter end det du kan tjene på investeringer. Det er jo lige netop den dyre del af gælden du får reduceret og dermed kommer du til at spare et pænt beløb hver måned som så med tiden kan investeres. Dine investering skal hive mere end 8,1% hjem for at du har overskud på den model.
Besvar med citat
Svar


Emne værktøjer
Visningsmåde

Regler for indlæg
Du kan ikke starte nye emner
Du kan ikke svare på indlæg
Du kan ikke vedhæfte filer
Du kan ikke rette dine indlæg

vB code er aktiv
Smilies er aktiv
[IMG] kode er aktiv
HTML kode er ikke aktiv
Trackbacks are aktiv
Pingbacks are aktiv
Refbacks are ikke aktiv

Lignende emner
Emne Startet af Forum Svar Nyeste indlæg
Hjælp hjælp.. hvordan beregnes m2 prisen?? chrisvad Økonomi lejeboliger 4 10th February 2011 12:58 PM
Hjælp til problematisk ejendomsinvestering Christian73 Generelt 0 9th October 2010 03:00 AM
Hjælp carbonem Generelt 8 24th August 2010 08:52 AM
HjÆlp!!!! prinsesseCC Generelt lejeboliger 4 5th July 2010 05:16 PM
Malmø som boligområde er problematisk bille Generelt 6 22nd December 2008 02:26 PM



Al tidssætning er GMT +1. Klokken er nu 06:24 PM.



Powered by: vBulletin Version 3.6.4
Copyright ©2000 - 2019, Jelsoft Enterprises Ltd.
SEO by vBSEO 3.6.0 ©2011, Crawlability, Inc.