Boligdebatten.dk

Boligdebatten.dk (/)
-   Finansiering (http://www.boligdebatten.dk/finansiering/)
-   -   Tidshorisont 3-5 år: Fortsæt F3/F5 med afdrag eller 4 % fast rente? (http://www.boligdebatten.dk/finansiering/12118-tidshorisont-3-5-ar-fortsaet-f3-f5-med-afdrag-eller-4-fast-rente.html)

mortena1980 11th October 2010 09:09 PM

Tidshorisont 3-5 år: Fortsæt F3/F5 med afdrag eller 4 % fast rente?
 
Hej alle sammen.

Jeg bor i en 3v lejlighed på 83 km2 med min kæreste på Indre Østerbro, købt i marts 2008 til 2,4 mio. kr. Jeg har et afdragsfrit F3 lån på 1,2 mio. kr, med en rente på 4,25 % med refinansiering pr. 1. januar 2011. Jeg afdrager pt. ikke på lånet. Vi regner med at blive boende her i 3-5 år endnu.

Jeg forventer svagt stigende renter i løbet af de næste par år, men jeg tror ikke, at den kommer over de 4 %.
I forbindelse med refinansieringen til januar, har jeg været meget fristet til tage et 4 % fast forrentet lån, afdragsfrit, for at komme i sikker havn, og for evt. at kunne få lidt kursgevinst ved indfrielsen af lånet om 3-5 år, i og med, at jeg forventer svagt stigende renter.
Men set i lyset af vores relativt korte tidshorisont, har jeg også overvejet at udnytte den lave rente til at få afdraget på lånet, for hvad nytte gør det sikre fast forrentede lån, hvis jeg alligevel flytter om max 5 år? Så vil jeg hellere formindske min gæld og dermed "spare op" i tilfælde af, at jeg taber på salget af lejligheden. Min bankrådgiver har oplyst mig, at hvis jeg begynder afdrag på mit nuværende F3 lån vil jeg få høvlet ca. 100.000 af lånet (ca. 60.000 efter skat pga. lavere fradrag). Hvis jeg går over i en F5 vil jeg få høvlet ca. 150.000 af lånet (ca. 80.000 efter skat pga. lavere fradrag).
Jeg læner mig pt. mest op af at blive i flexlånene (enten F3 eller F5) og begynde afdrag på lånet. Jeg kan bare ikke finde ud af, om det kan betale sig i forhold til et 4 % fast forrentet lån, og en eventuel kursgevinst i forbindelse med indfrielsen af lånet om 3-5 år, når jeg forventer svagt stigende renter?
Som jeg ser det, er mine valgmuligheder nedenstående (begge har stort set samme månedlige udgift).
F3/F5, med afdrag: Gælden formindskes helt sikkert ca. 100.000 kr/150.000 kr.
Obligationslån, 4 %, uden afdrag. Gælden formindskes ikke, men jeg kan få en eventuel kursgevinst ved indfrielsen af lånet.
Set i lyset af boligprisernes generelle fald siden marts 08 (ja, jeg troede faktisk ikke, at de ville falde meget mere på det tidspunkt :/), tænker jeg, at det nok er meget rart med en friværdi, som kan det tage det værste af et eventuelt tab ved salg af boligen.
Jeg ville bare lige vende det med jer uvildige mennesker for at høre jeres syn på sagen og om der er noget, som jeg har overset?

På forhånd tak

Vh Morten

thsv 12th October 2010 06:35 AM

Du forventer stigende rente, så F1-renten stiger til 4%?
Hvad stiger den lange rente så til?
Hvis den lange rente stiger 2%, så kan du score små 15% i kursgevinst, så ud fra dine renteforventninger bør du vælge 4% afdragsfrit, for at sikre dig denne kursgevinst, og en kendt ydelse.
F3-lånet giver en lavere ydelse i 3 år, og mulighed for et afrag på gælden, men på 3-5 år kan det ikke indhente kursgevinsten.

Jeg ville gå i RDs F1T i dit tilfælde, da jeg ikke tror, at den lange rente vil stige voldsomt.

JD123 12th October 2010 12:06 PM

Morten....har du anden gæld?? Hvis ja, vil jeg bliver i nuværende afdragsfrie F3 og afdrage ekstraordinært på den anden gæld.
Hvis du IKKE har anden gæld vil jeg vælge F1 m/afdrag....du lyder til at være et yngre menneske og jeg tror du stiller dig bedst med dette valg idet du dels får afdraget på lånet samt nok ikke uvæsenligt vænner dig til et andet - mere realistisk rådighedsbeløb - indtil du en dag står med et større reelt behov for et afdragsfrit lån.

mortena1980 12th October 2010 12:23 PM

@tshv. Tak for svaret.

@JD123
Nej, jeg har ingen anden gæld, som skal afdrages på. Interessant ide med at gå over i F1 med afdrag. Den vil jeg overveje.

Jeg tænker i den forbindelse på et flexlån med variabel løbetid, som tshv også kommer ind på. Her kan jeg sætte min ønskede ydelse til f.eks. 5000 kr. om måneden og dermed få høvlet af lånet og samtidig udnytte den lave rente? Eller er der en eller anden hage ved flexlån med variabel løbetid, som jeg ikke har fattet?

JD123 12th October 2010 02:37 PM

Ja, da du ikke har anden gæld vil jeg vælge enten F1 m/afdrag da det er det billigste lån du kan få. Eller som thsv siger et T lån med max på det du/i kan klare i f.eks. de første 3 år...du skriver du/i bliver dér 3-5 år. Så et af de 2 forslag må være det i skal vælge.

silkeborg99 12th October 2010 05:19 PM

F3/F5 er en sikker opsparing men risiko for ukendt rente hvis du bliver boende herefter.
4% fast er en sikkerhed for kendt ydelse, men risiko for at gevinsten (F1 rente gns over 4% i perioden og/eller konvertering) aldrig indfinder sig.

Med andre ord: hvis du skal gå i 4% skal du tro på en konvertering da du ikke tror på en gns F1 rente over 3-5 år på over 4% (sådan tolker jeg "tror på svagt stigende renter"). Lån på 1,2 mio vil som slag på tasken give en gevinst på 80K som fraregnet omkostninger til 2 x konvertering nok max vil give dig 50K netto ved konvertering. Herfra skal du så yderligere fratrække merrenten du har betalt i perioden indtil konvertering.

Min konklusion: bliv i F1 eller tag F1T og afdrag.

thsv 12th October 2010 06:08 PM

Citer:

Oprindeligt indsendt af silkeborg99 (Indlæg 190793)
F3/F5 er en sikker opsparing men risiko for ukendt rente hvis du bliver boende herefter.
4% fast er en sikkerhed for kendt ydelse, men risiko for at gevinsten (F1 rente gns over 4% i perioden og/eller konvertering) aldrig indfinder sig.

Med andre ord: hvis du skal gå i 4% skal du tro på en konvertering da du ikke tror på en gns F1 rente over 3-5 år på over 4% (sådan tolker jeg "tror på svagt stigende renter"). Lån på 1,2 mio vil som slag på tasken give en gevinst på 80K som fraregnet omkostninger til 2 x konvertering nok max vil give dig 50K netto ved konvertering. Herfra skal du så yderligere fratrække merrenten du har betalt i perioden indtil konvertering.

Min konklusion: bliv i F1 eller tag F1T og afdrag.

Gennemsnitsrenten er ligegyldig!
Kursgevinsten opstår når den lange rente stiger eller falder, og den lange rente var jo pænt over 7% i efteråret 2008.
I et tænkt scenario hvor den lange rente stiger 2%, og rentespændet normaliseres, fulgt af et rentefald på 2 % vil det fastforrentede lån ikke være dyrere end F1-lånet, dog er et lån på 1,2 millioner ret lille i forhold til de faste omk. ved de 2 konverteringer: 4->6->4%.

Jeg ville helt klart gå i F1 med afdrag med den lave flexrente vi har nu.

mortena1980 20th October 2010 08:43 AM

Tusinde tak for jeres svar.

Jeg har brug for mere stabilitet i min økonomi end det et F1T-lån kan give mig. Lånet på 1,2 mio. kr. skal nemlig være betalt af på 30 år, og med den nuværende rente, og en månedlig ydelse på 5000 kr., er det afbetalt på 28,5 år. Da jeg forventer en svagt stigende rente (jeg tror dog ikke, at den kommer over det, som jeg betaler nu på mit F3 - 4,25 %)

Kan i øvrigt fortælle jer, at banken, ud fra vores tidshorisont, har anbefalet et F5, som har en nuværende (pr. 20.10.2010) kurs på 98,764. De siger, at jeg kan få en kursgevinst, når jeg sælger lejligheden om de 3-5 år. Ved ikke, hvor meget jeg skal lægge i det med kursgevinsten, men den lidt større sikkerhed ved F3 eller F5 i forhold til et F1 tiltaler mig.

thsv 20th October 2010 08:59 AM

Sikkerheden ved F3 og F5 er ikke eksisterende!
Udover den kendte rente i 3-5 år.

Hvis I tror på højere rente bør I gå i fastforrentet lån.
Dette kan give kursgevinst, når renten stiger.

F1T sikrer dig en fast ydelse, men ydelsen skal op på 6.000 kr/måned for at give mening, da der ellers ikke afdrages nok nu renten er lav.
Jeres problem er at I ikke vil acceptere ydelsen på 4% med afdrag, som udgør ca. 6.400 kr brutto om måneden, og derfor bør ydelsen på F1T fastsættes til dette beløb, svarende til 20 års løbetid.

thsv 20th October 2010 09:01 AM

I bør derfor gå i F1 med afdrag, så ydelsen afspejler løbetiden på 30 år.

Ydelsen på dette lån reguleres årligt, men en rentestigning slår ikke så voldsomt igennem til nettoydelsen, hvis restløbetiden er over 20 år.


Al tidssætning er GMT +1. Klokken er nu 09:18 AM.

Powered by: vBulletin Version 3.6.4
Copyright ©2000 - 2019, Jelsoft Enterprises Ltd.
SEO by vBSEO 3.6.0 ©2011, Crawlability, Inc.