Hej

Jeg har efterhånden fulgt med i debatten igennem et par måneder, men nu bliver jeg vist nødt til selv at komme med et par spørgsmål

Jeg købte for 3 år siden et hus til ca. 850tkr. Jeg overtog et 5% i huset på ca 500tkr. og optog nyt 5% optil de 80%. Lagde selv udbetaling, banklånet blev afdraget inden det første år var omme.

Så lige nu har jeg følgende lån i huset:
5% obl. med hovedstol på 518t, rest på 439.823 med 21 år tilbage (det var dette, jeg overtog).
5% obl. med hovedstol på 202t, rest 55.246 med 4 år tilbage (har afdraget ekstraordinært med 125t på dette for et lille år siden. Lånet var oprindeligt 30år).

Med hensyn til valget af lån, har jeg lidt fortrudt mit valg. Dengang jeg købte hus, havde jeg ikke den store indsigt i området. Det er jo først nu når man har penge i klemme, man begynder at interessere sig for det :-) Med så lille en obl. gæld kan jeg godt se nu, at en konvertering ikke kan komme på tale.

Så hvorfor ikke udnytte den lave rente på flexlånene. Det er nok tre år for sent, men bedre sent end aldrig. Jeg har en fin økonomi, min 500t før skat. Så jeg kan sagtens klare evt. rentestigninger.

Men så kommer mit spørgsmål, endeligt : jeg vil jo gerne holde udgifterne nede, så kan man godt lægge de to lån sammen til et samlet F1 uden nyt stempel? Jeg kan jo godt holde mig indenfor hovedstol på det største på 518t. Selv inkl. omkostninger til omlægning. Jeg har 50t til at stå på bogen, men de er øremærket til nyt tag, evt. supleret med et lidt større optagelse af F1.

Lyder ovenstående helt hen i vejret?

Din restgæld er for lille til en konvertering.

Gevinsten drukner i konverteringsomkostninger.

For nu at svare på dit spørgsmål, så ja, du kan godt lægge de to lån sammen til et nyt, samlet F1-lån. Du skal først betale stempel, hvis du belåner mere end der er lån for i huset i forvejen.

Som Lumineux er inde på, skal du dog kigge på omkostningerne ved konverteringen contra den besparelse du opnår.

Hvis det er korrekt, at der kun er 4 år tilbage på det lille lån, ville jeg nok ikke gøre noget ved det, da det meste af ydelsen så er afdrag.

Lånet på ca. tkr. 440 ville jeg bede kreditforeningen om at lave nogle beregninger på. Eksempelvis F1, F2 og F5.

På F2'eren kan du i øjeblikket spare ca. 4 %-point ift. dit nuværende 5% obl.lån., hvilket svarer til ca. kr. 12.000 om året netto.

Dit endelige valg af lån afhænger naturligvis også af, hvad du går efter: lavest mulige ydelse eller afdrage hurtigst muligt?

Ja, jeg kan godt se, at i resten af løbetiden for det lille lån, løber det kun op i 5.769kr i renter. Og ja, det er rigtigt med 4 år tilbage på denne. Men hvis man alligevel skal lægge det store lån om, er det så ikke dumt ikke at tage det lille med? Så vidt jeg kan læse, koster det kun 750kr ekstra. Det er hvert fald Totalkredits gebyr for indfrielse...

Som mine ekstra afdrag gerne skulle afspejle, går jeg efter at afdrage mest muligt. Næst efter at udnytte skatteloftet på ratepensionen har jeg brugt pengene på at afdrage.

Når jeg laver en beregning på totalkredit, kommer jeg frem til, at det tager små to år for at låneomkostningerne er tjent ind igen ved den aktuelle rente (F1 på 0,9586% 1/4). En tilbagebetalingstid på dette lyder umiddelbart fornuftigt synes jeg.

Men deres sammentælling af omkostninger ved omlægning til 15.931kr, kan jeg vel godt tage for gode varer?

Hvis dit ønske er at afdrage hurtigst muligt, er det så ikke bare at tage et F1-lån med en løbetid på omkring 10-15 år? Få kreditforeningen til at lave en ydelsesberegning på den ydelse, du synes du har råd til og se, hvad løbetiden bliver.

De oplyste omkostninger burde du kunne tage for gode varer - ellers har kreditforeningen et problem.

Det er netop også med 15 års løbetid jeg hidtil har lavet beregninger på. Jeg kunne nok sagtens klare en højere ydelse ved en kortere løbetid. Men der skal også være spillerum i økonomien til rentestigninger, ledighed osv.

Så hellere spare lidt op og så evt. afdrage lidt ekstra hvert år til refinansiering.