Gå tilbage leveret af  Boliga logo    
Boligdebatten.dk   Boligdebatten.dk > Boligdebatten > Finansiering
Opret bruger OSS Søgning Dagens indlæg Marker alt som læst


Svar
 
Emne værktøjer Visningsmåde
  #1 (permalink)  
Gammel 20th April 2012, 11:08 PM
Member
 
Registreringsdato: Jan 2012
Indlæg: 42
Standard Hvad vil i vælge? F1/medafdrag vs Fast/udenafdrag

Jeg skal låne 2.600.000 million

30årig Realkreditlånet bliver omkring 2,05 million
Bankålet bliver omkring 550.000 tusinde. Perioden på lånet afhænger af valg af finanseringsform.

Efter fasteudgifter på bolig, bil, de 2 lån osv. har vi et rådighedsbeløb på 15-16.000 om måneden. Fruen er på SU men med job ved siden af og er færdig om 2½ år. Hendes indkomst kan næsten kun blive bedre, worst case a-kasse som jo er væsenligt bedre end SU. Jeg er rimelig sikret i mit job har flere der hiver i mig hvis jeg lyster at skifte til konkurrenten.

Jeg står med 2 muligheder i min verden.

Mulighed 1:
30årige F1 med afdrag koster cirka 6800 om måneden efter skat
Banklån koster cirka 5200 om måneden efter skat og er betalt af efter 10 år
Samlet omkostning er cirka 12.000 efter skat.

Mulighed 2:
30årige 4% Fastforrentet uden afdrag i 10år koster cirka 5500 om måneden efter skat
Banklån koster cirka 6300 om måneden efter skat og er betalt af efter 8 år
Samlet omkostning er cirka 11.800 altså det samme stortset som mulighed 1

Jeg ved ingen kan vide hvad renten stiger med, hvornår den stiger osv.

Det der taler for F1 er at der er råd i budgettet til rentestigninger og det er fristende at stå 10 år efter med et realkredit der er væsenligt lavere end det fastforrentet der først skal til at betales af på.

Der der taler for det fastforrentet er det 2 år lavere banklån samt sikkerheden for at nyde en god fast rente og om 10år eller mere omkonveterer lånet på de 2 millioner og derved skære en fin del af restgælden.

Hvilket scenario ville du vælge og hvorfor vil du vælge det, hvis du stod i dag og skulle optage et lån i vores situation ?
Besvar med citat
  #2 (permalink)  
Gammel 21st April 2012, 06:51 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Aug 2007
Indlæg: 300
Standard

Jeg ville lave prioritetslån på den yderste finansiering og tage f.eks. F3 uden afdrag. Så kan du vel næsten afdrage bankgælden på 3-5 år.
Besvar med citat
  #3 (permalink)  
Gammel 21st April 2012, 08:15 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Oct 2009
Lokation: Du får et gæt -:)
Indlæg: 6,011
Standard

Renten på et fastforrentet lån er max 4%, på et flex meget lavere og på dit banklån nok mindst 6%. Kan du give mig een eneste grund til hvorfor du vil afdrage på en realkreditgæld som har den laveste rente?? (du vil så indvende: jamen, jeg risikerer jo at flexrenten stiger. Ja, men hvornår tror du lige at den kommer til at overstige renten på dit banklån?)

Du må under ingen omstændigheder vælge at afdrage på din realkredit inden dit banklån er væk.

Du skal vælge flex, F1 eller måske F3 uden afdrag og så væk med banklånet hurtigst muligt. Det er sidstnævnte som er møllestenen rundt om halsen på dig de næste år.

Sidst redigeret af silkeborg99 : 21st April 2012 kl. 08:18 AM.
Besvar med citat
  #4 (permalink)  
Gammel 21st April 2012, 08:49 AM
Member
 
Registreringsdato: Jan 2012
Indlæg: 42
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af silkeborg99 Se indlæg
Renten på et fastforrentet lån er max 4%, på et flex meget lavere og på dit banklån nok mindst 6%. Kan du give mig een eneste grund til hvorfor du vil afdrage på en realkreditgæld som har den laveste rente?? (du vil så indvende: jamen, jeg risikerer jo at flexrenten stiger. Ja, men hvornår tror du lige at den kommer til at overstige renten på dit banklån?)

Du må under ingen omstændigheder vælge at afdrage på din realkredit inden dit banklån er væk.

Du skal vælge flex, F1 eller måske F3 uden afdrag og så væk med banklånet hurtigst muligt. Det er sidstnævnte som er møllestenen rundt om halsen på dig de næste år.
Jeg kan følge din logik mht. F1 uden afdrag og fuldafskrivning på banklånet. Der vil dog gå 3 år hvor banklånet er ude af verden og jeg skal til at lægge F1 uden afdrag om, vil det være fornuftigt på så kort sigt? Vil det så være bedre at afdrage på F1 fra starten af for at undgå for meget korte låne omlægning.

Dog er det fastforrentet uden afdrag en sikkerhed og stor mulighed for om X år at konvertere.
F1 lige nu ser utrolig lækker ud ud men jeg tænker mere på en længere periode på 10-20-30 år.

Min personlige vurdering for alt under F5 er at renten sagtens kan stige de næste 5år men ikke over den nuværende 3½-4% så derfor er rentemax lånene ikke så interresante for mit behov. Når nu jeg først tror at F1 renten først kan overstige den faste på en periode over 5 år så har jeg også svært ved at se F5-F10.

Er der i øvrigt nogle der kan hjælpe mig med hvordan jeg regner ud hvad renten cirka skal stige til for at en omkonvetering af et 4% lån om 10år vil have været en bedre forretning end F1 lånet ?
Jeg er med på at det skal opdigtes nogle forudsætninger omkring kurs og F1 renten men kunne være sjovt at se.

Sidst redigeret af Fyrenamager : 21st April 2012 kl. 09:06 AM.
Besvar med citat
  #5 (permalink)  
Gammel 21st April 2012, 06:50 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Oct 2009
Lokation: Du får et gæt -:)
Indlæg: 6,011
Standard

Du skal foretage 2 valg:

1) fast vs flex
Låneomlægning fra F1 u afdrag til afdrag koster ikke noget (ca 500 kr i gebyr)når blot du omlægger ifm refinansieringen.

Selvfølgelig kan ingen af os afvise at den optimale løsning på lang sigt er at gå i fast nu og tage de ekstra omkostninger ift F3 nu og her og så om 4-5 år se et steget renteniveau hvor du så både ligger lunt mht videre husleje samt måske ovenikøbet en konverteringsgevinst på sigt. Som alle andre må du vurdere fordele/ulemper. Du skal blot huske på at vælger du fast så

a) vil din tilbagebetaling af banklånet tage længere tid
b) vil en konverteringsgevinst formentligt også betyde at renten på banklånet stiger i samme periode (husk også at konverteringsgevinst i praksis ikke er så nemt)

2) hvor skal du afdrage
Det eneste jeg kun kan sige er at du her i starten KUN skal afdrage på din dyre bankgæld indtil den er væk.

Som du beskriver din situation ville jeg vælge F3 u afdrag og så få min belåningsprocent ned på 80%. Det er den friværdi du opbygger i starten af forløbet som du vil sætte uendelig stor pris på senere hen i livet, og set i forhold hertil er jeg ret sikker på at spørgsmålet om du ramte et fastforrentet lån "lige i røven" eller ikke vil være sekundært til den tid. Men hvis du personligt har det bedst med fastrente, så er det absolut også et godt tidspunkt at slå til på nu, men lad være med at spekulere i at superoptimere dette valg. Banklånet er meget vigtigere.

Sidst redigeret af silkeborg99 : 21st April 2012 kl. 06:56 PM.
Besvar med citat
  #6 (permalink)  
Gammel 21st April 2012, 08:58 PM
Member
 
Registreringsdato: Jan 2012
Indlæg: 60
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af silkeborg99 Se indlæg
Du skal foretage 2 valg:

1) fast vs flex
Låneomlægning fra F1 u afdrag til afdrag koster ikke noget (ca 500 kr i gebyr)når blot du omlægger ifm refinansieringen.

Selvfølgelig kan ingen af os afvise at den optimale løsning på lang sigt er at gå i fast nu og tage de ekstra omkostninger ift F3 nu og her og så om 4-5 år se et steget renteniveau hvor du så både ligger lunt mht videre husleje samt måske ovenikøbet en konverteringsgevinst på sigt. Som alle andre må du vurdere fordele/ulemper. Du skal blot huske på at vælger du fast så

a) vil din tilbagebetaling af banklånet tage længere tid
b) vil en konverteringsgevinst formentligt også betyde at renten på banklånet stiger i samme periode (husk også at konverteringsgevinst i praksis ikke er så nemt)

2) hvor skal du afdrage
Det eneste jeg kun kan sige er at du her i starten KUN skal afdrage på din dyre bankgæld indtil den er væk.

Som du beskriver din situation ville jeg vælge F3 u afdrag og så få min belåningsprocent ned på 80%. Det er den friværdi du opbygger i starten af forløbet som du vil sætte uendelig stor pris på senere hen i livet, og set i forhold hertil er jeg ret sikker på at spørgsmålet om du ramte et fastforrentet lån "lige i røven" eller ikke vil være sekundært til den tid. Men hvis du personligt har det bedst med fastrente, så er det absolut også et godt tidspunkt at slå til på nu, men lad være med at spekulere i at superoptimere dette valg. Banklånet er meget vigtigere.
For mig selv kunne valget f.eks. være mellem 4% fast eller f5 der lige nu er på ca 1,7% - begge afdragsfrit i 5 år for at afbetale banklånet. Forskellen lader til at være, at jeg Kan spare ca. 200.000 kr. ved f5-valget over de 5 år. Hvis man så siger, at den lange rente er steget til 6% om 5 år, så er jeg måske gået glip af en konvertering, der ville skære 275.000-300.000 kr. af restgælden. Omvendt betyder det så at man sidder og skal betale 6% af restgælden, mens alternativet den korte rente vel stadig vil være lavere end den lange, f.eks. på 4-4,5%. Så den difference fra de 200.000 til de ca. 275.000 vil hurtigt indhentes. I de tilfælde hvor renten holder sig så lav at ingen konverteringsgevinst opnås vil f5 være suverænt mere fordelagtig.
Besvar med citat
  #7 (permalink)  
Gammel 21st April 2012, 09:22 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Oct 2009
Lokation: Du får et gæt -:)
Indlæg: 6,011
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af midonam Se indlæg
For mig selv kunne valget f.eks. være mellem 4% fast eller f5 der lige nu er på ca 1,7% - begge afdragsfrit i 5 år for at afbetale banklånet. Forskellen lader til at være, at jeg Kan spare ca. 200.000 kr. ved f5-valget over de 5 år. Hvis man så siger, at den lange rente er steget til 6% om 5 år, så er jeg måske gået glip af en konvertering, der ville skære 275.000-300.000 kr. af restgælden. Omvendt betyder det så at man sidder og skal betale 6% af restgælden, mens alternativet den korte rente vel stadig vil være lavere end den lange, f.eks. på 4-4,5%. Så den difference fra de 200.000 til de ca. 275.000 vil hurtigt indhentes. I de tilfælde hvor renten holder sig så lav at ingen konverteringsgevinst opnås vil f5 være suverænt mere fordelagtig.
Ja, i runde tal er det situationen. Det er ikke let at vælge, var det let, valgte vi alle jo det samme :-)
Besvar med citat
  #8 (permalink)  
Gammel 22nd April 2012, 01:23 PM
Member
 
Registreringsdato: Jan 2012
Indlæg: 60
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af silkeborg99 Se indlæg
Ja, i runde tal er det situationen. Det er ikke let at vælge, var det let, valgte vi alle jo det samme :-)
Hvis nu man tror på det japanske scenarie, med lav vækst i meget lang tid, så er det rigtige vel at tage fleksrente?
Besvar med citat
  #9 (permalink)  
Gammel 22nd April 2012, 03:24 PM
Member
 
Registreringsdato: Jan 2012
Indlæg: 42
Standard

Tak for nogle rigtig gode og konstruktive svar!!

Jeg er enig i at udnyt de lave renter til at få betalt den dyre gæld væk. Om det så er F1. F3 eller F5 er en smagssag og er begrænset hvad prisforskellen er i forhold til Fastforrentet på 4%.

Jeg er også enig med der er fare for vi får "japanske tilstande" altså lav vækst i eurozonen de næste år som kan holde renten nede. Sidst og ikke mindst vil jeg have råd til at renten på F1 steg forholdsvis meget i min økonomi.

Der er dog en ting jeg ikke forstår.
Efter at have læst denne Så dyrt bliver dit F1-lån, hvis renten stiger

Hvorfor er prisen ikke det samme for et 4% fastforrentet lån som hvis F1 steg til 4%?

I eksemplet koster en F1 ved 4% 81.385 og en fastforrentet 4% 69.435
Nogle der kan hjælpe med det regnestykke?
Besvar med citat
  #10 (permalink)  
Gammel 22nd April 2012, 03:32 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Aug 2010
Indlæg: 870
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af midonam Se indlæg
Hvis nu man tror på det japanske scenarie, med lav vækst i meget lang tid, så er det rigtige vel at tage fleksrente?
JA !, og situationen ligner meget at det er der europa er.

Flex afdragsfrit og fuld skrue på afdrag af dyrere gæld.
Besvar med citat
Svar


Emne værktøjer
Visningsmåde

Regler for indlæg
Du kan ikke starte nye emner
Du kan ikke svare på indlæg
Du kan ikke vedhæfte filer
Du kan ikke rette dine indlæg

vB code er aktiv
Smilies er aktiv
[IMG] kode er aktiv
HTML kode er ikke aktiv
Trackbacks are aktiv
Pingbacks are aktiv
Refbacks are ikke aktiv

Lignende emner
Emne Startet af Forum Svar Nyeste indlæg
fast, tilpas - ift. lån.. hvad skal man vælge... MartyMcFly Finansiering 12 16th June 2009 12:03 PM
Fast 6% til 4%, hvad tror i? studsgaard Finansiering 9 27th May 2009 04:30 PM
Køb af hus! Hvilket lån skal man vælge! Først F2-lån for at omlægge senre til fast?? kbaggen Finansiering 2 3rd March 2009 09:17 PM
Fast vs Variabel - Hvad gør den kloge? Skizo Generelt 1 2nd March 2009 11:01 AM
Turforslag: Hvad skal man mon vælge på Bryggen? ackroyd Generelt 3 1st May 2008 10:18 AM



Al tidssætning er GMT +1. Klokken er nu 08:15 PM.



Powered by: vBulletin Version 3.6.4
Copyright ©2000 - 2018, Jelsoft Enterprises Ltd.
SEO by vBSEO 3.6.0 ©2011, Crawlability, Inc.