Der er en exorbitant lækker lejlighed på Pile Alle, som et par af mine venner er interesserede i.

Pile Allé 53, 3. th., 2000 Frederiksberg - Andelsbolig på 171 kvm - Sagsnr. 069AKF10014

Jeg har aktiveret den røde advarselslampe over for dem - selvfølgelig er der noget galt her (pris/mdl. ydelse er ikke så gal igen lige nu) - men kommer til kort i forhold til at forklare mulige konsekvenser af ejendommens lån. Altså: Hvad kan det ende med i worst case? For det er vel ikke den nutidige boligydelse, den er gal med, men den fremtidige...

Vil sætte pris på at få et par synspunkter. Link til regnskab her (scroll ned til side 14):

http://extcom.esoft.dk/extern/fotosy....php?id=170635

Altså: Worst case scenario ønskes...

TAK,
Benfica

Udover renteswaplånet virker det rimeligt fornuftigt.
Ved et 5% lån med afdrag vil den årlige ydelse være ca. 4,6 mill. mod de 2,8 mill. i rene renter nu. Lægges hertil drift på 1 mill. og lidt hensætning til fremtidig vedligeholdelse skal boligafgiften op på ca. 5,8 mill. ialt og da ca. 400.000 kr kommer i lejeindtægt, må boligafgiften forventes at stige op mod 35% med fornuftige lån, og altså til over 16.000 kr om måneden for denne andel.

Selve andelen for jeg til at være ca. 256.000 kr værd, resten op til de 800.000 kr må være forbedringer, det ville jeg undersøge nærmere.

Foreningen burde omlægge til 3,5% med afdrag, et sådant lån vil være 700.000 kr billigere end det skitserede 5% lån og sikre et højere afdrag, dette vil dog stdaigvæk kræve ca. 25% mere i månedlig boligafgift, men andelene vil kunne stige løbende efterhånden som gælden afdrages.

__________________
Glad husejer 1999-2011, før da andelsbolig og 1-V ejerlejlighed. Nu igen andelshaver, uden gæld.
----------
Købe ejerlejlighed for at bo der i 5 år, knapt så godt, men at
Købe hus for at bo der i 20-30 år = God ide, den lange rente er jo dejlig lav.

@THSV

Hvordan regner du dig frem til andelens værdi på 265.000 ?
Jeg har ikke kunnet finde denne, men nok bare ikke kigget godt nok.

@benfica
Worst case er allerede indtruffet - egenkapitalen i foreningen er negativ, og foreningen er nød til at bruge en offentlig ejendomsvurdering til beregning af en overpris på andelen. Falder den offentlige, får køber hele tabet.

5013 kvm er 7,44 mill. værd i regnskabet.
Så koster 1 kvm 1.484 kr og 171 kvm dermed ca. 254.000 kr

Worst case er ikke indtruffet endnu, det indtræder, hvis lånet skal omlægges til 5 eller 6% i rente, hvorved boligafgiften vil stige voldsomt.

@thsv

du kan IKKE fordele efter kvm.
Andelsværdien er fordelt efter andelskronen, og det er ikke i alle foreninger sikkert den fordelt efter m2

Fallit eller fallit gange 1,012 ? Evt afvigelse mellem værdi opgjort efter andelskrone eller kvm er ren afrunding.

LOL - ja det kan du have ret i.

Udbudsprisen kan jeg dog ikke få til at passe med THSV's beregning - tillægges andelshavers forbedringer, er der væsentlig forskel.

Det er da helt klart, at udbudsprisen er efter den gamle andelskrone på 7,81, hvor den nye andelskrone bliver 5,02 og andelens værdi derfor falder fra ca.400.000 til ca. 255.000 kr. Denne værdi vil være gældende, når regnskabet for 2011 er godkendt på regnskabet.
Læg mærke til vurderingsrapporten, der opregner forbedringer for ca. 400.000 kr ialt + lidt løsøre.

Så galt kan det gå med swap-lån

Så dyrt kan andelslån med renteswap blive - Bolig | www.business.dk