I forbindelse med huskøb til 999.000 kr har jeg brug for at få finansieret ca. 800.000 kr. til et realkreditlån. Huset er gammelt og planen er at bo der ca. 3 år og så bygge et nyt hus (til omkring 1.700.000 kr.) på samme grund.

Jeg er dog i tvivl om, hvordan tolagsbelåningen skal stykkes sammen:
Forslag 1) Grundlån: 20 årigt F3 med afdrag. Toplån: 10 årigt F5 med afdrag.
Forslag 2) Grundlån: 20 årigt F1 med afdrag. Toplån: 10 årigt F5 med afdrag.
Forslag 3) Grundlån: 30 årigt 3,5% fast med afdrag. Toplån: 10 årigt 2% fast med afdrag.

De har alle en sammenlignelig årlig udgift. Groft sagt kan jeg ved at vælge variabel rente få kortere løbetid og kan indenfor de første 3 år afdrage mere gæld. Omvendt kunne jeg dog også tage forslag 3 og så få sikkerhed. Når huset skal bygges kan jeg så eventuelt etablere tillægslån i stedet for at konvertere til ét samlet lån (bestående af grundlån og toplån).

Det skal siges at indkomsten er således, at der udover at betale for lånet kan spares ca. 50.000-75.000 kr. op årligt. Dette skal bruges til at minimere behovet for banklån, når der skal bygges om ca. 3 år.

Har I nogle præferencer for, hvilket af forslagene er bedst i min situation? Eller falder det tilbage til, om jeg ønsker sikkerhed i form af fastforrentet lån eller ej?

Antager at du selv har 200K idag som indskud.

På en 3 årig horisont ville jeg vælge F1/F3 uden afdrag på de 60% (480K) og så nok et prioritetslån på de sidste 320K som du så bør kunne afvikle hurtigst muligt og reelt set det meste af indenfor de 3 år. Det bør være en billigere (og mere fleksibel) løsning end et lille realkreditlån når omkostningerne medregnes.

Hvis det nybyggede hus om 3-4 år vurderes til kostprisen 2,7 mio vil det i grove tal stemme med at du kan undgå boliglånet.

Alternativet er at låne de 800K som 3,5% med afdrag eller 2% 10 år nu hvis du tror på at den lange rente ikke forbliver lav til om 3 år. Personligt vill jeg ikke bryde det op i 2 realkreditlån når vi taler så relativt små beløb.

Jeg har kun ca. 100K kr., og har dermed behov for i alt at låne ca. 900K kr.

Men vil man stadig kunne tage 60% (600K = 60% af købsprisen på 1M) som afdragsfrit F1 og et prioritetslån på de sidste 300K? Og vil det være en god idé?

Ja, 60% af 1 mio (og ikke af 800K som jeg skrev), og resten som prioritetslån vil være mit valg.

I dit tilfælde lyder det som en god ide, men husk at renten på prioritetslånet er noget højere end et kreditforeningslån.

Under alle omstændigheder bør delen op til 60% være afdragsfri, og afdragene koncentreres først på banklån og siden på lånet mellem 60 og 80%.

Billigste lånekonstruktion kan godt være således:
0-60% F3 uden afdrag
60-80% prioritetslån
80-90% kassekredit uden stiftelsesomk, dette lån afdrages jo på maks. 2 år og formentligt på et år, når alle afdrag dirigeres denne vej.

Men tag en snak med din bank om mulighederne, måske de vil tilbyde et lån i intervallet 60-90% til en fornuftig rente.
Måske 2-lagslånet i virkeligheden er billigst, kommer helt an på omkostningerne ved dette.

__________________
Glad husejer 1999-2011, før da andelsbolig og 1-V ejerlejlighed. Nu igen andelshaver, uden gæld.
----------
Købe ejerlejlighed for at bo der i 5 år, knapt så godt, men at
Købe hus for at bo der i 20-30 år = God ide, den lange rente er jo dejlig lav.

Kan du ikke høre RD om de vil låne dig pengene. De har ikke indført 2-lagsbelåning, så du vil have mulighed for at låne 80% som afdragsfrie F1 eller F3, hvilket bliver noget billigere - også selv om de har hævet gebyret.