Gå tilbage leveret af  Boliga logo    
Boligdebatten.dk   Boligdebatten.dk > Boligdebatten > Finansiering
Opret bruger OSS Søgning Dagens indlæg Marker alt som læst


Svar
 
Emne værktøjer Visningsmåde
  #1 (permalink)  
Gammel 6th July 2012, 09:00 PM
Junior Member
 
Registreringsdato: Jul 2012
Indlæg: 20
Standard 3% 20 år eller 3,5% 30 år. Hjælp søges.

Hej alle…

Vi har brug for jeres erfaring, viden og rådgivning.
Jo mere vi læser, jo mere vi undersøger, jo mere kompliceret bliver det at træffe det "rigtige" valg med hensyn til en eventuel omlægning af lån.

Lad mig lige opridse præmissen.
Vi forventer at blive boende i samme bolig i 10-15 år endnu.
Vi mangler at betale cirka 1,5 million af på vores nuværende boliglån, som i runde tal er:

4% 1,1 million, løbetid 23 år.
5% 400.000, løbetid 25 år.

Kurserne på de forskellige lån er gode lige nu, og vi bruger flere timer
om dagen på at sætte os ind i fordele og ulemper ved de forskellige valg.
Vi er klar til at agere, men vi er usikre på valget. Skal vi tage det ene, det andet, eller slet ikke omlægge vores lån?
Nedenstående forefindes vores tanker om de enkelte lån.

1.
3%, 20 år.
Der er i øjeblikket omsat for i omegnen af 4. milliarder i denne serie hos RKD.
Det er en fristende mulighed fordi, at vi kan afvikle forholdsvis meget gæld hurtigt.
Vi kommer selvfølgelig til at sidde for lidt mere om måneden, men det er, hvad det er. Det vælter ikke budgettet.
En eventuel opkonvertering på et senere tidspunkt er nok udelukket, grundet den korte løbetid på lånet. Kan vi i øvrigt komme i problemer, når vi skal sælge om 10-15 år, hvis renten er steget eller faldet? Med andre ord, er der nogen faldgrupper? Serien er jo forholdsvis lille.

2.
3,5 % 30 år.
Der er i øjeblikket omsat for i omegnen af 11. milliarder i denne serie hos RKD.
Forfra igen. Omvendt vil vi kunne have flere penge til os selv om måneden, som vi enten kan spare op eller forbruge, og vente indtil, at en opkonvertering vil blive interessant.
I virkeligheden kunne vi gemme de penge vi sparer op, og have dem
klar til, et højere månedligt bidrag, efter en eventuelt opkonvertering. Spørgsmålet er bare, om det bliver sansynligt, at vi både kan nå at opkonvertere og nedkonvertere inden for rammen på 10-15 år?
Det nager os dog selvsagt, at vi skal starte "forfra", selvom de 30år kun er et slags fiktivt tal.

Håber meget at i vil tage jer tid til at give lidt råd og vejledning.
Vh.
T1000
Besvar med citat
  #2 (permalink)  
Gammel 7th July 2012, 01:29 PM
Junior Member
 
Registreringsdato: Jul 2012
Indlæg: 20
Standard

Hej alle...
Vi har virkelig brug for jeres respons, da vi har møde i banken tirsdag.
Vh.
T1000
Besvar med citat
  #3 (permalink)  
Gammel 7th July 2012, 02:53 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Aug 2011
Indlæg: 360
Standard

Well jeg tror ikke i går helt galt i byen med nogen af de 2 valg. Jeg synes dog der mangler valgmulighed 3, nemlig 3%, 30 år med afdrag

Jeg har også lån i RD og prøvede for sjov skyld lige at køre konverterings beregninger for mit lån, til de 2 du foreslår(plus 3%/30år).

Lån 1 gav effektiv rente før skat på 3,7904
Lån 2 gav effektiv rente før skat på 4,2770
Lån 3 gav effektiv rente før skat på 4,0503

Man kan ihvertfald objektivt konstatere at 3% 20 år giver den laveste effektive rente. Jeg synes springet op til den effektive rente på 3.5'eren er for stort.

Hvis i gerne vil "spille" på muligheden for konverteringsgevinster er det snarere 3% 30 år med afdrag der skal vælges. Med den længere løbetid må det formodes at være mere kursfølsomt, og "bedre" såfremt renten stiger markant.

Med andre ord, lån 1) Udemærket konservativt valg. Lån 2) ville jeg ikke selv vælge, Lån 3) rimeligt alternativ til lån 1 hvis man tror på stigende renter

Jeg prøvede også lige at køre beregningen for disse 3 låne eksempler ved lån på 1.5 mio kr på boligregner.dk, du kan se resultatet her:

Resultat - Sammenlign boliglån - Boligregner

Som det ses har lån 1 de laveste periodeomkostninger på 5 årig horisont hvis renten forbliver uændret eller hvis renten falder 1%.

Hvis renten stiger 2% er lån 3 teoretisk bedst(med forbehold for om serien er stor nok, men den er vist over 1 mia nu).
Besvar med citat
  #4 (permalink)  
Gammel 7th July 2012, 03:26 PM
Junior Member
 
Registreringsdato: Jul 2012
Indlæg: 20
Standard

Hvor er det dejligt med noget respons. Tak skal du have, virkelig.
Mener du at det er realistisk, hvis renten stiger 2% over en periode på 5 år, at 3%procentslånet over 20 år vil falde til kurs 90 som set i dit regneeksempel? Jeg mener, når man tager udgangspunkt i at der er omsat for 4 milliarder i serien pt. Er den likvid nok, eller vil er det tænkeligt at kursen vil blive holdt kunstigt oppe?
Endnu engang tak.
Vh.
T1000
Besvar med citat
  #5 (permalink)  
Gammel 7th July 2012, 05:51 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Aug 2011
Indlæg: 360
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af T1000 Se indlæg
Mener du at det er realistisk, hvis renten stiger 2% over en periode på 5 år, at 3%procentslånet over 20 år vil falde til kurs 90 som set i dit regneeksempel?
Det ved jeg ikke, men dem der står bag boligregner.dk lever jo af at lave den slags beregninger, så ved ikke lige hvem der skulle kunne give et bedre bud.

Citer:
Jeg mener, når man tager udgangspunkt i at der er omsat for 4 milliarder i serien pt. Er den likvid nok, eller vil er det tænkeligt at kursen vil blive holdt kunstigt oppe?
Jeg er ikke ekspert, så det kan/vil jeg ikke udtale mig om. Udover at du kan prøve at google "indlåsningseffekt" og se om du kan finde nogen udtalselser om hvor mange mia en serie skal være på. Eneste quote jeg lige kunne finde var denne: "Ifølge Realkredit Danmark skal der mere end 1 mia. kr. i en obligationsserie, før man kan sige, at den er nogenlunde sikker. Det afhænger som nævnt også af antallet af investorer."(fra Rekordlån åbnede i attraktiv kurs)

Hvis man checker ejerkoncentrationen for 3%/20 år RD(fondskode DK0009285264) hos nationalbanken er den "mellem":

Nationalbanken // Statistik // Web dokument // Ejerkoncentration i realkreditobligationer
(men det er jo så koncentrationen som den så ud maj 2012, så der kan jo være solgt/udstedt flere i serien siden da).
Besvar med citat
  #6 (permalink)  
Gammel 7th July 2012, 07:27 PM
Junior Member
 
Registreringsdato: Jul 2012
Indlæg: 20
Standard

Tak for endnu et kvalitativt bidrag. Kendte godt fondsbørsens side, hvor jeg tjekker kursernes udvikling, men anede ikke at man kunne bruge fondskoden til at få et indblik i ejerkoncentrationen. Fedt.

Nu et sidste spørgsmål, som jeg inderligt håber at du/i også vil hjælpe med at afklare. Det er et rent praktisk spørgsmål. Jeg har mere eller mindre besluttet mig for at sige ja til 3% over 20 år. Hvordan er rækkefølgen herefter?
Jeg skal kurssikre, ikke sandt? Kursen er jo fremragende nu. Ved godt at man kan trække den indtil 31/7, men det har jeg nok ikke nerver til.
Men hvad med mine egne obligationer? Skal de opsiges før jeg kan kurssikre det nye lån, eller kan man kurssikre og sige at man vil fastholde sit nuværende lån indtil 1/10, da man ikke tror, at kurserne falder til under 100 i den periode? Det er jo den 1/10 de skal indfries, ikke sandt?
Vh.
T1000
Besvar med citat
  #7 (permalink)  
Gammel 7th July 2012, 10:40 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Aug 2011
Indlæg: 360
Standard

Som jeg forstår det(men igen, er ikke ekspert.., så spørg hellere din bankmand :
Du kan pari-straks indfrie nu. Så kommer du til at betale differencerenter på det gamle lån(de kan dog trækkes fra i skat) indtil terminen, men får det nye lån til den aktuelle kurs. Eller du kan opsige det gamle lån til termin og kurssikre det nye, men udgiften til kurssikring vil rent teknisk ske som at du får det nye lån udbetalt til en lavere kurs(hvor meget kan din bankmand fortælle dig).

Hvad der rent praktisk i kroner og ører efter skat bedst kan betale sig, ved jeg ikke. Måske din bankmand kan regne det ud for dig. Eller måske nogen andre på forummet kan komme med et bedre bud.
Besvar med citat
  #8 (permalink)  
Gammel 7th July 2012, 11:32 PM
Junior Member
 
Registreringsdato: Jul 2012
Indlæg: 20
Standard

Tak igen. Det har været så fedt, at du har delt al din viden med mig.
Jeg føler mig meget bedre rustet til mødet med banken tirsdag og er næsten sikker på, at jeg vælger 3% procent over 20 år.
Den eneste lille tvivl, der er tilbage er baseret på om jeg bør vente på 2,5% 20 år, da den allerede er næsten i kurs 97. Kan øvelsen med de 3% procent svare sig...set i lyset af, at jeg kommer fra 4% og 5%?
Tak.
Vh.
T1000
Besvar med citat
  #9 (permalink)  
Gammel 8th July 2012, 03:27 PM
Junior Member
 
Registreringsdato: Jul 2012
Indlæg: 20
Standard

Spørgsmålet er om man skal hoppe på 3% over 20 år eller vente på, at 2,5 % over 20 kommer i god nok kurs. Den er næsten på 97 og kunne tænkes at ramme 99 omkring den 31/7. Obligationsserien er godt nok lille pt, men er der noget at frygte for, set i lyset af, at de 20-årige lån slet ikke er beregnet til senere opkonverteringer, da de ikke er synderligt kursfølsomme?
Ville være fantastisk, hvis nogen gad byde ind med tanker omkring denne overvejelse.
Vh.
T1000
Besvar med citat
  #10 (permalink)  
Gammel 9th July 2012, 01:01 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Oct 2009
Lokation: Du får et gæt -:)
Indlæg: 6,426
Standard

RD's egen anbefaling på deres hjemmeside lister det vel egentligt meget godt op?

Men det hele afhænger jo af hvad I ønsker at få ud af øvelsen (sikkerhed for huslejen de næste 15 år?, lavere husleje?, spekulation i konvertering?, lavest mulig totalydelse i lånets løbetid?) og iøvrigt jeres økonomiske forhold og det skriver du ikke noget om.

Groft sagt: hurtig gældsafvikling -> lav kuponrente og kort løbetid samt en kurs tæt på 100

Men få lige banken til at opstille nogle konverteringsberegninger så I kan se hvad den reelle forskel er. Hvis 3% 20 år er valget så husk at det koster på huslejen.

Og overvej Jeres formål med øvelsen.

Aktuelle låneanbefalinger

Fastforrentet 4 %
Hold fast i dit lån.
Fastforrentet 5 %
Overvej konvertering til fastforrentet lån med kuponrente på 3 %. Længere restløbetid og større lån gør det alt andet lige mere fordelagtigt at omlægge.
Har du i omegnen af 15-20 års restløbetid tilbage på dit lån, så overvej konvertering til 15- eller 20-årig obligation med kuponrente på hhv. 2 % og 3 %.
Overvej FlexGaranti®. Du får en lavere ydelse nu samt en garanti for, at renten ikke kan blive højere end 5 %.
Overvej FlexLån® T: Udnyt de lave renter og betal hurtigere af på gælden ved at vælge samme ydelse som nu.

Sidst redigeret af silkeborg99 : 9th July 2012 kl. 01:07 AM.
Besvar med citat
Svar


Emne værktøjer
Visningsmåde

Regler for indlæg
Du kan ikke starte nye emner
Du kan ikke svare på indlæg
Du kan ikke vedhæfte filer
Du kan ikke rette dine indlæg

vB code er aktiv
Smilies er aktiv
[IMG] kode er aktiv
HTML kode er ikke aktiv
Trackbacks are aktiv
Pingbacks are aktiv
Refbacks are ikke aktiv

Lignende emner
Emne Startet af Forum Svar Nyeste indlæg
Andel eller lejebolig? Hjælp søges ;-) naturskønhave Generelt 4 21st August 2009 12:37 PM
Hjælp søges.. Donald Generelt 16 27th July 2009 06:22 AM
Hjælp til budgetlægning søges Solonn Finansiering 19 14th June 2009 09:32 PM
Sluseholmen - hjælp søges lvm Generelt 39 29th May 2008 02:35 PM
Hjælp søges! 2 boliger Finansiering 3 14th January 2008 10:36 AM



Al tidssætning er GMT +1. Klokken er nu 03:36 PM.



Powered by: vBulletin Version 3.6.4
Copyright ©2000 - 2019, Jelsoft Enterprises Ltd.
SEO by vBSEO 3.6.0 ©2011, Crawlability, Inc.