Her er situationen:

- Ejerlighed købt for 3,5 (07) er i dag vurderet til 3,7
- Realkreditgælden (TK) udgør 2,632 og er F1 afdragsfrit til 0,38% + ca. 0,65% i bidrag
- Der er 170.000 i bankgæld til 7,5%
- Billån er 270.000 til 6,25% (bilen kan sælges, lavt sat, for 400.000)
- De tre lån er stiftet igennem tre forskellige banker

Ud fra den nye vurdering går jeg ud fra jeg kan lave et realkredittillægslån op til 80%, som vil udgøre 328.000 - er det korrekt? Er det underlagt nogen former for to-lagskrav eller kan jeg frit vælge F1 afdragsfrit?

Ønsker først og fremmest at betale banklånet ud og så meget som muligt af billånet - resten af billånet afdrags ret hurtigt.

Hvad ville omkostninger til et tillægslån på de 328.000 (såfremt det er rigtigt regnet og forstået) være?

Ja det er rigtigt med de 80%, men det er af kreditforeningens vurdering som kan være både højere eller lavere (ofte noget lavere) end hvad du har fået at vide af en mægler eller selv synes. Det er ikke mange lejligheder der er steget siden 2007.
Vedr. tolagskrav, så kommer det an på hvilken kreditforening du bruger og deres politik. Men der er stadig steder med fuld F1 afdragsfrit men det er ikke nemt og nok snart en saga blot. Derudover skal du jo kreditvurderes til lånet - det kræver en betydelig indkomst at godkendes til 80% af 3,7 mio.
Så ja du kan muligvis gøre dette og dermed få en billigere rente, men sikkert er det bestemt ikke. Vedr. omkostninger så vil dit banklån (fra købet antager jeg) typisk være sikret med pant i din ejendom, så du kan genbruge noget stempel til tinglysningsafgift. Men regn med ca. 10.000 kr. for et mindre tillægslån - lidt mere hvis du skal betale ekstra stempel som du nok skal.

Med al respekt, så findes der ikke mange steder, hvor priserne på ejerlejligheder ligger højere i dag end de gjorde i 2007.

Derudover skal du være opmærksom på, at realkreditinstitutterne, så vidt jeg kan se, ikke anvender samme vurderingsprincipper ved selve købet (hvor der findes en objektiv konstaterbar markedspris) og ved efterfølgende låneforhøjelser (hvor der ikke finder en egentlig handel sted).

Når realkreditinstitutterne efterfølgende vurderer din bolig, så ser de på hvad den kan omsættes til på boligmarkedet indenfor en maksimalt 6 måneder. Den stamme prisramme giver en lavere pris end markedsprisen.

Blot for at give et eksempel, så er mæglerens vurdering, at vores ejerlejlighed er steget 14% siden købet.

Realkreditrådets statistik viser, at vores lejlighed er faldet 1% siden købstidspunktet - hvis vi lægger prisudviklingen i vores område til grund.

Men hold dig nu fast: Realkredit Danmarks vurdering er, at lejligheden er 15% mindre værd end da vi købte den. .

Der er med andre ord et gigantisk spænd mellem mæglerens vurdering og realkreditinstituttets vurdering, og det er en meget almindelig tilstand i øjeblikket.

Derfor tror jeg, at du kan glemme alt om at omlægge noget som helst de næste 5 år. Men snak med dit realkreditinstitut. Det er dem der svinger taktstokken i det her.

Nu er der jo stor forskel på prisudviklingen i de forskellige områder og f.eks. Århus kommune er tæt på 2008-priser.

Udviklingen i 'Pris pr. m²' for 'Ejerlejligheder' i 8000 Århus C - Boliga.dk

Husk at boblen var klart størst i København og noget mindre i provinsen og i visse områder næsten ikke synlig.

Et tillægslån i F1-afdragsfri over de 60% vil være dyrt i adm.bidrag, f.eks. 1,95% hos Nordea!
Men giver heller ingen mening at vælge dette lån som afdragsfrit, da det skal afdrages først.

Hos TotalKredit kan lånet slet ikke fås som afdragsfrit, med deres nye lånestruktur. Tillægsæånet er dog noget billigere i adm.bidrag 1,05-1,10% ifølge prisbladet, der faktisk nævner afdragsfrit F1 i intervallet 60-80%.

__________________
Glad husejer 1999-2011, før da andelsbolig og 1-V ejerlejlighed. Nu igen andelshaver, uden gæld.
----------
Købe ejerlejlighed for at bo der i 5 år, knapt så godt, men at
Købe hus for at bo der i 20-30 år = God ide, den lange rente er jo dejlig lav.