Som titlen antyder:

Jeg er i tvivl om det vil kunne betale sig for min AB forening at konvertere fra 4 til 3.
Restgæld 4.300.000, restløbetid 30 år og begge lån med afdrag.

Kom frisk med nogle bud

Meget svær balancegang, da det vil forøge jeres gæld og koste et pænt gebyr til sikkerhedsstillelse og kurssikring eller dif.renter.
Regner vi med omk. på 50.000 kr ialt til omlægningen vil restgælde stige til 4,53 millioner, ydelsen vil falde fra 290.000 til 275.000 kr årligt på lånet, så der er over 3 år til breakeven ved den nuværende ret lave kurs på 3% lånet.
Stiger kursen til 98 vil gælden ikke stige nær så meget (til 4,44 millioner), og der spares istedet 20.000 kr årligt i ydelse.
Umiddelbart vil omlægningen formindske værdien af hver andel, men til gengæld kan en mindre boligafgiftsforhøjelse undgås.
Ved kurs 96,2 vil jeg nok ikke anbefale manøvren, men stiger kursen på 3% til 98, forekommer det fornuftigt.

PS: jeg har regnet med adm.bidrag på 1%, da det er en andelsforening, den kan let være højere eller lavere.

__________________
Glad husejer 1999-2011, før da andelsbolig og 1-V ejerlejlighed. Nu igen andelshaver, uden gæld.
----------
Købe ejerlejlighed for at bo der i 5 år, knapt så godt, men at
Købe hus for at bo der i 20-30 år = God ide, den lange rente er jo dejlig lav.

Tak for svaret thsv

Jeg syntes egentlig ikke de 3 år er lang tid for break even, vi skal jo ikke ud og sælge på noget tidspunkt.

Udover de 50.000 kr i gebyr koster det jo osse 240.000 kr mere i restgæld og 3% lånet vil også hurtigt stige til kurs 100, efterhånden som restløbetiden falder. Så reel tid til breakeven er måske nærmere 15 år, når man tager restgælden med.

Ja, jeg er godt med på at restgælden også stiger, men alligevel er der vel tale om en besparelse over lånets løbetid på 100k-150k samtidig med at vi får lidt lavere boligafgift og lidt højere rentefølsomhed hvis renten stiger til et "normalt" niveau.

Jeg bumper lige denne her med et tillægsspørgsmål:

Hvad hvis vi konverterer til 3,5%?

Ydelsen er noget højere ved 3½% lånet, så der er fordelen endnu mindre.
Og at konvertere for blot en ½% forekommer altså for dyrt, selv ved over 4 millioner i gæld.

Husk at det er bruttoydelser på lånene du skal kigge på, når der er tale om lån til en andelsforening, hvor der ikke er fradrag for renteudgifter på selvangivelsen.