Hej

Min kone og jeg overvejer en omlægning af vore boliglån her sidst på måneden. Vi gør det mest af alt for at få lidt flere penge i hånden hver måned, kunne sætte turbo på tilbagebetalingen af et mindre banklån på 45000. og så for at forsøde tilværelsen lidt.

Vor nuværende lån er begge 5% fastforrentede på henholdsvis 1.700.000 og så et lille et på 170.000. De har en restløbetid på henholdsvis 24 og 25 år.

Vi har før en omlægning rimelig luft i økonomien, men tænker at det er mere eller mindre stupidt ikke at foretage nogle ændringer.

Vi tænker begge at vi samler de to lån og samtidig at vi laver det nye lån 30 årigt. Vores umiddelbare gæt er at vi bliver i vores nuværende bolig i 10-12 år endnu.

Vi er lidt i tvivl om risikoen ved et 3 årigt flexlån, og frygter selvfølgelig at risikere meget, omend gevinsten her og nu er rigtig fin.

Vi har også talt flexgaranti, hvor gevinsten lige nu også er fin, dog kan vi dog ende med atter at betale 5% over tid såfremt renten stiger, som flere jo tænker den gør over tid.

Sidste oervejelse er den sikre. Konvertering til 3,5% fastforrentet lån. Vi ender her med ca. 1500,- mere i hånden, kunne have fået mere, men risikerer jo ikke rigtig noget, og kan sove rimeligt om natten.

Vi håber der er nogen der vil komme med input til de forskellige overvejelser, og også gerne bemærk øvrige ting vi skal være opmærksom på ved de forskellige lånetyper.

Der tages imod alle svar med kyshånd, så skyd endelig løs.

VH

Morten

PS: Vi overvejer umiddelbart IKKE afdragsfrihed, men håber at bruge et overskud ved salget engang til at etablere os på ny, og igen til den tid sidde "billigt"

VH

Morten

Hvis I kan være indenfor de 80% så lån da de 45000 ekstra og indfri banklånet med det samme.

Anyway... i min bog er der kun to optioner.
Den sikre med 3½ i 30 år med afdrag eller fuld udnyttelse af den korte lave rente med F1.
Hvis I er 112% sikre på at bo der mindst 3-5 år kan F3 og F5 også være i spil.
Glem alt om renteloft og andre smarte konstruktioner.

Hvis man går flex vejen kan man overveje F1T og vælge den ydelse man har lyst til at betale fremover.
Hvis man sætter ydelsen til det man skulle have haft betalt netto på det fastforrentede 30 års lån vil man nok havne i omegnen af en startløbetid på 20 år.
Man får afdraget en masse penge hurtigt da ydelsen næsten udelukkende er afdrag.
Hvis den korte rente stiger så forlænges løbetiden og ydelsen forbliver den samme (dog max 30 år).

Så hvad er I til... maksimal sikkerhed eller maksimal afdrag på lån?
Satset på den korte rente har historisk været en klart bedre forretning SELV om der var et enkelt år hvor den pludselig røg i 5,2%.
Jeg har også lidt svært ved at se hvad der skulle drive renten i vejret på kort sigt....

21 år skriver RD for tiden på F1T-lån med samme bruttoydelse.
Renten er dog så lav på F1-lånene, at nettoydelsen bliver ca. 10.000 kr højere om året pr. lånt million, absolut ikke uvæsentligt, da det for et lån på små 2 millioner er ca. 1.600 kr ekstra hver måned, indtil renten stiger.

Lånet på 1,87 millioner er stort nok til at konverteringen kan betale sig, overvej også 3% med afdrag, selvom restgælden bliver højere, bliver dette lån på sigt noget billigere, da kursgevinsten ved stigende rente jo også er støre.

Som jeg skrev kan man vælge at sætte ydelsen i forhold til NETTOydelsen.
Pointen er at næsten hele ydelse går til afdrag på lån og dermed penge til en selv holdt op imod at man ikke betaler meget andet end renter i starten af et 30-årigt lån (du behøver ikke at fluekneppe over hvor meget/lidt det det er).
Hvor mange år med lav kort rente skal man have inden den modsvarer en eventuel konverteringsgevinst?
Husk i øvrigt at dels koster det penge at konvertere og dels gør det at dine fremtidig ydelser bliver meget højere hvis du vælger fast igen.
Hvis du vælger at konvertere til flex til den tid kunne du lige så godt have været i flex hele tiden da argumentet om sikkerhed så ikke længere er validt.

Historisk set vinder flex over fast - man må gøre op med sig selv hvor høj en forsikringspræmie man vil betale.

I så fald bliver løbetiden meget længere end 20 år, så dit indlæg giver ikke rigtigt nogen mening.

Konklusionen er stadigvæk, at et F1T med en ydelse, der giver plads til rentestigninger er dyrere netto end det tilsvarende 3½% lån, og TrådStarter opnår ikke den besparelse på 1.500 kr om måneden som der ønskes.

På et 3½% lån er afdraget så ment også pænt stort de første år, der afdrages over 100.000 kr pr. lånt million de første 5 år.

For øvrigt kan man ikke fastsætte hvilken nettoydelse man ønsker på sit F1T-lån, kun en bruttoydelse, og derfor giver en ydelse kun lidt over 30-årslånet ikke rgitigt nogen sikkerhed mod stigende renter.

Historisk har fastforrentet lån faktisk vundet over flexlånet, da renten siden 1997-8 har bølget ret voldsomt med mange konv.muligheder for et fastforrentet lån. (har dog ikke perioden siden sommeren 2009 med i denne beregning)

Flexlåneren skal også huske at F1-renten hurtigt kan blive 5% igen, og dette medfører ikke en kursgevinst på op mod 20 point som ved et fastforrentet lån.

__________________
Glad husejer 1999-2011, før da andelsbolig og 1-V ejerlejlighed. Nu igen andelshaver, uden gæld.
----------
Købe ejerlejlighed for at bo der i 5 år, knapt så godt, men at
Købe hus for at bo der i 20-30 år = God ide, den lange rente er jo dejlig lav.

Det er som om vi har taget denne dans flere gange før og jeg gider egentlig ikke igen.

MEN... bliver desværre nødt til at korrekte nogel af dine påstande.

SELVFØLGELIG kan man se hvor stor nettoudgiften ville være på et 30-årigt lån og tilpasse sine ydelser ud fra det i F1T lånet - det er ikke særligt svært.
Det behøver jo ikke at matche 100%.
Om det så tager 20, 22, 24 eller et andet antal år er fløjtende ligegyldigt - man betaler ydelserne til sig selv i stedet for realkreditinstituttet for nu at sætte det på spidsen.

Historisk set HAR flex VUNDET STORT over fast SELV om man forudsætter at fastlåneren ved hjælp af en magisk krystalkugle skulle have været i stand til at time sine konverteringer milimeterpræcist.

Hvis man forudsætter gennemsnitligt held med konverteringstidspunkter er resultatet meget mere overbevisende og det er jo heller ikke gratis at konvertere.

Flex har ikke bare vundet - den har lammetævet.

Absolut sidste ord fra mig.
Det er enerverende at tage den samme diskussion igen og igen.

Givet at I ønsker de 1.500 kr mere hver måned er alternativerne:
3½ eller 3% fastforrentet med afdrag, som giver en lavere kendt ydelse de næste 30 år.
F1T, startløbetid ca. 24 år, hvis nettoydelsen skal være den samme som 3½% 30 år, giver større afdrag på gælden, men bestemt ikke flere penge på kontoen. Hvis renten ikke stiger er denne mulighed den billigste, men på langt sigt kan et fastforrentet lån let være det billigste.
Garantilån eller andet bør fravælges, da renten på disse er noget højere end rigtige flexlån. Og de giver ingen større beskyttelse mod den rentestigning, der vil komme på et tidspunkt.

Pas på med at lytte til rådgivning (som Platons), der baserer sig på den lave F1-rente, der er gældende nu, den kan jo let stige.
Sidst renten var lav i 2005 skulle der jo kun gå 3 år før end F1-renten var over 5%. Og perioden 2005-9 var f.eks. meget billigere at finansiere med et 4% obl.lån, selv uden refinansiering efteråret 2008.

Og den udregning, jeg henviste til for perioden 1997-2009 var blot at konvertere hver gang en ny fastforrentet obligation var over kurs 99 (en hel %). Altså ingen magi med at ramme bunde eller toppe.
Husk ligeledes at renteudgifter giver skattefradrag på ca. 33%, hvilket faktisk gavner det fastforrentede lån mest, da kursgevinster ved konverteringer er skattefri. (endnu...)

__________________
Glad husejer 1999-2011, før da andelsbolig og 1-V ejerlejlighed. Nu igen andelshaver, uden gæld.
----------
Købe ejerlejlighed for at bo der i 5 år, knapt så godt, men at
Købe hus for at bo der i 20-30 år = God ide, den lange rente er jo dejlig lav.

Det er bestemt ikke ligegyldigt om de ekstra 1.500 kr ligger som afdrag på realkreditlånet eller på en ens bankkonto!

Det er fandme noget ævl du kommer med.

Og et F1T lån koster fremover ekstra kursskæring grundet de op til 30 refinansieringer undervejs. Så bliver F1-renten blot over 3,3% i gennemsnit vil det fastforrentede lån have været billigere. Selv uden den beskyttelse mod stigende rente medregnet, som let kan føre til en kursgevinst på op til 20 point eller mere (hvis den lange rente igen bliver 6% eller højere).

Hej igen

Tak for svarene indtil videre. Ved ikke om det er vigtigt, men vi regner som nævnt med at bo i huset i kun 10-12 år endnu. Så er datteren flyttet hjemmefra og huset for stort til kun to. Derudover tænker vi egentlig denne omlægning som den sidste der vil blive foretaget. Ift. 3,5% lånet øges retsgælden og selvom man i princippet får "gevinsten" med det samme er der vel reelt tale om at det først betaler sig efter 2,5 år eller?

Er der nogen der kan fortælle mig om hvad i ville vælge, stod valget imellem 3,5% med en kurs tæt på 100 eller 3% med en kurs på 96-97?

VH

Morten