Hey hey

Kæresten og jeg har lige solgt vores hus og har allerede skrevet under på vores nye hus!

Men for at gøre det kort, er facts --->

Huset købspris er 2.7 million.
Vi skal (forhåbenligt) bo der de næste 20-30 år!
Vi har 225.000 kr med fra hussalget, og har ingen forbrugs gæld osv.
Vi er begge 28 år og er færdig uddannet og har ca 30k bruttoløn, vi har ikke nogen store lønstigninger i sigte i vores erhverv!

Der er to større renoveringspunkter, som er nyt køkken/alrum eller nyt badeværelse. Vi har fået ok fra banken om at låne evt 2.9 til køkken/alrum og 2.8 hvis det gælder badeværelset! Men lige umiddelbart får vi 1 til 1 på de penge vi smider i huset!

Finansiering


Det jeg/vi er kommet frem til som to muligheder er.

1 Den sikre

30 års Fastforrentet til 3,5% på de 80% Realkredit lån
10 års banklån til 6,6%

+
Mindst risiko
Kursgevinst ved rentestigning

-
Dyrt banklån i 10 år
Mulig tabt gevinst, hvis rente forbliver <1 de næste 3-5 år!


2 Større risiko.
5 års F5 lån til 1,2%(Før bidrag) på de 80% Realkredit lån.
5 års banklån til 6,6%

+
Banklånet er betalt efter 5 år. Hvilket vil være fantastisk!

-
Kan bliver en dyr omgang, hvis renten stiger undervejs. Kan det passe det begynder at gå galt, hvis renter stiger 1.8%?


Nu ved jeg godt at tingene vil være så meget nemmere, hvis man havde den skide krystalkugle!
Men vi ønsker jo en hurtig afvikling af banklånet, men samtidigt en sikkerhed i at vores rådighedsbeløb ikke bliver mindre.

Nogen gode råd?

Mvh

Christian

Du har de rigtige scenarier stillet op og historien er ikke længere end den konklusion du allerede har gjort dig: hvad sker der med renten.

Se sådan på det: Hvis du vælger "den sikre" og den lange rente stiger 1% indenfor de næste 5 år, kan du konvertere skråt over i flekslån og så vil du præcist have indhentet den gevinst du får i den anden model, nemlig ca 150.000 over 5 år.

Så det hele kan koges ned til følgende valg for dig:

F5 modellen: Tag de sikre 150.000 i besparelse de næste 5 år (F5)
3,5% modellen: sats på en større gevinst eller at de 150.000 kommer retur tidligere end 5 år, men accepter at det også kan blive en merudgift ift F5 modellen på alt mellem 0 og 150.000.

Der er pæn besparelse ved at vælge 3% 30 år istedet for, selv den afdragsfri version er oppe i kurs 96,5 efterhånden.

Med jeres kommende renovering for øje ville jeg belåne:
80% af de 2,9 millioner som 3% 30 år med afdrag, bedre kurs og lavere adm.bidrag.
20% som prioritetslån, hvor modkontoen giver samme rente, f.eks. Nordeas Boligkøbsprioritet til 6,7%.
Sådan en kassekredit er det rigtige lån, når I ikke kender jeres omkostninger ved de kommende renoveringer.
Et konventionelt banklån med fast løbetid hører fortiden til.

Hvilken bank er I i?
Banklånet kan også hedde boligkredit.

__________________
Glad husejer 1999-2011, før da andelsbolig og 1-V ejerlejlighed. Nu igen andelshaver, uden gæld.
----------
Købe ejerlejlighed for at bo der i 5 år, knapt så godt, men at
Købe hus for at bo der i 20-30 år = God ide, den lange rente er jo dejlig lav.

Jeg har præcis de samme overvejelser.

Vi er nået frem til, at det bedste for os er at tage et variabelt, afdragsfrit realkreditlån og så ellers få betalt banklånet tilbage i løbet af 4-5 år. Dog skal en fjerdel af realkreditlånet være med afdrag, det kræver realkreditinstituttet nu.

Vi går nok efter at få banklånet som en 10-års boligkredit, så der ret hurtigt opstår noget luft på kreditten hvis renten pludselig skulle stige voldsomt eller der kommer uventede større udgifter eller arbejdsløshed.

Jeg tror, at vi bedst minimerer vores risiko ved at slippe af med banklånet så hurtigt som overhovedet muligt. Hvis vi vælger at køre den sikrest mulige model bliver det F5-lån, og så kan vi håndtere meget store rentestigninger når bare banklånet er væk - og det er det inden første refinansiering. Jeg tror dog vi går efter F1 eller F3.

Vælg F3 eller F5, med F1 vælger du den absolut mest risikable løsning med al belåning med 100% variabel rente. Husk at valget af scenariet drejer sig om at sikre sig gevinsten på 150.000.

Dit valg er ulogisk, hvis du frygter stigende rente!
Så er et 3% lån det logiske alternativ, fast lav rente i 30 år.

Man kan jo godt frygte noget uden at man ser det som det sandsynlige scenario. Jeg frygter jo også at dø i trafikken, men jeg tager jo på arbejde alligevel, da gevinsten opvejer frygten. Valget mellem de to inansieringsmodeller er jo ikke let. Som rådgiver vil man jo ofta anbefale det sikre, da man så undgår folk kommer galt af sted, så jeg vil også sige, at med den lidt stramme økonomi, så 3% fast et godt råd, men hvad der er rigtigt for den enkelte, det er jo svært at sige noget begavet om.

Jeg tror slet ikke på at renterne stiger foreløbligt - men på den anden side anser jeg heller ikke mig selv som 100% ufejlbarlig, så jeg ønsker ikke at sætte mig i en situation hvor jeg kommer i alvorlige problemer hvis jeg tager fejl om renteudviklingen.

Sagen er den, at når først banklånet er ude af verden, og der endda stadig er et antal år tilbage med afdragsfrihed på realkreditlånet, så skal renterne stige helt ekstremt meget før det giver problemer for os.

Så målet for mig er altså, at disponere efter hvad jeg tror er den økonomisk mest fordelagtige udvikling, men uden at tage en alt for stor risiko hvis jeg skulle tage fejl. Og med den disponering jeg har valgt (variabelt lån, afdragsfrihed, tilbagebetaling af banklån i løbet af 3-4 år), så står jeg i en rimelig god situation selv hvis der skulle komme markante rentestigninger efter banklånet er betalt.

Det er selvfølgelig klart, at hvis den lange rente stiger markant, så er det økonomisk mere fordelagtigt at have et fastforrentet lån, som konverteres til et flekslån med kursgevinst - men det scenarie anser jeg for usansynligt. Jeg tror den lange rente holder sig nogenlunde i ro de næste 5 år.

5 år er ufatteligt lang tid for en rente at holde sig i ro!
Realkreditrådet - Obligationsrente

Mon lånerne i 2005, da 4% lånet var attraktivt tænkte på samme måde, og istedet optog flexlån?
Så gik de jo gliåp af den fede konverteringsgevinst i efteråret 2008.
Og oplevede en f1-rente over 4% allerede i 2007 og over 5% i 2009.

Ja sådan er det jo - men det er immervæk meget få perioder hvor det har kunnet betale sig at optage et fastforrentet lån i perioden siden flekslånet blev indført. Det er faktisk kun i 2005 hvor der har været en væsentlig fordel ved det - især hvis man lagde om til flekslån da renten toppede.