Hej alle sammen,

Jeg har købt en Lejlighed, som skal finansieres med et 3 % afdragsfrit lån som grundlån og et F5 med afdrag som toplån.
Jeg hørte på et tidspunkt at et 3 % lån med afdragsfrihed kunne blive svært at komme af med igen, da puljen måske blev for lille. Er dette stadig relevant eller er der blevet solgt så mange af dem at det ikke længere er relevant? Så vidt jeg kan se er 3,5 % lånet også kommet over kurs 100, så der er vel heller ikke andre muligheder?
Lånet skal først hjemtages d. 1/4. I dag er kursen 97,1 og jeg overvejer om jeg skal låse kursen, eller om jeg skal se markedet lidt an, hvad vil i foreslå?

Rigtig god dag
Nis

Kort sagt, du spørger om rentens udvikling i fremtiden.

Dit eget gæt er ligeså godt som eksperternes.

Har du også belåning over de 80%?

Du kan følge kursen og seriens størrelse her:
microsite

Pt. lidt over 2 mia. kroner i omløb i serien, men vil givet stige så længe den lange rente er under 3½%. Og mere end halvdelen af alle nye lån er fastforrentede.

Jeg har ikke noget boliglån, vi har selv haft de 20 procent.

Hvor stor skal en serie være før der ikke er risiko for ikke at kunne komme af med lånet?

Du linker til Nykredits serie. Hvorfra ved du at lånet optages hos Nykredit ?

Jeg er i samme overvejelser og skal bruge Nordea Kredit. Her er den cirkulerende mændge for samme 3 % OA obligation på kun 343.000.000.

Jeg er selv i lignende overvejelser og har også for nylig stillet tilsvarende spørgsmål i dette forum uden dog at få svar endnu.

Men jeg har lavet noget mere research og er kommet frem til følgende :

Risikoen for indlåsning er selvfølgelig størst for de små serier, men det betyder ikke at den ikke kan være der for større serrie.

Ejerkoncentrationen som man kan se på nedenstående link (dog nogle måneder gammel) kan give en indikation omkring øjebliksbillede for risikoen.

Nationalbanken // Statistik // Web dokument // Ejerkoncentration i realkreditobligationer

Da man ikke på forhånd kan spå om renteudviklingen må man enten tage en chance og håbe på serien vokser sig stor nok eller afvente situationen.

Alternativt må man tage et andet lån med en større likviditet. Men som du selv skriver er der ikke mange OA lån at vælge imellem. Men man kan evt. tage 3 % lån med afdrag istedet da likviditeten i denne serie er større.

Ellers kan man afvente og håbe på at renten stiger lidt så kursen på 3.5 % OA lån igen kommer under 100.

Her gælder det så om hurtigst muligt at få et lånetilbud i det tilfælde kursen igen skulle krybe over 100. Som jeg har forstået det kan man godt optage et lån i en serie hvor kursen er over 100 blot man har et lånetilbud fra banken inden dette sker. Det er ærgerligt først at finde ud af dette når det er for sent

Hvor stor en serie skal være før risikoen er lille kan der ikke siget noget generelt om da det er ejerkoncentrationen der er afgørende. Men jo større serien desto støre sandsynlighed for flere ejere og dermed også en højere likviditet. Jeg har læst flere artikler hvor økonomer skriver at en serie helst skal op på en cirkulerende mængde på 4-6 milliarder, men det ville være rart med noget statistisk material omkring dette. Det har jeg dog ikke kunnet finde.

Man kan se den cirkulerende mængde for en given obligation på nedenstående link. Man vælger den pågældende obligation og dernæst fanebladet stamdata.

Obligationer - Danmark

Jeg skal lige være helt sikker på, at jeg har forstået det. Hvis jeg i dag vælger at tegne et fastforrentet 3% lån som løber i 30 år med 6 års afdragsfrihed, og jeg om 6 år vil sælge min lejlighed, kan jeg så risikere at havne i en situation, hvor jeg ikke kan lukke lånet?

Den lille detalje har min bankrådgiver ikke nævnt overhovedet

Nej du vil altid kunne indfri lånet til kurs 100 uanset hvad.
Indlåsningseffekten gør at du sandsynligvis vil komme til at betale mere end ellers for at indfri lånet fordi de få ejere vil kræve en højere kurs for at sælge.
Worst case vil de måske ikke sælge og dermed kan man kun indfri til kurs 100.

Det gør det dyrere at indfri lånet ex. ved opkonvertering og dermed mister man noget af den fordel der er ved fastforrentede obligationslån.

Ex. hvis renten stiger fra 3 til 6 % bør kursen på 3 % obligationerne falde ca. 21 % og man vil dermed kunne skære en stor del af restgælden ved at opkonvertere. Men hvis 3 % obligationerne er ramt af indlåsningseffekten kan det være at kursfaldet er væsentligt mindre.

Jeg synes generalt at der er for dårlig information fra bankerne omkring denne risiko.

Jeg er ret sikker på at grunden til der linkes til nykredit obligationer, er fordi der bliver spurgt om to-lags belåning, som Nykredit-koncernen (herunder Totalkredit) er de eneste, som pådutter deres kunder.

Interessant. Utroligt hvor meget man egentlig skal forhold sig til, når man køber bolig. Jeg er førstegangskøber, og jeg er pænt overrasket over alle de ting, man skal tage stilling til. Jeg er glad for at der findes dette forum, hvor man kan bliv klog på det meste.

Personligt ville jeg nok se tiden an. Hvis renten skulle stige så tag et 3,5%OA første dag det åbner og med kurssikring, for at sætte et loft på risikoen.
Derimod kan jeg let forstille mig at kursen på 3,0%OA er mindst lige så god som nu om få måneder. Tror ikke 3,0%OA bliver uinteressant på ingen tid og derfor kan serien sikkert godt vokse en del med mindsket risiko for indlåsning.
Selvfølgelig vil det være surt at skulle indfri til 100 i et marked hvor renteniveauet er 5-6%, meeen så galt går det vel næppe.
Derudover har man trods alt haft lavt "loft" over renten med 30 års sikring.

Hvis du ved at din horisont er 5-7 år, så var det måske bedre med et F5 som ved tilpasning ændres til F1 eller F2 så det passer med forventet fraflytning.
Hvor stort skal lånet være?