Hej hej.

Nu har jeg afgivet bud på min første lejlighed og tænker nu på hvilket lån jeg skal vælge.

Lejligheden koster ca. 1.100.000, jeg har små 60.000 sparet op og skal så låne resten. 80% realkredit og 20% bank.

Jeg er kommet så langt, at jeg ved det skal være fast forrentet.
Men skal det være 3% eller 3,5%?

Jeg har læst lidt her og lidt artikler fra google - Som jeg forstår det er det ikke helt uvæsentligt om man omlægger lån eller optager et helt nyt.

Ved 3% er der større risiko for indlåsning - Jeg har ikke helt kunne lure hvad det betyder i praksis.

Derudover er 3% med en lavere ydelse og ved rente stigninger vil jeg afdrage mit lån hurtigere, men med en smule højere ydelse.

Er her en eller måske flere der overskueligt kan skrive fordele og ulemper, samt forklare nogle af termerne for mig?

Mange tak.

Kursen på 3,5% svinger lige omkring 100 pt disse dage, så start med at få et lånetilbud hvis/når den er åben hvilket vil sige under kurs 100.

3% har lavere nettoydelse i starten, til gengæld er risikoen for kurstab ved indfrielse større (hvis du skal sælge og renten er faldet) og der er en teoretisk potentiel indlåsningseffekt. Den sidste vil jeg dog se lidt bort fra, for det første ved ingen af os hvad der sker, for det andet må det primære for dig være at sikre en lav husleje og om kursen så er dit eller dat den dag du skal sælge eller konvertere er af mindre betydning.

1,1 mio er lige lidt nok til at spekulere i konvertering så glem det.

Sammenfattende vil jeg sige, 3,5% lige nu på ca kurs 100 er det sikre valg, 3% er lidt mere gambling, men også kun lidt.

Hvor går grænsen for at spekulere i konverteringsgevinster?

Det er så den samlede købspris, lånet bliver jo på 880K kontant, og at vælge et fastforrentet lån for at undgå en senere rentestigning kan da let være det billigste.

TS bør nok gå efter det billigste banklån, når belåningen er tæt på 100%.
Spørgsmålet er jo hvor længe vi kan forvente en lav rente endnu.

Godt spm som i den sidste ende vel ikke har et entydigt svar. Konvertering koster papirpenge og afhængig af din tilgang også en merrente ift flex, dvs omkostninger som gerne som mimium skal hjem igen før du begynder at tjene penge. Sat på spidsen er 500.000 jo f.eks rigeligt som gæld, hvis du låner dem i 3,5% i kurs 100 idag og kursen imorgen er halveret, så har du tjent 250.000 minus omkostninger.

1 mio i 3,5% vil med en rentestigning på 1% nok forventes at skære 6-7% af gælden ved en skrå konvertering tilbage til F1. Fraregnet omkostninger på måske 10-15.000 til papirpenge ved konvertering og ca 20.000 ekstra i renteudgift årligt ift F1 (med dagens diff mellem kort og lang rente), så skal renten være steget indenfor 2,5 år og konverteringen være gennemført før det begynder at tippe til 3,5'erens fordel. Sådan i grove tal.

Så kan du begynde at spekulere i renteudviklingen på den lange og på spændet til den korte, på om de 6-7% holder, på om det er en skrå konvertering der er målet eller om det er fra fast til fast, osv...

Så alt under 1 mio vil jeg ikke betragte som relevant, omkostningerne er relativ for store og forudsætter tro på store rentesving på kort sigt. Om det så er fra 1,5 mio eller fra 2 mio eller fra xxxx er så i den sidste ende et skøn baseret på nogle antagelser om renteudvikling.

Tak for svaret Silkeborg. Det var en fin uddybende forklaring.

Jeg er i tvivl om det i forbindelse med, at jeg ved en eventuel konvertering vil blive tvunget til 2-lags belåning, hvilket vil nedbringe den del, som der kan spekuleres i konvertering med, med ca. 10%.

Jeg vil dog stadig være over den ene mio., så det kan godt svare sig såfremt man tror på stigninger i den lange rente. Har du også en fin forklaring på om det sker? hehe ;-)

Næh, men jeg har sat mine penge på det ved at gå i 3% fra 1.1 i år :-) Egentligt forventer jeg ikke stigende lang rente lige nu og her, men jeg har også lært at man skal passe på med ikke at vente for længe og desuden er der også fornuft i at gøre øvelsen ifm refinansiering som i mit tilfælde var 31/12 2012. Nu må tiden så vise om jeg er for tidlig ude...

Hehe :-)

Jeg har også refinansiering ved nytår. Er det en forkert antagelse, at med de nuværende ekstremt lave fleksrenter, så er det en ikke alt for dyr øvelse at komme ud af F1 i "utide"?

Jeg er nemlig rimelig stor tilhænger af Jens Schjerning og anbefaling, hvorefter man først skal skifte når styringsrenterne begynder at stige, således at man ikke får den absolut bedste kurs ved konverteringen, men til gengæld får fuldt udbytte af den korte rente i længst mulig tid.

Tak for svarene allesammen.

Nu har jeg fået et lidt bedre billede af hvordan det fungerer.
Jeg satser på et 3% til kurs 96-97 fremfor et 3,5% til kurs 99-100.