Hej.

Jeg skal snart optage realkreditlån, og har hele tiden tænkt at jeg skulle have fast rente uden afdrag. Men nu har jeg lige siddet og leget med beregneren på RD.dk og er kommet lidt i tvivl.

Samlet pris ca. 3,5 mio.
Realkredit ca. 2,8 mio.
Udbetaling 400 tkr.
Banklån ca. 300 tkr.

Følgende ting spekulerer jeg over. Ret mig endelig hvis det er forkert.

Jeg har sammenlignet fast afdragsfri med F5 afdragsfri.

Tanken med at vælge fast, var at hvis renten eksempelvis stiger til 6% om fx. 5 år, vil jeg kunne opkonvertere mit lån og derved skære ca. 20% af restgælden. Er dette korrekt? Så vil min ydelse vel stige, når du nu hedder 6% af 2.240.000 kr.
Hvis jeg vælger F5, vil jeg de første 5 år, spare 228.000 kr. i forhold til fast. Derudover vil jeg samtidig kunne afdrage de 300 tkr. hurtigere og opnå en lille besparelse der.
Hvad tror I F1, F3 og F5 renten vil være om 5 år, hvis den faste rente er steget til 6%. Umiddelbart vil jeg tro at fleksrenten er lavere, og der vil jeg så også spare i forhold til at have et 6% lån, dog med mindre restgæld.
I tilfælde af, at renten så igen vil falde, så der ved fast rente er mulighed for at konvertere ned igen, så vil fleksrenten vel også falde, så jeg måske hurtigere får glæde ved en lavere rente, end hvis jeg skal vente på at konvertere ned.
Derudover vil jeg vel først få gevinst af min konvertering ved fast rente engang om mange år, hvorimod besparelse på fleks får jeg her og nu.

Hvis du konverterer op fra fast til fast vil din ydelse normalt ca være uændret. Du vinder intet men din gæld er blevet mindre hvilket kommer dig tilgode den dag renten falder og du kan konvertere ned med uændret gæld.

Hvis du konverterer fra fast til flex vil du få gevinsten (kurstabet) med det samme, men husk på at fleksrenten højest sandsynligt også ligger højere til den tid.

Præmissen for dit valg er sådan set meget klar. Kan du konvertere dig til en større besparelse end de 228.000 indenfor de næste 5 år så skal du vælge det. Det vil nok kræve at den lange rente stiger +1%.

Fastrente giver dig jo en garanti for renten efter 5 år som F5 ikke gør, som du også må vurdere om du vil betale for.

Modsat er din bankgæld isoleret et argument for at vælge F5 (eller anden kort finansiering) så den kan ryddes af vejen.

Vælg det fastforrentede lån hvis du mest er til det, men samtidig er i stand til at afvikle din bankgæld relativt hutigt!

Mener du, at hvis jeg optager et 3% lån nu, og renter stiger til 6% om 5 år, så vil min ydelse være det samme? Det kan jeg ikke helt forstå. Hvis min renteudgift stiger til næsten det dobbelte, så skal min restgæld jo være halveret.

Vi har diskuteret tilsvarende tidligere

Konvertering af 3%30 fastforrentet ude i fremtiden

Hvad kursen på 3% er i en sådan situation er nærmest umulig at svare på, jeg er enig med thsv at kurs 65 nok ikke er realistisk men om det er 70 eller 75 er vist rent gætværk. Så din gæld halveres ikke.

Men husk på at bidragssatsen også er med i regnestykket så en fordobling af renten giver ikke en fordobling af ydelsen ved uændret gæld. Derudover har du skattefradraget som parameter.

Så når jeg siger "uændret ydelse" så er det med de store briller på. I praksis er det dog også spørgsmålet om du ikke har gjort noget før renten kommer så langt op.

Normalt ligger F1 renten ca 1-2% lavere end den 30 årige fastkursrente dvs du nok skal forvente en F1 rente på 4-5%. Men de korte renter har større udsving så det er kun et estimat.

Jvf Realkreditrådets oversigt over de historiske renter.

Realkreditrådet - Obligationsrente

På et afdragsfrit lån vil ydelsen stige en del mere end kursfaldet tilskriver, men ydelsen pr. lånt krone inkl. afdrag vil ikke stige synderligt meget.

I dit eksempel vil et 3% til kurs 97 koste ialt 111.134 kr i renter og bidrag og ved 6% og 20% lavere obl. restgæld 158.155 kr, så i perioden med afdragsfrihed er uydelsen selvfølgelig en del højere.

Den samlede nettoydelse inkl. afdrag over 30 år er derimod 130K årligt for 3% 30 år ved kurs 98 og 131K det 1. år for 6% lån med 20% lavere restgæld, da rentefradraget bliver en del større, og afdragene skydes til senere i afdragsforløbet.

__________________
Glad husejer 1999-2011, før da andelsbolig og 1-V ejerlejlighed. Nu igen andelshaver, uden gæld.
----------
Købe ejerlejlighed for at bo der i 5 år, knapt så godt, men at
Købe hus for at bo der i 20-30 år = God ide, den lange rente er jo dejlig lav.