Hej

1.1.2011 købte jeg en lejlighed til 3.500.000kr på Østerbro

2.800.000kr er finansieret med et F3T lån (ydelse = 16.000kr/måned) hos RealkreditDanmark, hvor der idag er 2.500.000kr. i restgæld svarende til 17år ved nuværende ydelse. Resten af købesummen er betalt kontant, dvs intet banklån. Anden gæld på 40.000kr i Kassekredit

Mit F3T lån har udløb den 1.4.2013, og jeg skal som så mange andre herinde tage stilling til fremtiden senest 25.1.2013.

Jeg har følgende preferencer:

Jeg ønsker at anvende min friværdi til billig finansiering af nyere brugt bil (ca. 250.000kr), samt til at slette dyr gæld i form af kassekreditten.

Jeg ønsker fortsat at afdrage, men vil foretrække en ydelse i niveauet 12-14.000kr/måned for at kunne afsætte ekstra penge til drift og vedligehold af bilen.

Min tidshorisont i nuværende lejlighed er 3-6 år, og jeg planlægger med en antagelse om at den lange rente vil stige til et niveau omkring 5-6% i løbet af samme periode.

Jeg overvejer følgende muligheder:

1. Fortsæt i F3T, juster ydelse til 12-14.000kr, optag tillægslån på 250.00kr via Danske Bank / Danske Prioritet til 2,95% rente. Kræver at jeg flytter lønkonto til Danske Bank.

2. Omlæg til 30-årigt 3,0% uden afdragsfrihed på 2.750.000 kr. Kursen er dog under 98 idag.

3. Omlæg til 30-årigt 3,5% med afdragsfrihed på 2.750.000 kr. Kursen er lige under 100. Lån uden afdragsfrihed er over kurs 100 idag.

Spørgsmål:
1. Hvad ville du vælge og hvorfor?

Jeg er lidt i modvilje ved at ta' kurstabet på en 3,0% 30-årig til kurs 98 pga min korte tidshorisont. Men hvad hvis den hed kurs 99? Omvendt håber jeg på en konverteringsgevinst ved fast forrentet, men er omkostningerne ved omlægning større end min sandsynlige gevinst når jeg kun ser mig selv i lejligheden 3-6 år endnu.

2. Hvordan beregner jeg omkostningen ved kurssikring for en given periode? og ville du kurssikre 3,5% m/afdrag nu ved kurs 99,7 eller se tiden an frem mod 1/4?

3. Hvad koster det mig at komme ud af hhv et F3T lån eller et fast forrentet lån før tid i hhv scenarie med højere og lavere renter en nu? (Lad os antage at jeg skal sælge efter 2 år)

3. Er der en let måde at simulere hvornår (kurs, tidshorisont) værdien af opkonvertering på hhv et 3,0% eller 3,5% 30-årigt lån vil overstige værdien af lavere rente på F3T med afdrag på 12-14.000kr månedligt?

Det var en lang smøre... håber i har mod på at give jeres bud på et eller flere af spørgsmålene :-)

På forhånd tak!

F3 eller F5 hvis du vil have en sikker gevinst ift 3% de næste 3-5 år.
3% hvis du satser på en rentestigning på min 1 %.

Valgmulighed 1 er nok billigste alternativ, nu da kursen på 3% obl.lånet er faldet til kurs ca. 97,4.
Ved dog ikke, om DB tilbyder en rente på 2,95% som 2. prioritet i interval 70-80%, hvis din ejerlejlighed har samme værdi som ved købet for 2 år siden.
Dine oplyste 16.000 kr må være en bruttoydelse på lånet inkl. adm.bidrag, husk at et obl.lån giver større rentefradrag. Og sikkerhed for renten frem til salget. Ligeledes vil et fastforrentet lån jo sikre en kursgevinst, hvis renten falder, og ingen kan spå om, hvad renten er om 3 eller 6 år.

Renter og kurser på realkreditobligationer – se renteudviklingen hos BRFkredit

Viser renteudviklingen siden 2005.

__________________
Glad husejer 1999-2011, før da andelsbolig og 1-V ejerlejlighed. Nu igen andelshaver, uden gæld.
----------
Købe ejerlejlighed for at bo der i 5 år, knapt så godt, men at
Købe hus for at bo der i 20-30 år = God ide, den lange rente er jo dejlig lav.

Vær dog opmærksom på at på en priotestkonto følger renten med op med det samme!

Og vi læner os jo nok op ad en selvstændig dansk renteforhøjelse....

Og "opsiden" på renten er jo i praksis ikke begrænset.... massiv flugt fra den danske "save haven", vil kunne køre rentespændet væsenligt ud til fx eur.

Vil en 1% rentestigningspolitik på 3-6 års sigt være nok til at kompensere for kurstabet hvis 3% er i kurs 97-98?

Fik tilbudt 2,95% til møde med RD. De genvurderer selvfølgelig lejligheden, men deres umiddelbare vurdering var at 5v'er på Østerbro ikke havde flyttet sig væsentligt siden købstidspunktet... Det må så vise sig når vi har haft besøg søndag fra deres vurderingafdeling.

De 16k er brutto..
Måske jeg misforstår, men hvorfor får jeg kursgevinst på fast hvis renten falder?

Hvad tænker i om bilfinansieringen og kassekreditten. Er det den rigtige måde at hente pengene via Realkreditlån eller er der bedre alternativer?

Hvis renten er steget er kursen jo faldet så det giver jo en kursgevinst ( konverteringsgevinst).

Det er jeg klar over, men jeg kan ikke lige gennemskue om kurstabet fra optagelse ved kurs 97 kan opvejes af kursgevinsten ved 1% rentestigning ved indfrielse.?

Kurstabet ved låneoptagelse er jo indregnet i den ydelse du har på 3% fra starten af da din rente beregnes af hovedstolen. Så det eneste man skal vurdere er om restgældreduktionen ved en konvertering kan modsvare merydelsen ift F1/3/5 i perioden. Som grov regel så kan 1% rentestigning det men hæng mig ikke op på det, da det er umuligt at beregne på forhånd. I den sidste ende handler det om du tror der kommer et rentesvirp opad. Hvis du kigger på den lange rente de sidste mange år har den altid svinget min 1% indenfor en vilkårlig 5 års periode og som regel noget mere.