Gå tilbage leveret af  Boliga logo    
Boligdebatten.dk   Boligdebatten.dk > Boligdebatten > Finansiering
Opret bruger OSS Søgning Dagens indlæg Marker alt som læst


Svar
 
Emne værktøjer Visningsmåde
  #1 (permalink)  
Gammel 27th January 2013, 05:54 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Feb 2012
Indlæg: 206
Standard Andelsbolig med SWAP lån - er det "farligt"

Jeg kan desværre ikke uploade hele årsrapporten, men håber alligevel nogen kan give et bud på om lån med renteswap er Ok eller noget man skal holde sig fra.
Ejendommen er optaget til købspris i 2004 - 44 mDKK, en valuar vurdering fra 31-12-2011 siger 57 mDKK med en afkast % på 2,2%.
Andelskronen er opført til 1.079 kr pr kvm.
I vedlagte klip ses de 2 kreditforeninglån på henholdsvis 28 og 11 mDkk med variabel rente og renteswap på 4,28% og 4,45% frem til 2037.
Som jeg læser det giver rentswappen en negativ egenkapital. Er det normalt, og noget man skal holde sig fra ?
Vedhæftede billeder
Filtype: jpg swap.jpg (64.1 KB, 10 læst)
Besvar med citat
Sponsored Links
  #2 (permalink)  
Gammel 27th January 2013, 09:26 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Oct 2007
Indlæg: 944
Standard

Generel betragtning: Hvis man ikke kan gennemskue økonomien i en andelsboligforening, så er der nok andre der heller ikke kan - og hvor let bliver det så nogensinde at slippe af med den igen? Tænk lidt over det

Hvor mange kvm. er foreningen på?

Hvor stor er lejligheden?

Hvor i verden er vi?

Hvad er prisen? Er den negativ? (altså at sælger betaler køber for at slippe væk)
Besvar med citat
  #3 (permalink)  
Gammel 27th January 2013, 09:45 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Oct 2010
Indlæg: 506
Standard

Hvis foreningen har negativ kapital - har set på en del af dem - og mange vil have et solidt indskud trods de har negativ kapital - så hold dig væk. En sund forening har gemt måske 10% af egenkapitalen i friværdi så der kan lånes billigt til renoveringer i fremtiden m.m. Desuden kommer foreningen aldrig ud af sin gæld medmindre samtlige andelshavere kan betale giganttabene på swaplån cash fx fordi renten stiger voldsomt.
Besvar med citat
  #4 (permalink)  
Gammel 27th January 2013, 10:05 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Feb 2012
Indlæg: 206
Standard

Udover at lejligheden er interessant - så er jeg lige så meget ude på at forstå hvordan det her SWAP aftale hænger sammen - hvis jeg nu skulle finde på at slå til.
Der er 37 lejligheder - den er på 73 kvm og ligger i Charlottenlund - en pæn og velholdt ejendom med tag fra 1995 - men naturligvis kan der komme renoveringsudgifter. Inskud er på 75.000 og boligafgift 4.500.
Er det rigtigt forstået at egenkapitalen bliver negativ fordi renten er så lav pt. rente SWAP'en er på ca 4,5% på et varialbelt lån med udløb i 2037 - og Swappen følger den tidshorisont. Hvis renten stiger - og det vil jeg antage den gør, omend langsomt - vil den negative værdi af renteswappen så ikke forsvinde og egenkapitalen blive positiv ? Med en restgæld på 39 mDKK og en valuarvurdering på 57 mDKK er det jo swappen der ødelægger det hele. Og hvis den løber til 2037 hvilken risiko udgør den så - dels på egenkapitalen men også på de løbende udgifter ?
Besvar med citat
  #5 (permalink)  
Gammel 28th January 2013, 12:29 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Aug 2008
Indlæg: 275
Standard

Det er noget man skal holde sig fra.

Du har umiddelbart ret i, at det er den aktuelle lave meget lave rente, der giver swappen en stor negativ kursværdi, der medfører at foreningen næsten er insolvent.
En stor rentestigning vil medføre at ejenkapitalen bliver mere positiv.

Du skal være opmærksom på, at det er en valuarvurdering, der siger 57 mio. Erfaringsmæssigt ligger disse valuarvurderinger 'altid' lidt for højt.

Endelig er det hele vist afdragsfrit. Boligydelsen kan kun stige.

Og det vigtigste: Hvordan hæfter man, der der f.eks. solidarisk el. pro rata hæftelse?
Besvar med citat
  #6 (permalink)  
Gammel 28th January 2013, 12:49 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Feb 2012
Indlæg: 206
Standard

Hæftelse:
Citer:
§ 5. Hæftelse

5.1. Andelshaverne hæfter alene med deres indskud for forpligtelser vedrørende foreningen, jf. dog stk. 2.

5.2. For de lån i kreditforeninger eller pengeinstitutter, der optages i forbindelse med stiftelsen eller efter stiftelsen i henhold til lovlig vedtagelse på generalforsamling, og som er sikret ved pantebrev eller håndpant i ejerpantebrev i foreningens ejendom, hæfter andelshaverne, uanset stk. 1 personligt og pro rata, såfremt kreditor har taget forbehold herom.

5.3. En fratrædende andelshaver eller andelshaverens bo hæfter for forpligtelsen efter stk. 1 og stk. 2, indtil ny godkendt andelshaver har overtaget andelen og dermed er indtrådt i forpligtelsen.
Men det er rigtigt - det er ikke til at se hvornår der skal begyndes at afdrage på lånene. Foreningen er stiftet i 2004 - så det kunne være til næste år, og det er der ikke penge til hvis ikke boligydelsen sættes op. Men lånene kunne vel også være afdragsfri til udløb.
Ejendommen er købt i 2004 for 44 mDKK.

Betaling af renteswap - hvordan foregår det ? er det en engangsudgift eller en årlig afgift ?

Jeg tror jeg vil nøjes med at lære af denne sag, og lade andre om at købe lejligheden :-)
Besvar med citat
Svar


Emne værktøjer
Visningsmåde

Regler for indlæg
Du kan ikke starte nye emner
Du kan ikke svare på indlæg
Du kan ikke vedhæfte filer
Du kan ikke rette dine indlæg

vB code er aktiv
Smilies er aktiv
[IMG] kode er aktiv
HTML kode er ikke aktiv
Trackbacks are aktiv
Pingbacks are aktiv
Refbacks are ikke aktiv

Lignende emner
Emne Startet af Forum Svar Nyeste indlæg
Omligning fra "BRF F1" til "Nordea Fast" (bedst mulige overgang) BoligEjerPåToppen Finansiering 0 13th July 2012 09:24 AM
ABF-vendekåber vil tillade swap-"ofre" at sælge til overpris Peter9 Generelt 12 1st June 2011 10:20 PM
Interesseret i en andelsbolig - hvilken "approach" bør jeg tage mrsam Generelt 7 25th February 2011 12:21 AM
"Farligt" køb af Andelslejlighed? Andelsovervejeren Generelt 9 24th April 2009 09:37 AM
Baggrunden for "finanskrisen" - "Cheferne var ikke onde - bare dumme" Nordstar Generelt 8 25th February 2009 12:13 PM



Al tidssætning er GMT +1. Klokken er nu 09:26 AM.



Powered by: vBulletin Version 3.6.4
Copyright ©2000 - 2014, Jelsoft Enterprises Ltd.
SEO by vBSEO 3.6.0 ©2011, Crawlability, Inc.