Jeg kan desværre ikke uploade hele årsrapporten, men håber alligevel nogen kan give et bud på om lån med renteswap er Ok eller noget man skal holde sig fra.
Ejendommen er optaget til købspris i 2004 - 44 mDKK, en valuar vurdering fra 31-12-2011 siger 57 mDKK med en afkast % på 2,2%.
Andelskronen er opført til 1.079 kr pr kvm.
I vedlagte klip ses de 2 kreditforeninglån på henholdsvis 28 og 11 mDkk med variabel rente og renteswap på 4,28% og 4,45% frem til 2037.
Som jeg læser det giver rentswappen en negativ egenkapital. Er det normalt, og noget man skal holde sig fra ?

Vedhæftede billeder

swap.jpg (64.1 KB, 10 læst)

Generel betragtning: Hvis man ikke kan gennemskue økonomien i en andelsboligforening, så er der nok andre der heller ikke kan - og hvor let bliver det så nogensinde at slippe af med den igen? Tænk lidt over det

Hvor mange kvm. er foreningen på?

Hvor stor er lejligheden?

Hvor i verden er vi?

Hvad er prisen? Er den negativ? (altså at sælger betaler køber for at slippe væk)

Hvis foreningen har negativ kapital - har set på en del af dem - og mange vil have et solidt indskud trods de har negativ kapital - så hold dig væk. En sund forening har gemt måske 10% af egenkapitalen i friværdi så der kan lånes billigt til renoveringer i fremtiden m.m. Desuden kommer foreningen aldrig ud af sin gæld medmindre samtlige andelshavere kan betale giganttabene på swaplån cash fx fordi renten stiger voldsomt.

Udover at lejligheden er interessant - så er jeg lige så meget ude på at forstå hvordan det her SWAP aftale hænger sammen - hvis jeg nu skulle finde på at slå til.
Der er 37 lejligheder - den er på 73 kvm og ligger i Charlottenlund - en pæn og velholdt ejendom med tag fra 1995 - men naturligvis kan der komme renoveringsudgifter. Inskud er på 75.000 og boligafgift 4.500.
Er det rigtigt forstået at egenkapitalen bliver negativ fordi renten er så lav pt. rente SWAP'en er på ca 4,5% på et varialbelt lån med udløb i 2037 - og Swappen følger den tidshorisont. Hvis renten stiger - og det vil jeg antage den gør, omend langsomt - vil den negative værdi af renteswappen så ikke forsvinde og egenkapitalen blive positiv ? Med en restgæld på 39 mDKK og en valuarvurdering på 57 mDKK er det jo swappen der ødelægger det hele. Og hvis den løber til 2037 hvilken risiko udgør den så - dels på egenkapitalen men også på de løbende udgifter ?

Det er noget man skal holde sig fra.

Du har umiddelbart ret i, at det er den aktuelle lave meget lave rente, der giver swappen en stor negativ kursværdi, der medfører at foreningen næsten er insolvent.
En stor rentestigning vil medføre at ejenkapitalen bliver mere positiv.

Du skal være opmærksom på, at det er en valuarvurdering, der siger 57 mio. Erfaringsmæssigt ligger disse valuarvurderinger 'altid' lidt for højt.

Endelig er det hele vist afdragsfrit. Boligydelsen kan kun stige.

Og det vigtigste: Hvordan hæfter man, der der f.eks. solidarisk el. pro rata hæftelse?

Hæftelse:
Men det er rigtigt - det er ikke til at se hvornår der skal begyndes at afdrage på lånene. Foreningen er stiftet i 2004 - så det kunne være til næste år, og det er der ikke penge til hvis ikke boligydelsen sættes op. Men lånene kunne vel også være afdragsfri til udløb.
Ejendommen er købt i 2004 for 44 mDKK.

Betaling af renteswap - hvordan foregår det ? er det en engangsudgift eller en årlig afgift ?

Jeg tror jeg vil nøjes med at lære af denne sag, og lade andre om at købe lejligheden :-)