Hej

Er der nogen der kan foreslå en vej omkring en høj gældsfaktor ved køb af hus?

Vi er et par som fra tidligere ejer en lejlighed og en halv lejlighed (sammen med den enes eksmand) - hvor vi bor i den sidstnævnte. Begge er købt temmelig meget på toppen, så ved et salg nu og her vil der være et tab på min. hhv. 300.000 og 800.000 (hvoraf vi skal stå for halvdelen dvs. 400.000). De 700.000 tilsammen svarer nogenlunde til det vi har stående kontant i opsparing. Den samlede gæld er lige over 4 mio. (100% af den ene og 50% af den anden). Begge lejligheder vil kunne udlejes så de går i 0. Vi har en årsindtægt på ca. 1.500.000, og pt. (med den ene lejlighed tom stående til salg, dvs. vi dækker huslejen hver måned) et rådighedsbeløb på lidt over 30.000.

Når vi spørger de forskellige banker mv. om mulighederne for et lån til køb af hus, bliver vi konsekvent mødt af et krav om, at mindst en af ejendommene sælges før et lån kan komme på tale. Umiddelbart forekommer mig det ikke som den bedste rådgivning at foreslå at realisere tab som det første og bedste træk.

Her er så spørgsmålet: er det i dagens DK muligt at få financiering til et køb i en sådan situation? Kan der være nogle ting man umiddelbart kunne gøre så man blev til en mere spiselig kunde for en bank/realkredit - uden at realisere de store tab?

/KG

Hvis I ikke kan lide "tag tabet" rådet, hvad så med et "bliv boende" råd?

Den eneste mulighed jeg ellers kan se er at sælge den ene til et nyoprettet ApS, og så sende nok opsparet kapital med til at gøre selskabet likvidt imens i udlejer. Der er dog et par ubekendte, så som om banken vil nøjes med at kikke overfladisk på dit nye ApS eller om de går i dybden og finder ud af det bare er en skuffe du bruger til at gemme en dårlig sag - og samtidig et kæmpe MEN! i form af et råd om at udlejning sjældent er et godt råd til private.

Du skal nok ikke betegne det som rådgivning, men istedet se det fra bankens side. De har pt 1.1 mil ude at svømme pga køb til for høj pris og forliste forhold. På mig virker det yderst rimeligt, at de ikke vil låne jer penge til flere ejendomme.

Jeg vil dog samtidig sige at hvis belåningen på de to lejligheder er under 60% og I har til udbetalingen eller måske de 20% til det nye eventyr så burde I kunne finde finansiering i dagens Danmark.

Husk også, at det med at tage tabet nu kan være en fordel, da dette tab kan blive større hvis I venter.

Undskyld men jeg syntes det virker lidt uoverskuelig, den måde I har præsenteret jeres engagement på. Har I mulighed for at fremlægge jeres samlet engagement på en anden måde, skematisk?

Omvendt har I umiddelbart en acceptabel gæld (gearing) svarende til 2.5 eller 3 gange jeres bruttoindkomst (3.750.000 kr. - 4.500.000), hvad siger bankerne til den side af sagen?

I snakker om at realisere et tab. Hvad siger ex. manden som ejer 1/2 af den anden lejlighed, hvis det er korrekt forstået, er han ikke interesseret I at komme videre og købe jeres part ud til en rimelig pris? En pris der svarer til m2 prisen for seneste solgte tilsvarende lejlighed i området. Omvendt har I som ejer vel mulighed for at udleje den?

Rådighedsbeløb: Afdrager i på begge lån og hvilke type jobs har I hvis jeg må spørge? Et rådighedsbeløb på 30 tkr. siger intet positivt hvis man samtidig har valgt at udskyde sine afdrag osv. Når bankerne er ude i større engagementer/summer dvs. mere end 3. mio. dkk. er sikkerhed og utrolig vigtig. Når sikkerheden slipper op er der kun fokus på kundens vilje / evne.

Lad vær med at leje dem ud. Udlejning af lejligheder er for professionelle. Amatører risikerer at huslejenævnet kommer forbi og sætter lejen ned og fjerne tidsbegrænsningen. Der har været mange eksempler i medierne på folk der har lejligheder de taber penge på med en uopsigelig lejer.
I øvrigt er en lejlighed med en uopsigelig lejer umulig at sælge.

Som jeg lige læser dit indlæg så har I ingen reel opsparing. Jeg tvivler på I finder en bank der vil låne jer til et hus mere uden opsparing og to boliger i forvejen. Reelt skal I vel finansere jeres nye hus med over 100% for det koster hurtigt 100.000,- at flytte. Mæglere, stempel, nye sofaer, etc.

Hvordan ved du egentlig hvad tabet vil være før I har solgt lejlighederne? Er der regnet ejendomsmæglersælar og eventuel afslag ind i de tal du skriver?

Jeg kan heller ikke se at bankerne er urimelige her. Ikke mange mennesker får lov til at sidde med 3 boliger i 2013, og da slet ikke hvis to af ejendommene allerede er insolvente.