Jeg får måske mulighed for at købe en attraktiv andelslejlighed på 170 m2 ved søerne (2100 Kbh. Ø) og har brug for en vurdering af regnskabet fra en uvildig instans. Er der en rådgiver I kan anbefale hertil?

Måske kan nogle af jer komme med et bud på risikoen på baggrund af disse oplysninger:

Andelsforeningen er 20 år gammel og har et fastforrentet 4% lån - låst via renteswap (til 2019) på ca. 13 mil. kr. i Nordea, som derefter skal genforhandles. Løber i alt til 2040. De betaler kr. 280.000 i prioritetsrenter og bidrag for lånet, men kr. 310.000 for renteswappen (fastrentesikring). De samlede gældsforpligtelser på på ca. 15 mil. Den offentlige vurdering af ejendommen er på 32 mil. kr. Værdiansættelsen af andelene er baseret herpå. Andelshaverne hæfter alene med indskuddet for foreningens forpligtelser. Den langfristede gæld består således af prioritetsgæld samt dagsværdien af renteswap.

Andelen koster kun 1.2 mil. kr. og 11.000 kr. i boligafgift pr. måned. Jeg har forstået, at boligafgiften blev sat op fra kr. 8.000 til 11.000 kr. for nylig pga. renoveringsarbejder og det får alarmklokkerne til at ringe en smule. Der har været et par eksklusioner af andelshavere efterfølgende. Lav andel og høj boligafgift skurer i ørerne. SWAP delen af lånet fylder relativt lidt pt., men udviklingen af den efter 2019 er jo noget af en ubekendt faktor.

Spørgsmålet er om man bare skal holde sig væk eller bore mere i ? For beliggenheden og størrelsen vil også gøre et tilsvarende ejerlejlighedskøb til en dyr omgang (5-6 mil. kr.).

Lånet i foreningen skal nøje undersøges, om det i 2019 kan indfris til kurs 100 (sandsynligt).
Vurderet udfra kontantprisen vil en andel altid forekomme billig i sammenligning med en ejer, men finanseringen er jo også meget dyrere.
Ved en ejerlejlighed på 170 kvm er der jo også fællesudgifter, ejd.skat og ejd.værdiskat, mens disse er formentligt noget lavere end de 11.000 kr, der betales i andelen.
Man skal derfor kigge på den tekniske værdi af andelen, altså både selve andelens pris, mens også den andel af gælden i foreningen, man overtager.
Er der f.eks. 10 andele i foreningen er der 1,5 millioner i gæld pr. andel og en samlet teknisk pris på 2,7 millioner.

__________________
Glad husejer 1999-2011, før da andelsbolig og 1-V ejerlejlighed. Nu igen andelshaver, uden gæld.
----------
Købe ejerlejlighed for at bo der i 5 år, knapt så godt, men at
Købe hus for at bo der i 20-30 år = God ide, den lange rente er jo dejlig lav.

En renteswap behøver ikke være en dårlig ting. Men generelt skal man ikke købe noget man ikke forstår.

Der er flere faktorer der spiller ind. Betales der afdrag på lånet? Hvad er andelskronen? Det er jo den der kan svinge afhændig af den negative værdi som renteswapen udgør.

Man skal huske at swappens dagsværdi vil gå mod nul over restløbetiden.

det betyder at egenkapitalen i foreningen vil stige løbende - denne forening har låst swappen ca. 2,5% over dagsrenten med samme løbetid, hvorfor foreningens egenkapital vil blive forbedret med ca. 325.000.

Ved 10 andele bliver det til 2700 i egenkapitalforøgelse hver måned.

så er man nede på at omkostningen er 8.300 / md + rt til udbetaling / banklån

Du skal se på det således:

Ejerbolig (som oftest)
0 kr eller meget lille gæld i ejerforening
x kr gæld for køb (salgspris) - du vælger selv lån og lånetid (billig realkredit + evt. dyrt banklån)

Andelsbolig (som oftest)
x kr gæld i andelsforeningen - foreningen vælger lån og lånetid (billig realkredit)
x kr gæld for køb (salgspris) - du vælger selv lån og lånetid (dyrt banklån)

Ved en ejerbolig har du således den fulde bestemmelse over finansiering, mens du ved andelsboligen har meget lidt bestemmelse. Reelt kan du kun få et dyrt banklån på det lån, som andelen koster. Realkreditten i foreningen vælges af et flertal og de kan tage beslutninger, du synes er dumme, uden du kan gøre noget ved det.

Hvis du kun har meget få penge, du kan lægge kontant, ville det f.eks. være en fordel at foreningen kørte afdragsfrit, så du kunne afbetale hurtigere på dit banklån.

Du slipper for ejendomsværdiskat i andel. Det er en stor fordel (mange tusinder kr/mdr ved dyre lejligheder).

Mht. renteswap: Hvis du ikke selv forstår det, så skal du få en sagkyndig til at lave beregninger på, hvad worst case er og hvordan det så stiller dig. Du kan også risikere, at foreningen lige pludselig skifter lån og betaler dyrt for at komme ud af swappen. Alting kan ske i en andelsboligforening.

Mht. renovering: Læs referater og spørg efter vedligeholdelsesplan. Undersøg især tag og faldstammer, evt. vinduer. Det er dyre ting. Min overbevisning: Hellere en forening, der taget hånd om problemerne end lader stå til.

Lige præcis. Hvordan er alderssammensætningen i andelen - hvis det er muligt at få oplyst? Mine erfaringer viser at bla. pensionister tænker mere på lav huslejen end fremtidige forbedringer som renovering af taget o.lign. Det er på ingen måde sjovt at se "ens" bygning stå i forfald, fordi bestyrelsen er modvillig til at gøre noget ved det. Ikke alle betragter deres ejendomme som investeringsobjekter.