Gå tilbage leveret af  Boliga logo    
Boligdebatten.dk   Boligdebatten.dk > Boligdebatten > Finansiering
Opret bruger OSS Søgning Dagens indlæg Marker alt som læst


Svar
 
Emne værktøjer Visningsmåde
  #1 (permalink)  
Gammel 17th October 2013, 03:01 PM
Junior Member
 
Registreringsdato: Sep 2012
Indlæg: 14
Standard Konverternig

Hej Forum.

Jeg har et 3% huslån ved Nordea på ca. 2,3 mil, og ønsker lidt support med hensyn til konvertering.

Vil der være fuldstændigt tosset at lave det om til fx F1 nu ?
Eller vil det være helt ferkert med tanke på at kunne score en større gevist ved at vente til renten stiger engang.

Sidder blot med en følelse af at der går et godt stykke tid inden renten kommer til at stige væsentlig.

Er lidt "ny" på området - så lidt hjælp kunne være fedt.

På forhånd tak
Frank.
Besvar med citat
  #2 (permalink)  
Gammel 17th October 2013, 05:39 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jul 2008
Lokation: Vestegnen
Indlæg: 20,843
Standard

3% lånet er en rimelig sikker havn og vil falde kraftigt i kurs når renten stiger. 4% lån var nede i omkring kurs 80 i efteråret 2008 da den lange rente var over 7%. Og man kunne have optaget lån i disse serier i sommeren 2005.
Forskellen på kort og lang rente er for tiden pænt høj, men F1-lånet er blevet dyrere i både adm.bidrag og kursskæring, da Realkreditinstituttet skal stille større sikkerhed ved hver refinansiering. Et problem der er blevet mere tydeligt med SDRO-obligationer og faldende huspriser.

Du kan evt. selv regne på udviklingen af ydelsen på et F1-lån ved at simulere renteudviklingen i et regneark, husk de 0,3 point i kurrsskæring og det højere adm.bidrag i dine beregninger. Husk også de omk. der er ved en konvertering, og at du/I ikke igen vil kunne få et 3% lån i samme kurs som i fik, da det typisk er 4% i lang rente, man konverterer til, når renten er stigende. 4% med afdrag var under kurs 100 en enkelt dag omkring d. 1/9.
Besvar med citat
  #3 (permalink)  
Gammel 17th October 2013, 10:01 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Oct 2009
Lokation: Du får et gæt -:)
Indlæg: 6,631
Standard

Lidt høkerregning med grove tal:

Du betaler ca 18.000 ekstra efter skat pr år i 3% ift F1 pr lånt mio.
For at det skal kunne betale sig, skal din 3% obligation falde ca 1,5 kurspoint pr år i snit før du får en tilsvarende restgældsreduktion.

Da 3% 30 år pt er i ca kurs 92,5/93,5 (u/m afdrag) så kan du selv vurdere herfra om du tror kurserne ligger under 91/92 om et år herfra. Ligger de lavere om senest et år, har du vundet ved at vente med at konvertere indtil da.

Ovenstående betinger at du reelt vælger en skrå konvertering på et tidspunkt (dvs fra fast til flex), da billedet ellers vil blive mudret da vi så skal til at spekulere i hvilken fast obligation du går over i, og hvor længe du bliver i den.

Sidst redigeret af silkeborg99 : 17th October 2013 kl. 10:09 PM.
Besvar med citat
  #4 (permalink)  
Gammel 18th October 2013, 12:33 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Aug 2010
Indlæg: 870
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af F. Bak Se indlæg
Hej Forum.

Jeg har et 3% huslån ved Nordea på ca. 2,3 mil, og ønsker lidt support med hensyn til konvertering.

Vil der være fuldstændigt tosset at lave det om til fx F1 nu ?
Eller vil det være helt ferkert med tanke på at kunne score en større gevist ved at vente til renten stiger engang.

Sidder blot med en følelse af at der går et godt stykke tid inden renten kommer til at stige væsentlig.

Er lidt "ny" på området - så lidt hjælp kunne være fedt.

På forhånd tak
Frank.
Meget meget mere info er nødvendigt for at du kan få god rådgivning:
Hvilken kurs er lånet optaget til ?
Hvad er jeres fremtidsplaner osv.

Da boligfinansieringen har stor indvirken på den samlede økonomi, er det umuligt uden mere info.

En ting alle debattørerne dog glemmer er at du ved en konvertering nu skærer kraftigt af obligationsrestgælden, og kan dermed tvinge kreditforeningen til lavere biddrag.
Besvar med citat
  #5 (permalink)  
Gammel 18th October 2013, 07:33 AM
Junior Member
 
Registreringsdato: Sep 2012
Indlæg: 14
Standard

Hej Igen.

Tak for jeres svar.

Jo, mere jeg kikker på Nordea´s bidragssatser for rentetilpasningslån, jo mere bliver jeg sikker på at der er bedst at vente med en konverternig til renten er højere. Jeg kan se ud fra Nordea´s boligberegner at jeg sparer 16.442.,93 om året. Hertil skal så lægges at deres bidragssats stiger fra 0,85 til 0,9 pr. 01.01.2014. Troede egentlig at besparelsen ville være mere.

Jeg fornemmer også lidt på jeres indlæg at I tror at det er bedst pt at blive i 3%.

Harald, Mit lån blev optaget lidt over kurs 97 og er med afdrag.
Måske du kan bruge vedhæftede til yderligere rådgivning.

Vi er en familie på 2 voksne og 2 små børn som bor i et hus - hvor vi skal bo resten af vores tid, hvis ikke der sker noget. Vi har ikke de store planer om udbygninger af huset eller store renoveringer.

Kan dette hjælpe dig.

VH
Frank
Vedhæftede billeder
Filtype: jpg Capture.jpg (7.7 KB, 7 læst)
Besvar med citat
  #6 (permalink)  
Gammel 18th October 2013, 08:42 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jul 2008
Lokation: Vestegnen
Indlæg: 20,843
Standard

Pas på med ikke at stirre dig blind på den besparelse du opnår ved at den korte rente er lav lige nu. Renten kan let stige igen, blot kig på perioden 2005-8, der endte med den berømterefinansiering af F1 til 5,2% for 2009.
I sommeren 2009 var der flere tråde om muligheden for at konvertere sig ud af den høje F1-rente (nogle havde låst over 6%) som blot gjaldt frem til 31/12-2009.
Husk at F1-lån fremover har en kursskæring på 0,3 point ved hver refinansiering, noget der hæver renten med ca. 0,3%, ligeledes er adm.bidraget 0,25% højere ved 0-80%, hvilket også afspejles i de adm.bidrag du oplister.
En fordel ved flekslånet som ikke fremgår af dine beregninger er det højere afdrag, som nedbringer restgælden hurtigere, hvorved risikoen ved en stigende rente er noget mindre.
På RDs prisblad kan du se at der afdrages ca. 163.000 kr over 5 år på et F1-lån, mens det for et 3% lån er ca. 121.000 kr, dette er beløb for en million kr lånt. Herudover er Flexlånet et kontantlån, så afdraget går 1:1 til at nedbringe restgælden, hvor afdrag på 3% lånet jo er i obl.restgælden, så der skal afdrages ca. 6% mere, svarende til de 132.000 kr i forskel på de restgælde i dit skærmdrop. Læg mærke til at obl.restgælden for Flexlånet er en teoretisk størrelse, der mest bruges til at beregne renten.

Men igen pas på, da enhver teoretisk beregning vil vise at flexlånet er billigere her og nu, da man ikke indbygger rentestigning i beregningen.

Silkeborgsudregning af den sparede rente er nok den bedste metode at vurdere besparelsen på, man skal dog lige huske forskellen i de beløb, der beregnes rente af. Brutto sparer du 47.918 kr i renter det svarer til 32.383 kr efter skat, og altså ca. det dobbelte af ydelsesfaldet, da der med flexlånet er en større opsparing, dette er dog penge der bindes i ejendommen.
Besvar med citat
Svar


Emne værktøjer
Visningsmåde

Regler for indlæg
Du kan ikke starte nye emner
Du kan ikke svare på indlæg
Du kan ikke vedhæfte filer
Du kan ikke rette dine indlæg

vB code er aktiv
Smilies er aktiv
[IMG] kode er aktiv
HTML kode er ikke aktiv
Trackbacks are aktiv
Pingbacks are aktiv
Refbacks are ikke aktiv



Al tidssætning er GMT +1. Klokken er nu 05:33 AM.



Powered by: vBulletin Version 3.6.4
Copyright ©2000 - 2022, Jelsoft Enterprises Ltd.
SEO by vBSEO 3.6.0 ©2011, Crawlability, Inc.