Gå tilbage leveret af  Boliga logo    
Boligdebatten.dk   Boligdebatten.dk > Boligdebatten > Finansiering
Opret bruger OSS Søgning Dagens indlæg Marker alt som læst


Svar
 
Emne værktøjer Visningsmåde
  #1 (permalink)  
Gammel 2nd November 2014, 12:04 PM
Junior Member
 
Registreringsdato: Apr 2011
Indlæg: 3
Standard Fast vs flex uden afdrag med en horisont på 5 år

Kære BD,

Min kone og jeg er ved at skulle finansiere købet af en bolig, som vi overtager 1/12 2014. Vores tidshorisont for denne bolig er som udgangspunkt ca. 5år, og vi søger gode råd mht om vi skal vælge et fastforrentet eller flexrente.

Jeg har planer om at starte som selvstændig, og vi har derfor sat penge til side til at betale husleje, men vil vælge et lån uden afdrag for at holde udgifterne nede.

Lånets størrelse er på 2,6millioner (rent realkredit) og spørgsmålet er nu, hvad der bedst kan betale sig med den korte horisont? Og er der en fidus ved at vælge F3 + 2 x F1 fremfor F5 i forhold til salg af boligen?

Ifølge mine egne beregninger, så er prisen stort set den samme for et 2,5%/3% lån vs et F5 lån i løbet af 5 år, hvis renten stiger 1% og man regner konverteringsgevinster med, men det er jo svært at forudsige.

På forhånd tak for jeres inputs.

Mvh. Jens
Besvar med citat
  #2 (permalink)  
Gammel 3rd November 2014, 01:20 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Oct 2009
Lokation: Du får et gæt -:)
Indlæg: 6,426
Standard

Med den indgang ville jeg vælge et flexlån, ved fast spekulerer du i at flexbesparelsen skal komme hurtigere end de 5 år i form af en rentestigning på +1%. Hellere en "sikker" gevinst i hånden end at du spekulerer i endnú mere.

I F3 er fordelen at du kan vurdere om 3 år hvilken refinansieringsfrekvens du vil have til den tid, omvendt er fordelen i F5 at det kan give ro og at det kan vise sig at være det billigste over 5 år. Umiddelbart ville jeg nok sige F3.
Besvar med citat
  #3 (permalink)  
Gammel 3rd November 2014, 01:26 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Apr 2009
Indlæg: 626
Standard

Du skal huske at fastforrentet har kurstab.
Ville sige F3 eller FlexKort. FlexKort tyder på at være et super lån, hvis man pludselig vil sælge. Eksempelvis har et FlexKort etableret i okt 2013 pt en indfrielseskurs på 100,08 cirka. Dette til trods for at refinansiering af FlexKort er 1/7-2016 - men i og med lånet får ny rente hvert halve år forventes kursen ikke at bevæge sig ret langt væk fra kurs 100.
Besvar med citat
  #4 (permalink)  
Gammel 3rd November 2014, 03:43 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jul 2008
Lokation: Vestegnen
Indlæg: 20,120
Standard

http://www.brf.dk/Privat/Optimer-dit...a-d256dc9dc84f

Ved afdragsfri belåning maksimeres restgælden, hvilket er en fordel for det fastforrentede lån.
5 år og rentestigning på 1 % koster kun 123.606 kr ved 3% obl.lånet, men hele 210.069 kr ved F3-lån. F1-lån er endnu dyrere grundet højere kursskæring og adm.bidrag.
Breakeven er mellem 6 og 7 år i følge BRFs beregner.
Besvar med citat
  #5 (permalink)  
Gammel 3rd November 2014, 04:43 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jul 2008
Lokation: Vestegnen
Indlæg: 20,120
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af Aliaz Se indlæg
Du skal huske at fastforrentet har kurstab.
Ville sige F3 eller FlexKort. FlexKort tyder på at være et super lån, hvis man pludselig vil sælge. Eksempelvis har et FlexKort etableret i okt 2013 pt en indfrielseskurs på 100,08 cirka. Dette til trods for at refinansiering af FlexKort er 1/7-2016 - men i og med lånet får ny rente hvert halve år forventes kursen ikke at bevæge sig ret langt væk fra kurs 100.
Flexkort må formodes at stige løbende i rente undervejs, hvis renten stiger 1% i løbet af 5 år og bliver dermed det dyreste lån, idet det koster 210.640 kr netto at låne de 2,6 mill. med alle gebyrer som i Nordeas beregner.
F5-lån vil koste 190.501 kr netto over de 5 år og er formentligt billigere end F3 + frekvensskifte + højere adm.bidrag og kursskæring for de 2 sidste år (enten 2 * F1 eller F2).
2½% lånet har godt nok et stort kurstab til at starte med, men kursen må forventes at falde 6,5-7 kurspoint når renten stiger 1%. Jeg regner med indfrielseskurs på 90, eller 6,7 point under dagens tilbudskurs, og i så fald koster 2½% lånet 178.330 kr netto, idet det er 0,15% billigere i adm.bidrag undervejs.
Falder kursen mindre er det fastforrentede lån dyrere, f.eks. ved kurs 93 om 5 år er nettoydelsen på 260.620 kr og er man rigtigt uheldig, så renten er faldet i perioden og man skal indfri til kurs 100, så koster 2½ lånet hele 452.630 kr, svarende til nettoydelsen plus kurstabet og omk. ved optagelsen.

Ved dagens kurs på 2½% lånet ville jeg være betænkeligt ved dette og givet at I vil sælge om ca. 5 år ville jeg vælge F5-lån, selvom jeg normalt fraråder dette.

BRFs beregning ser jeg som optimistisk mht. kursfaldet ved 1% rentestigning, men lidts vært at kontrollere udregningen uden tallene bag.
Besvar med citat
  #6 (permalink)  
Gammel 4th November 2014, 10:11 PM
Junior Member
 
Registreringsdato: Apr 2011
Indlæg: 3
Standard

Kære alle sammen,

Jeg takker mange gange for de gode indspark, det er fantastisk at folk er så villige til at hjælpe hinanden.

Vi tager formentligt et F5 og glæder os over de lave månedlige udgifter under firmaopstart.

Mvh. Jens

Sidst redigeret af jsolsen : 4th November 2014 kl. 10:14 PM.
Besvar med citat
  #7 (permalink)  
Gammel 5th November 2014, 04:22 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jul 2008
Lokation: Vestegnen
Indlæg: 20,120
Standard

Så du har konstateret at det fastforrentede lån er billigst over de 5 år med din forventning til renten, men vælger alligevel det usikre lån, der på ingen måde beskytter mod rentestigninger?
Ligeledes kan F5-lånet koste en del at komme udaf undervejs grundet de inkonvertible obligationer bag dette, skulle renten falde yderligere, og f.eks. et 2% fastforrentet lån bliver aktuelt om 2-3 år.
Besvar med citat
  #8 (permalink)  
Gammel 6th November 2014, 10:59 AM
Junior Member
 
Registreringsdato: Apr 2011
Indlæg: 3
Standard

Hej igen,

Det er korrekt, at det er en bedre forretning at vælge fastforrentet hvis forventningen til en rentestigning holder stik. Dog vurderer jeg at den evt. gevinst ikke er stor nok til at retfærdiggøre den højere ydelse. Såfremt renten ikke stiger, så bliver det jo heller ikke helt billigt.

Min største bekymring er også om det kan blive dyrt at komme ud af, men da vi har en lille dreng, så vil vi tilstræbe ikke at flytte mere end højst nødvendigt (og dermed beholde lånet indtil refinansieringen).

Mvh. Jens
Besvar med citat
  #9 (permalink)  
Gammel 6th November 2014, 01:29 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jul 2008
Lokation: Vestegnen
Indlæg: 20,120
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af jsolsen Se indlæg
Hej igen,

Det er korrekt, at det er en bedre forretning at vælge fastforrentet hvis forventningen til en rentestigning holder stik. Dog vurderer jeg at den evt. gevinst ikke er stor nok til at retfærdiggøre den højere ydelse. Såfremt renten ikke stiger, så bliver det jo heller ikke helt billigt.

Min største bekymring er også om det kan blive dyrt at komme ud af, men da vi har en lille dreng, så vil vi tilstræbe ikke at flytte mere end højst nødvendigt (og dermed beholde lånet indtil refinansieringen).

Mvh. Jens
Ja-ja

Konklusionen er jo at du ikke selv tror på den rentestigning på 1% og vægter den lavere ydelse her og nu højere end den mulige gevinst. Er I det mindste i tvivl om en mulig omlægning om 2-3 år så vælg F3-lånet istedet for, det er billigere de første 3 år og koster ikke så meget at komme udaf.
Besvar med citat
Svar


Emne værktøjer
Visningsmåde

Regler for indlæg
Du kan ikke starte nye emner
Du kan ikke svare på indlæg
Du kan ikke vedhæfte filer
Du kan ikke rette dine indlæg

vB code er aktiv
Smilies er aktiv
[IMG] kode er aktiv
HTML kode er ikke aktiv
Trackbacks are aktiv
Pingbacks are aktiv
Refbacks are ikke aktiv

Lignende emner
Emne Startet af Forum Svar Nyeste indlæg
Fast 3,5% UA til flex med afdrag agrauballe Finansiering 4 21st October 2014 02:25 PM
3% med afdrag kontra uden afdrag? elvisdk Finansiering 1 19th April 2014 11:13 PM
omlægning af fastforrentet uden afdrag til flex? ad0511 Finansiering 2 3rd August 2011 11:07 AM
7% fast m/ afdrag til 5% fast m/ afdrag... der må være flere i denne situation. bolind Finansiering 10 31st August 2009 09:08 AM
Fast rente og 30 år uden afdrag Gorrion Finansiering 36 17th October 2007 03:40 PM



Al tidssætning er GMT +1. Klokken er nu 09:20 PM.



Powered by: vBulletin Version 3.6.4
Copyright ©2000 - 2019, Jelsoft Enterprises Ltd.
SEO by vBSEO 3.6.0 ©2011, Crawlability, Inc.