Gå tilbage leveret af  Boliga logo    
Boligdebatten.dk   Boligdebatten.dk > Boligdebatten > Finansiering
Opret bruger OSS Søgning Dagens indlæg Marker alt som læst


Svar
 
Emne værktøjer Visningsmåde
  #1 (permalink)  
Gammel 4th July 2008, 01:22 PM
Junior Member
 
Registreringsdato: Jul 2008
Indlæg: 2
Standard Forskel på 7 eller 6 %?

Hej,

.... ja .... umiddelbart 1 % kunne man jo svare, men mit spørgsmål er nærmere beskrevet følgende:
Vi har fået tilbudt 2 lån, begge fastforentede obligationer over 30 år:

A) 6 % med et lånebeløb der er 65K højere end 7%. Den månedtlige ydelse efter skat er ca. 300 kroner mindre pr. måned. Kurs ca. 94 (har ikke lige papir på mig i skrivende stund).

B) 7 %, med omvendt fortegn. kurs meget tæt på 100.

Spørgsmålet er: normalt siger man at man skal tage lån tæt på kurs 100, men på den anden side kan vi sidde 300 kroner billigere om måneden ved at låne lidt flere penge, så......?
Vi påregner at blive boende ca. 5 år.
Besvar med citat
  #2 (permalink)  
Gammel 4th July 2008, 01:32 PM
Banned
 
Registreringsdato: May 2008
Indlæg: 1,786
Standard

Man skal som altovervejende hovedregel gå efter lånet der er tættest på kurs 100, med mindre der er ubegrundet stor difference i den effektive rente på de to lån.
Besvar med citat
  #3 (permalink)  
Gammel 4th July 2008, 01:34 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: May 2008
Indlæg: 2,022
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af Maverick Se indlæg
Man skal som altovervejende hovedregel gå efter lånet der er tættest på kurs 100, med mindre der er ubegrundet stor difference i den effektive rente på de to lån.
Hvorfor?
Besvar med citat
  #4 (permalink)  
Gammel 4th July 2008, 02:12 PM
Banned
 
Registreringsdato: May 2008
Indlæg: 1,786
Standard

Fordi der er inbygget en indfrielsesoption i fastforrentede realkreditlån, som har nogle konsekvenser.

Hvis du fx optager et 6% lån til kurs 92, så har du meget stor risiko for at komme til at indfri til kurs 100, og derved tabe 80.000 kr pr lånt million.

Det er der to årsager til:
1. Markedsfaktoren: Det nuværende spænd mellem diskontoen og Cibor 3 er historisk højt. Markedet forventer på længere sigt at renteniveauet falder --> 6'eren ryger i kurs 100.
2. Tidsfaktoren: Jo tættere en realkreditobligation kommer på udløbsdatoen, desto tættere kommer obligationen på kurs 100. Med andre ord falder renteelasticiteten med løbetiden. Hvis du fx sælger huset om 8 år, så vil renten (alt andet lige) være kravlet et pænt stykke op mod kurs 100. Dette forstærkes af at realkreditlån bliver mere og mere illikvide med tiden.
3. Tommelfingerreglen siger, at det er bedst at nedkonvertere over 2 rentetrin, fx fra 7% til 5%. Et rentetrin giver for lille gevinst.

Flere analyser fra bl.a. CBS har vist at private kunder konverterer for meget og på forkerte tidspunkter, således banken ofte ender med at score 80% af konverteringsgevinsten.
Besvar med citat
  #5 (permalink)  
Gammel 4th July 2008, 03:02 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: May 2008
Indlæg: 238
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af terp2004 Se indlæg
Hvorfor?
Hvis du ønsker at indløse lånet (helt eller delvist) før tid (feks. i forbindelse med salg), skal det indløses til den nuværende kurs, men sagen er at man altid kan indløse til kurs 100.

Hvis du skal bruge 1000k og tager et lån til kurs 95 kommer du til at have en restgæld på ca. 1053k. Dvs. til sammen vil dine afdrag summe op til 1053k hvis du betaler det ud efter planen, men du kan indfri lånet for 1000k.

Hvis renten falder stiger kursen på lånet, feks. til kurs 105 (eksempel taget ud af luften). Hvis du så vil indfri lånet på dette tidspunkt skal du aflevere 1053k (kurs 100), dvs, du har lidt et kurstab på 53k.

Ved at låne tæt på kurs 100 beskytter du dig mod et sådan kurstab. Låner du til kurs 99, er det kun 1% du kan tabe i kurs da du altid kan indfri ved kurs 100.

Hvis man er overbevist om at renten vil være højere når man indfrier kan det godt være relevant at låne til en lav rente (kursen vil så være lavere hvilket gør det billigere at indfri).
Besvar med citat
  #6 (permalink)  
Gammel 4th July 2008, 06:26 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Apr 2008
Indlæg: 203
Standard

Jeg lavede lige nogle hurtige beregninger i Excel. Talene overraskede mig faktisk ret meget idet jeg selv egentlig tidligere hældte til at vælge en lavede rente.

Lånebehov 2.000.000

5%: Kurs 80.250, Hovedstol 2.240.896 (~226.000 i forhold til 7%)
6%: Kurs 94.926, Hovedstol 2.106.904 (~92.000)
7%: Kurs 99.276, Hovedstol 2.014.586

Nettoydelsen bliver så for 5% ~550,- billigere om måneden, mens 6% lånet er ~350,- billigere om måneden. (I forhold til standard 7%)

Efter 5 år har man altså for 5% sparet ~33.000 og for 6% lånet vil besparelsen være ~21.000.

Samtidig vil der på 5% lånet være afdraget ~67.000 ekstra og for 6% lånet vil der være afdraget ~29.000 ekstra.

Med andre ord, efter 5 år vil man have "tjent" (33.000+67.000) ~100.000 på 5% lånet, men dette skal holdes op mod at man oprindeligt satte sig 226.000 dyrere. Altså en omkostning på 126.000, hvis man efter 5 år gør op - f.eks. fordi man skal flytte eller refinansierer.

For 6% lånet er det (21.000+29.000) ~50.000 der er tjent, men holdt op mod den ekstra gældsættelse på 92.000, vil dette eventyr stadig have kostet 42.000!
Besvar med citat
  #7 (permalink)  
Gammel 5th July 2008, 11:18 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Aug 2007
Indlæg: 154
Standard

Det excel ark vil jeg gerne se ...

Hvad med bidrag, beskatning etc. - indgår alt dette i dine beregninger?
Besvar med citat
  #8 (permalink)  
Gammel 5th July 2008, 12:58 PM
Boliga.dk
 
Registreringsdato: Mar 2007
Indlæg: 2,139
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af mukke Se indlæg
Med andre ord, efter 5 år vil man have "tjent" (33.000+67.000) ~100.000 på 5% lånet, men dette skal holdes op mod at man oprindeligt satte sig 226.000 dyrere. Altså en omkostning på 126.000, hvis man efter 5 år gør op - f.eks. fordi man skal flytte eller refinansierer.
Du har antaget at man efter 5 år tilbagekøber hovedstolen til kurs 100(altså 20 point over den nuværende kurs), eller hvad? Det må siges at være et ret worst-case scenario
Besvar med citat
  #9 (permalink)  
Gammel 7th July 2008, 10:14 AM
Banned
 
Registreringsdato: May 2008
Indlæg: 1,786
Standard

Høkerberegningen holder langt hen ad vejen.

5 års levetid på lånet er ikke helt galt, den gennemsnitlige levetid på et realkreditlån er ca. 7år.

Bidraget må man gå ud fra er ens på både 5-6-7% lånet.

I takt med lånets restløbetid afkortes er der en meget kraftig regression tilbage mod kurs 100.

Eks: Fastforrentet 5% lån:
5% 2038: kurs 90,6
5% 2032: kurs 95,0
5% 2024: kurs 98,2
5% 2022: kurs 100,5 (kan indfries til kurs 100)

Holder du lånet til udløb, ja så indfrier man til kurs 100.

Så sagt med andre ord: Kurstabet har en ubehagelig vane med at realisere sig selv på den ene eller anden måde.

Sidst redigeret af Maverick : 7th July 2008 kl. 10:24 AM.
Besvar med citat
  #10 (permalink)  
Gammel 8th July 2008, 06:59 AM
Moderator
 
Registreringsdato: Apr 2007
Indlæg: 5,527
Standard

Bidraget er ens i % - men ikke i faktiske kroner, idet gælden på et 7 % lån vil være lavere.

Prøv at gå ned i en krf. og få et print.. med 5/677...for at se forskellen...evt. via deres hjemmesider - så har du en beregning der holder.
Besvar med citat
Svar


Emne værktøjer
Visningsmåde

Regler for indlæg
Du kan ikke starte nye emner
Du kan ikke svare på indlæg
Du kan ikke vedhæfte filer
Du kan ikke rette dine indlæg

vB code er aktiv
Smilies er aktiv
[IMG] kode er aktiv
HTML kode er ikke aktiv
Trackbacks are aktiv
Pingbacks are aktiv
Refbacks are ikke aktiv

Lignende emner
Emne Startet af Forum Svar Nyeste indlæg
Udleje til eget barn eller fremmed: Forskel på forbedring og vedligeholdelse BamsesFar Finansiering 1 26th March 2008 09:03 PM
Stor forskel i vurdering munchjensen Generelt 13 16th March 2008 12:11 AM
Forskel i bruttopriser Guest03 Generelt 1 31st January 2008 06:45 AM
Forskel på renter hyttmann Finansiering 2 2nd January 2008 12:51 PM
forskel på pris i søgeresultat og på boligoversigt ffweb Fejl 1 3rd October 2007 05:16 PM



Al tidssætning er GMT +1. Klokken er nu 01:24 AM.



Powered by: vBulletin Version 3.6.4
Copyright ©2000 - 2019, Jelsoft Enterprises Ltd.
SEO by vBSEO 3.6.0 ©2011, Crawlability, Inc.