Følgende skal give en belysning af boligejernes økonomiske situation. Det indvolverer også ikke-boligejere.

Vi deler i 3 kategorier:

1. Realkreditgælden fortsætter med at vokse. Vi har et lille RKR problem også her - de vedligeholder ikke årsstatistikken på den kvartalsbasis de opgør den på - så vi må sjusse os frem udfra andre RKR statistikker.
Der har været nogen omlægning fra variabelt til fast forrentede lån. Det løser imidlertid ikke noget problem, fordi dem, der har omlagt er dem, der har råd - og derfor vil være de sidste, der kommer på tvang.

2. Bankudlånet til lønmodtagere og pensionister mv. Indeholder naturligvis ikke boligejere; men er en proxy. Udlånet stiger; endogv så meget at nettoindlånet på trods af øget indlån. Det er alvorlige er at at udlånet stiger, fordi indlånere er nok i beskedent omfang udlånere.

3. Kreditten udover dette - forbrugerkreditter - stiger - alvorligt nok den USIKREDE.

Tager vi disse forskellige lånetyper og lægger dem sammen, måske lidt ukritisk, til et proxymål, dvs en indikation, hvor tallene er sammenbragte børn og derfor ikke er præcise, så kan vi sige at boligejernes gæld er steget med 61%. Det er lidt foruroligende, fordi priserne er steget 58%, 41% og 66% for henholdvis huse, ejerlejligheder og sommerhuse. Specielt er det tankevækkende at gældsætningen tilsyneladende er steget mere end priserne på parcelhusene.

Vi taler altså om at ikke nok med at de unge mennesker har bundet sig op i dyb gæld: De gamle husejere har belånt deres friværdi i noget nær proportional grad svarende til prisstigningerne. Var dette ikke tilfældet ville gældsætningen nok være steget; men kun for 100.000 ejere ud af 1 1/4 mio ejere. Lad os sige det rent ud: De højere priser skulle i sig selv ikke have medvirket til nogen særlig yderligere gældsætning. Skal vi sige en 10%.´
Det kommende prisfald vil altså påvirke hele ejerfolket. Altså påstanden om at det kun er de uheldige, der har handlet på et forkert tidspunkt, der kommer i klemme. Den er forkert. Der er ikke betydende mængder, der har været fornuftige og købt deres hus for at bo i det - de har belånt det.

Ser vi på sammensætningen af gælden, så er den fast forrentede del på ved at være tilbage til primo 2004 stadet - det kunne være rart om RKR ville lave opgørelsen et par år FØR narrestregerne med variabel rente. Forskydningen er tilsyneladene at variabel realkreditgæld er - i et overordnet perspektiv - konverteret til bankgæld.. Den gode nyhed er at forbrugerkreditterne er så forholdsvis små, at de - i sig selv - ikke kan siges at udgøre et problem for boligmarkedet. De er en indikation af at nogen kører på kanten af økonomien - de kan så være boligejeren; men ...

Man kunne have argumenteret for at renten skulle have været renset for inflation - det må komme en anden dag.

Den lange obligationsrente er vel steget en 1½ % - hvilket nok passer nogenlunde med inflationen, så dem, der har råd til et fast forrentet obligationlån er nogenlunde stillet, som de var i 2004 - finansieringsmæssigt.
Den korte obligationsrente - den til F1'erne - er derimod steget med 3% mere end end stigning. Set i forhold til den lange rente kan det ikke være risikoen for et rentefald - den ligger hos den lange rente, fordi den kan (hvis papiret er konvertibelt) indløses til pari. Forklaringen må således være en af to ting:
Enten risikoen for en rentestigning, her har F1 IKKE nogen risiko, da den fastsættes årligt - og derfor følger med op. En 30 årig fast forrentet har en kurstabsrisiko - så den ligger heller ikke her.
Eller der er tale om en forøget risikopræmie.

Det morsomste er bankrenten:

Den startede i 2003 med at være OVER skægpantebrevsrenten - dengang alle fjolserne regnede med at træerne voksede ind i himlen, således at ejendomsværdistigningen automatisk ville rykke pantsikkerhed længere ind.

På det seneste har bankrenten ikke taget helt det samme knæk opad som de andre renter. Det på trods af at bankerne har måttet betale dyrere for deres lån - bla. hos andre banker; men også indlånsrenten til "almindelig" mennesker - tænk! at det skulle overgå bankerne at de er tvunget til at behandle indlånskunderne bedre end det rene affald! Det er i sandhed tunge tider!

Lad os skære igennem vrøvlet om at det er en god forretning at handle til de nuværende priser - det er det ikke.

Ser vi på rentebyrden, dvs gælden ganget rentefoden er steget fra index 100 primo 2004 til ca 250 p.t.

Stigningen i den lange rente betyder naturligvis ikke noget for dem, der fik fast forrentede lån i tide; men de variable lån, de får et dødsstød, hvis ikke udviklingen vender gevaldig i sidste halvdel af året! F1'erne slap nogenlunde nådigt ud af 2007 - det gentager sig IKKE i 2008 - ikke medmindre der kommer indgriben af overnaturlige kræfter. Med konverteringsbølgen fra variabel til fast, skal vi være opmærksom på at den forøgede rentebyrde nu hviler på færre skuldre!

Det næste gang vrævl er at priserne 2004 var nogenlunde rimelige. Vurderet efter denne metode skal vi ned på 40% af 2004 priserne. Det er naturligvis også noget vrøvl - vi skal meget længere ned - i mellemtiden er der bygget en masse overflødige boliger!
Min tidligere optimisme, at vi ville lande omkring 10.000 i hovedstaden og 5.000 udenfor begynder jeg at fortryde: Der er virkelig ingen bund under priserne!

Hej Thomas

Forstår ikke helt dine rente kurver!
lang obl = rente på variabel F1-lån ?
kort obl = eff. rente på toneangivende 30 år obl. ?
En kurve, der viste NIB-renten kunne være ret interessant!

Knækkene på den lange obl.rente, skyldes jo osse, at kuponrenten er blevet forhøjet til først 5% og nu 6%, eller endog 7%.

Du har HELT RET!
Jeg havde i transponeringen fra søjler til rækker byttet om på den korte og den lange obligationsrente!!!!
Jeg har annulleret de forkerte grafer - rettet hvor jeg skulle - og rettet sludderet fremkommet på forkerte forudsætninger med kursiv.

Du skal have mange tak, thsv. Det er dejligt, at man ikke kan slippe af sted med at sige noget forkert. Vi laver alle fejl - jeg håber bare ikke nogen er blevet vildledt. Endnu en gang tak!

Obligationsudlånene er fra RKR og omfatter både med og uden afdrag.
Udlånet er udlånet i banker til private taget fra dst.
Forbrugerkreditterne er ligeledes taget fra dst.

Obligationsrenterne i kvartalet er ultimo renter i kvartalet. Tyvstjålet fra RKR.
Bankudlånsrenten er bankernes udlånsrente til husholdninger til boligformål.
Forbrugerkreditterne er lidt mere fjerne: Det er renten på parisælgerpantebreve med dækning i 80-95% af ejendomsværdien.

Takker for de smukke roser.

På mit arbejde bærer jeg navnet: "falkeøjne" (eller "Falcon Eyes"), så skulle nok have været skolelærer, så man kunne spotte elevernes små fejl.

Jeg er dog ikke enig i dine mørke fremtidsudgifter for værdien af vores boliger.
Men gammelt, nedslidt byggeri bliver fremover endnu mindre værd, da håndværkere jo er dyre i drift. Men brugbart, vedligeholdte ejendomme vil altid kunne holde en fornuftig salgspris. Kvm.prisen for villaer i boligområder vil altid være relativ høj, da grunden jo har en værdi i sig selv.

I Hvidovre f.eks. er en byggegrund vel let 2 mill. værd, så et lille faldefærdigt hus opnår let en pris tæt derpå, hvis beliggenheden er i orden (ikke for meget støj). 100 kvm. brugbar bolig bør derfor koste omkring 3 mill., mens der for større ejendomme nok er tale om ca. 15.000 kr. pr. ekstra kvm. Så en Villa på 200 boligm2 i Hvidovre bør kunne trække 4,5 mill. i salgspris.

F.eks. tror jeg ikke du får meget afslag på f.eks. denne:
Bolig : Sag - EDC

Dog underligt, at mægleren ikke skriver noget om bebyggelsegrad, for huset skal jo åbenlyst enten renoveres og udvides, eller rives ned for at give plads til et nyt.