Gå tilbage leveret af  Boliga logo    
Boligdebatten.dk   Boligdebatten.dk > Boligdebatten > Finansiering
Opret bruger OSS Søgning Dagens indlæg Marker alt som læst


Svar
 
Emne værktøjer Visningsmåde
  #1 (permalink)  
Gammel 25th March 2016, 09:33 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jul 2009
Indlæg: 856
Standard Nykredits kapitalkrav.

Jeg har prøvet at finde hoved og hale i hvad Nykredit ser som en alvorlig trussel fremadrettet. Det er svært, skal jeg hilse og sige, fordi reguleringen ikke er helt let at forklare, og forstå - hvis man da ikke lige arbejder med den slags.

Lad os starte med en af de udmeldinger der har været fra Nykredits CFO Søren Holm:
Nykredit angriber kritisk artikel om Basel-krav
Citer:
... så sent som i december offentliggjorde Basel-Komitéen et 68 sider langt konkret udspil, der tegner linjerne til nye vidtrækkende krav. Krav som selv i minimumsversioner udfordrer Nykredit. Dette udspil har komitéen selv bedt os forholde os til ved at sende det i høring," siger direktøren.
Det dokument Søren Holm henviser til, kan hentes hos Bank of International Settlements, og blev sendt i høring i december 2015, og d. 11 marts var der deadline for kommentarer. Dokumentet kan hentes her:

https://www.bis.org/bcbs/publ/d347.htm

Problematikken ser ud til at handle om hvordan man vægter risiko for boliglån i en bank/realkreditinstitut. For at forstå hvordan vi er kommet hertil, må vi spole filmen tilbage til Basel I regelsættet og overgangen til Basel II.

I Basel I, skulle man vægte risikoen ved boliglån efter en standardmetode, som gjorde at solvensbehovet blev noget stort. Dette var måske ikke helt retfærdigt for dansk realkredit, når man tog sektorens stabilitet i betragtning.

Således blev Basel I efterfulgt af Basel II, hvor man indførte en alternativ risikovurdering, som supplement til standardmetoden. Den nye metode blev kaldt Internal Rating-Based approach, eller bare slet og ret IRB metoden, og er bankens egen interne kreditmodel til beregning kreditrisiko.

Denne ændring blev indført i November 2007, og med de nye IRB modeller kunne pengeinstitutterne sænke deres solvensbehov betragteligt. Kraka har skevet om den effekt her:
http://www.kraka.org/sites/default/f...aa_solvens.pdf

Her er et par figurer fra rapporten:




Som det ses af figurerne, reduceredes størrelsen af de risikovægtede aktiver ganske betragteligt, ved overgangen til IRB modellerne. Basel komiteen havde forventet dette fald, og havde derfor indført en vægtning mellem nyt og gammelt, som kaldes Minimumskravet (Basel I-floor). Det kan man også se beskrevet i Kraka rapporten.

Men, det ser ud til at Basel Komiteen ikke er helt tryg ved bankernes IRB modeller, og mener, på et overordnet niveau, at IRB modellerne undervurderer bankernes tabsrisiko. Dvs. bankerne ser sin egen risiko i et for positivt lys. Når man opdager at dette betyder at bankerne kan slække på kapitalkravene, undres man måske ikke over at risikoen undervurderes.

Ifølge Finanswatch, skrev det Europæiske banktilsyn, EBA, følgende om IRB modellerne:
Finanslobby kæmper mod magtfuld tilsynskomité
Citer:
På trods af de positive aspekter ved IRB-modellerne, så har den meget høje fleksibilitet ved IRB-systemet kompromitteret muligheden for at sammenligne kapitalkrav. Nogle observatører har derfor sat spørgsmålstegn ved troværdigheden ved IRB-modllerne, hvilket har udløst en manglende tillid til brugen af IRB-modellerne,"
Det kan godt se ud som om at Basel barsler med at gøre, ovennævnte minimumskrav mere strikt. Hvis altså minimumskrav og gulvkrav er det samme, så får det den effekt at solvensbehovet nærmer sig standardmetoden, da IRB modellerne åbenbart er for positive.

Standardmodellen for boliglån til private, er beskrevet i ovenstående høringsdokument - og er vist nok ikke ændret i forhold til før.

LTV <= 40%
25% risk weight
40% < LTV <= 60 %
30% risk weight
60 < LTV <= 80%
35% risk weight
80% < LTV <= 90%
45% risk weight
90 < LTV <= 100
55%
LTV > 100
RW Counterparty

Finansrådets direktør, Ulrik Nødgaard, udtaler til Finanswatch:
Finanslobby kæmper mod magtfuld tilsynskomité
Citer:
Du kan indvende, at de foreslåede 35 pct. ikke er højere end risikovægten under standardmetoden i dag. Det er her sammenhængen med det frygtede gulvkrav til IRB kommer ind. Vi er optagede af at risikovægte er fair for alle typer og størrelser af institutter. Og vægtene under standardmetoden ikke kun er relevante for de mindre institutter, som standardmetoden er beregnet til, men også IRB institutterne, som i Danmark står for langt hovedparten af udlånet med pant i fast ejendom. Vi kan således ikke forholde os til risikovægtende under standardmetoden isoleret set, men må se på dets betydning også for IRB institutter, hvis der kommer et gulvkrav. De vil få stor betydning for vilkårene for boligfinansiering i Danmark
Afslutningsvist en kommentar fra Søren Holm i Berlingske
Politikere: Nykredit har spændt buen for hårdt | Berlingske Business
Citer:
F.eks. skriver komitéen i dokumentet for første gang sort på hvidt, at der – som vi har frygtet – overvejes et generelt kapitalgulv på mellem 60 og 90 procent. Selv det laveste af disse to tal vil efter vores foreløbige beregninger betyde, at Nykredits kapitalbehov stiger til godt og vel 85 mia. kr. Det skal ses i forhold til, at Nykredit i dag har 60,5 mia. kr. Med andre ord lægger dokumentet ikke en dæmper på vores bekymringer. Snarere tværtimod.
Håber at forklaringen kan bruges. Jeg er ikke stærk i dette her, så læs det varsomt. Sig til, hvis der er noget helt galt.

Sidst redigeret af Markowitch : 25th March 2016 kl. 09:44 PM.
Besvar med citat
  #2 (permalink)  
Gammel 28th March 2016, 07:44 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jul 2009
Indlæg: 856
Standard

Økonomisk Ugebrev skriver at stigende boligpriser styrker Nykredits kapitalbuffer.
Stigende boligpriser styrker Nykredits kapitalbuffer - Flash NEWS!

Citer:
Mens Nykredit for tiden fortæller kunderne om større kapitalbehov og stigende bidragssatser på deres boliglån, er det en helt anden historie, ledelsen fortæller til de investorer, som køber Nykredits udstedte obligationer. Her er budskabet, at Nykredits kunder i datterselskabet Totalkredit er blevet langt mere velpolstrede, og Nykredit har fået større sikkerhed for deres udlån som følge af de stigende boligpriser.

Læs hele artiklen i Økonomisk Ugebrev Finans/CFO nr. 11.
Artiklen er sparsom på detaljer, men man kan jo købe ugebrevet og få resten med. Jf. ovenstående citat tror jeg at ugebrevet henviser til at Nykredits IRB model burde reducere risikoen for boliglån, hvor boligen er steget i værdi. Det virker på overfladen som en rimelig forventning, men giver også anledning til bekymring.

Hvis Nykredits IRB model reducerer risikoen for boliglån, ved stigende ejendomspriser, så får man en procyklisk kreditvurdering, hvor risici bliver mindre, jo mere oppustet boligmarkedet bliver.

Basel havde i sit oprindelige forslag ønsket at inddrage låntagerens belåningsgrad i kreditvurderingen - den såkaldte debt servicing coverage (DSC) ratio, der var tænkt som en proxy for låntagers evne til at tilbagebetale lånet. Men dette forslag er blevet afvist, så nu er det kun LTV, og derved kan man godt få uheldige procykliske effekter, ligesom under den sidste boligboble.

EDIT:
Typisk, er der ikke et krav om at man skal offentliggøre sin IRB model. Hvilket også er en del af kritikken mod IRB modellerne. Kort sagt, ved sandsynligvis kun Nykredit, hvordan deres IRB model ser ud i detaljen.

Sidst redigeret af Markowitch : 28th March 2016 kl. 07:52 PM.
Besvar med citat
  #3 (permalink)  
Gammel 28th March 2016, 08:03 PM
efo efo er offline
Senior Member
 
Registreringsdato: Oct 2009
Indlæg: 3,054
Standard

Kan Nykredits/Totalkredits relative store udlån i provinsen/udkanten/landbrug have en væsentlig indflydelse?
Besvar med citat
  #4 (permalink)  
Gammel 28th March 2016, 08:03 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jul 2009
Indlæg: 856
Standard

Høringssvarene på Basel kommissionens udkast for opgørelse af kreditrisiko er nu blevet offentliggjort.

Dokumentet der er sendt i høring kan findes her:
https://www.bis.org/bcbs/publ/d347.htm

Høringssvarende kan ses her:
https://www.bis.org/bcbs/publ/commen...7/overview.htm

Særligt interessant er det Danske høringssvar, som kan læses her:
https://www.bis.org/bcbs/publ/commen...dabaaodamb.pdf

Her skriver Realkredit Foreningen, Realkreditrådet og Finansrådet i et fælles svar, følgende:
Citer:
Should a capital floor be introduced based on this version of the standardised approach, the distortionary effects on Danish banks and mortgage bank will be significant.

On this background we strongly urge the Basel Committee to consider allowing for local calibration in order to lower risk weight by national authorities if local market conditions and loss rates can be documented to support such lower risk weights.
De følger besvarelsen op med data, der viser at en risikovægt på lån med LTV <= 80% på 35% er for høj, og at en konservativ vægt på 20% vil være mere rimelig.

Hvis høringssvaret skal have nogen effekt, må man forvente at Basel kommissionen læser de indkommende svar og evt. tilpasser deres udkast. Kort sagt, virker det som om at man er i en form for tilpasningsfase i forhandlingerne. Det kan derfor virke lidt mystisk at Nykredit allerede nu maler fanden på væggen og sætter bidragssatserne op, på baggrund af Basel kommissionens oplæg, som altså åbenbart kan nå at ændre sig.

Sidst redigeret af Markowitch : 28th March 2016 kl. 08:07 PM.
Besvar med citat
  #5 (permalink)  
Gammel 28th March 2016, 08:13 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jul 2009
Indlæg: 856
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af efo Se indlæg
Kan Nykredits/Totalkredits relative store udlån i provinsen/udkanten/landbrug have en væsentlig indflydelse?
Ja, det kan sagtens tænkes. Faldende boligpriser koster, men det bliver billigere i risiko hvis realkreditten skærer lånene op i LTV 0-40%, 40-60% og 60-80%, da Basel standardmodellen inddeler risikovægtene sådan. Det kan dog føre til øgede omkostninger for kunderne - såsom ekstra fast tinglysning.

Basel kommissionen lægger yderligere op til at udlån til ejendomme, hvor selve ejendommen er genstand for indtjening, skal have en højere risikovægt. Det svarer nok til erhvervsejendomme, såsom landbrug og udlejningsejendomme, og måske også andelsejendomme.

Dette står i øvrigt i ovennævnte Danske høringssvar.

Sidst redigeret af Markowitch : 28th March 2016 kl. 08:21 PM.
Besvar med citat
  #6 (permalink)  
Gammel 28th March 2016, 08:20 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jul 2009
Indlæg: 856
Standard

Hvis man kigger på Basel's standardmodel, så ser det ikke ud til at der er en speciel ekstra risiko ved afdragsfrihed. LTV skal udregnes på långivningstidspunktet og holdes konstant i hele lånets løbetid.

Ergo, så er det ikke Basel-krav der gør at realkreditten har gjort afdragsfrie lån dyrere. Derimod kan det være ratingkrav og den nye Tilsynsdiamant, med sit loft over antallet af afdragsfrie lån, der er ansvarlig for dette.

Således bruges bidragssatserne også som et effektivt værktøj, til at påvirke kundernes valg af lån. Det virker blot lidt ærgerligt at man først opfordrer kunderne til én type valg, og når dette valg falder i unåde, så sætter man blot priserne op. Det virker lidt for let, og kunderne står ikke så stærkt i den situation.

Sidst redigeret af Markowitch : 28th March 2016 kl. 08:26 PM.
Besvar med citat
  #7 (permalink)  
Gammel 28th March 2016, 08:44 PM
efo efo er offline
Senior Member
 
Registreringsdato: Oct 2009
Indlæg: 3,054
Standard

Det er også underligt at man ikke har indbygget en automatisk nedsættelse af bidragssatsen ved afdrag og derved mindre belåningsgrad, dette kunne jo også være et motiverende element som modvirker overbelåning? De er jo alle kreative nok når det gælder motiverende krav som fremmer deres indtjening!!
Besvar med citat
  #8 (permalink)  
Gammel 28th March 2016, 10:14 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jul 2009
Indlæg: 856
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af efo Se indlæg
Det er også underligt at man ikke har indbygget en automatisk nedsættelse af bidragssatsen ved afdrag.
Ja! Den logik kan jeg godt følge. Faktisk nævnes noget lignende i ovennævnte høringssvar til Basel kommissionen.
https://www.bis.org/bcbs/publ/commen...dabaaodamb.pdf

Citer:
According to the proposal, banks should be using the original property value measured at the time of loan origination. In our opinion, LTVs should be calculated on the basis of the current debt outstanding as well as the current property value. The present proposal creates an incentive to change credit institution as customers would be able to obtain a lower risk weighting as prices increase.
Men bemærk ordene "current property value". Dette er en sten i skoen, for det kræver jo en vurdering af ejendommen. Det er overvejende sandsynligt at en form for vurdering af kundernes ejendom allerede indgår i IRB modellerne, men dette er en intern viden, som ikke deles med kunderne.

Jeg skrev om dette i en anden tråd.
40% belåning og bidragssats

Sidst redigeret af Markowitch : 28th March 2016 kl. 11:52 PM.
Besvar med citat
  #9 (permalink)  
Gammel 29th March 2016, 04:25 AM
efo efo er offline
Senior Member
 
Registreringsdato: Oct 2009
Indlæg: 3,054
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af Markowitch Se indlæg
Ja! Den logik kan jeg godt følge. Faktisk nævnes noget lignende i ovennævnte høringssvar til Basel kommissionen.
https://www.bis.org/bcbs/publ/commen...dabaaodamb.pdf



Men bemærk ordene "current property value". Dette er en sten i skoen, for det kræver jo en vurdering af ejendommen. Det er overvejende sandsynligt at en form for vurdering af kundernes ejendom allerede indgår i IRB modellerne, men dette er en intern viden, som ikke deles med kunderne.

Jeg skrev om dette i en anden tråd.
40% belåning og bidragssats
Jeg ville også foreslå at ejendomsvurderingen blev outsourced til realkreditten og bankerne, de er sikkert mere kompetente end skat, og så kan som bonus gøre dem totalt ansvarlige!!
Besvar med citat
  #10 (permalink)  
Gammel 29th March 2016, 07:02 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jul 2009
Indlæg: 856
Standard

Som skrevet i det første indlæg, kan bankerne gøre sin risiko op efter en standardmetode, og siden 2007 (Basel II) efter en IRB metode. Denne IRB metode er en bank-individuel intern fotrolig model, der ikke er gennemskuelig udefra.

Basel Komiteen forventede et fald i de risikovægtede aktiver ved overgangen til IRB modellerne og indførte derfor et minimumskrav, kaldet Basel I floor, som skulle sikre en vis sammenhæng mellem standardmodel og IRB model.

Senere fattede Basel Komiteen mistanke om at bankernes IRB modeller var for optimistiske, og de gik i gang med nye gulvkrav. Dokumentet blev sendt i høring i december 2014 og kan hentes her:

https://www.bis.org/bcbs/publ/d306.htm

Af høringssvarende kan det ses at der er Dansk protest, men også protest fra Sverige, som kalder det en "game changer".

Her fornylig, d. 24 marts, kom Basel Komiteen så med version 2 af høringsdokumentet, som kan hentes her.

https://www.bis.org/bcbs/publ/d362.htm

Deadline for høringssvar er d. 24 juni 2016, og man regner med at gulvkravene er endelig på plads i slutningen af 2016.

Her er en kommentar fra Nykredit.
Nykredit: Basel-forslag gør ingen forskel
Citer:
Selv om Basel-komitéden klart lægger op til at kapitalkravene for store banker ikke skal skærpes markant, så fastholder Nykredit at de kommende regler vil koste mindst 15 mia. kr. Den største udlåner til danskerne kalder Basel-komitéens officielle høringsdokument for "foreløbige forslag og tanker om den fremtidige regulering”.
Det interessante er at Nykredit nævner 15 mia. kr. når man d. 2 marts i Finanswatch kunne læse at Nykridt mente at de skulle bruge 25 mia. kr. Disse to estimater er rigtigt langt fra hinanden.

På Finanswatch kan man læse følgende kommentar til det nye udspil:
Her er Basel-komitéens forslag til skærpede kapitalkrav
Citer:
Basel-komitéen har netop offentliggjort sit længe ventede forslag til skærpede krav for de største banker. Det er noget, som især Nykredit har været voldsomt nervøs for. Men komitéens forslag lægger i værste fald op til ret beskedne ekstra krav til storbankernes polstring.
Realkredit Danmark, som Danske Bank har tappet for 9 milliarder, er også kommet med en kommentar:
Realkredit Danmark: Frygter fortsat Basel-krav
Citer:
”Det korte af det lange er, at man lægger op til en forøgelse af kapitalkravene. Jeg vil ikke kaste mig ud i et gæt af, hvad det kan betyde for os. Vi vil gerne have lov til at lave nogle beregninger,” siger Carsten Nøddebo, adm. direktør i Realkredit Danmark.
Jeg slutter af med et citat fra Basel komiteen, der skrev om begrundelsen for en revision af gulvkravet i høringsdokument fra 2014:
Citer:
addressing incentive-compatibility issues, as banks face incentives to use overly optimistic internal models to reduce risk-weighted assets and thereby maximise return on equity;
Dette er et interessant citat, set i lyset af at Nykredit skal introduceres på børsen og sikre et afkast til sine investorer.

Sidst redigeret af Markowitch : 30th March 2016 kl. 07:42 AM.
Besvar med citat
Svar


Emne værktøjer
Visningsmåde

Regler for indlæg
Du kan ikke starte nye emner
Du kan ikke svare på indlæg
Du kan ikke vedhæfte filer
Du kan ikke rette dine indlæg

vB code er aktiv
Smilies er aktiv
[IMG] kode er aktiv
HTML kode er ikke aktiv
Trackbacks are aktiv
Pingbacks are aktiv
Refbacks are ikke aktiv

Lignende emner
Emne Startet af Forum Svar Nyeste indlæg
Økonomisk Ugebrev: Nykredit hemmeligholder regnestykke om kapitalkrav Markowitch Generelt 31 4th March 2016 02:22 AM
Nykredits nye bankboliglån whocarez62 Generelt 1 26th June 2014 11:57 AM
BRFkredit rammes af ekstra kapitalkrav shintai Økonomi 1 27th June 2011 05:56 PM
Nykredits renteforventning til december Vymer Generelt 7 16th November 2010 05:19 PM
Finanssektoren i chok over nye kapitalkrav BamsesFar Generelt 8 23rd November 2009 12:23 PM



Al tidssætning er GMT +1. Klokken er nu 10:38 AM.



Powered by: vBulletin Version 3.6.4
Copyright ©2000 - 2017, Jelsoft Enterprises Ltd.
SEO by vBSEO 3.6.0 ©2011, Crawlability, Inc.