Gå tilbage leveret af  Boliga logo    
Boligdebatten.dk   Boligdebatten.dk > Boligdebatten > Finansiering
Opret bruger OSS Søgning Dagens indlæg Marker alt som læst


Svar
 
Emne værktøjer Visningsmåde
  #1 (permalink)  
Gammel 30th November 2016, 09:12 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Dec 2008
Indlæg: 100
Standard Lånefinurlighed for lån tll udlejningslejlighed?

Hej alle – her kommer en af de mere finurlige.

Jeg var i banken i dag for at diskutere muligheden for i firmaregi at låne ca. 1.7 mill. til at købe en lejlighed til udlejning – har selv de første 300.000 stående i firmaet. Umiddelbart tror man jo, at man kun kan få realkreditlån til 60 % for lån til ejendomsinvestering for virksomheder, men når der er tale om boligejendomme, kan bankerne gå helt op til 80 %. Og det er jo sådan set gode nyheder.

MEN – og nu kommer det finurlige – det samlede beløb som banken vil yde lån til (bank og/eller realkredit) er IKKE nødvendigvis det samme som købsprisen. Det samlede beløb min virksomhed kan låne bestemmes i stedet ud fra, hvor meget boligen kan indbringe i leje hver måned. Hvilket sådan set giver fin mening. Men hvad mon bankernes tommelfingerregel er? Skal overskuddet af lejen give min. 5 % af boligens markedsværdi årligt for at virksomheden kan låne til hele købsprisen? Eller 10 %? Eller noget i mellem? Eller er det andre ting, de kigger på?

Viden og erfaringer – anyone?

Christian
Besvar med citat
  #2 (permalink)  
Gammel 30th November 2016, 09:41 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Oct 2009
Lokation: Du får et gæt -:)
Indlæg: 6,425
Standard

Bankens krav til afkast er bestemt af

1) området. Jo mere attraktivt område jo lavere krav til afkast ud fra det simple perspektiv at lejesikkerheden og sikkerheden for boligværdien er større.
2) ejendommens stand. Fuldt optimerede ejendomme handles til lidt højere afkast, typisk 0,5-1,0% højere end ejendomme der kan optimeres, i hvert fald når vi taler små ejendomme.

I de centrale dele af kbh handles fuldt optimerede udlejningsejendomme ned imod 2-3% i afkast, lidt højere i Århus, i de store provinsbyer i Jylland kan det være alt mellem 4 og 7%.

Hvis du f.eks kan opnå et driftsoverskud på f.eks 55.000 (målt efter alle driftsudgifter men uden evt afdrag) så vil det i et område med krav om f.eks 3% afkast give 55.000/0,03 = ca 1,8 mio som vurdering. Heraf så 80% belåningsramme.

Din bank kan oplyse hvilket afkastkrav de typisk vil vurdere ud fra, og du må så komme med et konkret case før de kan være præcise.

Sidst redigeret af silkeborg99 : 30th November 2016 kl. 09:47 PM.
Besvar med citat
  #3 (permalink)  
Gammel 30th November 2016, 10:04 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Sep 2014
Indlæg: 448
Standard

I tråd med det Silkeborg99 skriver...

Nettohusleje udtrykt som ren husleje fratrukket driftsomkostninger (forsikring, vedligehold, administration, Ejd. Skat og andre omk. der er pålagt ejendommen)

Vedligehold beregnes ud fra en standard pr kvm - administration ligger omkring 2.500kr pr lejemål.

Nettohusleje / afkastkrav = belåningsværdi * 80% = belåningsmulighed
Besvar med citat
  #4 (permalink)  
Gammel 30th November 2016, 11:47 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Dec 2008
Indlæg: 100
Standard

Hmm ... det var gode svar der, tak, Silkeborg og Brannigan. Det er dog ikke en hel ejendom jeg kigger på men blot en enkelt lejlighed i området ved Køge Nord, 5 min fra hvor den nye hurtigjernbane mod kbh. åbner i dec. 2018. Men jeg går ud fra, at jeg alligevel godt kan bruge jeres input selvom I også skriver om ejendomme. Jeg tænker, at jeg sætter rentesatsen til 5 %.

MEN forretningen kan jo variere voldsomt alt efter hvilket realkreditlån, man vælger. For jeg går ud fra, at renteomkostninger til lån også skal indgå i beregningen af driftsomkostningerne? (og de kan jo så variere voldsomt afhængigt af valg af lånetype) Eller kommer renteudgifterne først ind ind i billedet når banken beregner, hvor meget de vil belåne og derefter låne mig?

Forstår det næsten nu ... :-)

chr
Besvar med citat
  #5 (permalink)  
Gammel 30th November 2016, 11:54 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Oct 2009
Lokation: Du får et gæt -:)
Indlæg: 6,425
Standard

Samme regler for en enkelt lejlighed.

Afkastberegning er før finansiering, dvs kun de udgifter som Brannigan nævner.

Eksempel:
http://www.hensrik.dk/koeb-bolig/bol...dium=exitlinks
Købspris 1,795 mio.

Husleje 108.000 ? (9.000/mdl) (kender ikke lejeniveauet)
tomgang 3% -3.240
Ejerforening -12.470
Ejendomsskat -3.730
Indvendigt vedligehold -6.000
Administration -3.000
Driftsresultat før finansiering = 79.560
Afkastprocent 5 (kender ikke procenten i området)
Vurdering = 79.560/0,05 = 1,59 mio
Belåning = 80% x 1,59 mio = 1,27 mio.

Så da du kan se at man kan få lejligheder til billigere m2 priser i Køge kan du dermed også se udfordringen ved at købe en ny og dyrere projektlejlighed :-)

Sidst redigeret af silkeborg99 : 1st December 2016 kl. 12:14 AM.
Besvar med citat
  #6 (permalink)  
Gammel 1st December 2016, 08:57 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Dec 2008
Indlæg: 100
Standard

Det er verdensklasse det der Silkeborg, MANGE tak, de tal skal jeg hygge mig med i aften :-) Og JA, en nyere lejlighed i Køge Nord er betydeligt bedre end en projektlejlighed på Boholtevej, ved ikke om du kender Køge, men der er sgu´ ikke meget charme over Boholtevej. Men kan de få solgt de lejligheder til den pris, så er det blot endnu et argument for, at min investeringside holder :-)

Det er det her byggeri + to tilsvarende samme sted, jeg har kig på. De handles stadig til under 2 mill. https://www.edc.dk/alle-boliger/k%C3...agsnr=46801686
Besvar med citat
  #7 (permalink)  
Gammel 1st December 2016, 09:23 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Oct 2009
Lokation: Du får et gæt -:)
Indlæg: 6,425
Standard

Velbekomme. men slag på tasken, så skal du kunne hente 11.000 i mdl husleje på den for at få den finansieret 80%. Kan du det?

Sidst redigeret af silkeborg99 : 1st December 2016 kl. 09:28 AM.
Besvar med citat
  #8 (permalink)  
Gammel 1st December 2016, 09:42 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Dec 2008
Indlæg: 100
Standard

Mnjaeh... jeg har jo 400.000 selv. Så det vil lige hænge sammen på 2 millioner og en forrentningsprocent på 5 %. Men ud af de 80% banken vil finansiere - som jo er lig 1.6 mill - så skal der vel stadig ske en opdeling ml. bank og realkreditlån, og afhængigt af hvor stor en anden af det lån, som bliver med bankrenter, så kan det godt begynde at stramme lidt, tænker jeg. Hvad siger du?

Kan man se bud på forentningsprocenter nogle steder - eller relativt let få en indikation?

chr

Sidst redigeret af Christian73 : 1st December 2016 kl. 10:07 AM.
Besvar med citat
  #9 (permalink)  
Gammel 1st December 2016, 10:02 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Oct 2009
Lokation: Du får et gæt -:)
Indlæg: 6,425
Standard

Jeg ville ikke gå ind i en sådan investering med mindre jeg kan opnå tæt på 80% realkreditbelåning eller der var et potentiale i ejendomsværdien (og det har du næppe).

Det du nok skal erkende først som sidst er at ejendomsinvestering er langsigtet hvis du skal tjene på driften, for det er forventningen til en inflationsreguleret huslejestigning mod en ikke-inflationsreguleret gæld der skal gøre det attraktivt på sigt.

Er du klar til det betyder det ikke så meget om du må starte op med lidt bankgæld.

Hvis det er hurtige penge du går efter er det projektsalg du skal gå efter, med deraf følgende højere risiko.
Besvar med citat
  #10 (permalink)  
Gammel 1st December 2016, 10:13 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Dec 2008
Indlæg: 100
Standard

Der er jeg så ikke helt enig - min investering er udelukkende baseret på en stigning i ejendomsværdien, hvilket jeg mener der er stor sandsynlighed for, når man fra januar 2019 og frem vil bo 5 min. fra en togstation, der på 18 min. uden stop bringer en til Kbh H. Tidsmæssigt vil det svare til at bo i Vanløse, Ydre Brønshøj og lignende hvor kvm. priserne er meget højere. Samtidig med at man i Køge er tæt på skov og vand. I det bredere perspektiv er Køge DK´s mest eller næstmest voksende provinsby hvilket også vil skabe højere kvm. priser. Projektsalg vil jeg til gengæld ikke røre ved med en ildtang - kvadratmeter er alt for dyre og risikoen for dårligt håndværksarbejde etc. er alt for stor. Jeg har grundliggende aldrig forstået fordelen ved projektsalg?

(indvendigen om at en lejer kan risikere at blive boende i mange mange år kender jeg godt, men den er jeg ikke bange for, det handler blot om at vælge lejere, som er på vej videre, fx i forbindelse med skilsmisse, ungt par med flere børn på vej der derfor flytter senere etc.)
Besvar med citat
Svar


Emne værktøjer
Visningsmåde

Regler for indlæg
Du kan ikke starte nye emner
Du kan ikke svare på indlæg
Du kan ikke vedhæfte filer
Du kan ikke rette dine indlæg

vB code er aktiv
Smilies er aktiv
[IMG] kode er aktiv
HTML kode er ikke aktiv
Trackbacks are aktiv
Pingbacks are aktiv
Refbacks are ikke aktiv

Lignende emner
Emne Startet af Forum Svar Nyeste indlæg
Udlejningslejlighed i Kbh - 10 års sigt - hvor? Christian73 Generelt 4 18th September 2014 12:20 AM



Al tidssætning er GMT +1. Klokken er nu 05:39 PM.



Powered by: vBulletin Version 3.6.4
Copyright ©2000 - 2020, Jelsoft Enterprises Ltd.
SEO by vBSEO 3.6.0 ©2011, Crawlability, Inc.