Kære forum,

Jeg har læst med herinde igennem lang tid og har sat stor pris på de forskellige debattørers store viden indenfor financiering.

Nu star jeg selv overfor at skulle have financieret mit nybyggede hus (primo februar). Jeg er klar over at emnet har været oppe adskillige gange, og jeg har læst mange af de forskellige tråde på dette forum om emnet.

Jeg vil alligevel gerne høre jeres mening om min konkrete situation.

Jeg skal låne ca 2,5mio, og skal vælge imellem følgende to lån:

2,0% fast med afdrag:
Min bankrådgiver foreslår denne. Jeg er skeptisk pga kurstabet på ca 85.000kr

2,5% fast med afdrag:
Jeg har et tilbud liggende så kan kurssikre nu og slippe for kurstab. Jeg skal betale 0,45 for kurssikringen.

Hvorfor er det så svært at æde et kurstab? Jeg tror på stigende renter I fremtiden, og kursfølsomheden på 2,0 serien er jo et ekstra plus I forhold til evt konvertering senere.

Vi forventer at blive boende I boligen I lang tid.

Håber nogle vil komme med input

/Straahatten

Hejsa,

Den er heller ikke nem....

2,5%:

Fordel - ingen kurstab
Ulempe - lidt højere samlet ydelse

2%

Fordel - større kursfølsomhed
Fordel - lavere samlet ydelse
Ulempe - Kurstab større

Vinder bliver 2%, da du også siger du tror på stigende renter og har lang horisont.

Men tror ikke du vil mærke den mindste forskel overhovedet, så det er i den grad et luksusproblem....

Både 2 og 2,5% med afdrag, er sikkert begge "Verdens bedste boliglån"... -hvis 2% er i en god kurs ville vi vælge dette superlån.

Tillykke med boligen...
.

ja, forskellen på 2 og 2½% er i virkeligheden marginal.
Det store valg er nærmere om man skal vælge fastforrentet eller variabelt lån.
Siden 2009 har det variable lån været vinderen, men stiger renten som vi så i 2005-8 vil selv 2½% være en fordelagtig rente.
Kursfølsomheden ved den lavere rente er for øvrigt overdrevet, da RK-obligationer ikke følger den teori man lærer på handelsskolen!
I praksis falder en obligation 7-8 point, hvis renten stiger 1% og restløbetiden er 25+ år.

Jeg ville tage 2,5% lånet - har selv taget sådan et lån hjem i september. Idet du har et lånetilbud kan du muligvis få en kursgevinst - pt er kursen lige kravlet over 100.

Kurstab på 85.000 er papirpenge - men stadig penge du skylder væk. Der går en del år før de er tjent hjem på lavere ydelse.

Vi var i samme situation tilbage i november - vi overtager også pr. 1.2.
Vi valgte da at kurssikre til en 2,5% med en god kurs, så vi kan barbere noget af restgælden af - eventuelt om 8-10 år, alt efter hvordan renten og markedet ser ud

I skal have 1000 tak for jeres input alle sammen! 👏🏻

THSV:
Ang kursfølsomheden skriver vores bankrådgiver:

"Hvis renten stiger 1-procentpoint, så vil I ca. kunne skære 215.000 kr., af jeres restgæld, modsat 2,5 % 160.000 kr., hvis renten stiger 2-procentpoint ganges begge tal blot med 2. Kursen på 2 % obligationen er i dag 96,50, hvorved kurstabet ca. er 85.000 kr. Så hvis i tror renten på sigt stiger mere end 1,5 %-point, så er 2 % lånet er bedre valg for jer, ved aktiv gældspleje."

Nu har jeg ikke gået på Handelsskole, så kender ikke teorien bag men er ovenstående ikke korrekt?

Nej kurserne på 4% var kun omkring 80, dengang renten var over 7% i 2008 og 8% obligationen var i spil.

Ved 2,5 mill. bliver restgælden ca. 2,5 mill. ved 2,5%.
ved 2% bliver den åbenlyst 2,585 mill. så eller kurs 96,71

Stiger renten 1 % og kursen falder 7 point på begge koster indfrielsen:
2,5% = 2.325 mill. ved kurs 93,0 på 2,5 mill.
2% = 2,319 mill. ved kurs 89,71 på de 2,585 mill.
Så bankrådgiveren tåger, hvis renten stiger er 2% lånet altid billigst, selv hvis de kun falder lige meget i kurs. I den ml.liggende periode er renten tilmed lavere på 2% lånet og afdraget højere, så en beregning over 4 år med ovenstående indfrielseskurser giver:
2½% Obl.restgæld 2.264.341, kontantværdi 2.105.838, samlet renter+bidrag 306.110,
samlet afdrag 235.659, netto ydelse 440.752, samlet betaling 2.546.590
2% obl.restgæld 2.322.930, kontantværdi 2.083.943, renter 266.100,
afdrag 262.070, netto i alt 440.357, samlet betaling 2.524.299
Eller næsten 23.000 kr billigere.
Læg mærke til at renterne er en del lavere ved 2% lånet og at afdraget er højere. Jeg har benyttet korrekt værdi for rentefradrag, da I er 2 personer og renteudgiften er under 100.000 kr årligt. adm.bidrag er sat til 0,7%.

PS: Yderst sørgeligt at banksælgeren ikke kan rådgive jer korrekt!

__________________
Glad husejer 1999-2011, før da andelsbolig og 1-V ejerlejlighed. Nu igen andelshaver, uden gæld.
----------
Købe ejerlejlighed for at bo der i 5 år, knapt så godt, men at
Købe hus for at bo der i 20-30 år = God ide, den lange rente er jo historisk lav.

Din bankrådgiver er ikke en klaphat, bare lidt mere pragmatisk anlagt

Lad os skære det ud i pap:

- hvis du tror den lange rente stiger og du vil kunne udnytte det til en omlægning på et tidspunkt så er 2% billigst.
- risikoen for dig er kurstabet nu og her. Går ovenstående ikke som forventet så risikerer du at måtte æde kurstabet helt eller delvist hvis du skal ud af 2% lånet af den ene eller anden grund (frivilligt eller ej)
- jo længere tid der går jo mere "sikkert" er 2% lånet
- alle thsv's beregninger er baseret på antagelser, ikke mindst hvor meget kurserne flytter sig. Det kan ikke være anderledes men husk på at i praksis så er kurserne det de nu er den dag du vil ud af et hvilket som helst lån.

Lad være med at gøre valget til mere end det er. 2,5% er det klassiske sikre valg så længe kursen ligger lige under 100, 2% er lidt mere gambling men trods alt kun på et fastforrentet lån og dermed langt mere sikkert end flexlån. Ugen efter du har optaget dit lån har du glemt alt om kurser og vil se hvor sekundært dine søvnløse nætter var :-)

Når du nu har lånetilbuddet på 2,5% hvor kursen er gået over 100 - i dag ca. 100,8 - så er de gratis skattefri penge i kursgevinsten da oplagt at score. Tænk at få udbetalt penge man ikke skylder væk :-)