Gå tilbage leveret af  Boliga logo    
Boligdebatten.dk   Boligdebatten.dk > Boligdebatten > Finansiering
Opret bruger OSS Søgning Dagens indlæg Marker alt som læst


Svar
 
Emne værktøjer Visningsmåde
  #1 (permalink)  
Gammel 9th January 2017, 08:57 AM
Junior Member
 
Registreringsdato: Jan 2017
Indlæg: 7
Smile Hvordan udnytter vi bedst værdi stigningen ?

Hej alle sammen:

Hvilket lån ville du vælge udfra følgende forudsætning, da vores hus er blevet vurderet til at give os en friværdi på over: 840.000 kr mere end vi har givet for at bygge det.

Lån idag: 2.800.000 F3 (Pauselån) afdragsfrit. 7 år endnu.
Banklån: 560.000 5,75% i rente 7 år endnu.


Vi ser en god mulighed i at spare 7 års renter på Pauselånet, samt bankens dyere renter på boliglånet ved at lægge alt sammen til en ny løsning, men hvilken løsning?

31.3.17 SKAL vores F3 refinanseres, den samlede gæld er nu pt lige på 80% af vurderingen, og vi kan som sagt lægge alt sammen. (Realkredit+banklån)

Hvad ville I vælge af tilbud/sammensætning?

Har prøvet at få lidt tilbud ind herunder:

1)
-> 2% FAST til KURS 95.85 - "ca. 12.500kr efter SKAT". (DYR PGA KURSEN ER DÅRLIG - 2.5% ser ud til meget snart at åbne igen, er på: 100.58 og er kun fladet tættere og tættere på 100 igen over den sidste uge)

2)
-> JYSKE F1 + BRF2% (41/59% fordeling) "11.083kr efter SKAT" (2 lags belåning, lidt dygere i oprettelse, men et mix af begge verdener.)

3)
-> Jyske Bank Cyber3 "10.039kr efter skat ligenu" (Kurs 100 i optagelse, billigere end BRF F1 med ca. 1000 per mdr, kan komme ud af lån på 5 dage, renten bliver MAX sammenlagt 2,95-3.50% "RENTELOFT" i en persiode på 3-5 år.)

Så 10.039 eller 13500/14.000 per mdr på MAX - så der lidt forsikring i.

4)
-> Jyske F3 9.904 per mdr efter SKAT med afdrag.

5)
-> Har du en anden måde du ville gøre udfra vores forudsætning? eller hvad ville du tage af overstående - eller anden løsning?

Risiko profilen, der har vi op til 16000 tilbage hvis vi regner med FASTRENTE per mdr når alt er betalt, ved 12500 ergo FASTRENTEN. Mere hvis vi tager F1.

Besvar med citat
Sponsored Links
  #2 (permalink)  
Gammel 9th January 2017, 08:58 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Aug 2015
Indlæg: 152
Standard

BRF F3 Afdragsfrit for 0-60%
BRF F3 m. afdrag for 60-80%

Så får du en fremragende likviditet og en rimelig bidragssats.
Og så spar op.

Du kommer til at sidde for ca 4000 nt pr md, og kan således spare 100k mere op om året.

efter 3 år kan du så tage stilling til om du vil tage afdrag på hele lånet, og evt afdrage ekstraordinært på 2. prioriteten.

Sidst redigeret af Realkredit Rådgiveren : 9th January 2017 kl. 09:42 PM.
Besvar med citat
  #3 (permalink)  
Gammel 9th January 2017, 10:20 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Feb 2014
Indlæg: 1,078
Standard

Bare husk; at "friværdien" er papirspenge - om fem/5 år er boligen måske faldet med de 840.000
.
Besvar med citat
  #4 (permalink)  
Gammel 10th January 2017, 12:24 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: May 2012
Indlæg: 469
Standard

Du kan udnytte friværdien til at konvertere dit banklån til realkreditlån og til at nedbringe bidragssatsen af realkreditlånet, uanset type. Hvis I alligevel skal refinansiere om lidt, ville det være nærliggende at konvertere det hele til et stort realkreditlån. Det koster lidt at gøre, men hvis ellers I beholder huset nogle år endnu, tjener det sig hurtigt hjem pga. de høje renter på banklånet.

Hvilken type lån I skal tage, har ikke noget med friværdien at gøre. I kan fortsætte som nu, med F3, hvis det gør jer glade.

Men hvem er det, der har vurderet det til at være steget 840.000? Jeg gætter på at det ikke er din nuværende bank, men derimod enten en konkurrent, eller en ejendomsmægler? Hvis det er det sidste, skal du være opmærksom på at banker/realkreditter typisk vurderer huset lavere end en ejendomsmægler ville. Hvis vurderingen kommer fra en en konkurrerende bank, kan du som regel bruge det som argument overfor din nuværende. På den måde behøver du ikke skifte væk bare for at få en bedre vurdering - det er nok at true med det.
Besvar med citat
  #5 (permalink)  
Gammel 10th January 2017, 07:10 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jul 2008
Lokation: Vestegnen
Indlæg: 18,614
Standard

Dine kommentarer er kraftigt farvet og forkerte.

1) Bliver billigst, hvis renten stiger, hvilket din oplyste ydelse ved maxrente-lånet jo også viser.

2) Pjattet at dele på den måde. Bedre med 50/50 eller 0-60 som afdragsfrit og afdrage delen over 60 hurtigt (maks. 10 år).

3) Meget kort renteloft, kun frem til 1/7-2021, er reelt værdiløst! Så hellere et fastforrentet lån.

4) Billigste lån her og nu, men yderst rentefølsomt, hvis renten skulle stige.
"Vælger du Jyske F3 eller F5, kan du opsige lånet med fem dages varsel til dagskurs (som kan være over kurs 100)."

5) Jyske F1 med afdrag er mit valg, billigere end F3 og når der afdrages ændres nettoydelsen ikke voldsomt ved rentestigninger. Samtidigt giver F1-lånet lidt højere afdrag end F3-lånet i starten = mindre risiko ved senere rentestigning.
"•Lånet kan indfries til kurs 100 med 5 bankdages varsel"

Jyske F1 vil være billigere at komme udaf hvis i på et tidspunkt ombestemmer jer til fastrente-lån, da Jyske F3 er bundet rente i 3 år og har samme problematik som alm. F3-lån. Dette er ikke gældende ved Jyske F1-lån jf. mine 2 klip fra Jyske Banks hjemmeside.
__________________
Glad husejer 1999-2011, før da andelsbolig og 1-V ejerlejlighed. Nu igen andelshaver, uden gæld.
----------
Købe ejerlejlighed for at bo der i 5 år, knapt så godt, men at
Købe hus for at bo der i 20-30 år = God ide, den lange rente er jo historisk lav.
Besvar med citat
  #6 (permalink)  
Gammel 10th January 2017, 04:44 PM
Junior Member
 
Registreringsdato: Jan 2017
Indlæg: 7
Standard

Det er banken, som har bestilt en ejendomsmægler som var forbi. "De kom fra REALmaglerne" og sendte deres bud direkte til BRF som så kunne oplyse vores bank om vurderingen. "Den ligger som en af de bedste vurdeinrger på vejen selv om husene ligger tæt blandet imellem alt fra NORDEA til Danske Bank, og os med Jyske Bank." Så tror vores vurdering er som området.
Besvar med citat
  #7 (permalink)  
Gammel 10th January 2017, 04:46 PM
Junior Member
 
Registreringsdato: Jan 2017
Indlæg: 7
Standard

Banken vil ikke rådgive os til at vælge F1 - det er for farligt hvis renten stiger siger de.


Citer:
Oprindeligt indsendt af thsv Se indlæg
Dine kommentarer er kraftigt farvet og forkerte.

1) Bliver billigst, hvis renten stiger, hvilket din oplyste ydelse ved maxrente-lånet jo også viser.

2) Pjattet at dele på den måde. Bedre med 50/50 eller 0-60 som afdragsfrit og afdrage delen over 60 hurtigt (maks. 10 år).

3) Meget kort renteloft, kun frem til 1/7-2021, er reelt værdiløst! Så hellere et fastforrentet lån.

4) Billigste lån her og nu, men yderst rentefølsomt, hvis renten skulle stige.
"Vælger du Jyske F3 eller F5, kan du opsige lånet med fem dages varsel til dagskurs (som kan være over kurs 100)."

5) Jyske F1 med afdrag er mit valg, billigere end F3 og når der afdrages ændres nettoydelsen ikke voldsomt ved rentestigninger. Samtidigt giver F1-lånet lidt højere afdrag end F3-lånet i starten = mindre risiko ved senere rentestigning.
"•Lånet kan indfries til kurs 100 med 5 bankdages varsel"

Jyske F1 vil være billigere at komme udaf hvis i på et tidspunkt ombestemmer jer til fastrente-lån, da Jyske F3 er bundet rente i 3 år og har samme problematik som alm. F3-lån. Dette er ikke gældende ved Jyske F1-lån jf. mine 2 klip fra Jyske Banks hjemmeside.
Besvar med citat
  #8 (permalink)  
Gammel 10th January 2017, 04:53 PM
Junior Member
 
Registreringsdato: Jan 2017
Indlæg: 7
Standard

Fik et tilbud på det som: Real Rådgiveren skrev, og skrev med rådgiveren:

Til Banken fra mig:

Omkring den F3 udregning med kombi (Pause+Afdrag) til 1135 (Pauselån per måned) + 3080 (F3 med afdrag.)

Det giver: 4216 per mdr i 3 år, som renten er i dag.

Så kunne vi smide: 8.284 ind på en (LUKKET) konto per mdr (OP TIL 12500), over 36 mdr er det: 298.224 kr + de: 36*3080 = 110.880 som afdrages.

Det potentielt: 409.104,- over 3 år som der kan skæres af beløbet ved omlægning hvis vi indbetaler hele opsparingen = 50% af de: 840.000 -
således at lånet er nede på:

2.950.896,- om 3 år.

Her vil 2%’s lånet kun have os nede på:

3.225.338 om 3 år.

Banken skriver så at de ikke er helt enige i mine udregninger, skal siges de lavet uden den store uddanelse.

+
(Banken)
Jeg har også lavet en beregning på en ”ren” BRF F3 med afdrag – jeg forstår nemlig ikke helt at det skulle give mening at lave en opsparing til 0 % med afdragsfrihed på BRF lånet med en 2 lags belåning ?


Citer:
Oprindeligt indsendt af Realkredit Rådgiveren Se indlæg
BRF F3 Afdragsfrit for 0-60%
BRF F3 m. afdrag for 60-80%

Så får du en fremragende likviditet og en rimelig bidragssats.
Og så spar op.

Du kommer til at sidde for ca 4000 nt pr md, og kan således spare 100k mere op om året.

efter 3 år kan du så tage stilling til om du vil tage afdrag på hele lånet, og evt afdrage ekstraordinært på 2. prioriteten.
Besvar med citat
  #9 (permalink)  
Gammel 10th January 2017, 05:07 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jul 2008
Lokation: Vestegnen
Indlæg: 18,614
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af Moladen Se indlæg
Banken vil ikke rådgive os til at vælge F1 - det er for farligt hvis renten stiger siger de.
I mine øjne er F3 og F5 langt farligere hvis renten stiger!

Renten på disse er jo bundet i en årrække og det kan koste en del at opsige lånet før tid for at kommer over i 2% lån (eller evt. 1½%).
Regne lidt på nettoydelser ved stigende rente og du vil se hvordan forskydningen af afdraget ikke gør F1-lån med afdrag så farligt.
Besvar med citat
  #10 (permalink)  
Gammel 10th January 2017, 07:20 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: May 2012
Indlæg: 469
Standard

Bemærk at der ret stor forskel på BRF F1 (Realkreditlån) og Jyske F1 (Banklån). Realkreditterne har haft som målrettet strategi at jage kunderne væk fra F1 gennem de seneste år. Som alternativ plejer de at ville sælge F-kort.

Hvis du vil have kort rente, vil jeg klart syntes at man lige så godt kan gå hele vejen. Fordelen er så at man relativt hurtigt kan komme ud af dem igen. I den sammenhæng er banklånene faktisk de mest fleksible. Jyske F1 har en opsigelse på bare 5 dage, så selvom den formelt set er meget usikker (renten kan hoppe og danse), er den i mine øjne den mest sikre løsning, når nu vi taler variable lån.
Besvar med citat
Svar


Emne værktøjer
Visningsmåde

Regler for indlæg
Du kan ikke starte nye emner
Du kan ikke svare på indlæg
Du kan ikke vedhæfte filer
Du kan ikke rette dine indlæg

vB code er aktiv
Smilies er aktiv
[IMG] kode er aktiv
HTML kode er ikke aktiv
Trackbacks are aktiv
Pingbacks are aktiv
Refbacks are ikke aktiv

Lignende emner
Emne Startet af Forum Svar Nyeste indlæg
Hvordan udtørres nyt hus bedst? Neoaarhus Generelt 2 10th December 2016 03:53 PM
hvordan er det bedst at byde? vivimama Generelt 2 3rd March 2013 06:49 PM
Kontant handel - 10M+? Hvordan er det bedst? LDNtoCPH Finansiering 13 4th September 2012 01:35 PM
Hvordan finansierer jeg bedst mit boligkøb Kris Nielsen Finansiering 30 17th August 2012 11:48 AM
Hvordan udnytter jeg bedst min friværdi i min bolig ? jesperwe Finansiering 3 21st April 2011 09:11 AM



Al tidssætning er GMT +1. Klokken er nu 11:09 PM.



Powered by: vBulletin Version 3.6.4
Copyright ©2000 - 2017, Jelsoft Enterprises Ltd.
SEO by vBSEO 3.6.0 ©2011, Crawlability, Inc.