Gå tilbage leveret af  Boliga logo    
Boligdebatten.dk   Boligdebatten.dk > Boligdebatten > Finansiering
Opret bruger OSS Søgning Dagens indlæg Marker alt som læst


Svar
 
Emne værktøjer Visningsmåde
  #1 (permalink)  
Gammel 17th February 2018, 08:27 PM
Member
 
Registreringsdato: Aug 2015
Indlæg: 54
Standard Fastforrentet lån

Hej
Min hustru og jeg skal finansiere vores nykøbte hus i næste uge. Jeg er lidt i vildrede hvorvidt vi skal vælge afdragsfrihed på 2% eller 2,5%

Købspris: 4.500.000kr.
Opsparing: 700.000kr.
Budget: maks 16.000 til boliglån månedligt
Vi forventer at skulle bo der i plus 10 år.

Vi har en gældsfaktor på over 4, så vi kan ikke køre afdragsfrit på flexlån.
Vi forventer at få et trejde barn, derfor vil vi gerne køre med afdragsfrit på hele lånet (eller afdragsfrihed på alt over 60%) i 10 år.

Vi skal der udover optage et banklån på 200.000 kr. på 2,5% som vi forhåbentlig skal have lagt ind under realkreditlånet, når totalkredit skal vurdere vores nybyggede hus igen om 6 måneder.

Vores nabo har fået vurderet deres tilsvarende Nybyggede hus igennem Nordea til 5,1 mio. Nordea bruger markedsværdien til at vurdere huset, dette gør Totalkredit ikke.

Vi påtænker med tiden at lave en nedkonvertering på lånet, er det rigtig forstået at 2% er mere kursfølsom, selvom det koster os over 150.000kr i kurstab.

Hvad ville i gøre, 2% eller 2,5% afdragsfrit?

På forhånd tak.
Besvar med citat
  #2 (permalink)  
Gammel 17th February 2018, 08:47 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jul 2008
Lokation: Vestegnen
Indlæg: 19,732
Standard

kig lidt på satserne for afdragsfrihed.
satsen over 60% er ganske alvorlig og det må bestemt frarådes.
I det hele taget er afdragsfrihed på fastforrentede lån en dyr affære, der koster ekstra i adm.bidrag og ligeledes på kursen.

Kurserne på 2% lån er for ringe for tiden.

Da I ønsker fastforrentet lån og afdragsfrihed ville mit valg være:
0-60% 2½% uden afdrag.
60-80% 1½% 20 år
Herudover skal I have et banklån på ca. 200.000 kr, her er Nordeas boligkøbsprioritet glimrende, specielt hvis I hurtigt kan nedbringe restgælden på denne med 100.000 kr.

Men kan jo være at de vurderer til 4,8 mill. så banklånet kan undgås...

Det er ikke min erfaring at 2% er mere kursfølsom end 2½% ved rentestigninger, det er ren teori som ikke fungerer i praksis, da de lave kurser er helt afhængige af at nogen vil sælge til disse.
Problemet er jo at de obligationer de skal konvertere til med højere kuponrente kan indfris til kurs 100 til enhver termin.

F.eks. faldt 4% obligationerne kun til kurser lige over 80, da den lange rente var pænt over 7% i 2008.
Og andre rentesvingninger siden dengang har vist at obligationerne kun falder omkring 7 point ved en rentestigning på en %.
Besvar med citat
  #3 (permalink)  
Gammel 17th February 2018, 09:09 PM
Member
 
Registreringsdato: Aug 2015
Indlæg: 54
Standard

Tak for svar.

Vi har presset dem, men Totalkredit har sagt de ikke går højere op.

Kan det betale sig at have 2 lags lån kontra 1 lags belåning i forhold til den gevinst man får når vi nedkonverterer om x-antal år?

Hvor meget mere koster 2 lagsbelåning kontra 1 lagsbelåning?
Besvar med citat
  #4 (permalink)  
Gammel 17th February 2018, 10:53 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Oct 2009
Lokation: Du får et gæt -:)
Indlæg: 6,296
Standard

Jeg vil påpege nogle ting i dit indlæg som jeg synes er skæve.

Kreditforeningerne har som udgangspunkt samme vurderingsgrundlag; hvad ejendommen kan sælges til indenfor 3-6 mdr. Det er muligt at Nordea vs totalkredit i dit tilfælde giver forskellige vurderinger, men at de ikke begge har samme udgangspunkt for deres vurdering er forkert, da det er lovfæstet via belåningsgrænserne.

Det er lidt farligt at forvente dit banklån omlagt til realkredit ud fra en nabo's vurdering - i et andet institut.

Det er ligeledes lidt skævt at spekulere i konverteringsgevinster når du samtidig siger at Jeres lånesammensætning skal baseres på afdragsfrihed for at kunne give tilstrækkeligt råderum. Det er trods alt en fugl på taget som du ikke ved om du nogensinde får fat i. I parantes bemærket så ser jeg en klar tendens til at når vi skal optage vores lån så tror vi at rentemarkedet i det øjeblik er på vej imod en udvikling vi kan spotte. Jeg fornemmer at du trækker lidt i retning af fastrente og afdragsfrihed pga konverteringsgevinsten og det synes jeg er meget farligt.

Det absolut vigtigste valg du tager er flex vs fast.

Sammenlagt synes jeg du skal fokusere på forslag som f.eks det thsv lister eller et rent fast eller flexlån med afdrag og glemme tankerne om bidragssatser, konverteringsgevinst og om at få banklånet væk, da det er højst usikre elementer.

Fokusér på det du selv kan bestemme.

Sidst redigeret af silkeborg99 : 17th February 2018 kl. 11:09 PM.
Besvar med citat
  #5 (permalink)  
Gammel 18th February 2018, 01:03 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Aug 2017
Indlæg: 1,093
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af Villarækkehus Se indlæg
Hej
Min hustru og jeg skal finansiere vores nykøbte hus i næste uge. Jeg er lidt i vildrede hvorvidt vi skal vælge afdragsfrihed på 2% eller 2,5%

Købspris: 4.500.000kr.
Opsparing: 700.000kr.
Budget: maks 16.000 til boliglån månedligt
Vi forventer at skulle bo der i plus 10 år.

Vi har en gældsfaktor på over 4, så vi kan ikke køre afdragsfrit på flexlån.
Vi forventer at få et trejde barn, derfor vil vi gerne køre med afdragsfrit på hele lånet (eller afdragsfrihed på alt over 60%) i 10 år.

Vi skal der udover optage et banklån på 200.000 kr. på 2,5% som vi forhåbentlig skal have lagt ind under realkreditlånet, når totalkredit skal vurdere vores nybyggede hus igen om 6 måneder.

Vores nabo har fået vurderet deres tilsvarende Nybyggede hus igennem Nordea til 5,1 mio. Nordea bruger markedsværdien til at vurdere huset, dette gør Totalkredit ikke.

Vi påtænker med tiden at lave en nedkonvertering på lånet, er det rigtig forstået at 2% er mere kursfølsom, selvom det koster os over 150.000kr i kurstab.

Hvad ville i gøre, 2% eller 2,5% afdragsfrit?

På forhånd tak.
Selvfølgelig bruger Totalkredit markedsværdi, nemlig jeres købspris.
Besvar med citat
  #6 (permalink)  
Gammel 18th February 2018, 08:07 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jul 2008
Lokation: Vestegnen
Indlæg: 19,732
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af Villarækkehus Se indlæg
Tak for svar.

Vi har presset dem, men Totalkredit har sagt de ikke går højere op.

Kan det betale sig at have 2 lags lån kontra 1 lags belåning i forhold til den gevinst man får når vi nedkonverterer om x-antal år?

Hvor meget mere koster 2 lagsbelåning kontra 1 lagsbelåning?
Hvis de 2,5% er renten på banklånet skal I ikke være bekymret for det.

Den store fordel ved 2-lagsbelåning er jo netop den lavere rente på toplånet og at dette afdrages først. Optimalt ville et 10-årigt lån, men har valgt det 20-årige ud fra dit ønske om lavere ydelse.
Ved korte lån er renten den samme uanset belåningsgrad, så der får man blot højere adm.bidrag og oprettelsesomk. ved 2-lagsbelåningen og det vil med et stort lån som jeres være billigere at omlægge efter 3-5 år, specielt hvis vurderingen til den tid er steget.

Umiddelbart er de korte lån dog væsentligt billigere her og nu, men det kræver godt nok is i maven at optage dem nu med udsigt til stigende renter.
Besvar med citat
  #7 (permalink)  
Gammel 23rd February 2018, 09:59 PM
Member
 
Registreringsdato: Aug 2015
Indlæg: 54
Standard

Tak for svar.
Vi har i dag fået tilbudt at rykke over til Nordea.
Kan det passe at Nordea er billige end Totalkredit I bidragsatserne?
https://www.mybanker.dk/sammenlign/bolig/bidragssatser/

-Man får 0.15% i kundekroner tilbage af den samlede lånesum i Totalkredit i 2018 og 2019
-Hos Nordea spare vi derimod oprettelses gebyrerne, og kurtagen.
Vi har fået vurderet huset af Nordea, de har vurderet vores hus til 5.1 mio.
Derfor skal vi ikke have et banklån, men kun realkreditlån hvis vi vælger Nordea.

I forhold til lånet står valget mellem:

-0-60% afdragsfrit 2,5%/60-80% afdrag 1,5%
-0-80% afdragsfrit 2,5

-0-80 afdragsfrit 2,5%
Begge banker mener vi skal tage dette!? Tjener de mere på dette lån end overstående?

Kan man lave en beregning på de to overnævnte lånemuligheder, hvor man ved en eventuel opkonvertering kan skære mest mulig af lånet?
Besvar med citat
  #8 (permalink)  
Gammel 24th February 2018, 08:20 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jul 2008
Lokation: Vestegnen
Indlæg: 19,732
Standard

Jeg ved ikke hvad det koster ekstra at oprette 2 lån, men mit bud er ekstra 3.000 kr til lånet og de 1.660 kr til tinglysningen af de 2 pant i stedet for et.
Ved dog ikke om Nordeas gratis oprettelse gælder ved 2 lån.

Til gengæld sparer I 1% i rente og forskellen i adm.bidrag 0,7% så der er hele 1,7% at spare på toplånet eller 17.000 kr v. 1 million.

2,5% lån har mindre potentiale for fremtidig kursgevinst end 2% lånet, men dette er jo ikke aktuelt mere med den lave kurs ved oprettelsen.

I vil spare endnu mere ved at vælge ½% 10 år som toplånet.
Den store fordel ved denne kombination er at ydelsen ikke er voldsom i år 11 til 20, men det er selvfølgelig noget dyrere de første 10 år.
Givet jeres vurdering på 5,1 mill. kan I i stedet belåne således:
0-60% = 3,06 mill som 2½% afdragsfrit
60-75% = 0,74 mill som ½% 10 år

PS: det er kontantværdier af lånene, restgælden vil være en del højere.

Totalkredit vil være noget billigere i adm.bidrag med de 0,15% fratrukket, men spørgsmålet er jo hvordan det ser ud fra 2020 og fremefter...
Personligt kan jeg klart bedst lide Nordeas model med at man får det adm.bidrag der står.
Besvar med citat
  #9 (permalink)  
Gammel 24th February 2018, 08:32 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jul 2008
Lokation: Vestegnen
Indlæg: 19,732
Standard

Lidt beregning på 5,1 mill. i vurdering og 3,8 mill. i lånebehov:

0-60%: 2½% bliver til ca. 3,15 mill i obl.hovedstol og årlig rente/bidrag på 101.588 kr, hvoraf de første 100.000 kr jo er fuldt rentefradrag på ca. 33%, mens alt der over er 26% i 2018 og 25% i 2019 og fremover.

60-75% ½% 10 bliver på ca. 760.000 kr og vil koste ca. 86.500 kr 1. år heraf ca. 12.000 kr i rente/bidrag, den mdl. ydelse lidt under 15.700 kr brutto og værdi af rentefradrag er ca. 3.030 kr mdl (regner med 2019-satser)

At I kommer over 100.000 kr årligt i renteudgifter flytter yderligere mod 2-lagsbelåningen

Personligt ville jeg nok hæve ½% 10 år så jeres ydelse kommer op på de 16.000 kr, husk at vi vil få 3.000 kr mere udbetalt om måneden tilsammen.

Så min belåning ville være:
3,0 mill 2½% uden afdrag
0,8 mill ½% 10 år (ville nok vælge yderligere 100.000 kr i lån her til køb af fede møbler mm.)

Og pres Nordea lidt for en billig kassekredit, så I kan trække på den, hvis I skal købe noget stort.
Besvar med citat
  #10 (permalink)  
Gammel 24th February 2018, 04:39 PM
Member
 
Registreringsdato: Aug 2015
Indlæg: 54
Standard

Tak for svar tshv
I forhold til kusfølsomheden modsiger du ikke lidt dig selv her?

Det er ikke min erfaring at 2% er mere kursfølsom end 2½% ved rentestigninger, det er ren teori som ikke fungerer i praksis, da de lave kurser er helt afhængige af at nogen vil sælge til disse.
Problemet er jo at de obligationer de skal konvertere til med højere kuponrente kan indfris til kurs 100 til enhver termin.

2,5% lån har mindre potentiale for fremtidig kursgevinst end 2% lånet, men dette er jo ikke aktuelt mere med den lave kurs ved oprettelsen.

Totalkredit vil være noget billigere i adm.bidrag med de 0,15% fratrukket.

Hvor meget dyre vil de være over 2018 0g 2019?

Tak for din hjælp
Besvar med citat
Svar


Emne værktøjer
Visningsmåde

Regler for indlæg
Du kan ikke starte nye emner
Du kan ikke svare på indlæg
Du kan ikke vedhæfte filer
Du kan ikke rette dine indlæg

vB code er aktiv
Smilies er aktiv
[IMG] kode er aktiv
HTML kode er ikke aktiv
Trackbacks are aktiv
Pingbacks are aktiv
Refbacks are ikke aktiv

Lignende emner
Emne Startet af Forum Svar Nyeste indlæg
Fra F5 til fastforrentet? Bankkunde Finansiering 4 19th December 2014 10:52 AM
Omlægning fra fastforrentet 3,5 til fastforrentet 2,5 trowls Finansiering 1 17th October 2014 02:19 PM
2,5 % fastforrentet 30 år Zapski Finansiering 10 11th August 2014 09:12 PM
Gå fra fastforrentet til F1 ? AndersHP84 Finansiering 37 8th August 2014 10:04 PM
4% fastforrentet? Goldenboy Generelt 3 24th September 2009 10:44 PM



Al tidssætning er GMT +1. Klokken er nu 11:07 AM.



Powered by: vBulletin Version 3.6.4
Copyright ©2000 - 2018, Jelsoft Enterprises Ltd.
SEO by vBSEO 3.6.0 ©2011, Crawlability, Inc.