Gå tilbage leveret af  Boliga logo    
Boligdebatten.dk   Boligdebatten.dk > Boligdebatten > Finansiering
Opret bruger OSS Søgning Dagens indlæg Marker alt som læst


Svar
 
Emne værktøjer Visningsmåde
  #1 (permalink)  
Gammel 2nd March 2018, 02:09 PM
Junior Member
 
Registreringsdato: Feb 2018
Indlæg: 5
Standard Salg af andelslejlighed med swaplån

En person i min familie vil gerne sælge sin andelslejlighed på Vesterbro. Vedhæftet ses årsrapporten (de første 6 sider er udeladt a.h.t. filens størrelse) for 2016, hvor andelsværdien pr. lejlighed (81 m2) er sat til 1.391.163 DKK. Som det bemærkes har foreningen en renteswapaftale, der er indregnet i værdien af andelslejlighederne (offentlig vurderingsprincip) i overensstemmelse med lovgivningen på området. Andelsforeningen er velfungerende og bygningen og de øvrige faciliteter er velholdte.
Der har allerede været en interesseret køber fra vennekredsen, som bl.a. på grundlag af vedlagte årsrapport undersøgte mulighederne for finansiering via banklån. Den ene bank, Andelskassen, ville finansiere et lån på op til 900.000 DKK, mens Danske Bank kun ville være med til et lån på 600.000 DKK. Andelsejeren er klar over, at swapaftalens markedsværdi skal reguleres til dagsværdien, inden andelen sættes endeligt til salg, men dette forbehold fra to banker overrasker noget, især fordi der for nyligt har været salg af en andel til andelsværdien. Her er finanseringen dog ikke kendt.
Mon der er nogen af jer superkloge mennesker i dette forum, som har en mulig forklaring på, hvorfor bankerne er forbeholdne vedrørende finansiering af den fulde andelsværdi på denne lejlighed, også selvom swaplånet er indregnet i værdien?
Vil blive glad for jeres feedback.
Mvh Victoria

Sidst redigeret af Victoria : 5th March 2018 kl. 08:49 AM.
Besvar med citat
  #2 (permalink)  
Gammel 2nd March 2018, 03:14 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jul 2008
Lokation: Vestegnen
Indlæg: 19,622
Standard

Swaplånet er jo kun en del af foreningens regnskab og i mine øjne er et lån til 5,18% bundet til udgangen af 2037 omkring 100% af gældens værdi for dyr i forhold til den pt. negative korte rente. Værdi af swapaftalen er derfor nærmere -4,5 mill. i mine øjne.

Vurderingen på 25,5 mill. for 830 kvm udlejningsbolig er i mine øjne forrykt, hvilket jo også fremgår af at man kun opnår små 54.000 kr årligt i lejeindtægt for de 81 kvm, der stadigvæk udlejes.

Ved en leje på 1.000 kr/kvm årligt vil der være ca. 500.000 kr tilbage til forrentning af indskud ved de poster der er skitseret i regnskabet.
Ved 4% i årligt afkast af dette burde vurderingen være 12,5 mill. for hele foreningen eller ca. 15.000 kr pr kvm.
Kan man nøjes med 3% i afkast er vi oppe i 16,7 mill. stadigvæk langt under de 25,5 mill. som foreningen er vurderet til.

Andelsforeningen er med andre ord værdsat ca. 10 mill. for højt i værdi eller ca. 12.000 kr pr kvm for højt.
Lejligheder i Kbh. er dog svære at finde så forstår godt at bankerne giver lidt mere snor end de ca. 400.000 kr jeg syntes at lejligheden er værd.

Den nuværende boligafgift er jo også ca. 1.000 kr pr kvm på årsbasis og så er tæt på 1,4 mill. for 81 kvm andel altså klart for meget i forhold til den husleje huslejenævnet ville fastsætte for en lignende lejebolig.
Besvar med citat
  #3 (permalink)  
Gammel 2nd March 2018, 04:53 PM
Junior Member
 
Registreringsdato: Feb 2018
Indlæg: 5
Standard

Tshv, mange tak for din detaljerede vurdering, som helt sikkert gav mig en bedre forståelse af situationen. Jeg er absolut enig med dig i, at swaplånet er dyrere end anført i regnskabet pga de nuværende renteforhold, så det skal der naturligvis tages højde for. Det undrer mig dog meget, at den offentlige vurdering tilsyneladende er så meget for høj, også set i lyset af, at den offentlige ejendomsvurdering har været suspenderet siden 2011. Gad vide hvad der ligger bag det forhold og hvordan kan man mon finde et svar på det?
Den opkrævede husleje for lejelejligheden er ganske rigtig lav, men lejer har boet i lejligheden i mere end 20 år, så det forklarer måske det forhold delvist.
Et årsregnskab levner jo ikke rigtigt rum til at tage de forbehold ind, som du ridser op, så spørgsmålet er så nu, hvad der er den rigtige pris alle pros et cons taget i betragtning. Er et årsregnskab forpligtigende i den forstand, at sælges andelen til eller tæt på (=under) den udregnede andelsværdi, kan man ikke betragte informationerne som vildledende? Og har bestyrelsen noget ansvar, hvis de godkender et salg, hvor der kommer en køber, som gerne vil betale mere end den værdi, som du har regnet på, at andelen har?
Mvh
Victoria
Besvar med citat
  #4 (permalink)  
Gammel 3rd March 2018, 10:09 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jul 2008
Lokation: Vestegnen
Indlæg: 19,622
Standard

1) Vurderingen er jo netop opskrevet med 1,7 mill. i 2016 fra 23,8 mill. en årrække.
2) Jeg har efterhånden set mange vurderinger på andelsforeninger som ikke er baseret på rentabel drift som udlejningsejendom, men i stedet er baseret på vurdering som investeringsejendom.
3) Hvad min personlige vurdering af værdien er, er jo ikke hvad lovgivningen tillader som maks. pris. 81 kvm lejlighed på Vesterbro til 2,5 mill. er jo billigt i forhold til tilsvarende ejerboliger, men disse er jo så billigere at finansiere, mens ejd.værdiskatten typisk er pænt lav endnu, men dog skal betales.
Så andelen kan helt lovligt sælges for alt fra 0 kr og op til maksimalprisen, endog plus godkendte forbedringer, hvis sådanne forefindes i lejligheden.
Besvar med citat
  #5 (permalink)  
Gammel 3rd March 2018, 10:32 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jul 2008
Lokation: Vestegnen
Indlæg: 19,622
Standard

På ois.dk kan man se at ejendommen er købt til 7,2 mill. i 2003 før end at lejeboligernes priser gik amok.
Og de ca. 8,3 mill. i gæld i foreningen er såmænd også meget rimeligt og ville være et godt køb med 2% 30 årige lån med afdrag i stedet for de nuværende swap- og flexlån.

Som køber af en sådan andel ville jeg nok forvente et afslag på ca. 400.000 kr som kompensation for den for høje off. vurdering, da den er ml. 5.000 og 10.000 kr/kvm for høj og dette påvirker jo andelens pris direkte.
Det afspejles jo også af de 2 bankers vurdering på hhv. 900 og 600 tusinde kr.
Besvar med citat
  #6 (permalink)  
Gammel 4th March 2018, 01:37 PM
Junior Member
 
Registreringsdato: Feb 2018
Indlæg: 5
Standard

Tak for en god dialog, Thsv

Godt at høre, at du anser det for at være en ganske fornuftig andel til trods for swap'en. Så man kan sige, at den dag renten er steget tilstrækkeligt og man kan komme af med swapaftalen uden de store omkostninger, vender billedet. Mon ikke foreningen vil lægge lånene om også, når det sker.

Hvad angår ejendomsvurderingen er det jo så et spørgsmål, i hvilken retning den vil bevæge sig, når de nye ejendomsvurderinger for erhvervsejendomme bliver en realitet i 2020. Der er nok ingen tvivl om, at vurderingsniveauet generelt bliver en del højere og den aktuelle ejendomsvurdering for foreningen bliver næppe lavere, så forskellen til andre sammenlignelige ejendomme kan tænkes at blive mindre. Det hjælper selvfølgelig ikke noget lige her og nu, men er godt at have med i langtidsperspektivet. Hvorvidt andelen så først skal afståes, når de ny vurderinger foreligger, er ikke til overvejelse endnu, men det kunne være en mulighed, især set i lyset af størrelsen af den kompensation, som du nævner en evt. køber vil kunne stille krav om pga sammenligningen med andre ejendomme. Lejligheden blev i øvrigt byfornyet med stort badeværelse og køkken i 2004 (på samme tid som gården med et nydeligt grønt anlæg samt en stor altan (fra 2011) til gården), så der gemmer sig ikke store behov for komplicerede istandsættelser såsom nye rørføringer og affaldsstammer i andelen.
Besvar med citat
  #7 (permalink)  
Gammel 5th March 2018, 04:19 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jul 2008
Lokation: Vestegnen
Indlæg: 19,622
Standard

Hvor længe har personen ejet andelen?

Hvis den er købt ved stiftelsen er der jo uden tvivl en god fortjeneste og jeg ville som sælger af lejligheden uden tvivl give et afslag på 400.000 kr og stadigvæk være tilfreds med overskuddet.

En pris lige under en million plus evt. forberedninger, som der jo nok ikke er mange af når lejligheden er byfornyet med nyt bad, forekommer nogenlunde spiseligt, men der er dog den høje boligafgift de næste 20 år.

Og jeg gentager lige, vurderingen på denne ejendom er høj og langt over hvad der er rimeligt for vurdering som udlejning. Og vurderingen er jo netop steget med 1,7 mill., hvor den i mine øjne burde være faldet til et niveau svarende til højst 25.000 kr pr kvm.
Besvar med citat
  #8 (permalink)  
Gammel 8th March 2018, 09:00 AM
Junior Member
 
Registreringsdato: Feb 2018
Indlæg: 5
Standard

Sætter meget pris på din feedback - du har en stor viden om tingene!

Som svar på dit spørgsmål kan jeg kun sige, at er lejligheden købt langt senere end stiftelsen, så den tidligere ejer, som havde haft andelen siden starten, har formentlig tjent en god slat i sin tid.

Hvad angår dit sidste statement om ejendomsvurderingen er jeg nødt til at udfordre dig, for jeg forstår ikke helt dit argument for, at vurderingen er for høj.

Jeg kan forstå, at du tager udgangspunkt i, hvad en udlejningsejendom ville blive vurderet til (omkostningsbestemt husleje), men ejendommen og området i øvrigt er jo byfornyet og der er ydet både indekslån med fuld ydelsesstøtte (ca 14.000.000 DKK), som ikke indgår i opgørelsen af andelsværdien og to andre byfornyelseslån (ialt ca 1.375.000 DKK), som foreningen betaler af på og har en restløbetid på 10 år. Så der er renoveret for rigtig mange penge i både bygningen og området. Og der er jo ligefrem en lovgivning omkring værdisætning af byfornyede ejendomme. Så det er vel ikke helt ulogisk, at en sådan ejendom får en højere vurdering? Istandsættelse af en udlejningsejendom giver jo mulighed for væsentlige lejestigninger ved at overgå til markedsbestemt husleje, hvis istandsættelsen er gennemgribende nok.

Jeg baserer min forståelse af emnet på bl.a. følgende artikel:

https://tax.dk/jv/ha/H_A_2_2_1_1.htm

og citerer herfra:

"Ombygning og forbedring af en udlejningsejendom vil som oftest medføre en forhøjelse af lejen.

Hvis ejendomsværdien derfor ansættes på grundlag af en anslået leje og en lejefaktor, der er fastsat på grundlag af ejendommens oprindelige opførelsestidspunkt, vil ejendomsværdien blive for lav i forhold til handelsværdien.

I disse tilfælde vil det ved valget af lejefaktor være mere rigtigt at tage udgangspunkt i en lejefaktor, der anvendes for ejendomme i ombygningsåret end i den faktor, der anvendes for ejendomme fra det oprindelige opførelsestidspunkt."

Mvh
Besvar med citat
  #9 (permalink)  
Gammel 8th March 2018, 11:00 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jul 2008
Lokation: Vestegnen
Indlæg: 19,622
Standard

Rentabel udlejning kræver en forretning af den indskudte kapital og den lave leje på den stadigvæk udlede bolig viser jo hvad markedsleje reelt er.

Det er jo også derfor at bankerne vurderer andelen lavere.
Men dit familiemedlem må have god fornøjelse med at finde en køber der vil give overpris for andelen.
Besvar med citat
  #10 (permalink)  
Gammel 9th March 2018, 06:18 AM
Junior Member
 
Registreringsdato: Feb 2018
Indlæg: 5
Standard

At tage overpris er overhovedet ikke intentionen! Jeg vil bare forstå, hvad der ligger bag alle de tal og informationer, der er tilgængelige for både denne lejlighed og andelslejligheder helt generelt - men det får man åbenbart tæv for...
Besvar med citat
Svar


Emne værktøjer
Visningsmåde

Regler for indlæg
Du kan ikke starte nye emner
Du kan ikke svare på indlæg
Du kan ikke vedhæfte filer
Du kan ikke rette dine indlæg

vB code er aktiv
Smilies er aktiv
[IMG] kode er aktiv
HTML kode er ikke aktiv
Trackbacks are aktiv
Pingbacks are aktiv
Refbacks are ikke aktiv

Lignende emner
Emne Startet af Forum Svar Nyeste indlæg
Salg af andel spirit75 Generelt 2 29th April 2013 11:37 AM
Salg af andel Schneevoigt Generelt 5 10th September 2012 07:28 AM
pris salg af andel Johemi Generelt 46 10th November 2010 12:16 PM
Omkostninger ved salg af andel Sociologen Generelt 9 22nd July 2009 09:36 PM
Råd ved salg af andel CeciliaL Hjælp / Tips 12 29th July 2008 02:41 PM



Al tidssætning er GMT +1. Klokken er nu 11:11 PM.



Powered by: vBulletin Version 3.6.4
Copyright ©2000 - 2018, Jelsoft Enterprises Ltd.
SEO by vBSEO 3.6.0 ©2011, Crawlability, Inc.