Gå tilbage leveret af  Boliga logo    
Boligdebatten.dk   Boligdebatten.dk > Boligdebatten > Finansiering
Opret bruger OSS Søgning Dagens indlæg Marker alt som læst


Svar
 
Emne værktøjer Visningsmåde
  #1 (permalink)  
Gammel 7th March 2018, 07:45 PM
Member
 
Registreringsdato: Feb 2018
Indlæg: 42
Standard Salg med lang overtagelse - indfri F3 hvornår?

Vi har solgt vores hus med overtagelse til Oktober. Banken spørger om vi vil kurssikre nu (koster 1000kr i gebyr). I følge banken er det denne kurs der er knyttet til vores obligationer.

2NDAsAP20RF, 2NDAsAP20RF, (DK0002032382) - Nasdaq

-Jo lavere kursen er ved indfrielse/fastlåsning jo flere penge får vi ud insidere ende, som jeg forstår det.
-Siden Sep 16, har kursen været jævnt faldende.
-Hænger dette fald sammen med stigende renter? Eller er disse mekanismer afkoblede?
-Hvilke parametre spiller ind i kursens udvikling? Umiddelbart virker den faldende tendens stærk. Er der noget grund til at tro at den ikke vil fortsætte? Giver det mening at fastlåse kursen nu?

Tilføjelse: jeg har lige bemærket at der ikke har været nogen kursudviklngen siden 2. Jan 2018. Hvordan hænger det sammen?

Sidst redigeret af MortenRN : 7th March 2018 kl. 10:10 PM.
Besvar med citat
  #2 (permalink)  
Gammel 7th March 2018, 10:12 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jul 2008
Lokation: Vestegnen
Indlæg: 19,467
Standard

Kursen på sådan en obligation vil stille og roligt falde mod kurs 100 frem mod april 2020, hvor den udløber.
Den er selvfølgelig påvirket af renten og kursen vil ændre sig op mod et point pr procent renten ændrer sig og gange antal år til udløb.
Var den korte rente f.eks. 2% ville kursen således være ca. 100.
Den nuværende kurs på 104,8 passer fint med lidt over 2 år gange 2,3% i renteforskel ml. de 2% og den eff. rente for 2 år

Jeg ville ikke kurssikre da renten nærmere vil stige det kommende halve år end den vil falde yderligere. Renten skal faktisk falde ret voldsomt, da det forventede kursfald er ca. 1 point på et ½ år.

I skal huske at der til midterkursen kommer 0,2 point i kursskæring ved førtidig indfrielse.
__________________
Glad husejer 1999-2011, før da andelsbolig og 1-V ejerlejlighed. Nu igen andelshaver, uden gæld.
----------
Købe ejerlejlighed for at bo der i 5 år, knapt så godt, men at
Købe hus for at bo der i 20-30 år = God ide, den lange rente er jo historisk lav.
Besvar med citat
  #3 (permalink)  
Gammel 20th March 2018, 01:45 PM
Member
 
Registreringsdato: Feb 2018
Indlæg: 42
Standard

Når jeg klikker på linket i mit første indlæg, kan jeg se at kursen ikke har udviklet sig siden nytår. Ifølge min bank, sker der dog daglige udviklinger. Er der nogen der ved hvor jeg kan følge med i det henne? Det er lidt omstændigt af ringe til banken hver dag.
Besvar med citat
  #4 (permalink)  
Gammel 20th March 2018, 02:04 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jul 2008
Lokation: Vestegnen
Indlæg: 19,467
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af MortenRN Se indlæg
Når jeg klikker på linket i mit første indlæg, kan jeg se at kursen ikke har udviklet sig siden nytår. Ifølge min bank, sker der dog daglige udviklinger. Er der nogen der ved hvor jeg kan følge med i det henne? Det er lidt omstændigt af ringe til banken hver dag.
Du skal kigge på denne linje i linket:
Nasdaq CPH konsolideret reference pris 104,690 2018-03-16

Så kan du kursen der senest er handlet til.
Så kursen er faldet 0,6 point siden d. 2/1.
Og den vil fortsætte faldet frem mod refinansieringen, hvis renten ikke ændrer sig. Kursen skal jo være 100 d. 1/4-2020.
Stiger renten vil kursen for øvrigt falde mere, mens den vil falde mindre eller endog stige lidt hvis renten utopisk falder mere.

Sidst redigeret af thsv : 20th March 2018 kl. 02:20 PM.
Besvar med citat
  #5 (permalink)  
Gammel 20th March 2018, 02:14 PM
Member
 
Registreringsdato: Feb 2018
Indlæg: 42
Standard

Banken tilbyder mig at fastlåse renten til 103.84 nu. De giver et kursfradrag siger de. Jeg spurgte banken til udviklingen mod kurs 100, de siger at kursen er styret af markedet indtil et år før, dvs 1/4-2019, og derefter vil gå mod 100.

Der er låsegebyr på 950kr. Lånets størrelse er på 1.38mio. Hvad er anbefalingen?
Besvar med citat
  #6 (permalink)  
Gammel 20th March 2018, 02:29 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jul 2008
Lokation: Vestegnen
Indlæg: 19,467
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af MortenRN Se indlæg
Banken tilbyder mig at fastlåse renten til 103.84 nu. De giver et kursfradrag siger de. Jeg spurgte banken til udviklingen mod kurs 100, de siger at kursen er styret af markedet indtil et år før, dvs 1/4-2019, og derefter vil gå mod 100.

Der er låsegebyr på 950kr. Lånets størrelse er på 1.38mio. Hvad er anbefalingen?
Hvis renten er uændret vil kursen være ca. som okt19 nu = 103,68 om et ½ år, altså lidt lavere end banken tilbyder dig.

Hvor stor er obl.restgælden på lånet?
Og hvilken rentesats er det på?

Umiddelbart er gebyret billigt, kun 0,07% af lånets størrelse.
Samlet svarer bankens tilbud altså til en kurs på 103,91, måske et godt tilbud, hvis der skal kursskæring på 0,2 point oveni i min nævnte kurs på lidt under 103,7.

Bankens forklaring er kun delvist korrekt, da lånet vil falde i kurs pga. den korte rente som er meget lavere end de 2% som obligationen er på.
__________________
Glad husejer 1999-2011, før da andelsbolig og 1-V ejerlejlighed. Nu igen andelshaver, uden gæld.
----------
Købe ejerlejlighed for at bo der i 5 år, knapt så godt, men at
Købe hus for at bo der i 20-30 år = God ide, den lange rente er jo historisk lav.
Besvar med citat
  #7 (permalink)  
Gammel 21st March 2018, 08:13 AM
Member
 
Registreringsdato: Feb 2018
Indlæg: 42
Standard

Obl restgæld er 1.323.492. Renten er på 0,071% med en bidragssats på 1,305%

Som jeg forstår dig:

Hvis renten stiger, skal jeg vente.
Hvis renten er stabil, går det ca. lige op.
Hvis renten falder, skal jeg låse nu.

Korrekt?
Besvar med citat
  #8 (permalink)  
Gammel 21st March 2018, 09:00 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jul 2008
Lokation: Vestegnen
Indlæg: 19,467
Standard

Ja, det lyder rigtigt.

Og bemærk at selv med den lave rente (0,07%) vil det koste omkring 7.000 kr i overkurs at komme udaf lånet før tid.

Og der må være tale om et F3 lån bedømt ud fra renten og adm.bidraget.

PS: og obl.restgælden vil blive opskrevet med ca. 0,5% ved hver termin pga. de 2% i rente på obligationerne som slet ikke er dækket af jeres lave rentebetaling.
Så koster nok yderligere ca. 13.000 kr at komme udaf lånet.
Dette da renten jo er pænt negativ for 1½-2 år og I trods alt har låst til +0,07%.
__________________
Glad husejer 1999-2011, før da andelsbolig og 1-V ejerlejlighed. Nu igen andelshaver, uden gæld.
----------
Købe ejerlejlighed for at bo der i 5 år, knapt så godt, men at
Købe hus for at bo der i 20-30 år = God ide, den lange rente er jo historisk lav.
Besvar med citat
  #9 (permalink)  
Gammel 21st March 2018, 09:40 AM
Member
 
Registreringsdato: Feb 2018
Indlæg: 42
Standard

Beklager alle spørgsmålene, men jeg synes stadig der er nogle huller i min forståelse.

Obl * 1.0391 - kontant = -4750kr

Du skriver at det vil koste mig 7000 at opsige. Hvor regner jeg forkert?

Hvordan kommer de ekstra 13.000 ind?

Jeg hælder til at gå ud fra at renten forbliver stabil, og låse nu.
Besvar med citat
  #10 (permalink)  
Gammel 21st March 2018, 10:42 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jul 2008
Lokation: Vestegnen
Indlæg: 19,467
Standard

Læs hvad jeg skriver en gang til!
Din obl.restgæld vil ved de 3 næste terminer blive opskrevet med ca. 0,5% hver gang, så den ender på de 1.38 mill. når lånet skal refinansieres.

Alternativt kan du regne med forskellen i rente på dit lån og renten for 1½ år, gange med perioden og lægge de 0,2 point kursskæring til.

Dette giver omkring 0,67%*1,5 + 0,2 = 1,21% i overkurs af den kontante restgæld plus de 950 kr.
De 0,67% fås som 0.07-(-0,6).

PS: dine beregnede ca. 5.000 kr er ikke korrekt, jeg fik det lidt over 1,375 mill. altså under kontantværdien.
men havde ikke tusindtalsseparator, derfor de 7.000 kr.
__________________
Glad husejer 1999-2011, før da andelsbolig og 1-V ejerlejlighed. Nu igen andelshaver, uden gæld.
----------
Købe ejerlejlighed for at bo der i 5 år, knapt så godt, men at
Købe hus for at bo der i 20-30 år = God ide, den lange rente er jo historisk lav.

Sidst redigeret af thsv : 21st March 2018 kl. 10:54 AM.
Besvar med citat
Svar


Emne værktøjer
Visningsmåde

Regler for indlæg
Du kan ikke starte nye emner
Du kan ikke svare på indlæg
Du kan ikke vedhæfte filer
Du kan ikke rette dine indlæg

vB code er aktiv
Smilies er aktiv
[IMG] kode er aktiv
HTML kode er ikke aktiv
Trackbacks are aktiv
Pingbacks are aktiv
Refbacks are ikke aktiv

Lignende emner
Emne Startet af Forum Svar Nyeste indlæg
Sælge andel med virkelig lang overtagelse for at købe projektbolig Beek Generelt 21 25th February 2017 01:19 PM
Hvor lang tid har det tager jer at få udbetalt provenu efter salg ? donnib Generelt 3 4th September 2013 01:08 PM
Indfri lån ved salg af bolig? bayswater Finansiering 5 18th March 2013 08:04 AM
Sætte hus til salg - hvornår? annesandel Generelt 6 18th November 2012 04:26 PM
Hvor lang tid fra salg til det er på nettet? mostmighty Generelt 8 28th July 2011 12:25 PM



Al tidssætning er GMT +1. Klokken er nu 05:49 AM.



Powered by: vBulletin Version 3.6.4
Copyright ©2000 - 2018, Jelsoft Enterprises Ltd.
SEO by vBSEO 3.6.0 ©2011, Crawlability, Inc.