Gå tilbage leveret af  Boliga logo    
Boligdebatten.dk   Boligdebatten.dk > Boligdebatten > Finansiering
Opret bruger OSS Søgning Dagens indlæg Marker alt som læst


Svar
 
Emne værktøjer Visningsmåde
  #21 (permalink)  
Gammel 10th August 2018, 10:47 AM
Junior Member
 
Registreringsdato: May 2016
Indlæg: 23
Standard

Det er jo ikke overraskende, at det har været en fordel at fravælge en “fastprisaftale” for snart 20 år siden (og eventuelt opdatere denne aftale undervejs), når markedsprisen har været faldende i hele perioden. Hvis vi nu får 20 år med stigende renter, vil det jo åbenlyst have været en fordel at have haft et fastforrentet lån, optaget da renten bundede.

Og dermed er det et spørgsmål om forventninger og risikovillighed. Hvis man ikke vil udsætte sig for en renterisiko, skal man vælge fastforrentet. Og jo, der er også risiko forbundet med fastforrentet, fx hvis lånet er optaget under kurs 100. I et scenarie med stigende renter er det dog irrelevant.

Sidst redigeret af Hgård : 10th August 2018 kl. 10:48 AM. Årsag: Småfejl
Besvar med citat
  #22 (permalink)  
Gammel 10th August 2018, 11:13 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jul 2008
Lokation: Vestegnen
Indlæg: 19,785
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af Hgård Se indlæg
Det er jo ikke overraskende, at det har været en fordel at fravælge en “fastprisaftale” for snart 20 år siden (og eventuelt opdatere denne aftale undervejs), når markedsprisen har været faldende i hele perioden. Hvis vi nu får 20 år med stigende renter, vil det jo åbenlyst have været en fordel at have haft et fastforrentet lån, optaget da renten bundede.

Og dermed er det et spørgsmål om forventninger og risikovillighed. Hvis man ikke vil udsætte sig for en renterisiko, skal man vælge fastforrentet. Og jo, der er også risiko forbundet med fastforrentet, fx hvis lånet er optaget under kurs 100. I et scenarie med stigende renter er det dog irrelevant.
Der er da flere perioder, hvor fastforrentet lån har været en stor fordel indenfor de seneste 20 år.
Bedste eksempel var at optage 4% 30 år i 2005 til kurs 99,x og indfri til kurs lige over 80 i 2008. En sådan kursgevinst på ca. 19 point modsvarer altså at man skal spare 28% i renter og adm.bidrag pga. værdien af rentefradraget.
Der er ligeledes flere bump i rentekurven på vejen nedad, så helt generelt var det fastforrentede lån billigst i perioden 1998-2008 med en simpel kurs 99 strategi og omlægningen ved en ændring på 1%.

Stiger renten blot 1% på en 5-årig periode vil 2% 30 år være klart billigst, pga. kursgevinsten og det lavere adm.bidrag, når blot kursen er over 99 ved optagelsen. og er kursen ligefrem 99,5 bliver fordelen jo 5.000 kr større pr. lånt million.
Besvar med citat
  #23 (permalink)  
Gammel 11th August 2018, 08:29 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Oct 2009
Indlæg: 543
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af thsv Se indlæg
Der er da flere perioder, hvor fastforrentet lån har været en stor fordel indenfor de seneste 20 år.
Bedste eksempel var at optage 4% 30 år i 2005 til kurs 99,x og indfri til kurs lige over 80 i 2008. En sådan kursgevinst på ca. 19 point modsvarer altså at man skal spare 28% i renter og adm.bidrag pga. værdien af rentefradraget.
Der er ligeledes flere bump i rentekurven på vejen nedad, så helt generelt var det fastforrentede lån billigst i perioden 1998-2008 med en simpel kurs 99 strategi og omlægningen ved en ændring på 1%.

Stiger renten blot 1% på en 5-årig periode vil 2% 30 år være klart billigst, pga. kursgevinsten og det lavere adm.bidrag, når blot kursen er over 99 ved optagelsen. og er kursen ligefrem 99,5 bliver fordelen jo 5.000 kr større pr. lånt million.
Men... Hvis man har f.eks. 2% fastforrentet og omlægger til 3% for at nedbringe restgælden, hvad så med den månedlige ydelse på 2% på fuld gæld versus 3% på nedbragt gæld?
Besvar med citat
  #24 (permalink)  
Gammel 11th August 2018, 08:50 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jul 2008
Lokation: Vestegnen
Indlæg: 19,785
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af megatronical Se indlæg
Men... Hvis man har f.eks. 2% fastforrentet og omlægger til 3% for at nedbringe restgælden, hvad så med den månedlige ydelse på 2% på fuld gæld versus 3% på nedbragt gæld?
Stiger ca. 7 % i nettoydelse, hvis det var samme gæld, men gælden nedbringes jo netop ved omlægningen. Men man kan jo frit omlægge, faktisk er variabelt lån fordelagtigt, hvis man forventer at renten falder igen, det er når renten er lav at man skal optage det fastforrentede lån, mens det variable er bedst når renten må forventes at falde eller være konstant.

Og nu gik kommentaren jo blot på hvad der var billigst i 3 år.
Besvar med citat
  #25 (permalink)  
Gammel 11th August 2018, 10:35 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Oct 2009
Indlæg: 543
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af thsv Se indlæg
Stiger ca. 7 % i nettoydelse, hvis det var samme gæld, men gælden nedbringes jo netop ved omlægningen.
Hvis man nu f.eks. skylder 2,5 mio og omlægger fra 2% fastforrentet 30-årigt til selvsamme 3%, hvor meget kan man så forvente i gældsnedbringelse og forskel i månedlig ydelse?
Besvar med citat
  #26 (permalink)  
Gammel 11th August 2018, 12:08 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jul 2008
Lokation: Vestegnen
Indlæg: 19,785
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af megatronical Se indlæg
Hvis man nu f.eks. skylder 2,5 mio og omlægger fra 2% fastforrentet 30-årigt til selvsamme 3%, hvor meget kan man så forvente i gældsnedbringelse og forskel i månedlig ydelse?
Med samme løbetid på lånene altså 27 år vil nettoydelsen være den samme.
Forlænger man til 30 nye år er nettoydelsen på 3% lånet lavere.
Meget afhænger dog af de nøjagtige kurser og omk.
Kursen var omkring 92 på 2% sidst 3% lånet var i spil.
Man vil evt. også kunne opnå en reduktion i adm.bidraget når man omlægger. Belånings% vil jo være faldet, dels pga. øget vurdering af boligen og dels pga. lavere kontantværdi af belåningen.

Omlægger man i stedet efter 5 år og stadigvæk samme restløbetid på 25 år vil 3% lånet være billigst, da gældens størrelse så vejer tungere.
Besvar med citat
  #27 (permalink)  
Gammel 24th August 2018, 01:23 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: May 2018
Indlæg: 448
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af thsv Se indlæg
Der er da flere perioder, hvor fastforrentet lån har været en stor fordel indenfor de seneste 20 år.
Bedste eksempel var at optage 4% 30 år i 2005 til kurs 99,x og indfri til kurs lige over 80 i 2008. En sådan kursgevinst på ca. 19 point modsvarer altså at man skal spare 28% i renter og adm.bidrag pga. værdien af rentefradraget.
Der er ligeledes flere bump i rentekurven på vejen nedad, så helt generelt var det fastforrentede lån billigst i perioden 1998-2008 med en simpel kurs 99 strategi og omlægningen ved en ændring på 1%.

Stiger renten blot 1% på en 5-årig periode vil 2% 30 år være klart billigst, pga. kursgevinsten og det lavere adm.bidrag, når blot kursen er over 99 ved optagelsen. og er kursen ligefrem 99,5 bliver fordelen jo 5.000 kr større pr. lånt million.
Fascinerende tænkt eksempel. Men kan du fremvise mere end en håndfuld - som rent faktisk lykkedes med dette tryllenummer. Det er som at lave statistik på kurstigninger på børsen: hvis du havde købt netop denne dag - og solgt lige præcis denne dag, så ville du være mangemillionær i dag. Ja på papiret, men det er der "ingen" som gør i praksis, for man ved aldrig, hvornår det er optimalt at slå til.

Realkredittens statistikker viser med usvigelig sikkerhed, at danskerne ikke er i stand til tilnærmelsesvist at ramme rigtigt med deres konverteringer. De konverterer for tidligt, sent, ofte, sjældent eller - utroligt mange faktisk - slet ikke.

Virkelig mange omlagde fx i foråret, da realkredittens og bankernes seneste store kampagne kørte ("sidste udkald" råbte de i megafonen). Av for en dårlig forretning, hvis man fulgte det råd. Som altid tabte kunderne, mens institutionerne som gav de dårlige råd fyldte deres lommer.
__________________
"Boligsiderne er finansverdens pornosider"
Besvar med citat
  #28 (permalink)  
Gammel 24th August 2018, 06:39 PM
Junior Member
 
Registreringsdato: May 2016
Indlæg: 23
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af maiaibing Se indlæg
Fascinerende tænkt eksempel.
Det er jo netop tænkt, at man med sikkerhed kan ramme rigtigt. Nogle har selvfølgelig ramt rigtigt, mange har ikke. Men generelt er det bedst at have flekslån i en tid med faldende renter (og stigende boligpriser). Men når det en dag vender, og renterne stiger mere end bare et halvt eller helt procentpoint og man der sidder med et fastforrentet lån, sidder man mere sikkert end en flexlåner, som “lige pludselig” skal refinansiere til en høj rente, mens boligen potentielt er faldet betragteligt i værdi. Hvornår det så kommer til at ske, er det gode spørgsmål, som ingen kan kende svaret på.
Besvar med citat
  #29 (permalink)  
Gammel 25th August 2018, 04:16 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: May 2018
Indlæg: 448
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af Hgård Se indlæg
Men når det en dag vender, og renterne stiger mere end bare et halvt eller helt procentpoint og man der sidder med et fastforrentet lån, sidder man mere sikkert end en flexlåner, som “lige pludselig” skal refinansiere til en høj rente, mens boligen potentielt er faldet betragteligt i værdi. Hvornår det så kommer til at ske, er det gode spørgsmål, som ingen kan kende svaret på.
Eftersom mine F5 lån er 2 1/5% lavere end et fast forrentet, skal der en hel del mere end et halvt eller helt procentpoint til at gøre et fastkurslån til en bedre løsning. Faktisk skal renten op på mindst 4%.

Lige nu er vi så tæt på en overophedet økonomi med fuld beskæftigelse i både Danmark og EU, som man næsten kan forestille sig - men renten er stadig negativ. Spændt på, hvordan du mener, vi skal op på 4% i rente, når der er lavere vækst i prognoserne fremadrettet.

At min københavnske ejerlejlighed skal til at falde i værdi tager jeg med ophøjet ro. Den skal nok stige både 20 og 30 pct. på sigt...
__________________
"Boligsiderne er finansverdens pornosider"
Besvar med citat
  #30 (permalink)  
Gammel 25th August 2018, 08:28 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jul 2008
Lokation: Vestegnen
Indlæg: 19,785
Standard

Maiabing, hvis renten stiger 2% vil der være et kursfald på 15 point på 2% lånet.
Renten på et nyt F5-lån er ca. 0,2% og adm.bidrag er 0,15-0,2% højere hvert år. Den reelle renteforskel er altså kun omkring 1,7% når man tager højde for det lille kursfald ved optagelsen af 2% lånet, der er pt. 5.000 kr i forskel pr. lånt mill.
Så du mener altså at 8,5% i sparede renter, som er under 6% værd efter skattefordelen er ligeså godt som 15%!
Det sætter dine kommentarer i relief, at du ikke har regnet det igennem.
F5-lånet er ved samme rentesats teoretisk dyrere end 2% lånet, da det højere adm.bidrag betales hvert år, mens det indledende kursfald kun betales en gang.
Husk at gn.snitsrenten for F1-lån er over 2,5% i den periode vi har haft dem og F5-renten er typisk omkring 0,5% højere end denne, så renten skal blot stige til ca. 2/3 i forhold til de sidste 23 år.
Besvar med citat
Svar


Emne værktøjer
Visningsmåde

Regler for indlæg
Du kan ikke starte nye emner
Du kan ikke svare på indlæg
Du kan ikke vedhæfte filer
Du kan ikke rette dine indlæg

vB code er aktiv
Smilies er aktiv
[IMG] kode er aktiv
HTML kode er ikke aktiv
Trackbacks are aktiv
Pingbacks are aktiv
Refbacks are ikke aktiv

Lignende emner
Emne Startet af Forum Svar Nyeste indlæg
Dansk forsvar kan godt Vymer Økonomi 1 26th July 2016 01:47 PM
Hold øje med temp. i sit hus...? katmus Generelt 13 28th December 2015 10:19 PM
Realkreditten kan splitte boligdanmark i A- og B-hold BamsesFar Generelt 59 26th June 2011 02:18 PM
Hold da helt k..., her er der noget for pengene TBørsen Generelt 21 19th April 2009 09:17 PM
Hold da op. minutes Generelt 6 26th February 2009 12:50 PM



Al tidssætning er GMT +1. Klokken er nu 05:48 AM.



Powered by: vBulletin Version 3.6.4
Copyright ©2000 - 2019, Jelsoft Enterprises Ltd.
SEO by vBSEO 3.6.0 ©2011, Crawlability, Inc.