Gå tilbage leveret af  Boliga logo    
Boligdebatten.dk   Boligdebatten.dk > Boligdebatten > Finansiering
Opret bruger OSS Søgning Dagens indlæg Marker alt som læst


Svar
 
Emne værktøjer Visningsmåde
  #1 (permalink)  
Gammel 29th July 2018, 07:20 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: May 2018
Indlæg: 311
Standard Hold da op - et forsvar for flexlån

For en meget sjælden gangs skyld en artikel, der forklarer, hvorfor de "sikre" faste lån overhovedet ikke er sikre, men risikerer at være (næsten altid er) en dyr løsning: https://finans.dk/protected/debat/EC...laan-er-sikre/

Desværre kun for abonnenter. Men den korte udgave er;
1) man betaler for meget for faste lån
2) det koster tit kassen med omlægninger
3) folk beholder ikke deres lån i 30 år
4) F1 har visse kontante fordele ved renteudsving, som længere lån dårligt kan konkurrere med

Vil ikke påstå, at faste lån altid er en ringere løsning, men det formentlig et rigtigt dårlig væddemål for rigtig mange danskere - og det er i hvert fald et faktum, at faste lån har været et virkeligt ringe valg i de par årtier man har kunnet få et F1 lån.
__________________
"Boligsiderne er finansverdens pornosider"
Besvar med citat
  #2 (permalink)  
Gammel 29th July 2018, 08:23 AM
RPO RPO er offline
Banned
 
Registreringsdato: Jul 2018
Indlæg: 9
Standard

Vi kan lige så godt se det i øjnene. Vi bliver aldrig færdige med at tale om, hvilke lån der er bedst. Sagen er vel, at de 2 forskellige lånetyper, fast og variabel rente, har hver deres fordele og ulemper, som appellerer forskelligt til folk.
I eksemplet i JP henvises til en anden artikel i JP. Hvor BRF har beregnet, at FlexLån gennem de sidste 20 år har slået fast rente, selvom man skulle have konverteret optimalt gennem alle 20 år. Der er ingen grund til at tvivle på at regnestykket er rigtigt, men i den konkrete artikel kendes forudsætningerne ikke, så det er umuligt at regne efter.
Sammenligningen 20 år tilbage viser, at FlexLån er gode, når renten falder, men hvordan ser det ud, når renten stiger? Fra 1998 til i dag er den faste rente faldet fra ca. 7,5 % til 2 % med nogle korrektioner undervejs, men det generelle billede er faldende rente, og så får man fordelen ved et FlexLån F1. Renten følger automatisk med ned uden konverteringsomkostninger, og uden kurstab (udover kursskæringen på 0,3 om året). På fastforrentede lån er konverteringsomkostningerne i snit 1 % plus et kurstab på ca. 0,5 hvis man konverterer optimalt.
Men hvad nu, hvis rentepilen begynder at pege op? Så mærker boligejeren kun den negative side ved FlexLån. Renten stiger uden at kursværdien på gælden falder. Kursen falder med 7-8 point på et 30-årigt fastrentelån uden at renten stiger. Og hvis man konverterer lånet, er omkostningerne ca. 1 %, dvs. en gevinst på 6-7 %. Vælger man bare at fastholde sit nuværende 2 % lån og renten stiger med 2 %, vil kursværdien være 14-16 % lavere end på et FlexLån og renten vil på begge lån være 2 %.
Jeg ved udmærket godt, at det er meget firkantet stillet op. Valg mellem fast eller variabel rente, vil altid være et spørgsmål om egne forventninger og om risikovillighed.
Obligationsrente (Tidl. byggerente)
Besvar med citat
  #3 (permalink)  
Gammel 29th July 2018, 08:39 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jul 2008
Lokation: Vestegnen
Indlæg: 19,669
Standard

Det fastforrentede lån er jo faktisk teoretisk billigere ved samme rente, idet der er 3 principelle forskelle ved lånene:
1) den årlige kursskæring ved F1-lånet på 0,3%
2) adm.bidraget er meget højere ved F1, f.eks. 0,475% hos Totalkredit.
3) fordelen at F1-lånet er kontantlån giver en lidt lavere restgæld, nærmest negligerbar ved kurs 99,5 for 2%, men absolut synlig ved kurs 98.
Den gn.snitlige F1-rente er lidt over 2,6% i de 23 år man kan finde renter for i tabeller for refinansiering jan., så hvis man forestiller sig samme renteforløb som fortiden vil 2% være langt billigst.

Selvfølgeligt vil F1-lånet være billigst når man starter med 8% lån som vi oplevede dengang, men det er mere spændende hvordan et 2% lån vil performe i forhold til den ukendte renteudvikling de næste 20 år.

Jeg så en lignende undersøgelse omkring 2009 og den konkluderede at de fastforrentede lån var billigst ved en kurs 99-strategi og konvertering for hver 1% og det var selv uden skattefordel af renterne som yderligere favoriserede det fastforrentede lån.
Dengang var konverteringer dog noget billigere end i dag. Til gengæld var adm.bidrag for F1 det samme som fastforrentet og kursskæringen var langt mindre.
Besvar med citat
  #4 (permalink)  
Gammel 29th July 2018, 10:27 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Oct 2009
Indlæg: 829
Standard

Jeg synes, det er forkert at opstille udregninger - ud fra fortiden. Ja flex vil oftest være billigt, fordi fast rente jo er en forsikring. Det er ret simpelt...

Jeg vil sige, at hvis man køber fx i storbyen i dag, så er den forsikring nok mere relevant i dag end nogensinde...
Besvar med citat
  #5 (permalink)  
Gammel 29th July 2018, 12:02 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: May 2018
Indlæg: 311
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af helmuth Se indlæg
Jeg synes, det er forkert at opstille udregninger - ud fra fortiden.
Pointen i artiklen er ikke, om det ene eller andet lån er billigst over tid (vi kender jo ikke fremtiden - og her er der forskellige forventninger hos os), men at gøre opmærksom på, at det er en falsk præmis, når folk tror, at variable lån som sådan er mere "usikre" end faste lån, idet der også er risici ved faste lån, som sagtens kan være større end ved de variable lån.

Det gælder ikke mindst for ejerlejlighedsejerne, der jo kun bor i deres lejligheder 6-7 år ad gangen i snit.
Besvar med citat
  #6 (permalink)  
Gammel 29th July 2018, 12:35 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: May 2008
Indlæg: 1,992
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af maiaibing Se indlæg

Vil ikke påstå, at faste lån altid er en ringere løsning, men det formentlig et rigtigt dårlig væddemål for rigtig mange danskere - og det er i hvert fald et faktum, at faste lån har været et virkeligt ringe valg i de par årtier man har kunnet få et F1 lån.
Du kan også kalde det et gebyr for at kende sine udgifter. Det tror jeg mange sætter pris på. Især i de første år efter et huskøb, hvor mange samtidig ofte har store udgifter til (små) børn. Retrospektivt - og hvis folk vidste, at renten kun ville gå en vej - så skulle vi da alle have taget flex. Men det vidste vi bare ikke...
Besvar med citat
  #7 (permalink)  
Gammel 29th July 2018, 03:24 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jul 2008
Lokation: Vestegnen
Indlæg: 19,669
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af terp2004 Se indlæg
Du kan også kalde det et gebyr for at kende sine udgifter. Det tror jeg mange sætter pris på. Især i de første år efter et huskøb, hvor mange samtidig ofte har store udgifter til (små) børn. Retrospektivt - og hvis folk vidste, at renten kun ville gå en vej - så skulle vi da alle have taget flex. Men det vidste vi bare ikke...
Og nu er renten jo rekordlav og kan vist nærmest ikke falde mere.
Et vægtigt argument for at fastlåse renten og satse på en stigende rente.

Folk glemmer endvidere at blot en rentestigning på 1% vil gøre det fastforrentede lån klart billigst vurderet efter 5 år, da man så opnår ca. 7 point i kursgevinst, svarende til en forskel på 2,1% i 5 år på rente og adm.bidrag.
Man skal også huske det høje adm.bidrag som F1-lån oppebærer nu om dage og de reelle F1-renter ved refinansieringerne efter 0,3 point i kursskæring.
Langt billigere i praksis er den nyere variant F-kort, hvor renten dog kun er kendt for 6 mdr. ad gangen.
Besvar med citat
  #8 (permalink)  
Gammel 31st July 2018, 07:33 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jul 2008
Lokation: Vestegnen
Indlæg: 19,669
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af maiaibing Se indlæg
For en meget sjælden gangs skyld en artikel, der forklarer, hvorfor de "sikre" faste lån overhovedet ikke er sikre, men risikerer at være (næsten altid er) en dyr løsning: https://finans.dk/protected/debat/EC...laan-er-sikre/

Desværre kun for abonnenter. Men den korte udgave er;
1) man betaler for meget for faste lån
2) det koster tit kassen med omlægninger
3) folk beholder ikke deres lån i 30 år
4) F1 har visse kontante fordele ved renteudsving, som længere lån dårligt kan konkurrere med
Netop nr. 4 er et kæmpe minus for F1-lånet når renten stiger.
Og her vil det fastforrentede lån kunne opnå en skattefri kursgevinst.
Hvis vi forestiller os et F1-lån hos RD på 1 mill. til -0,1% og de ca. 1,1% i adm.bidrag mod et 2% lån (kurs 99,17 efter kursskæring) til ca. 0,68% i bidrag er forskellen faktisk på små 20.000 kr i adm.bidrag over de første 5 år.
Renten forestiller jeg mig som stigende med 1% løbende over de 5 år og F1-lånet refinansieres 1. gang efter 6 mdr. og er således midt i en periode om 5 år og skal derfor indfris til overkurs, hvor 2% lånet er faldet 7 point i kurs (netto 6,6 point efter 2 gange kursskæring).
I dette scenario vinder 2% lånet med 18.700 kr efter korrekt skattefordel af renterne.
Selv uden rentestigninger undervejs for F1-lånet, men stadigvæk 1% højere rente om 5 år er fortjenesten på 9.000 kr, da F1-lånet teoretisk er langt dyrere end fastforrentet lån pga. det højere adm.bidrag.

PS: i praksis vil indfrielseskursen nok være omkring 94 om 5 år når 2050-serien er lukket og kun har 26-7 års restløbetid. Men selv da vil 2% sejre med 6.000 kr ved et lån på 1 million
Besvar med citat
  #9 (permalink)  
Gammel 31st July 2018, 08:59 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: May 2018
Indlæg: 311
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af thsv Se indlæg
Netop nr. 4 er et kæmpe minus for F1-lånet når renten stiger.
Og her vil det fastforrentede lån kunne opnå en skattefri kursgevinst.
Hvis vi forestiller os et F1-lån hos RD på 1 mill. til -0,1% og de ca. 1,1% i adm.bidrag mod et 2% lån (kurs 99,17 efter kursskæring) til ca. 0,68% i bidrag er forskellen faktisk på små 20.000 kr i adm.bidrag over de første 5 år.
Renten forestiller jeg mig som stigende med 1% løbende over de 5 år og F1-lånet refinansieres 1. gang efter 6 mdr. og er således midt i en periode om 5 år og skal derfor indfris til overkurs, hvor 2% lånet er faldet 7 point i kurs (netto 6,6 point efter 2 gange kursskæring).
I dette scenario vinder 2% lånet med 18.700 kr efter korrekt skattefordel af renterne.
Selv uden rentestigninger undervejs for F1-lånet, men stadigvæk 1% højere rente om 5 år er fortjenesten på 9.000 kr, da F1-lånet teoretisk er langt dyrere end fastforrentet lån pga. det højere adm.bidrag.

PS: i praksis vil indfrielseskursen nok være omkring 94 om 5 år når 2050-serien er lukket og kun har 26-7 års restløbetid. Men selv da vil 2% sejre med 6.000 kr ved et lån på 1 million
Som sagt, handler artiklen ikke om, hvilket lån der vil vinde over tid - noget der som bekendt er mange holdninger til her på debatten - men at gøre op med misforståelsen om, at faste lån er langt mindre risikofyldte end de variable lån. Begge typer har sine egne risici. Og det gør artiklen på udmærket vis.

(Hvad angår beregningen overfor, så har jeg selv et nyere F5 med en let negativ rente. Det er altså langt bedre økonomisk end et fast forrentet lån - og der skal virkelig rykkes på renten, før det ændrer sig.)
Besvar med citat
  #10 (permalink)  
Gammel 31st July 2018, 09:09 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jul 2008
Lokation: Vestegnen
Indlæg: 19,669
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af maiaibing Se indlæg
Som sagt, handler artiklen ikke om, hvilket lån der vil vinde over tid - noget der som bekendt er mange holdninger til her på debatten - men at gøre op med misforståelsen om, at faste lån er langt mindre risikofyldte end de variable lån. Begge typer har sine egne risici. Og det gør artiklen på udmærket vis.

(Hvad angår beregningen overfor, så har jeg selv et nyere F5 med en let negativ rente. Det er altså langt bedre økonomisk end et fast forrentet lån - og der skal virkelig rykkes på renten, før det ændrer sig.)
Din sidste bemærkning viser med alt ønsket tydelighed at du ikke har fattet hvor fordelagtigt et fastforrentet lån vil være ved stigende rente.
Med en rentestigning på blot 1% vil det fastforrentede lån også vinde over dit lån qua kursgevinsten der har fuld værdi, mens renterne dog giver ca. 33% i skatterabat.

Det fastforrentede lån er jo netop fordelagtigt når renten er lav og på et tidspunkt vil stige, mens flexlånet er fordelagtigt når renten er faldende, her er F5-lånet dog en bastard, som i mine øjne klart bør undgås.

Selv de små bump hvor den lange rente stiger 1% eller lidt mere kan udnyttes til konverteringer og dette var jo netop årsagen til at de første 10-12 år (ca. 1997-2009) af flexlånenes levetid gjorde det fastforrentede lån billigere også dengang var renten mest faldende i perioden.
Besvar med citat
Svar


Emne værktøjer
Visningsmåde

Regler for indlæg
Du kan ikke starte nye emner
Du kan ikke svare på indlæg
Du kan ikke vedhæfte filer
Du kan ikke rette dine indlæg

vB code er aktiv
Smilies er aktiv
[IMG] kode er aktiv
HTML kode er ikke aktiv
Trackbacks are aktiv
Pingbacks are aktiv
Refbacks are ikke aktiv

Lignende emner
Emne Startet af Forum Svar Nyeste indlæg
Dansk forsvar kan godt Vymer Økonomi 1 26th July 2016 12:47 PM
Hold øje med temp. i sit hus...? katmus Generelt 13 28th December 2015 09:19 PM
Realkreditten kan splitte boligdanmark i A- og B-hold BamsesFar Generelt 59 26th June 2011 01:18 PM
Hold da helt k..., her er der noget for pengene TBørsen Generelt 21 19th April 2009 08:17 PM
Hold da op. minutes Generelt 6 26th February 2009 11:50 AM



Al tidssætning er GMT +1. Klokken er nu 07:04 AM.



Powered by: vBulletin Version 3.6.4
Copyright ©2000 - 2018, Jelsoft Enterprises Ltd.
SEO by vBSEO 3.6.0 ©2011, Crawlability, Inc.