Gå tilbage leveret af  Boliga logo    
Boligdebatten.dk   Boligdebatten.dk > Boligdebatten > Finansiering
Opret bruger OSS Søgning Dagens indlæg Marker alt som læst


Svar
 
Emne værktøjer Visningsmåde
  #1 (permalink)  
Gammel 12th December 2018, 07:36 PM
Junior Member
 
Registreringsdato: Dec 2018
Indlæg: 9
Standard Omlægning - kort horisont - Danske Bolig Fri (?)

Hej eksperter!

Min kæreste og jeg står over for vores første rentetilpasning/omlægning, og har voldsomt svært ved at gennemskue, hvad den smarteste løsning er i vores situation.

Fakta:
- Lejlighed i København købt medio 2016 for 4.255.000, finansieret via Nordea
- F3 afdragsfri på 2.508.000 og S3 (afdrag) på pt 789.000 - begge med rentetilpasning 01/04-19
- Derudover et banklån (prioritetslån) på pt 590.000, som dog er dækket fuldt ud af opsparing, dvs. intet finansieringsbehov (vi ønsker dog fortsat at have faciliteten til rådighed, in case...)
- Lejligheden er nu vurderet til 4.700.000 af Jyske og 4.900.000 af Danske
- Vi forventer at sælge inden for de nærmeste år, dvs. med 90% sandsynlighed inden for 3 år og med 50% sandsynlighed også inden for 2 år.
- Samlet årlig lønindkomst cirka 1.350.000 efter pension/før skat

Vores tanker:
- Vi skal ikke køre videre med F3 grundet den korte horisont og risikoen for kurstab
- Fastrente virker unødigt risikoaverst henset til vores økonomi/horisont
- Vi har mulighed for at begynde at afdrage på hele gælden

Vi er i gang med at indhente tilbud fra både Nordea, Danske og Jyske. Danske og Jyskes tilbud virker mest interessante/de virker mest sultne.

DB har foreslået 100% af "realkreditten" via deres Danske Bolig Fri (med afdrag), hvorimod Jyske har foreslået en Jyske F1 ligeledes med afdrag.

Jeg troede egentlig, at Jyske F1 ville være billigst, og rente/bidrag ser da også rigtigt fornuftigt ud med ÅOP på 0,55 før skat, MEN - dertil kommer vel så kursskæring som på et realkreditlån i størrelsesordenen 3.270.000 pr 01/04-19 så vidt jeg kan se vil være omkring 10.000 årligt på F1?!?!? Det lyder helt vanvittigt i mine ører, da de samlede årlige omkostninger til rente, bidrag, kursskæring så vil lande på omkring 28.000.

Til sammenligning ligger Danske Bolig Fri umiddelbart med ÅOP på 0,61 men vel til gengæld hverken kursskæring eller andre lignende omkostninger, dvs. samlede årlige omkostninger på cirka 20.000.

Overser jeg noget i ovenstående? Hvis ikke jeg gør, er øvrige korte rentetilpasninglån vel lige så dårlige som Jyske F1? Og er der andre/bedre muligheder end dem jeg har listet?

Jeg er med på forskellen i typerne af lån (F1 contra DB Bolig Fri) og Bolig Fris sammensætning af CIBOR 3m + individuelt rentetillæg i Danske Bolig Fri, men hvad er jeres erfaringer med lånet? Ved I hvordan CIBOR 3m typisk ville udvikle sig i tilfælde af rentestigninger kontra F1/FLex kort renterne? Og hvad synes I om risikoen i en situation som vores, hvor vi ikke er så bange for udsving, men blot vil forsøge at optimere på udgiftsniveauet?

Udover ovenstående skal der selvfølgelig tages stilling til indfrielses- og stiftelsesomkostninger, men det har jeg vist styr på (Danske ser ud til at tilbyde 0,- i stiftelse + at dække indfrielsesomkostninger i Nordea, det vil de andre vist ikke matche).

Vil sætte sindssygt meget pris på alle jeres gode råd, erfaringer, holdninger til lånetyperne, etc.

1000 tak på forhånd.

Med venlig hilsen
Lars
Besvar med citat
  #2 (permalink)  
Gammel 19th December 2018, 08:43 PM
Junior Member
 
Registreringsdato: Dec 2018
Indlæg: 9
Standard

Bump Ô_o

Ingen bemærkninger eller erfaringer? Jeg har fået et konkret tilbud fra Danske på dels Flexkort med fuldt afdrag (ÅOP 0,51), dels et Bolig Fri lån også med fuldt afdrag (ÅOP 0,52).

0,- i oprettelse ved Flexkort og 3000,- i oprettelse ved Bolig Fri.

Ingen refinansieringsomkostninger på Bolig Fri, men refinansieringsomkostninger på FLexKort i 2021.

Overser jeg noget, eller er det et ekstremt close call?
Besvar med citat
  #3 (permalink)  
Gammel 25th December 2018, 08:24 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Apr 2009
Indlæg: 613
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af lappedyret Se indlæg
Bump Ô_o

Ingen bemærkninger eller erfaringer? Jeg har fået et konkret tilbud fra Danske på dels Flexkort med fuldt afdrag (ÅOP 0,51), dels et Bolig Fri lån også med fuldt afdrag (ÅOP 0,52).

0,- i oprettelse ved Flexkort og 3000,- i oprettelse ved Bolig Fri.

Ingen refinansieringsomkostninger på Bolig Fri, men refinansieringsomkostninger på FLexKort i 2021.

Overser jeg noget, eller er det et ekstremt close call?
Ta' I bare Danske Bolig Fri med den korte horisont. I skal da ikke have et prioritetslån der skal rykke for et nyt lån. Hellere et samlet lån i Danske Bolig fri. Hold lidt midler tilbage. Overskydende midler som I ikke skal bruge senere - smid dem ind på lånet (det koster gratis).
Besvar med citat
  #4 (permalink)  
Gammel 26th December 2018, 12:01 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jul 2009
Indlæg: 876
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af lappedyret Se indlæg
Hej eksperter!

Ved I hvordan CIBOR 3m typisk ville udvikle sig i tilfælde af rentestigninger kontra F1/FLex kort renterne?
CIBOR renten stilles dagligt af de 6 største banker i Danmark. Den skal afspejle hvad banken gerne vil have i rente for at låne ud til en anden primærbank på usikret basis.

Dog er bankerne ikke forpligtet til at låne ud til hinanden til CIBOR renten - så det virker lidt akademisk. CIBOR faststættes ved at man mødes dagligt og spytter nogle rentebud ud, der skal tage hensyn til så mange parametre at det i praksis er umuligt at hænge nogen op på noget som helst.

Kigger man til London, så er deres pendant til CIBOR, en rente der kaldes LIBOR. For et par år siden havde vi LIBOR skandalen, hvor der blev snydt med fixingen, bl.a. mod betaling i sushi (I kid you not). I København frygtede man at folk ville mistænke CIBOR for urent trav, og derfor introducerede man CITA.

Så helt kort. CIBOR fastsættes af nogle støvede bankfolk, i et dagligt ritual der offentliggøres kl. 11.00 på bankdage. Med CIBOR renten er man snævert eksponeret mod finanssektorens glæder og ulykker.

https://finansdanmark.dk/toerre-tal/renter/cibor/

Nu til F1/Flex renten. Realkreditinstitutternes obligationer til flexlån er særdeles simple - plain vanilla. Pånær en "kryptisk" option af en rente trigger, som jeg knap nok selv forstår, er obligationerne rene bullets, hvor der gives kupon renter frem til udløb til kurs 100.

Disse bullet obligationer - især de korte - havde, og måske stadig har, en særdeles god likviditet. Det er kort sagt som real moneys, og de kan repoes i Nationalbanken og er AAA. Et perfekt produkt, som bankerne kunne bruge, i stedet for at sætte likviditeten ind i f.eks. dumme indskudsbeviser med negativ rente.

Disse bullet obligationer auktioneres med en given kuponrente og derefter kan investorerne byde ind med en kurs. Bemærk at investorerne er banker, realkreditter, forsikringsselskaber, pensionskasser, japanere - you name it. Når auktionen er overstået, fastsætter man kontantrenten som flexlånet skal have. Denne kontantrente er i princip utroligt bredt og markedsmæssigt funderet. Investorerne har "skin in the game" i modsætning til CIBOR.

Nu ved du lidt mere om baggrunden for CIBOR og kontantrenten. Desværre søger man at begrænse flexlånet ad regulatorisk vej, da man er bange for at hele korthuset ramler hvis en auktion fejler, så man har skruet bidragssatserne gevaldigt op.

I øvrigt, også værd at nævne, er CITA renten som er baseret på en markedsrente. Et produkt som F-Kort fra Totalkredit er baseret på CITA.

https://finansdanmark.dk/toerre-tal/renter/cita/

Hov, det ser sørme ud til at vi har en invers rentekurve - pudsigt...

Sidst redigeret af Markowitch : 26th December 2018 kl. 12:08 PM.
Besvar med citat
  #5 (permalink)  
Gammel 26th December 2018, 12:36 PM
Banned
 
Registreringsdato: Aug 2017
Indlæg: 1,322
Standard

I har forholdsvis kort horisont og en eksisterende belåning. Besparelser ved at omlægge til andet lån er meget begrænset.

Behold jeres nuværende finansiering og informer Nordea om at du ønsker profilskifte til F1 og at du ønsker at afdrage på det inderste lån også.

Det giver dig en finansiering der er forholdsvis billig at komme ud af hvis I flytter og meget lave omkostninger i forbindelse med refinansiering.

Alternativt bliv i den nuværende finansiering.
Besvar med citat
  #6 (permalink)  
Gammel 27th December 2018, 12:12 PM
Junior Member
 
Registreringsdato: Dec 2018
Indlæg: 9
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af BOBOB Se indlæg
I har forholdsvis kort horisont og en eksisterende belåning. Besparelser ved at omlægge til andet lån er meget begrænset.

Behold jeres nuværende finansiering og informer Nordea om at du ønsker profilskifte til F1 og at du ønsker at afdrage på det inderste lån også.

Det giver dig en finansiering der er forholdsvis billig at komme ud af hvis I flytter og meget lave omkostninger i forbindelse med refinansiering.

Alternativt bliv i den nuværende finansiering.

Hej BOBOB. Tak for svar. Jeg forstår dog ikke din bemækning ift. omkostninger/besparelser. Det tilbud jeg har fået fra Danske Bank medfører ifølge Danske 0 kroner i omkostninger for mig - de betaler alle indfrielsesomkostninger i Nordea, afholder selv nye tinglysningsudgifter, og tager intet i etablering for de nye lån. Og vores lån i Nordea indfries jo til kurs 100 ved refinansieringen, så jeg får vel glæde af 100% af de lavere årlige finansieringsomkostninger fra start? Og det er en ret stor forskel dels fordi vi pt ikke afdrager på vores 0-60% F3, dels fordi vi kan få en højere vurdering nu, så vi kommer under 80% belåning.

Ift. valget mellem de de tilbud fra Danske, så angiver lånetilbuddet en rente på 0,52% på Bolig Fri mod en samlet rente/bidrag for FlexKort på 0,5252%, så det er marginaler. Men vil banklånet (Bolig Fri) ikke alt andet lige blive billigere end FLexKort over tid pga. annuitetsprincippet? Og intet kurstab ved indfrielse, hvor der ved FLexKort vel typisk vil være et lille kurstab.
Besvar med citat
  #7 (permalink)  
Gammel 27th December 2018, 12:14 PM
Junior Member
 
Registreringsdato: Dec 2018
Indlæg: 9
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af Aliaz Se indlæg
Ta' I bare Danske Bolig Fri med den korte horisont. I skal da ikke have et prioritetslån der skal rykke for et nyt lån. Hellere et samlet lån i Danske Bolig fri. Hold lidt midler tilbage. Overskydende midler som I ikke skal bruge senere - smid dem ind på lånet (det koster gratis).
Hej Aliaz

Det forstår jeg ikke - hvorfor vil du lægge det over på Bolig Fri, hvor renten er større end det rentetab på 0,5% vi har på prioriteten? Pointen er jo også, at vi skal have hele vores nuværende prioritet (500.000) til rådighed øjeblikkeligt i tilfælde af vi skal bruge dem. Den option har vi jo ikke, hvis vi bruger dem til at afdrage på Bolig Fri.
Besvar med citat
  #8 (permalink)  
Gammel 28th December 2018, 12:49 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jul 2008
Lokation: Vestegnen
Indlæg: 20,001
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af lappedyret Se indlæg
Hej Aliaz

Det forstår jeg ikke - hvorfor vil du lægge det over på Bolig Fri, hvor renten er større end det rentetab på 0,5% vi har på prioriteten? Pointen er jo også, at vi skal have hele vores nuværende prioritet (500.000) til rådighed øjeblikkeligt i tilfælde af vi skal bruge dem. Den option har vi jo ikke, hvis vi bruger dem til at afdrage på Bolig Fri.
Hvordan ligger prioritetslånet nu?
Det vil jo flytte op som 1. prioritet når I omlægger de andre lån og spærre for noget af 0-40% bidraget.
Hvad rente får I på prioritetslånet?
I betaler 0,5% i gebyr på de 590K. altså næsten 3.000 kr årligt, jeg ville placere en buffer på en opsparingskonto i stedet, f.eks. hos Norwegian til 0,7%, så står I 6.000 kr bedre i renter ved en buffer på 500.000 kr.
Hvis I kan leve med 31 dages opsigelse kan Basisbank også bruges til 0,8%.
Men selv uden rente på bufferen er det bedre blot at opsige prioritetslånet og lade bufferen stå på en almindelig konto uden rente. Så slipper I da for de 0,5% i rentebetaling.
Besvar med citat
  #9 (permalink)  
Gammel 28th December 2018, 08:28 PM
Junior Member
 
Registreringsdato: Dec 2018
Indlæg: 9
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af thsv Se indlæg
Hvordan ligger prioritetslånet nu?
Det vil jo flytte op som 1. prioritet når I omlægger de andre lån og spærre for noget af 0-40% bidraget.
Hvad rente får I på prioritetslånet?
I betaler 0,5% i gebyr på de 590K. altså næsten 3.000 kr årligt, jeg ville placere en buffer på en opsparingskonto i stedet, f.eks. hos Norwegian til 0,7%, så står I 6.000 kr bedre i renter ved en buffer på 500.000 kr.
Hvis I kan leve med 31 dages opsigelse kan Basisbank også bruges til 0,8%.
Men selv uden rente på bufferen er det bedre blot at opsige prioritetslånet og lade bufferen stå på en almindelig konto uden rente. Så slipper I da for de 0,5% i rentebetaling.
Hej thsv

Tak for svaret. Vi omlægger det hele! Prioriteten er i dag 3., og bliver 2. i det nye setup (et stort realkredit/bolig fri som nr. 1).

Ift. hvorfor vi skal have en prioritet - vi har lånt 500.000 af familie, så 500.000 ud af en samlet forventet friværdi på 1.500.000 er lån til familie, som skal kunne betales tilbage øjeblikket hvis tilfældet kræver det. Kan derfor ikke se nogen smartere løsning end prioritet = billigste finansiering med max fleksibilitet.

Ift realkredit vs Danske Bolig Fri har vi beslutter af forsøge Danse Bolig Fri nu da Danske er gået med til et stort fedt 0 i oprettelse/etablering og en rente der er et my under rente/bidrag på FlexKort, og ift indfrielse/refinansiering vinder Bolig Fri tænker jeg.
Besvar med citat
  #10 (permalink)  
Gammel 29th December 2018, 07:33 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jul 2008
Lokation: Vestegnen
Indlæg: 20,001
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af lappedyret Se indlæg
Hej thsv

Tak for svaret. Vi omlægger det hele! Prioriteten er i dag 3., og bliver 2. i det nye setup (et stort realkredit/bolig fri som nr. 1).

Ift. hvorfor vi skal have en prioritet - vi har lånt 500.000 af familie, så 500.000 ud af en samlet forventet friværdi på 1.500.000 er lån til familie, som skal kunne betales tilbage øjeblikket hvis tilfældet kræver det. Kan derfor ikke se nogen smartere løsning end prioritet = billigste finansiering med max fleksibilitet.

Ift realkredit vs Danske Bolig Fri har vi beslutter af forsøge Danse Bolig Fri nu da Danske er gået med til et stort fedt 0 i oprettelse/etablering og en rente der er et my under rente/bidrag på FlexKort, og ift indfrielse/refinansiering vinder Bolig Fri tænker jeg.
Og banken vil godt acceptere at prioriteten rykker for et nyt lån?
Det koster i hvert fald minimum ny tinglysning af pantet, som andre også skriver. Det skal jo nu respektere et andet lån foran sig.
Du svarede ikke på hvad rente der er på prioritetslånet, hvis I skal bruge pengene før end det evt. salg er det klart billigere at få det med i DB fri-lånet. I får jo ikke renter fra banken på prioritetslånet, det er jo jer selv der betaler dem og banken skal endvidere have de 0,5% i difference, hvor I let kan få 0,7-0,8% andre steder.
Der er med andre ord 1,2-1,3% til at betale adm.bidrag og renter for de 500.000 kr via DB fri og I sparer ydermere tinglysning af prioriteten.

Tiden er desværre løbet fra disse prioritetslån medmindre de tilbydes som 2. prioritet over 60% til en rente, der er lavere eller lig med den for et RK-lån i dette interval, hvor adm.bidraget er højt. Ved RD er adm.bidrag 1,5252% i dette interval for F-kort, så renten skal være 1,3% på sådan en prioritet for ligevægt eller måske en smule højere, hvis man har stort indestående løbende.

Jeg forstår godt jeres valg af DB fri, da de ikke skal have gebyrer og ligeledes er teoretisk billigere ved indfrielsen, når der ikke er kursskæring som på klassiske RK-lån, som jyske F1 desværre er blevet.
Besvar med citat
Svar


Emne værktøjer
Visningsmåde

Regler for indlæg
Du kan ikke starte nye emner
Du kan ikke svare på indlæg
Du kan ikke vedhæfte filer
Du kan ikke rette dine indlæg

vB code er aktiv
Smilies er aktiv
[IMG] kode er aktiv
HTML kode er ikke aktiv
Trackbacks are aktiv
Pingbacks are aktiv
Refbacks are ikke aktiv

Lignende emner
Emne Startet af Forum Svar Nyeste indlæg
F3 til F-kort wibroe Finansiering 4 15th December 2016 04:52 PM
Fast vs flex uden afdrag med en horisont på 5 år jsolsen Finansiering 8 6th November 2014 12:29 PM
Kreditfinansiering hos Nordea? - horisont 10-15 år Anne & Kaare Finansiering 6 13th October 2010 03:20 PM
Næste år slutter den privatøkonomiske fest for danske familier, advarer Danske Bank. BamsesFar Generelt 10 13th April 2010 12:10 AM
DR1 i aften 21.25 Horisont: Irland - fra økonomisk mirakel til dyb krise BamsesFar Generelt 20 17th March 2009 11:17 AM



Al tidssætning er GMT +1. Klokken er nu 07:37 AM.



Powered by: vBulletin Version 3.6.4
Copyright ©2000 - 2019, Jelsoft Enterprises Ltd.
SEO by vBSEO 3.6.0 ©2011, Crawlability, Inc.