Gå tilbage leveret af  Boliga logo    
Boligdebatten.dk   Boligdebatten.dk > Boligdebatten > Finansiering
Opret bruger OSS Søgning Dagens indlæg Marker alt som læst


Svar
 
Emne værktøjer Visningsmåde
  #1 (permalink)  
Gammel 14th December 2018, 04:26 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jul 2009
Indlæg: 741
Standard Fast eller variabel lån

Diskuterede med mine kollegaer om fast eller variabel lån med afdrag.

I vedhæftede har jeg 2 lån.

Forskellen er 1400 kr. netto om mdr.

Giver det mening at tage variabelt og bruge de 1400 kr. sparet til at afdrage ekstra på lånet?
Hvor meget tidligere vil man have afdraget de 3 mill. hvis vi forudsætter renten forblev ens (ja jeg ved det...hypotetisk :-)
Vedhæftede billeder
Filtype: jpg Skærmbillede 2018-12-14 kl. 16.46.48.jpg (14.5 KB, 28 læst)
Besvar med citat
  #2 (permalink)  
Gammel 14th December 2018, 04:39 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jul 2008
Lokation: Vestegnen
Indlæg: 19,989
Standard

Vi kan jo starte med at justere for korrekt værdi af rentefradraget og vælge et 1½% lån i stedet, så bliver forskellen kun 750 kr i følge RDs simple beregner.
Det giver ingen mening at fastholde en rente i 20 år for et lån med variabel rente, nu lyder ligesom Bobob, når hen argumenterer for den lave ÅOP på F-kort, som jo netop er et udtryk for den lave rente her og nu.

Reelle ÅOP for de 20-årige er 1,04% for 1½% lånet og 1,14% for F-kort lånet, som jo har højere adm.bidrag. Resten udgøres af renten: 1,51% hhv. -0,22% pt.

PS: den gn.snitlige rente i de første 20 år med Flexlån er over 2,5%!
Besvar med citat
  #3 (permalink)  
Gammel 14th December 2018, 07:13 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jul 2009
Indlæg: 741
Standard

Mangler der ikke nogen ord i det du skrev...
Ikke sikkert jeg helt forstod det :-)

Mit spørgsmål kommer lidt ud fra en artikel i jyllandsposten af Lars nielsen, som tit skriver om lån.
Desværre er den låst.

https://jyllands-posten.dk/premium/k...v-ikke-banken/

Men her er uddrag:

Hvad skal et boliglån egentlig koste?

I sidste uge delte jeg min undren over, at boligejere i stor stil vælger lån med fast rente, selvom de er noget dyrere end flekslån.

Det har jeg fået en del reaktioner på - også fra rådgivere i den finansielle sektor. Alene det bekræfter mig i, at det er relevant at bruge mere tid på det. Men husk lige: Dette er ikke rådgivning, men til inspiration.

I over 20 år har flekslån været billigere end lån med fast rente. 20 år! Gad vide, hvor mange år der skal til for, at man i bankerne tør betegne det som en trend. Jeg tør godt

Lad os sammenligne det med et andet sikkert lån, nemlig 2 pct. lånet med afdragsfrihed. Det lån opfordres boligejere til at bruge, hvis de vil spekulere i at konvertere lodret. Det har i princippet det største kursudsving - formentlig omkring 8 point for hver procentpoint, den lange rente stiger.

Det lån sammenligner vi lige med et F5-lån med afdrag. Lånet er på 1 mio. kr.

Sikkerheden ved 2 pct. lånet består i, at ydelsen ligger fast, og at man ikke afdrager en krone. Det er helt sikkert! Til gengæld har man betalt godt 158.000 kr. i ydelse før skat efter fem år.

Napper vi et F5-lån med afdrag, bliver ydelsen i fem år knap 225.000 kr. Hvad får man ud af at betale 67.000 kr. mere i ydelse? Et stort afdrag, for på fem år har man afdraget ikke mindre end 170.000 kr. på lånet og skylder nu kun 830.000 kr.

Så for en månedlig merydelse på ca. 1.100 kr. nedbringer man sin gæld med godt 2.800 kr. - hver måned i fem år.

For at nå samme gevinst med 2 pct. lånet, ville det kræve, at renten steg 2 pct. point, så kursen faldt 16 point indenfor den samme periode, og at man lavede en låneomlægning til et lån med en højere rente.
Besvar med citat
  #4 (permalink)  
Gammel 14th December 2018, 08:23 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jul 2008
Lokation: Vestegnen
Indlæg: 19,989
Standard

Problemet er at du skal vende beregningen ved optagelse af et 1½% i 2018-19, det ville være væsentligt billigere end et flexlån med de 20 års renteudvikling, det er den vinkel alle glemmer.

Flexlånene er teoretisk dyrere end fastforrentede lån grundet det højere adm.bidrag. Så forventeligt bliver det omkring 1% dyrere pr år i gn.snit, hvis vi forventer samme renteudvikling som set over de 20 år. Husk at den korte rente så skal op på 5-6% i flere af årene.
Besvar med citat
  #5 (permalink)  
Gammel 15th December 2018, 09:52 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: May 2007
Indlæg: 1,445
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af thsv Se indlæg
Problemet er at du skal vende beregningen ved optagelse af et 1½% i 2018-19, det ville være væsentligt billigere end et flexlån med de 20 års renteudvikling, det er den vinkel alle glemmer.

Flexlånene er teoretisk dyrere end fastforrentede lån grundet det højere adm.bidrag. Så forventeligt bliver det omkring 1% dyrere pr år i gn.snit, hvis vi forventer samme renteudvikling som set over de 20 år. Husk at den korte rente så skal op på 5-6% i flere af årene.
Hvis man ikke regner adm.bidrag med er flexlån teoretisk billigere end fastrente. Det må ligge fast. Spørgsmålet er hvor meget, og om det lille merbidrag når man går fra fast til f-kort er nok til at udligne forskellen.
Besvar med citat
  #6 (permalink)  
Gammel 15th December 2018, 10:37 AM
Banned
 
Registreringsdato: Aug 2017
Indlæg: 1,322
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af SantaC Se indlæg
Hvis man ikke regner adm.bidrag med er flexlån teoretisk billigere end fastrente. Det må ligge fast. Spørgsmålet er hvor meget, og om det lille merbidrag når man går fra fast til f-kort er nok til at udligne forskellen.
Lige præcis.

Der er desværre en helt fejlagtig opfattelse herinde af at sammenhængen mellem flekslån og fast er et spørgsmål om udsving, og en manglende forståelse af at flekslån i sin natur er billigere.
Besvar med citat
  #7 (permalink)  
Gammel 15th December 2018, 11:48 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jul 2008
Lokation: Vestegnen
Indlæg: 19,989
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af SantaC Se indlæg
Hvis man ikke regner adm.bidrag med er flexlån teoretisk billigere end fastrente. Det må ligge fast. Spørgsmålet er hvor meget, og om det lille merbidrag når man går fra fast til f-kort er nok til at udligne forskellen.
LOL, skal man ikke regne med forskellen i adm.bidrag?!

Ved blot samme rentesats gør dette jo flexlånet dyrere målt over lånets løbetid, da det indledende kurstab på et obl.lån er klart mindre end det man sparer løbende i lavere adm.bidrag.
Og de sidste 20 år viser jo en gn.snitsrente på ca. 2,5% for de korte flexlån, så ingen tvivl om at et lån med 1½% i rente målt over den 20 års periode vil være billigere.
Her og nu er flexlånet dog billigere i rente og den beregnede ÅOP inkl. rente er derfor kunstig lav, da man regner med samme lave rente som nu i hele forløbet noget et flexlån jo på ingen måde garanterer.
Besvar med citat
  #8 (permalink)  
Gammel 15th December 2018, 12:42 PM
Banned
 
Registreringsdato: Aug 2017
Indlæg: 1,322
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af thsv Se indlæg
LOL, skal man ikke regne med forskellen i adm.bidrag?!

Ved blot samme rentesats gør dette jo flexlånet dyrere målt over lånets løbetid, da det indledende kurstab på et obl.lån er klart mindre end det man sparer løbende i lavere adm.bidrag.
Og de sidste 20 år viser jo en gn.snitsrente på ca. 2,5% for de korte flexlån, så ingen tvivl om at et lån med 1½% i rente målt over den 20 års periode vil være billigere.
Her og nu er flexlånet dog billigere i rente og den beregnede ÅOP inkl. rente er derfor kunstig lav, da man regner med samme lave rente som nu i hele forløbet noget et flexlån jo på ingen måde garanterer.

Historien giver ingen ide om fremtiden.

Allerførst SantaC skriver ikke at man skal se bort fra forskellen i Adm bidrag - Det er en stråmand du bringer på banen for at beskytte dit standpunkt.

Det SantaC skriver er fuldstændig korrekt - at flekslån er billigere teoretisk end fastforrentede lån excl adm bidrag. Det har en meget simpel årsag - Obligationskøber vil have langt højere afkast for at binde penge i 30 år end kortere tid, og obligationskøber vil have sig godt betalt for at give låntager en option på at indfri sin gæld til kurs 100 i tilfælde af kursstigning over 100

Hvorvidt den teoretiske besparelse SantaC korrekt påpeger er størren end forskellen i adm bidrag er der ingen der kan sige, men helt sikkert er det at flekslånenes fleksibilitet giver en stor besparelse over tid hvis udnyttet korrekt, og at en hensigtsmæssig sammensætning af flekslån giver så stor besparelse på bidragssats og ÅOP, at det langt overstiger det lidt højere adm bidrag

Hvis du skal have en forståelse for sammenhængen er du nød til at forstå følgende:
Et fastforrentet lån kan syntetisk opbygges som et flekslån, en swap og en option. Når du forstår den sammenhæng har du en mulighed for at forstå hvorfor "Superlånet" er helt håbløst.

For alle låntagere vil det jo gælde, at de kan spare massivt, ved at udnytte flekslånenes (og evt afdragsfrihed) fleksibilitet - eksempelvis ved at afdrage yderst gæld før inderst gæld, ved at have løbende faldende bidrag grundet lånesammensætning, og ved at give boligejeren mujlighed for likviditet, skulle låntager finde muligheder for at skabe afkast der er bedre end ydelse på lån.

Jeg har set rigtig mange lånesager herinde, og indtil videre er der ikke en eneste der ikke kunne udnytte fleks og afdragsfrihed til at skabe en bedre lånesammensætning end det tåbelige "superlån" som de fleste der ikke forstår sammenhængen i lånene foreslår herinde.

Sandheden er jo, at finanssektorens massive medieeksponering har bevirket at selv mennesker der ikke har meget forstand på forholdene snakker om "superlån" når sandheden i virkeligheden er at det udelukkende er et superlån for finanssektoren der holder boligejeren i en stram likviditet og afhængighed af sektoren.

Desværre har finanssektoren held til at pådutte denne opfattelse en del af befolkningen, og der er desværre en social og geografisk forskel på hvor modtagelig befolkningen er for denne propaganda, og finanssektoren har også haft succes med at pådutte politikere og embedsmænd med denne tåbelige opfattelse.

Det gør at de forbyder gode lån til mennesker der i høj grad har brug for dem, samtidig med at de tillader gode lån til mennesker der allerede sidder godt i det. Resultatet er en forøget ulighed så den økonomisk svagere del af boligkøberne får dårligere vilkår.

Sidst redigeret af BOBOB : 15th December 2018 kl. 01:33 PM.
Besvar med citat
  #9 (permalink)  
Gammel 16th December 2018, 06:33 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Nov 2017
Lokation: Horsens
Indlæg: 191
Standard

Vores bankrådgiver ville også gerne sælge os et fast forrentet. Jeg var mest til flex.

Hun viste også et eksempel hvor vores rådighedsbeløb stadig lå på et fint niveau, så konen var jo solgt, både rentesikkerhed og et fint rådighedsbeløb, det passede perfekt til hendes og de fleste kvinders risiko profil.

Mange kigger på renteudgiften og det du kan trække fra i SKAT. Det som der ikke er så meget fokus på er hvor meget du afdrager af lånet i måneden.

Du har både en mer-udgift i form af at du betaler mere i renteudgifter, men du har også en mer-udgift af at du afdrager mindre på dit realkredit og muligvis banklån, da denne har fået længere løbetid for at imødekomme en lavere månedlig ydelse, herved betaler du også flere af dine surt tjente penge i renteudgifter til banken.

Vi havde en ekstra udgift på samlet 3.400 (netto) ved et 2%, så vidt jeg husker det, det er lidt tid siden, det var ca 2.100 ekstra på renterne og 1.300 mindre vi afdragede af vores gæld, husk at tage det med i dit regne stykke - den mindre nedbringelse af gælden.
Besvar med citat
  #10 (permalink)  
Gammel 16th December 2018, 06:40 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Nov 2017
Lokation: Horsens
Indlæg: 191
Standard

Det var omvendt, kan jeg se. Det er primært det ekstra afdrag du har noget gevinst af vil at vælge et flex-lån, vi valgte opstillingen med Cibor3, den er lidt dyrere end F1, ca 0,1%, vi kunne ikke vælge F1, da vi havde en gearing på 4,02.

Men som du ser her, på vores eksempel er der 3361 kr i forskel, netto - hver måned.

Ved det fast forrentede betaler du 1.1 mill mere for lånet, for den ekstra sikkerhed.

Jyske bank har en udemærket beregner hvor du kan se det med deres kurser og bidrag, som de er nu.

https://www.jyskebank.dk/bolig/regn-...n-til-ny-bolig

Sidst redigeret af JoakimNielsen : 16th December 2018 kl. 06:43 AM.
Besvar med citat
Svar


Emne værktøjer
Visningsmåde

Regler for indlæg
Du kan ikke starte nye emner
Du kan ikke svare på indlæg
Du kan ikke vedhæfte filer
Du kan ikke rette dine indlæg

vB code er aktiv
Smilies er aktiv
[IMG] kode er aktiv
HTML kode er ikke aktiv
Trackbacks are aktiv
Pingbacks are aktiv
Refbacks are ikke aktiv

Lignende emner
Emne Startet af Forum Svar Nyeste indlæg
Boliglån i banken - fast eller variabel rente? Sønderjyden Finansiering 7 24th April 2018 01:55 PM
Nyt Realkredit lån: Fast eller Variabel? (Huset skal gevurderes inden for 24 måneder) MKM Finansiering 25 20th June 2017 08:25 AM
Den gyldne middelvej imellem fast og variabel rente, tolagsbelåning eller FlexLån T? Hans300 Finansiering 5 25th July 2015 12:04 PM
Fast eller variabel rente - andelsbolig herinde Generelt 4 16th February 2010 12:23 PM
Jeg har købt hus, Fast eller variabel med loft? pelle_pirat Finansiering 5 16th November 2008 04:48 PM



Al tidssætning er GMT +1. Klokken er nu 12:27 PM.



Powered by: vBulletin Version 3.6.4
Copyright ©2000 - 2019, Jelsoft Enterprises Ltd.
SEO by vBSEO 3.6.0 ©2011, Crawlability, Inc.