Gå tilbage leveret af  Boliga logo    
Boligdebatten.dk   Boligdebatten.dk > Boligdebatten > Finansiering
Opret bruger OSS Søgning Dagens indlæg Marker alt som læst


Svar
 
Emne værktøjer Visningsmåde
  #11 (permalink)  
Gammel 4th January 2019, 11:49 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Nov 2016
Indlæg: 450
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af thsv Se indlæg
Men er gn.snitsrenten blot 2% i perioden er F-kort altså dyrere end 2% lånet pga. det højere adm.bidrag, der skal betales hvert år, mens det indledende kurstab på 2% lånet kun er en gang.
Stiger renten 2% vil 2% endvidere falde omkring 14 point i kurs og man derfor med fordel lægge om til F-kort til 2% til den tid og sidde med en meget lavere restgæld.
Husk også her at 10.000 kr sparet i gebyrer eller ved omlægning svarer til 15.000 kr i renteudgifter, der skal spares.
Nu var spørgsmålet, om man havde råd til en rentestigning på 2%. Og da det blot betyder, at ydelsen kommer op på ca.-niveau med et 2%-fastrentelån, så giver det ikke mening at afdække netop den risiko med et 2%-fastrentelån.

Mht. din sædvanlige smøre om gennemsnitsrenten på et flexlån:
Hvis flexrenten de første 15 år er 0% og de sidste 15 år er 4%, hvad vil så være dyrest, flexlånet eller et 2%-fastrentelån?

Citer:
F-kort genberegnes ved hver renteændring, tænk blot på hvad der ville ske ved en renteændring på et F-kort uden afdrag, hvis ydelsen var fast.
Tak for info. Det er en fordel, at annuiteten omberegnes straks ved rentestigning og ikke først ved refinansiering.
Besvar med citat
  #12 (permalink)  
Gammel 4th January 2019, 11:56 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jul 2008
Lokation: Vestegnen
Indlæg: 19,774
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af cinis Se indlæg
Nu var spørgsmålet, om man havde råd til en rentestigning på 2%. Og da det blot betyder, at ydelsen kommer op på ca.-niveau med et 2%-fastrentelån, så giver det ikke mening at afdække netop den risiko med et 2%-fastrentelån.
Her er vi så dybt uenige, da jeg netop mener at den store fordel ved 2% lånet og alle længere fastforrentede lån jo også er muligheden for en stor kursgevinst. 100.000 kr i kursgevint svarer jo til 150.000 kr der skal spares i renter, en vigtig forskel de færreste tænker over.

Med samme gn.snitsrente, mener jeg nærmere at renten svinger op og ned løbende, f.eks. til 4% allerede efter 5 år, da restgælden kontra renten på det tidspunkt selvfølgelig er vigtig.
Eller blot løbende op til 2,5% og så langsomt tilbage til 2%, så vil F-kort helt klart være dyrere over de 20-30 år end 1½% 20 år og 2% 30 år, sidstnævnte kræver pt. et lånetilbud da det er over kurs 100.
Besvar med citat
  #13 (permalink)  
Gammel 4th January 2019, 12:02 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Apr 2013
Indlæg: 102
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af cinis Se indlæg
Hvis flexrenten de første 15 år er 0% og de sidste 15 år er 4%, hvad vil så være dyrest, flexlånet eller et 2%-fastrentelån?
Den vinder F-kort med flere banelængder, men scenariet er nok ikke realistisk. Har ikke regnet på det, men mener jeg engang så en beregning ud fra nogenlunde samme mindre realistiske forudsætning som sagde 8 år med 0% og 22 år med 4% - så vinder F-kort over fast-2.

Det er jo vanskeligt at regne på, da der jo ikke rigtig er nogen der ved hvor renterne skal hen her midt i verdenshistoriens største pengepolitiske eksperiment. Min personlige overvejelse er at flere europæiske lande og USA er så dybt forgældet , at der ikke er nogen der har råd til renteforhøjelser. Se bare den ballade der var i USA i december pga. sølle 0,25%
Besvar med citat
  #14 (permalink)  
Gammel 4th January 2019, 12:15 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Aug 2017
Indlæg: 1,181
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af cinis Se indlæg
Hvis flexrenten de første 15 år er 0% og de sidste 15 år er 4%, hvad vil så være dyrest, flexlånet eller et 2%-fastrentelån?


Tak for info. Det er en fordel, at annuiteten omberegnes straks ved rentestigning..
1. Helt enig i princippet i din pointe med 0%/2% i 15 år i modsætning til 2% i 30 år.
Hvis man medtager den fordel at låntager kan afdrage yderst og dyrest, bliver valget let, uanset at der vil være en konverteringsgevinst ved det fastforrentede. Låntager kan også vælge tidlig og forøget pensionsopsparing med skattefordele.

2. I forhold til genberegning skal man også være opmærksom på at på et Totalkredit lån med negativ rente afdrages renten. Det betyder ved en negativ rente på 0,25% at renten skal stige ca 0,35% før det giver yderligere likviditetsmæssigt træk, og den første rentestigninge på eks 1% vil likviditetsmæssigt kun betyde en ydelses stigning på ca 0,4% af redtgælden

Sidst redigeret af BOBOB : 4th January 2019 kl. 01:22 PM.
Besvar med citat
  #15 (permalink)  
Gammel 4th January 2019, 12:20 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Nov 2016
Indlæg: 450
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af Kudash Se indlæg
Den vinder F-kort med flere banelængder, men scenariet er nok ikke realistisk. Har ikke regnet på det, men mener jeg engang så en beregning ud fra nogenlunde samme mindre realistiske forudsætning som sagde 8 år med 0% og 22 år med 4% - så vinder F-kort over fast-2.
Det eksakte scenarie er ikke realistisk nej, men det var for at sætte det på spidsen. Thsv undlader konsekvent at forholde sig til, dels at det er af stor betydning for låntager (på mange måder), om de høje renter ligger først eller sidst i forløbet, dels at vi har haft en lang periode med 0-renter. Dette betyder bestemt ikke, at der bliver 0-renter i al evighed, men renten må trods alt mest sandsynligt lige skulle bruge lidt tid, før vi når op på en kort rente på >2%.
Besvar med citat
  #16 (permalink)  
Gammel 4th January 2019, 01:05 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Aug 2017
Indlæg: 1,181
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af cinis Se indlæg
Det eksakte scenarie er ikke realistisk nej, men det var for at sætte det på spidsen. Thsv undlader konsekvent at forholde sig til, dels at det er af stor betydning for låntager (på mange måder), om de høje renter ligger først eller sidst i forløbet, dels at vi har haft en lang periode med 0-renter. Dette betyder bestemt ikke, at der bliver 0-renter i al evighed, men renten må trods alt mest sandsynligt lige skulle bruge lidt tid, før vi når op på en kort rente på >2%.
Enig, mange glemmer også at rentestigninger er et meget diffust begreb, det kan være rentestigninger alene i den korte ende, det kan være rentestigninger kun i den lange ende, og det kan være rentestigning over hele rentekurven..

Bundlinjen i forhold til lånevalg er totalt styret af hvordan og hvornår rentestigning forekommer.


Jeg undrer mig altid over den "blindhed" fastrentelånere har overfor hvor dyrt og dårligt valg de fastforrentede er.

Den bagudrettede anskuelsesvinkel -"hvis renten bliver som tidligere i gennemsnit" - er også ret forkvaklet når vi har en demografisk udvikling der forudsiger højere levealder og laver fødselsrater fremadrettet lokalt, regionalt og globalt.
Den forudsigelse kan man tro på eller ej, og man kan have mange formodninger om hvorvidt der sker dramatiske ændringer i forhold til forudsigelsen, men uanset hvad troen er, må man forholde sig til at en ting er sikkert - fremtiden bliver ikke som fortiden.

Sidst redigeret af BOBOB : 4th January 2019 kl. 01:21 PM.
Besvar med citat
  #17 (permalink)  
Gammel 4th January 2019, 02:10 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jul 2008
Lokation: Vestegnen
Indlæg: 19,774
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af Kudash Se indlæg
Har ikke regnet på det, men mener jeg engang så en beregning ud fra nogenlunde samme mindre realistiske forudsætning som sagde 8 år med 0% og 22 år med 4% - så vinder F-kort over fast-2.
Hvis du regner en smule på den der, vinder 2% lån til kurs 99,5 med ca. 37.000 kr over de 30 år pr. lånt million.
Adm.bidrag er ca. 122.000 kr over de 30 år for F-kort og kun ca. 98.000 kr for 2% lånet, hvilket langt overstiger de ca. 5.000 kr i forskel i lånebeløb fra start af, fra kurstabet.

Hvis vi justerer lidt i tallene så renten på lånet bliver den samme over de 30 år (svarende til vægtet rente er den samme) er det fastforrentede lån 10.100 kr billigere end F-kort pr. million.
Det kræver 9 år med 0 eller svagt negativ rente fulgt af 21 år med 4%, men er jo også ekstremt skævt, et mere realistisk eksempel er jo en svingende rente gennem forløbet, f.eks. med svagt stigende rente årligt til de 4% efter 15 år og tilbage til 0% i år 30.
Besvar med citat
  #18 (permalink)  
Gammel 4th January 2019, 04:21 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Aug 2017
Indlæg: 1,181
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af thsv Se indlæg
Hvis du regner en smule på den der, vinder 2% lån til kurs 99,5 med ca. 37.000 kr over de 30 år pr. lånt million.
Adm.bidrag er ca. 122.000 kr over de 30 år for F-kort og kun ca. 98.000 kr for 2% lånet, hvilket langt overstiger de ca. 5.000 kr i forskel i lånebeløb fra start af, fra kurstabet.

Hvis vi justerer lidt i tallene så renten på lånet bliver den samme over de 30 år (svarende til vægtet rente er den samme) er det fastforrentede lån 10.100 kr billigere end F-kort pr. million.
Det kræver 9 år med 0 eller svagt negativ rente fulgt af 21 år med 4%, men er jo også ekstremt skævt, et mere realistisk eksempel er jo en svingende rente gennem forløbet, f.eks. med svagt stigende rente årligt til de 4% efter 15 år og tilbage til 0% i år 30.
Disse beregninger er mangelfulde, idet der mangler effekten af muligheden for at afdrage yderst gæld eller andre effekter af at have mere likviditet til rådighed i starten af lpneperioden.
Besvar med citat
  #19 (permalink)  
Gammel 4th January 2019, 06:42 PM
Member
 
Registreringsdato: Aug 2018
Indlæg: 99
Standard

Det undrer mig at udbyderne ikke har nogle eksempler så man kan sammenligne deres låneprodukter. Kunne man ikke forholdsvist let lave nogen Monte Carlo simulationer? Det virker lidt omsonst når det blot er ord mod ord i diskussioner som denne.
Besvar med citat
  #20 (permalink)  
Gammel 4th January 2019, 07:00 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jul 2008
Lokation: Vestegnen
Indlæg: 19,774
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af BOBOB Se indlæg
Disse beregninger er mangelfulde, idet der mangler effekten af muligheden for at afdrage yderst gæld eller andre effekter af at have mere likviditet til rådighed i starten af lpneperioden.
Overhovedet ikke, læs det oprindelige spørgsmål, jeg svarer på!

8 år med 0 i rente er ikke nok, og er 2% lånet yderligere i kurs 100 som nu giver det yderligere 5.000 kr i fordel til dette.
Som jeg har skrevet mange gange er F-kort rimeligt dyrt i adm.bidrag.

Og for øvrigt er forskellen i nettoydelse på F-kort med afdrag og 2% ikke særligt stor og ingenlunde 37.000 kr værd ved et lån på kun 1 million.

Sidst redigeret af thsv : 4th January 2019 kl. 07:09 PM.
Besvar med citat
Svar


Emne værktøjer
Visningsmåde

Regler for indlæg
Du kan ikke starte nye emner
Du kan ikke svare på indlæg
Du kan ikke vedhæfte filer
Du kan ikke rette dine indlæg

vB code er aktiv
Smilies er aktiv
[IMG] kode er aktiv
HTML kode er ikke aktiv
Trackbacks are aktiv
Pingbacks are aktiv
Refbacks are ikke aktiv

Lignende emner
Emne Startet af Forum Svar Nyeste indlæg
Finansiering af ejerbolig andmm Finansiering 6 12th July 2017 10:35 AM
Leje- vs. Ejerbolig martin2618 Finansiering 9 27th June 2014 11:46 AM
Køb af ny ejerbolig, med nuværende. Skoca Finansiering 3 1st January 2014 05:31 PM
Ejerbolig?! Yersinia Generelt 22 12th September 2010 02:39 PM
Kun 51 % bor i ejerbolig SortKaffe Generelt 29 31st August 2008 08:50 AM



Al tidssætning er GMT +1. Klokken er nu 01:59 AM.



Powered by: vBulletin Version 3.6.4
Copyright ©2000 - 2019, Jelsoft Enterprises Ltd.
SEO by vBSEO 3.6.0 ©2011, Crawlability, Inc.