Gå tilbage leveret af  Boliga logo    
Boligdebatten.dk   Boligdebatten.dk > Boligdebatten > Finansiering
Opret bruger OSS Søgning Dagens indlæg Marker alt som læst


Svar
 
Emne værktøjer Visningsmåde
  #21 (permalink)  
Gammel 4th January 2019, 06:35 PM
Banned
 
Registreringsdato: Aug 2017
Indlæg: 1,322
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af thsv Se indlæg
Overhovedet ikke, læs det oprindelige spørgsmål, jeg svarer på!

8 år med 0 i rente er ikke nok, og er 2% lånet yderligere i kurs 100 som nu giver det yderligere 5.000 kr i fordel til dette.
Som jeg har skrevet mange gange er F-kort rimeligt dyrt i adm.bidrag.

Og for øvrigt er forskellen i nettoydelse på F-kort med afdrag og 2% ikke særligt stor og ingenlunde 37.000 kr værd ved et lån på kun 1 million.
Jo dine beregninger er forkerte, idet de tager ikke højde for flekslånenes fleksibilitet - eksempelvis at tage 0-40% afdragsfrit og 40-80 med hurtigere afdrag, og dermed få lavere ÅOP fra start og faldende i løbet at løbetiden.

Essensen er jo at du ikke forstår flekslånenes fordele, og dermed ikke evner at tage højde for dem i dine beregninger.

Flekslån kan - sammensat rigtigt samlet set give lige så lav bidragssats som fastforrentede lån. Naturligt er det at når du ikke forstår det, har du heller ikke taget højde for det i din beregning.

De 37000 du snakker om er jo resultatet af dine mangelfulde beregninger.

Sidst redigeret af BOBOB : 4th January 2019 kl. 06:38 PM.
Besvar med citat
  #22 (permalink)  
Gammel 5th January 2019, 08:07 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Oct 2009
Indlæg: 1,085
Standard

Det er mig en gåde, hvorfor disse spørgsmål ofte ender i hypotetiske diskussioner ud fra en perlerække af gæt og antagelser om udvikling.

Fast rente og fleks og f kort er forskellige produkter. Først og fremmest er fast rente en forsikring. Og den slags er ofte dyrere end at lade være. Renten kan eksplodere - det er ikke det mest sandsynlige men det er sket før. Sker der, kan man ikke skifte hest midtvejs.

Jeg siger ikke, man skal vælge fast. Man skal bare være med på, at den typiske merpris jo netop er pga forsikringen. Långiver forsikrer sig mod bump de næste 30 år.
Besvar med citat
  #23 (permalink)  
Gammel 5th January 2019, 11:21 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Oct 2009
Lokation: Du får et gæt -:)
Indlæg: 6,382
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af helmuth Se indlæg
Det er mig en gåde, hvorfor disse spørgsmål ofte ender i hypotetiske diskussioner ud fra en perlerække af gæt og antagelser om udvikling.

Fast rente og fleks og f kort er forskellige produkter. Først og fremmest er fast rente en forsikring. Og den slags er ofte dyrere end at lade være. Renten kan eksplodere - det er ikke det mest sandsynlige men det er sket før. Sker der, kan man ikke skifte hest midtvejs.

Jeg siger ikke, man skal vælge fast. Man skal bare være med på, at den typiske merpris jo netop er pga forsikringen. Långiver forsikrer sig mod bump de næste 30 år.
100% enig, Men alle finansieringsspørgsmål herinde bliver desværre altid kapret af Øb og Bøv som skal slå hinanden i hovedet og moderator er passiv. Først og fremmest synd for de mennesker som vover sig til at stille et spørgsmål...

Efter 9 år kan jeg objektivt konstatere at dette forum er på sit dødsleje....

Sidst redigeret af silkeborg99 : 5th January 2019 kl. 11:26 AM.
Besvar med citat
  #24 (permalink)  
Gammel 6th January 2019, 10:03 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Mar 2009
Indlæg: 457
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af thsv Se indlæg


4) 1½% lånet er billigere på langt sigt end 2% lånet, men hvis man vil omlægge om f.eks. 7-10 år er 2% lånet billigere pga. de ca. 4 point i kursforskel

.
Hvis renten ikke er steget ved omlægning, er det så ikke rigtigt at de 4 point stadig består (delvist) som kursforskel imellem de to muligheder. Er renten steget vil kursforskelen være større, da 1,5% er mere kursfølsom.

Jeg forstår ikke bekymringen for at tage en lavere rente, særligt hvis man forventer stigende renter.
Besvar med citat
  #25 (permalink)  
Gammel 6th January 2019, 01:07 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jul 2008
Lokation: Vestegnen
Indlæg: 20,001
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af BenjaminHE Se indlæg
Hvis renten ikke er steget ved omlægning, er det så ikke rigtigt at de 4 point stadig består (delvist) som kursforskel imellem de to muligheder. Er renten steget vil kursforskelen være større, da 1,5% er mere kursfølsom.

Jeg forstår ikke bekymringen for at tage en lavere rente, særligt hvis man forventer stigende renter.
Du glemmer en vigtig detalje her, nemlig at renten er lavere for et lån med kun 20 års løbetid, så til den tid vil begge lån være i kurs 100 eller endnu højere for 2% lånet, derfor jeg regner med kurs 100 for indfrielse, idet man for 2% kan opsige til termin.
Ydermere stiger kursen når serierne lukker.

Om 1½% er mere kursfølsomt har praksis ikke vist, husk at det mest af alt er sælgerne af obligationer, der fastsætter kursen og de er ikke synderligt interesserede i et stort kursfald.

Ved kurser under 96 er risikoen for et pænt kurstab ved indfrielse om 5-7 år da absolut til stede, så batter den lave rente altså ikke rigtigt.
Besvar med citat
  #26 (permalink)  
Gammel 6th January 2019, 02:16 PM
Banned
 
Registreringsdato: Aug 2017
Indlæg: 1,322
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af thsv Se indlæg
Ved kurser under 96 er risikoen for et pænt kurstab ved indfrielse om 5-7 år da absolut til stede, så batter den lave rente altså ikke rigtigt.
Og vigtigt at ved uændret rentekurve vil kursen hurtigt vandre imod 100 kraftigt når serien tidsmæssigt lukker for udstedelse inden for et par år, og med årene stigende kurs som følge af kortere redtløbetid.

Et 1,5% 30 årligt kan sagtens vise sig ikke at give kursgevinst om nogle år trods rentestigning på ekd. 0,75% over hele kurven.

Ved stejl rentekurve er det endnu en af ulemperne ved de fastforrentede lån, at kursværdien af gælden pisker op de første år hvis rentekurven er identisk, og de forventede omkostninger i starten af lånets løbetid er derfor rigtigt høje.

Det er altså rigtig dyre år de første år, hvis et 1,5% 30 årigt stiger til 100 når det tidsmæssigt lukker for udstedelse om et par år. Så kan man på egenkapitalen bogføre et ikke realiseret kurstab og ikke fradragsberettiget tab på 4%.oveni lang tid før aftalt amortisering.

Sidst redigeret af BOBOB : 6th January 2019 kl. 02:21 PM.
Besvar med citat
  #27 (permalink)  
Gammel 17th January 2019, 09:28 AM
Junior Member
 
Registreringsdato: Jan 2019
Indlæg: 7
Standard

Hej alle

En opdatering herfra.

Efter at ha' været ude og se den første bolig endnu en gang, var der forskellige ting der gjorde, at vi ikke gik videre med den. Til gengæld har vi været ude og se en anden bolig, som vi er blevet ret begejstrede for, og har besluttet os for at gå videre med. Det positive er desuden at prisen er noget lavere, og at vi kan give håndslag på en pris i omegnen af 3.6m.
Der er over tid samlet arbejde vi ønsker at lave, for omkring 400.000kr. I den forbindelse blev vi rådgivet til at ligge 200.000kr i udbetaling, og gemme resten til de kommende projekter. Det ændrede ikke synderligt på tallene at lægge 400.000kr i udbetaling, og gemme 200.000, så jeg tror vi holder os til den "lille" udbetaling. Er det forkert?

Citer:
Oprindeligt indsendt af Kudash Se indlæg
Peronligt har jeg et F-kort i TK med en rente som pt. ligger på -0,22% - hertil et bidrag på 0,75% (efter modregning af kundekroner). Det er i dag en samlet rente på 0,53%. (80% belåning)

Det får du nok ikke billigere (eller rettere det gør du faktisk hvis du har AL bank pga. deres ekstra bonus som i øvrigt er skattepligtig som personlig indkomst), men det er jo forbundet med risikoen for at renten stiger og du har ikke konverteringsoptionen som på fastforrentede lån.

Så har du råd til en rentestigning på 2% over relativ kort tid? og kan du sove om natten med denne risiko? Hvis ikke, så vil jeg udelukkende se på fastforrentede lån, som jo også er historisk billige pt.
Vi talte med AL, som også havde givet os det bedste tilbud via mybanker. Personen var sød og forstående, og vi kiggede på lidt forskellige modeller, som diskuteret herinde. Hun var forholdsvis uenig i at vælge F-kort, og var meget på det 30-årige 1.5% lån som aktuelt ligger i kurs 95.8. Forskellen i rådighedsbeløbet på et F3 og et fastforrentet er omkring 1000kr om måneden. Vil alle bankrådgivere ikke umiddelbart komme med sådan en anbefaling? Der er jo væsentlig forskel på summen de får ind, på de to modeller.
Vi læner os mest op af F-kort. Vores rådighedsbeløb er mellem 25-26k alt efter model, så der er lidt at stå imod med.

Citer:
Oprindeligt indsendt af BOBOB Se indlæg
I forhold til tolagsbelåning kommer det an på kreditforeningen. I forhold til Totalkredit som du har fået et par banker til at give tilbud på, er 0-40% afdragsfrihed og 40-80% med afdrag et rigtigt fornuftigt bud, idet totalkredits tillæg for afdragsfrihed på 0-40%delen er meget billig - så billig at ÅOP er lavere på afdragsfrit lån end på lån med afdrag.
Til sidst: Hvordan skulle en to-lags belåning sammensættes? 0-40% afdragsfrit fastforrentet og 40-80% F-kort med afdrag, som det nævnes herinde. Jeg spurgte ind til det, og her spurgte hun tilbage, hvordan lånetyperne skulle sammensættes. Det var jeg ærlig talt i tvivl om, så måske der er én der kan skære det yderligere ud i pap? Altså, fastforrentet inderst eller yderst/F-kort inderst eller yderst? Med/uden afdrag/afdragsfrihed hvorhenne?

Det blev lidt langt med citater osv. Håber jeg har fået det hele med. Kort fortalt:

Bolig: 3.6m, 200k i udbetaling. Gemmer 400k på egen opsparing (0% i rente)
Realkreditlån: 2.880.000kr

Hvilken F-kort model skal vi vælge? 40-40% eller 0-80%?

Sidst redigeret af thebouncer : 17th January 2019 kl. 09:42 AM. Årsag: Rettelser
Besvar med citat
  #28 (permalink)  
Gammel 17th January 2019, 10:25 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Sep 2017
Lokation: Aalborg
Indlæg: 154
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af thebouncer Se indlæg
Hej alle

En opdatering herfra.

Efter at ha' været ude og se den første bolig endnu en gang, var der forskellige ting der gjorde, at vi ikke gik videre med den. Til gengæld har vi været ude og se en anden bolig, som vi er blevet ret begejstrede for, og har besluttet os for at gå videre med. Det positive er desuden at prisen er noget lavere, og at vi kan give håndslag på en pris i omegnen af 3.6m.
Der er over tid samlet arbejde vi ønsker at lave, for omkring 400.000kr. I den forbindelse blev vi rådgivet til at ligge 200.000kr i udbetaling, og gemme resten til de kommende projekter. Det ændrede ikke synderligt på tallene at lægge 400.000kr i udbetaling, og gemme 200.000, så jeg tror vi holder os til den "lille" udbetaling. Er det forkert?



Vi talte med AL, som også havde givet os det bedste tilbud via mybanker. Personen var sød og forstående, og vi kiggede på lidt forskellige modeller, som diskuteret herinde. Hun var forholdsvis uenig i at vælge F-kort, og var meget på det 30-årige 1.5% lån som aktuelt ligger i kurs 95.8. Forskellen i rådighedsbeløbet på et F3 og et fastforrentet er omkring 1000kr om måneden. Vil alle bankrådgivere ikke umiddelbart komme med sådan en anbefaling? Der er jo væsentlig forskel på summen de får ind, på de to modeller.
Vi læner os mest op af F-kort. Vores rådighedsbeløb er mellem 25-26k alt efter model, så der er lidt at stå imod med.



Til sidst: Hvordan skulle en to-lags belåning sammensættes? 0-40% afdragsfrit fastforrentet og 40-80% F-kort med afdrag, som det nævnes herinde. Jeg spurgte ind til det, og her spurgte hun tilbage, hvordan lånetyperne skulle sammensættes. Det var jeg ærlig talt i tvivl om, så måske der er én der kan skære det yderligere ud i pap? Altså, fastforrentet inderst eller yderst/F-kort inderst eller yderst? Med/uden afdrag/afdragsfrihed hvorhenne?

Det blev lidt langt med citater osv. Håber jeg har fået det hele med. Kort fortalt:

Bolig: 3.6m, 200k i udbetaling. Gemmer 400k på egen opsparing (0% i rente)
Realkreditlån: 2.880.000kr

Hvilken F-kort model skal vi vælge? 40-40% eller 0-80%?
Jeg har også forsøgt at få et tilbud på den type konstruktion, men det lykkedes mig ikke.

Jeg har prøvet forskellige RK - deres undskyldning var, at deres modeller ikke understøttede det. Jeg formoder, at det et for meget arbejde at lave det i hånden.

Jeg har også spurgt herinde efter en beregner (software) der kan regne det ud, men fik ikke noget brugbart svar.

Og det er sådan at jeg endte med at få et F-5 lån, da jeg ikke kunne overskue konsekvenserne af mine valg (især omkostninger til to lån) og uigennemskuelige produkter/manglende vejledning fra RK side (jeg har selvfølgelig skrevet under på, at jeg har fået vejledning).
__________________
MVH

Michael
Besvar med citat
  #29 (permalink)  
Gammel 17th January 2019, 10:54 AM
Banned
 
Registreringsdato: Aug 2017
Indlæg: 1,322
Standard

Tag med ro i maven 60% flekskort afdragsfrit og 60-80% flekskort med afdrag.

Med AL bank får du følgende ydelse efter rabatter:
Rente og bidrag: ca. 0,52%
Afdrag: ca. 1,08%

Tager du skæringen ved 40% i stedet får du:
Rente og bidrag: ca. 0,45%
Afdrag: ca. 1,91%

Gennem AL er lånet med 60% skæringen i mine øjne langt det bedste lån på markedet.
Udover det pt ultralave likviditets behov for servicering får du også følgende fordele, der dog økonomisk set er små:
1. Løbende faldende bidrag i takt med at yderst gæld afdrages først.
2. Ingen ydelses stigning ved rentestigning på lidt under 0,5%. PT har lånet negativ rente på 0,25% og den rente går direkte fra restgælden i stedet for at blive udbetalt. Det betyder, at en rentestigning på lånet på en halv procent ingen indvirkning har på likviditeten efter skat.
Besvar med citat
  #30 (permalink)  
Gammel 18th January 2019, 07:56 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jul 2008
Lokation: Vestegnen
Indlæg: 20,001
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af BOBOB Se indlæg
Tag med ro i maven 60% flekskort afdragsfrit og 60-80% flekskort med afdrag.

Med AL bank får du følgende ydelse efter rabatter:
Rente og bidrag: ca. 0,52%
Afdrag: ca. 1,08%

Tager du skæringen ved 40% i stedet får du:
Rente og bidrag: ca. 0,45%
Afdrag: ca. 1,91%

Gennem AL er lånet med 60% skæringen i mine øjne langt det bedste lån på markedet.
Udover det pt ultralave likviditets behov for servicering får du også følgende fordele, der dog økonomisk set er små:
1. Løbende faldende bidrag i takt med at yderst gæld afdrages først.
2. Ingen ydelses stigning ved rentestigning på lidt under 0,5%. PT har lånet negativ rente på 0,25% og den rente går direkte fra restgælden i stedet for at blive udbetalt. Det betyder, at en rentestigning på lånet på en halv procent ingen indvirkning har på likviditeten efter skat.
1) korrekt at adm.bidraget falder, men man skal huske at det er højere pga. den afdragsfri del. Den store fordel kommer først når toplånet er afdraget og adm.bidraget på resten falder. Ligeledes er der ekstra omk. ved at optage 2 lån.
2) rent ævl, ydelserne beregnes efter annuitetsprincippet og er (beregnet i % uden adm-bidrag som jo blot er samme sats):
Rente% Brutto Netto
-0,25% 3,209 3,230
0,0% 3,333 3,333
0,25% 3,461 3,440
Det ses altså at nettoydelsen er klart stigende ved stigende rente.
Men en rentestigning slår ikke igennem med fuld effekt.

Ved den foreslåede 60/20 fordeling er andelen med afdrag for øvrigt meget lille og en rentestigning vil slå næsten rent igennem, da et lån over 8-10 år kun har en beskeden ændring som følge af renten mens lånet 0-80 ændres efter annuitetsprincippet for hele lånet.
I praksis omlægges belåningen efter 5-7 år, når aejendommen typisk er steget 20-25%, så adm.bidrag kan beregnes ud fra den nye værdi og man evt. ønsker at renovere på ejendommen (eller sælge). Den teoretiske fordel med det lavere adm.bidrag når toplån er afdraget forbliver derfor teoretisk.

Jeg har stadigvæk ikke hørt om nogen, der reelt har fået en 2-lagsbelåning uden ekstra omk. til optagelsen:
1) lånegebyrer til bank og RK
2) Ekstra tinglysningsgebyr på de 1.660 kr ved 2 pant.
3) Ekstra 1½% stempel ved højere samlet restgæld. (typisk kun 100 kr)

Fordelen ved 2-lagsbelåningen er dog større hvis der også er banklån, der så kan afdrages hurtigere. Man skal dog huske at alle ekstra omk. så ligger i banklånet ved beregningen.
Bankernes beregnere forfordeler endog F-kort i forhold til et fastforrentet lån:
1) de regner kun med 25% i fradrag for renter, hvor der 8% mere for de første 50.000 kr om året pr. person.
2) Renten fastholdes til den nuværende rente i hele forløbet, hvis man i stedet sammenligner ÅOP og fratrækker rentesatsen, ses let at F-kort er et noget dyrere lån i omkostninger. Dette kan dog være ændret ved 1½% lånet pga. det store indledende kurstab, men sjovt nok benytter RDs beregner stadigvæk 2% lån, selvom det er over kurs 100.
Besvar med citat
Svar


Emne værktøjer
Visningsmåde

Regler for indlæg
Du kan ikke starte nye emner
Du kan ikke svare på indlæg
Du kan ikke vedhæfte filer
Du kan ikke rette dine indlæg

vB code er aktiv
Smilies er aktiv
[IMG] kode er aktiv
HTML kode er ikke aktiv
Trackbacks are aktiv
Pingbacks are aktiv
Refbacks are ikke aktiv

Lignende emner
Emne Startet af Forum Svar Nyeste indlæg
Finansiering af ejerbolig andmm Finansiering 6 12th July 2017 09:35 AM
Leje- vs. Ejerbolig martin2618 Finansiering 9 27th June 2014 10:46 AM
Køb af ny ejerbolig, med nuværende. Skoca Finansiering 3 1st January 2014 04:31 PM
Ejerbolig?! Yersinia Generelt 22 12th September 2010 01:39 PM
Kun 51 % bor i ejerbolig SortKaffe Generelt 29 31st August 2008 07:50 AM



Al tidssætning er GMT +1. Klokken er nu 07:59 AM.



Powered by: vBulletin Version 3.6.4
Copyright ©2000 - 2019, Jelsoft Enterprises Ltd.
SEO by vBSEO 3.6.0 ©2011, Crawlability, Inc.