Gå tilbage leveret af  Boliga logo    
Boligdebatten.dk   Boligdebatten.dk > Boligdebatten > Finansiering
Opret bruger OSS Søgning Dagens indlæg Marker alt som læst


Svar
 
Emne værktøjer Visningsmåde
  #1 (permalink)  
Gammel 6th February 2019, 02:54 PM
mns mns er offline
Junior Member
 
Registreringsdato: Nov 2018
Indlæg: 6
Standard Omlægge eller ej

Hej,

Vi overvejer at lægge lån om. Vi købte i slutningen af 2016 vores hus til en købspris på 2,45 mio og huset er nu vurderet til 2,7 mio.
Vi har et F5 uden afdrag på 1,95 mio (totalkredit) til 0,36% og et banklån på 365k til 4,95%.
Der er knap 3 år til refinansiering af rk lånet.

Vi har mulighed for at få frigjort midler til afdrag på banklånet ved at omlægge rk lån, hvilket frister os en smule. Samtidig overvejer vi at omlægge rk til tolagsbelåning (enten 40/40 eller 60/20) for at afdrage på en større del af den samlede gæld og slippe for det dyre tillæg til bidragssatsen for afdragsfriheden. Den nuværende bidragssats er 1,2%.

Pt. er den samlede ydelse ca. 10000 kr og vi ønsker at holde det i samme niveau.
Vores overvejelser er:
1) Fortsætte med eksisterende lån indtil refinansiering og evt. oprette et tillægslån (f-kort m. afdrag).
2) 40/40 med f5 (30 år) u. afdrag inderst og fast 1% (20 år) m. afdrag yderst.
3) 60/20 med fast 2% (30 år) u. afdrag inderst og f-kort m. afdrag yderst (10-15 år).
4) Omlægge til ét samlet fastforrentet lån m. afdrag.

Mulighed 1 med tillægslån vil frigive ca. 180k til afdrag på banklånet, mens de resterende muligheder vil frigive ca. 150k. Mulighed 4 kræver at vi øger den samlede ydelse til omkring 11-12000, hvilket godt kan lade sig gøre rent økonomisk.

I mine beregninger har jeg lagt vægt på ratioen mellem afdrag og samlet ydelse og her er mulighed 1 og 2 umiddelbart bedst. Der er utvivlsomt flere aspekter i det som jeg ikke har taget højde for, hvorfor mit spørgsmål til jer er:

Hvad ville I gøre i denne situation?

På forhånd tak!
Besvar med citat
  #2 (permalink)  
Gammel 6th February 2019, 03:11 PM
Moderator
 
Registreringsdato: Apr 2007
Indlæg: 5,498
Standard

Vente 3 år - du har jo valgt F uden afdrag for 2 år siden.

Og så afdrag alt det du kan på banklånet.

Og så lave lånet om ...når det kan indfries til termin om knap 3 år.
Besvar med citat
  #3 (permalink)  
Gammel 6th February 2019, 04:03 PM
Banned
 
Registreringsdato: Aug 2017
Indlæg: 1,322
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af mns Se indlæg
Hej,

Vi overvejer at lægge lån om. Vi købte i slutningen af 2016 vores hus til en købspris på 2,45 mio og huset er nu vurderet til 2,7 mio.
Vi har et F5 uden afdrag på 1,95 mio (totalkredit) til 0,36% og et banklån på 365k til 4,95%.
Der er knap 3 år til refinansiering af rk lånet.

Vi har mulighed for at få frigjort midler til afdrag på banklånet ved at omlægge rk lån, hvilket frister os en smule. Samtidig overvejer vi at omlægge rk til tolagsbelåning (enten 40/40 eller 60/20) for at afdrage på en større del af den samlede gæld og slippe for det dyre tillæg til bidragssatsen for afdragsfriheden. Den nuværende bidragssats er 1,2%.

Pt. er den samlede ydelse ca. 10000 kr og vi ønsker at holde det i samme niveau.
Vores overvejelser er:
1) Fortsætte med eksisterende lån indtil refinansiering og evt. oprette et tillægslån (f-kort m. afdrag).
2) 40/40 med f5 (30 år) u. afdrag inderst og fast 1% (20 år) m. afdrag yderst.
3) 60/20 med fast 2% (30 år) u. afdrag inderst og f-kort m. afdrag yderst (10-15 år).
4) Omlægge til ét samlet fastforrentet lån m. afdrag.

Mulighed 1 med tillægslån vil frigive ca. 180k til afdrag på banklånet, mens de resterende muligheder vil frigive ca. 150k. Mulighed 4 kræver at vi øger den samlede ydelse til omkring 11-12000, hvilket godt kan lade sig gøre rent økonomisk.

I mine beregninger har jeg lagt vægt på ratioen mellem afdrag og samlet ydelse og her er mulighed 1 og 2 umiddelbart bedst. Der er utvivlsomt flere aspekter i det som jeg ikke har taget højde for, hvorfor mit spørgsmål til jer er:

Hvad ville I gøre i denne situation?

På forhånd tak!
Jeg vil anbefale dig at indfri eksisterende lån ned til 40% af oprindelig købspris. Med denne øvelse får du nedsat belåningsgraden til 40%, og kan tage nyt flekskort med afdrag på toppen.

Det nye lån vil få belåningsgraden fastsat efter ny vurdering.

Du får.med denne teknik bidrag fastsat fuldstændig som hvis du optog nyt lån, men sparer omlægningsomk og kurstab for 0,98 millioner

At vente er dumt, idet du ikke har nogen som helst sikkerhed for at få samme vurdering senere.

Derudover skift til AL bank og få 0,12% rabat på bidragssats.

Sidst redigeret af BOBOB : 6th February 2019 kl. 05:27 PM.
Besvar med citat
  #4 (permalink)  
Gammel 6th February 2019, 09:41 PM
mns mns er offline
Junior Member
 
Registreringsdato: Nov 2018
Indlæg: 6
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af Konsulenten Se indlæg
Vente 3 år - du har jo valgt F uden afdrag for 2 år siden.

Og så afdrag alt det du kan på banklånet.

Og så lave lånet om ...når det kan indfries til termin om knap 3 år.
Tak for dit svar.
Det er bestemt i overvejelserne. Det var jo også den plan vi lagde, da vi købte huset.
Grunden til at vi overvejer alternativerne er, at vi ikke har afdraget så meget som ønsket, da det var nødvendigt med nyt tag 3-5 år tidligere end forventet.

Sidst redigeret af mns : 6th February 2019 kl. 09:56 PM.
Besvar med citat
  #5 (permalink)  
Gammel 6th February 2019, 09:55 PM
mns mns er offline
Junior Member
 
Registreringsdato: Nov 2018
Indlæg: 6
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af BOBOB Se indlæg
Jeg vil anbefale dig at indfri eksisterende lån ned til 40% af oprindelig købspris. Med denne øvelse får du nedsat belåningsgraden til 40%, og kan tage nyt flekskort med afdrag på toppen.

Det nye lån vil få belåningsgraden fastsat efter ny vurdering.

Du får.med denne teknik bidrag fastsat fuldstændig som hvis du optog nyt lån, men sparer omlægningsomk og kurstab for 0,98 millioner

At vente er dumt, idet du ikke har nogen som helst sikkerhed for at få samme vurdering senere.

Derudover skift til AL bank og få 0,12% rabat på bidragssats.
Tak for dit svar.
Hvis jeg forstår dig ret, så følger bidragssatsen belåningsgraden på det oprindelige lån. Lånsammensætningen ift den nye vurdering vil så blive ca. 0-36% f5 u. afdrag (det oprindelige lån) og 36-80% f-kort m. afdrag (nyt lån). Er det korrekt forstået?

Vil det være værd at overveje fast 1% over 20 år som det yderste lån? Det giver muligheden for konverteringsgevinst ved rentestigninger og samtidig lavere bidragssats i alle tre lag (36-40%, 40-60% og 60-80%). Kursen er til gengæld ikke specielt tillokkende pt.
Besvar med citat
  #6 (permalink)  
Gammel 6th February 2019, 11:36 PM
Banned
 
Registreringsdato: Aug 2017
Indlæg: 1,322
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af mns Se indlæg
Tak for dit svar.
Hvis jeg forstår dig ret, så følger bidragssatsen belåningsgraden på det oprindelige lån. Lånsammensætningen ift den nye vurdering vil så blive ca. 0-36% f5 u. afdrag (det oprindelige lån) og 36-80% f-kort m. afdrag (nyt lån). Er det korrekt forstået?

Vil det være værd at overveje fast 1% over 20 år som det yderste lån? Det giver muligheden for konverteringsgevinst ved rentestigninger og samtidig lavere bidragssats i alle tre lag (36-40%, 40-60% og 60-80%). Kursen er til gengæld ikke specielt tillokkende pt.
Helt korrekt forstået i forhold til lånsammensætningen - 0-36% og 36-80%
Du kan også lave skæringen højere og spare kurstab på en større andel af gælden, mod til gengæld at sidde med en marginalt højere bidragssats. Det optimale punkt at lave skæringen på afhænger selvfølgelig af det præcise kurstab, samt hvor længe I beholder lånene. Da jeg således anbefaler IKKE at ændre på den inderste del af belåningen, fastholdes afdragsfriheden jo også på denne del, og du kan bruge besparelsen på at gnave af yderst og dyrest gæld.

Dette forhold gør at jeg nok mest hælder til at lave skæringen ved 60% (gl. vurdering) fordi det er derover at fleksafdragsfrit er rigtigt dyrt.

Ved at lave skæring ved 60% får det eksisterende lån en bidragssats på 0,85%. 2. prioriteten kan derefter tages med afdrag, og du sparer tillæg for afdragsfrihed på den dyreste del.

Afdragsfrihed 0-54% betyder at du kan afdrage yderst på bare 10 år, og få rentesikkerhed med ind ved at tage et 0,5% 10 årigt - Som yderste prioritet er det samtidig det sted hvor bidragsbesparelsen er størst ved at tage fastforrentet lån (ca. 0,33%). kombiner det med en besparelse som følge af ophævelse af afdragsfrihed på ca. 0,78% og nedbringelse af boliglån, og du får fin besparelse hele vejen rundt.

Præcis denne lånesammensætning er det eneste sted hvor jeg kan anbefale fastforrentet lån, I alle andre sammenhænge er fleksafdragsfrit en overlegen vinder :-)

I forhold til dit spørgsmål om 1% 20 årigt
Det lån duer ikke - som kursen er pt. vil du få et kurstab på 0,6 point pr år de første første 7 år ved uændret rentekurve, dvs din mulighed for konverteringsgevinst ved rentestigning er meget begrænset - renten skal stige hurtigt og meget for at der er noget i det.
Besvar med citat
  #7 (permalink)  
Gammel 7th February 2019, 10:03 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Nov 2016
Indlæg: 651
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af BOBOB Se indlæg
Jeg vil anbefale dig at indfri eksisterende lån ned til 40% af oprindelig købspris. Med denne øvelse får du nedsat belåningsgraden til 40%, og kan tage nyt flekskort med afdrag på toppen.

Det nye lån vil få belåningsgraden fastsat efter ny vurdering.

Du får.med denne teknik bidrag fastsat fuldstændig som hvis du optog nyt lån, men sparer omlægningsomk og kurstab for 0,98 millioner

At vente er dumt, idet du ikke har nogen som helst sikkerhed for at få samme vurdering senere.

Derudover skift til AL bank og få 0,12% rabat på bidragssats.
Det er en snedig plan, men det overrasker mig, at det skulle kunne betale sig at realisere kurstabet for at komme (delvist) ud af F5-lånet her knap halvvejs. Vil kurstabet ikke være på flere kurspoint? Der skal immervæk spares nogle renter+bidrag i forhold til, hvis man bare ventede til refinansieringen med at omlægge.

Der er vel heller ikke noget særligt, der tale for, at ejendomsvurderingen skulle falde og ikke stige indtil det tidspunkt.
Besvar med citat
  #8 (permalink)  
Gammel 7th February 2019, 11:38 AM
Banned
 
Registreringsdato: Aug 2017
Indlæg: 1,322
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af cinis Se indlæg
Det er en snedig plan, men det overrasker mig, at det skulle kunne betale sig at realisere kurstabet for at komme (delvist) ud af F5-lånet her knap halvvejs. Vil kurstabet ikke være på flere kurspoint? Der skal immervæk spares nogle renter+bidrag i forhold til, hvis man bare ventede til refinansieringen med at omlægge.

Der er vel heller ikke noget særligt, der tale for, at ejendomsvurderingen skulle falde og ikke stige indtil det tidspunkt.
Jo omlægningen koster, og omlægningen kommer ikke hjem lige med det sammem men besparelserne er store, og låntager sikrer sin økonomi.

i et senere indlæg plæderer jeg for at lave skæring ved 60%/54% i stedet, netop for at mindske gælden der omlægges. På den måde får låntager mindsket sit banklån (ca 4% årlig besparelse), og sparer bidragstillæg på 0,8% af den yderste realkreditgæld.

Nemmest af alt for denne låntager er 30 årigt flekskort med afdrag over 60/54% - gevinst på nærmest alle hylder. banklån der mindskes nu, og meget hurtigere løbende, fjernelse af bidragstillæg for afdragsfrihed yderst, kun let forøget renterisiko.

Jeg er ikke tilhænger af at vente - verden er et usikkert sted, og trådstarter kan med dette tiltag forbedre økonomien væsentligt. Ja det kan godt være at en omlægning senere har marginalt bedre økonomi, men det er kun i en alt andet lige situation.

Sidst redigeret af BOBOB : 7th February 2019 kl. 11:47 AM.
Besvar med citat
  #9 (permalink)  
Gammel 7th February 2019, 02:58 PM
mns mns er offline
Junior Member
 
Registreringsdato: Nov 2018
Indlæg: 6
Standard

Tak for jeres svar!

Pt. hælder jeg mest til BOBOB's forslag som jeg anser for værende en ret solid afviklingsstrategi.
Det afhænger selvfølgelig af omkostningerne ved omlægning og etablering af nyt.

Findes der en tommelfingerregel for hvor hurtigt omlægningen skal kunne betale sig hjem?

Til BOBOB:
Skal dette forstås som f-kort u. afdrag inderst og f-kort m. afdrag yderst?
Besvar med citat
  #10 (permalink)  
Gammel 7th February 2019, 07:21 PM
Banned
 
Registreringsdato: Aug 2017
Indlæg: 1,322
Standard

Nej behold F5 inderst og flekskort yderst
Besvar med citat
Svar


Emne værktøjer
Visningsmåde

Regler for indlæg
Du kan ikke starte nye emner
Du kan ikke svare på indlæg
Du kan ikke vedhæfte filer
Du kan ikke rette dine indlæg

vB code er aktiv
Smilies er aktiv
[IMG] kode er aktiv
HTML kode er ikke aktiv
Trackbacks are aktiv
Pingbacks are aktiv
Refbacks are ikke aktiv

Lignende emner
Emne Startet af Forum Svar Nyeste indlæg
Omlægge eller blive i F5 ROI Finansiering 5 13th March 2017 06:18 PM
Omlægge til nyt større lån eller omlægge + tillægslån Påhusjagt Finansiering 4 4th March 2015 08:36 AM
omlægge lån eller ejerpantebrev eskilh Finansiering 1 21st September 2014 06:03 PM
Hvilket lån skal vi omlægge til, eller skal vi slet ikke omlægge lån?? Capri Finansiering 2 16th January 2012 07:22 AM
Fortsætte med F1 eller omlægge? Andreas1389 Finansiering 2 11th May 2011 04:00 PM



Al tidssætning er GMT +1. Klokken er nu 10:51 PM.



Powered by: vBulletin Version 3.6.4
Copyright ©2000 - 2019, Jelsoft Enterprises Ltd.
SEO by vBSEO 3.6.0 ©2011, Crawlability, Inc.