Gå tilbage leveret af  Boliga logo    
Boligdebatten.dk   Boligdebatten.dk > Boligdebatten > Finansiering
Opret bruger OSS Søgning Dagens indlæg Marker alt som læst


Svar
 
Emne værktøjer Visningsmåde
  #1 (permalink)  
Gammel 8th February 2019, 11:06 AM
Banned
 
Registreringsdato: Aug 2017
Indlæg: 1,322
Standard Flekslån med lavere bidrag end fastforrentede lån

Der har herinde været en hel del debat omkring flekslån kontra fastforrentede lån.

En del af kritikken er gået på bidragssatsen, som i følge bidragstabellerne er dyrere i bidrag.

Imidlertid giver flekslån langt flere attraktive muligheder for at sammensætte lån på en bedre måde, herunder at udnytte muligheden for afdragsfrihed til at få en bedre lånesammensætning og hvis ønsket et lavere bidrag.

Jeg vil her gennemgå en lånesammensætning der giver lavere bidrag end anført i bidragstabellen og med dette kan vi få udryddet den misopfattelse mange har omkring flekslån, og hvor "dyre" de er i bidragssats.

Jeg tager udgangspunkt i et lån på 80% optaget i totalkredit:
Som fastforrentet lån vil låntager skulle betale 0,7375% i bidrag hele lånets løbetid.
Tager låntager i stedet et flekskort med afdrag bliver bidraget i stedet 0,9, og flekslånet er dermed fra start 0,1625% dyrere i bidrag.

Låntager er imidlertid smartere, og tager i stedet et flekskort - afdragsfrit for to trediedele af lånet (0-53,33%), og et 10 årigt flekskort med afdrag (53,33%-80%) for en trediedel af lånet.

Låntager afdrager dermed den yderste og dyreste del af sin gæld først, og får med dette tiltag en lånesammensætning der løbende giver lavere bidrag.

Med denne lånesammensætning får låntager identisk cashflow (bortset fra bidrag) som med et flekslån med afdrag, men den samlede bidragsbetaling falder 10%, svarende til 0,09% på bidragssatsen, og over halvdelen af flekslånets højere bidrag er dermed eliminieret. Eneste ekstraomkostning er lidt ekstra gebyr (1600 til staten +evt ekstra til banken - det bør dog kunne forhandles væk)i forbindelse med oprettelsen.

Hvis låntager accepterer IKKE at have identisk cashflow som et flekskort med afdrag, kan besparelsen øges pænt, idet låntager kan tage 0-40% som flekskort afdragsfrit, og 40-80% som flekskort med afdrag over 30 år, og bruge overskydende likviditet til ekstraordinære afdrag.

Låntager vil med denne sammensætning spare yderligere 0,04% i bidrag fra første dag, og vil med løbende ekstraordinære afdrag få endnu større besparelse.

Sammenlagt får låntager en situation, hvor låntager med intelligent lånesammensætning får lavere bidragssats end ved fastforrentede lån med afdrag

Jeg håber ovenstående giver mening.

Konklusionen er klar - intelligent lånesammensætning giver lavere bidrag på flekslån end fastforrentede lån.
Besvar med citat
  #2 (permalink)  
Gammel 8th February 2019, 11:32 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Nov 2016
Indlæg: 538
Standard

Det skal vel lige præciseres, at man med 2-lagsbelåningen får en højere bidragsbetaling på dag 1 (nemlig svarende til betalingen for afdragsfriheden på den inderste del) end hvis man vælger ét flekskort med afdrag. Dette ændrer sig så med tiden.

Om 2-lagsbelåningen kan svare sig afhænger derfor af, hvor længe man beholder lånene uden at omlægge eller indfri. Der er brug for beregninger angående "ligevægtstidspunkt" mv.
Besvar med citat
  #3 (permalink)  
Gammel 8th February 2019, 11:55 AM
Banned
 
Registreringsdato: Aug 2017
Indlæg: 1,322
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af cinis Se indlæg
Det skal vel lige præciseres, at man med 2-lagsbelåningen får en højere bidragsbetaling på dag 1 (nemlig svarende til betalingen for afdragsfriheden på den inderste del) end hvis man vælger ét flekskort med afdrag. Dette ændrer sig så med tiden.

Om 2-lagsbelåningen kan svare sig afhænger derfor af, hvor længe man beholder lånene uden at omlægge eller indfri. Der er brug for beregninger angående "ligevægtstidspunkt" mv.
Ja og nej - Når man sammenligner identisk rente- og afdrags-profil er det selvfølgelig relevant.

Når der skal sammenlignes med fastforrentede lån giver det ikke meget mening, idet cashflowet er væsentligt anderledes. Man kunne som fleks tilhænger plædere for at sparede renter fra første termin afdrages på den yderste del af belåningen, og dermed få en endnu hurtigere faldende bidragssats. Imidlertid er det umuligt at kvantificere besparelse ved dette da vi jo på ingen måde kan kende den fremtidige rente.

I forhold til den direkte sammenligning flekskort med afdrag kontra 2. lags belåningen, vil bidragssatsen starte 0,15% højere, og falde til at være 0,1125% lavere efter 10 år (dagen inden udløb af afdragsfrihed inderst)
Efter udløb af afdragsfriheden vil bidragssatsen være 0,2625% lavere en alm flekslån med afdrag år 11 og frem.

Så break even punktet kan teoretisk beregnes til at ligge efter ca 6-7 år.
Men det er ved skæring på to trediedele uden afdrag og en trediedel med afdrag. Tages i stedet skæringen ved 40%, og 30 årigt lån yderst og med ekstraordinære afdrag bliver fordelen endnu større og break even punktet vil ligge betydeligt før, idet der spares 0,3% bidragstillæg på en del af gælden, og der afdrages ekstraordinært i den dyreste del (1,55%) af gælden.

Bundlinien bliver ubetinget at smart sammensatte flekslån ikke er dyrere fsv angår bidrag end fastforrentede lån.
Besvar med citat
  #4 (permalink)  
Gammel 8th February 2019, 01:07 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Nov 2016
Indlæg: 538
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af BOBOB Se indlæg
Ja og nej - Når man sammenligner identisk rente- og afdrags-profil er det selvfølgelig relevant.

Når der skal sammenlignes med fastforrentede lån giver det ikke meget mening, idet cashflowet er væsentligt anderledes. Man kunne som fleks tilhænger plædere for at sparede renter fra første termin afdrages på den yderste del af belåningen, og dermed få en endnu hurtigere faldende bidragssats. Imidlertid er det umuligt at kvantificere besparelse ved dette da vi jo på ingen måde kan kende den fremtidige rente.
Enig.
Citer:
I forhold til den direkte sammenligning flekskort med afdrag kontra 2. lags belåningen, vil bidragssatsen starte 0,15% højere, og falde til at være 0,1125% lavere efter 10 år (dagen inden udløb af afdragsfrihed inderst)
Efter udløb af afdragsfriheden vil bidragssatsen være 0,2625% lavere en alm flekslån med afdrag år 11 og frem.

Så break even punktet kan teoretisk beregnes til at ligge efter ca 6-7 år.
Break even i forhold til bidragssatsens størrelse, men så ikke i forhold til betalte bidrag, da de lagte mer-bidrag fra starten af perioden først skal til at hentes igen.
Citer:
Men det er ved skæring på to trediedele uden afdrag og en trediedel med afdrag. Tages i stedet skæringen ved 40%, og 30 årigt lån yderst og med ekstraordinære afdrag bliver fordelen endnu større og break even punktet vil ligge betydeligt før, idet der spares 0,3% bidragstillæg på en del af gælden, og der afdrages ekstraordinært i den dyreste del (1,55%) af gælden.
Dette er ret attraktivt, også fordi man får frigivet likviditet, som evt. kan gøre mere nytte andetsteds, hvis det skulle vise sig sådan. Metoden kræver dog noget økonomisk disciplin.
Citer:
Bundlinien bliver ubetinget at smart sammensatte flekslån ikke er dyrere fsv angår bidrag end fastforrentede lån.
Besvar med citat
  #5 (permalink)  
Gammel 8th February 2019, 01:47 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jul 2008
Lokation: Vestegnen
Indlæg: 19,944
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af cinis Se indlæg
Det skal vel lige præciseres, at man med 2-lagsbelåningen får en højere bidragsbetaling på dag 1 (nemlig svarende til betalingen for afdragsfriheden på den inderste del) end hvis man vælger ét flekskort med afdrag. Dette ændrer sig så med tiden.

Om 2-lagsbelåningen kan svare sig afhænger derfor af, hvor længe man beholder lånene uden at omlægge eller indfri. Der er brug for beregninger angående "ligevægtstidspunkt" mv.
Nemlig, de første mange år er et stort lån nemlig billigst, man skal også huske merprisen for at optage de 2 lån.
Den store fordel kommer først når afdragsfriheden udløber, men til den tid har man alligevel omlagt belåningen i praksis.
Man skal passe på med at suboptimere sin belåning over alle 30 år, da mange af de smarte løsninger først er billigst sent i forløbet og undervejs har højere restgæld.
Besvar med citat
  #6 (permalink)  
Gammel 8th February 2019, 02:34 PM
Banned
 
Registreringsdato: Aug 2017
Indlæg: 1,322
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af thsv Se indlæg
Nemlig, de første mange år er et stort lån nemlig billigst, man skal også huske merprisen for at optage de 2 lån.
Den store fordel kommer først når afdragsfriheden udløber, men til den tid har man alligevel omlagt belåningen i praksis.
Man skal passe på med at suboptimere sin belåning over alle 30 år, da mange af de smarte løsninger først er billigst sent i forløbet og undervejs har højere restgæld.
Du konkluderer uden at regne.
Ved skæring på 40% får låntager 0,1% højere bidrag på halvdelen af gælden, svarende til 0,05%

Efter 2 år og et par måneder er bidragsatsen lavere end hvis der var valgt flekskort med afdrag.

Så din påstand om at den store besparelse først kommer ved udløbet af afdragsfriheden passer simpelthen ikke.

Afdragsfrihed inderst (0-40%) er så billigt at ÅOP er mindre på lån uden afdrag end på lån med afdrag.
Besvar med citat
  #7 (permalink)  
Gammel 8th February 2019, 02:42 PM
Banned
 
Registreringsdato: Aug 2017
Indlæg: 1,322
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af cinis Se indlæg
Dette er ret attraktivt, også fordi man får frigivet likviditet, som evt. kan gøre mere nytte andetsteds, hvis det skulle vise sig sådan. Metoden kræver dog noget økonomisk disciplin.
Har man ikke diciplinen, er det bare at tage flekskortafdragsfrit op til 40% og flekskort med afdrag på 10 år for 40-80% delen.

Så får du et lån med ydelse på niveau med fastforrentet med afdrag, og en gæld og en bidragssats der falder rigtigt hurtigt.
Besvar med citat
Svar


Emne værktøjer
Visningsmåde

Regler for indlæg
Du kan ikke starte nye emner
Du kan ikke svare på indlæg
Du kan ikke vedhæfte filer
Du kan ikke rette dine indlæg

vB code er aktiv
Smilies er aktiv
[IMG] kode er aktiv
HTML kode er ikke aktiv
Trackbacks are aktiv
Pingbacks are aktiv
Refbacks are ikke aktiv

Lignende emner
Emne Startet af Forum Svar Nyeste indlæg
Professor: Drop de fastforrentede lån Fileiro Generelt 4 1st April 2013 03:34 PM
Renteudviklingen på de 30-årige fastforrentede lån Monet Generelt 12 19th July 2012 03:26 PM
Ny RS skattereform på vej ?- Lavere skat på løn, lavere rentefradrag? Nordstar Generelt 4 29th September 2011 12:35 AM
Forbrugerne flygter fra fastforrentede lån shintai Økonomi 6 25th June 2011 08:21 AM
Fastforrentede Euro. cirb Finansiering 3 4th April 2010 07:33 PM



Al tidssætning er GMT +1. Klokken er nu 12:45 PM.



Powered by: vBulletin Version 3.6.4
Copyright ©2000 - 2019, Jelsoft Enterprises Ltd.
SEO by vBSEO 3.6.0 ©2011, Crawlability, Inc.