Gå tilbage leveret af  Boliga logo    
Boligdebatten.dk   Boligdebatten.dk > Boligdebatten > Finansiering
Opret bruger OSS Søgning Dagens indlæg Marker alt som læst


Svar
 
Emne værktøjer Visningsmåde
  #1 (permalink)  
Gammel 9th February 2019, 10:34 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: May 2012
Indlæg: 750
Standard Deeds - nyt lånekoncept

Ny alternativ finansiering, jeg faldt over:

https://www.deedscapital.dk/sadan-virker-det/

Tanker?
Besvar med citat
  #2 (permalink)  
Gammel 9th February 2019, 11:58 PM
Member
 
Registreringsdato: May 2017
Indlæg: 42
Standard

Det er altid godt med lidt innovation (eller genoplivning af gamle ideer?) på lånemarkedet. Umiddelbart har bankerne ret store gevinster på boliglån så der burde være plads til at udfordre dem. Jeg kunne godt forestille mig både pensionister og unge for hvem lånet er mere attraktivt end hvad banken tilbyder. For en langsigtet investors synspunkt kan man blive bredt eksponeret mod det københavnske boligmarked uden alt det sædvanlige besvær ved ejendomsinvestering (og med en risiko/afkast profil som åbenlyst er helt forskellig fra investering i realkreditobligationer eller sædvanlige boliglån).

Interessant nok er Carsten Koch bestyrelsesformand.
Besvar med citat
  #3 (permalink)  
Gammel 10th February 2019, 02:10 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Oct 2009
Lokation: Du får et gæt -:)
Indlæg: 6,426
Standard

Endnu et quickfixlån er født, denne gang målrettet friværdimilliarderne.
Besvar med citat
  #4 (permalink)  
Gammel 16th February 2019, 10:28 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: May 2018
Indlæg: 1,219
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af troelskn Se indlæg
Ny alternativ finansiering, jeg faldt over:

https://www.deedscapital.dk/sadan-virker-det/

Tanker?
Super interessant konceptet, som bør kunne slå igennem. For det første er det begrænset til 10% af ejendommens værdi.

Nul rente, nul afdrag - uanset, hvor længe lånet går.

Til gengæld skal man betale 25% af ejendommens værdistigning, den dag ejendommen sælges. Er ejendommen faldet i værdi, får man faktisk penge tilbage (men i forhold til lånet - ikke til ejendomsværdifaldet). Låneomkostninger ca. 25.000 / mio.

Det er - for aktuelle ejere - "gratis penge", så længe man bor i ejendommen. Ingen tvivl om det. Er man pensionist er det åbenbart værd at overveje. Der er kun arvingerne at skuffe.

Kan Deeds tjene penge? Jada. De har jo regnet på at de kan sælge risikoen videre til institutionelle købere og dermed sprede risikoen. De 25% vil - i snit - give et meget fornuftigt afkast, dog med meget stor spredning. Deres største risiko er helt klart, om de kan sælge nok af deres produkt ind i markedet.

At den tidligere skatteminister er med tillægger jeg personligt ingen værdi, idet jeg går ud fra, at han har fået en pæn sjat for at stille op som reklamesøjle (YMMV).

1 mio. kr. (++) spørgsmålet er så, om det er værd for nye/unge boligkøbere at tage et sådant lån - og svaret er 90% NEJ, medmindre man kun har sin ejendom i ganske kort tid, fx 3-4 år, eller vil falde i værdi. For så opfanger lånet noget af risikoen og omkostningerne ved at have fast ejendom i en kortere periode.

Problemet med et længerevarende lån er, at Deeds tager sig betalt af gearingen af værdistigningen - de 90% af ejendommens værdi du har lagt på bordet som køber. Beholder du din ejendom gennem flere år, så betaler du pludselig kassen for lånet, den dag du sælger.

Og Deeds tjener på grund af gearingen penge selv om din ejendom blot følger med prisudviklingen - mens du taber.

___

Et mere interessant koncept, som en konservativ, kortsynet og skruppelløs ejendomsbranche langt hellere burde bevæge sig ind i, er at tilbyde folk fast ejendom, hvor bygherren kun sælger fx 75% af ejendommens værdi indtil første salg. Og derefter trækker "restkøbesummen" ud af projektet, som nu er 25% af salgsværdien nogle år senere.

Hvorfor ville det være godt for os alle? 1) folk kan bo bedre, billigere 2) bygherre får en direkte økonomisk interesse i at bygge ordentligt og attraktivt i stedet for kun billigt og effektivt 3) muliggør "partnerskabsbyggerier", hvor de kommende ejere sammen med bygherre definerer byggeriets rammer fra første dag.

Lige nu er byggebranchen domineret af hurtige penge og ublu profitjagt, der gør billigt byggeri til den eneste sikre målestok for projekterne.

Men faktum er, at der er masser af kapital til rådighed i markedet, og projektkøberne tjener ofte 10-30% den dag de flytter ind, som belønning for deres risikovillighed. De penge kan bygherre så nyde godt af, mens køberne får fordel af risikospredningen.
__________________
"Boligsiderne er finansverdens pornosider"

Sidst redigeret af maiaibing : 16th February 2019 kl. 11:12 AM.
Besvar med citat
  #5 (permalink)  
Gammel 16th February 2019, 11:00 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jul 2008
Lokation: Vestegnen
Indlæg: 20,117
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af maiaibing Se indlæg
Super interessant konceptet, som bør kunne slå igennem. For det første er det begrænset til 10% af ejendommens værdi.

Nul rente, nul afdrag - uanset, hvor længe lånet går.

Til gengæld skal man betale 25% af ejendommens salgsværdi, den dag ejendommen sælges. Er ejendommen faldet i værdi, får man faktisk penge tilbage (men i forhold til lånet - ikke til ejendomsværdifaldet). Låneomkostninger ca. 25.000 / mio.

Det er - for aktuelle ejere - "gratis penge", så længe man bor i ejendommen. Ingen tvivl om det. Er man pensionist er det åbenbart værd at overveje. Der er kun arvingerne at skuffe.
Du glemmer en vigtig detalje omkring de 25%, det er kun af en evt. værdistigning de 25% beregnes, ikke af hele salgssummen. Til gengæld modregnes kun 10%, hvis ejendommen er faldet. Lånene tilbydes pt. kun i Storkøbenhavn, så prisfald i stor grad er nok ikke så sandsynligt.

https://www.deedscapital.dk/eksempel/

Ved de 25% prisstigning på 10 år (fra 4 til 5 mio. kr), hvilket er meget sandsynligt skal Deeds således have 650.000 kr når der sælges (og ikke 1,25 mio!).
Samtidigt skal der ved aftalens oprettelse betales 13.500 kr for ejd.mæglervurdeing, låneoprettelse og tinglysning af pant.
Ydermere de sædvanlige 1,5% stempel, så det bliver i alt 19.500 kr i omk. for lån af de 400.000 kr, så den eff. rente er ikke 0% som skrevet af Deeds ved uændret værdi af ejendommen. Man får jo kun 380.500 kr udbetalt og skal betale 400.000 kr tilbage. Bemærk endvidere at der kan være tale om 6.000 kr til vurdering ved førtidig indfrielse, hvis det ikke er i forbindelse med et salg.
Den eff. rente ved uændret pris får jeg til 0,501% i eksemplet v. 4 mio. kr og 400.000 kr i lån over 10 år.
Ligeledes ved den stigende pris er den korrekte eff. rente på 5,5%, mens den er -0,55% ved de 10% prisfald.
Besvar med citat
  #6 (permalink)  
Gammel 16th February 2019, 03:52 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: May 2018
Indlæg: 1,219
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af thsv Se indlæg
Du glemmer en vigtig detalje omkring de 25%, det er kun af en evt. værdistigning de 25% beregnes, ikke af hele salgssummen. Til gengæld modregnes kun 10%, hvis ejendommen er faldet. Lånene tilbydes pt. kun i Storkøbenhavn, så prisfald i stor grad er nok ikke så sandsynligt.
Kom til at skrive forkert i indledningen - rettet nu.
Besvar med citat
  #7 (permalink)  
Gammel 16th February 2019, 04:47 PM
Member
 
Registreringsdato: Mar 2013
Indlæg: 67
Standard

Langt det mest interessante ved konceptet er muligheden for selv at bestemme tidspunktet for indløsning af lånet. Det giver dig nærmest en option uden tidsudløb på ejendomsmarkedet som gør det muligt at optimere på hvor stor avance man skal betale. Det kræver selvfølgelig at man er god nok til at opbygge opsparing hurtigt og at markedet ikke kun fortsætter opad - men det ville være første gang i historien at vi ikke fik udsving.

Jeg er som førstegangskøber interesseret i produktet, men det afhænger meget af detaljerne. Hvordan vælges den "uafhængige" ejendomsmægler der foretager vurdering ved indfrielse før tid? Er der gensidig mulighed for at kræve genvurdering? Hvilke muligheder har Deeds til at kræve lånet opsagt? Alt det ved vi ikke rigtigt endnu.
Besvar med citat
  #8 (permalink)  
Gammel 17th February 2019, 02:33 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Nov 2016
Indlæg: 721
Standard

Ikke rart, at størrelsen på ens gæld skal bestemmes af en ejendomsmægler, der kommer forbi og synes et eller andet. Det er et system, jeg grundlæggende ikke har tillid til.

Som nævnt er der også mange andre åbne spørgsmål.

Lånetypen har indbygget nogle uheldigheder, f.eks. incitament til ikke at forbedre boligen, incitament til småfusk med salgsprisen.
Besvar med citat
  #9 (permalink)  
Gammel 17th February 2019, 07:33 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Aug 2018
Indlæg: 391
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af cinis Se indlæg
Lånetypen har indbygget nogle uheldigheder, f.eks. incitament til ikke at forbedre boligen, incitament til småfusk med salgsprisen.
Hmm, gad vide hvordan deeds forholder sig ved "familiesalg".
Besvar med citat
  #10 (permalink)  
Gammel 17th February 2019, 07:36 PM
Member
 
Registreringsdato: Mar 2013
Indlæg: 67
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af antibackwards Se indlæg
Hmm, gad vide hvordan deeds forholder sig ved "familiesalg".
Der står i deres FAQ, at salget skal foregå ved almindelig handel på markedsvilkår.
Besvar med citat
Svar


Emne værktøjer
Visningsmåde

Regler for indlæg
Du kan ikke starte nye emner
Du kan ikke svare på indlæg
Du kan ikke vedhæfte filer
Du kan ikke rette dine indlæg

vB code er aktiv
Smilies er aktiv
[IMG] kode er aktiv
HTML kode er ikke aktiv
Trackbacks are aktiv
Pingbacks are aktiv
Refbacks are ikke aktiv



Al tidssætning er GMT +1. Klokken er nu 01:21 PM.



Powered by: vBulletin Version 3.6.4
Copyright ©2000 - 2019, Jelsoft Enterprises Ltd.
SEO by vBSEO 3.6.0 ©2011, Crawlability, Inc.