Gå tilbage leveret af  Boliga logo    
Boligdebatten.dk   Boligdebatten.dk > Boligdebatten > Finansiering
Opret bruger OSS Søgning Dagens indlæg Marker alt som læst


Svar
 
Emne værktøjer Visningsmåde
  #1 (permalink)  
Gammel 11th March 2019, 07:49 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Sep 2012
Indlæg: 1,634
Standard Hvad er bedst? 2% til kurs 99 eller 1,5 til kurs 97

Der bliver spekuleret lidt i om faldet i renten fra 2 til 1,5 afbøder noget af den afmatning og vigende priser, der er har været på det københavnske lejlighedsmarked siden foråret 2018.

Men hvor meget betyder forskellen på et 2% lån til eks. kurs 99 (som var normalkursen længe) og et 1,5% lån til kurs 97?

Er det sidste voldsomt mere attraktivt end det første? Jeg er i tvivl. Hvor meget betyder det for et lejlighedskøb til eks. 4.500.000 kr. med 5% i udbetaling?

Kan nogle hjælpe?
Besvar med citat
  #2 (permalink)  
Gammel 11th March 2019, 07:58 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Aug 2011
Indlæg: 280
Standard

Tjaa, ved dagens kurs 98, er renten på 1.5'eren ca 1.66% (jvf 1,5RDSD23S50, 1,5RDSD23S50, (DK0004608189) - Nasdaq )

Så hvis du istedet sammenligner med 2% i kurs 100(nemmere), så er forskellen ca 0.34% lavere rente.
Besvar med citat
  #3 (permalink)  
Gammel 11th March 2019, 09:14 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jul 2008
Lokation: Vestegnen
Indlæg: 19,989
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af hansen71 Se indlæg
Tjaa, ved dagens kurs 98, er renten på 1.5'eren ca 1.66% (jvf 1,5RDSD23S50, 1,5RDSD23S50, (DK0004608189) - Nasdaq )

Så hvis du istedet sammenligner med 2% i kurs 100(nemmere), så er forskellen ca 0.34% lavere rente.
Man skal dog huske kursskæringen i disse betragtninger, så den reelle kurs på 1½% er kun 97,8 pt.

Normalt skal der ca. 4 point til at udligne ½% i renteforskel, men i så fald taber man penge, hvis begge lån skal indløses til kurs 100 indenfor 8 år, hvilket meget ofte sker i praksis.

Og har man et lånetilbud i 2% kan dette jo bruges til den aktuelle dagskurs, så giver ikke meget mening at sammenligne 2% i kurs 99 mod 1½% i kurs 97. Men de 3 kurspoint ved optagelsen gør altså mere ondt end at optage et 2% lige under kurs 100.

Målt over alle 30 år er 1½% langt billigst, men i praksis er der næsten ingen der holder sit lån til udløb, end ikke andelsforeninger.
Besvar med citat
  #4 (permalink)  
Gammel 11th March 2019, 10:14 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Sep 2012
Indlæg: 1,634
Standard

Så bottom line er at rentefaldet ikke burde gøre den store forskel for om der kommer flere købere til.

Der er også mange lejlighedskøbere, der ikke har en voldsom lang tidshorisont, og så er et 2% lån til kurs 99,5 (eller deromkring) at foretrække fremfor et 1,5% lån til kurs 97,5 (eller deromkring).



Citer:
Oprindeligt indsendt af thsv Se indlæg
Man skal dog huske kursskæringen i disse betragtninger, så den reelle kurs på 1½% er kun 97,8 pt.

Normalt skal der ca. 4 point til at udligne ½% i renteforskel, men i så fald taber man penge, hvis begge lån skal indløses til kurs 100 indenfor 8 år, hvilket meget ofte sker i praksis.

Og har man et lånetilbud i 2% kan dette jo bruges til den aktuelle dagskurs, så giver ikke meget mening at sammenligne 2% i kurs 99 mod 1½% i kurs 97. Men de 3 kurspoint ved optagelsen gør altså mere ondt end at optage et 2% lige under kurs 100.

Målt over alle 30 år er 1½% langt billigst, men i praksis er der næsten ingen der holder sit lån til udløb, end ikke andelsforeninger.
Besvar med citat
  #5 (permalink)  
Gammel 11th March 2019, 10:33 AM
Member
 
Registreringsdato: Mar 2013
Indlæg: 40
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af Xenia123 Se indlæg
Så bottom line er at rentefaldet ikke burde gøre den store forskel for om der kommer flere købere til.

Der er også mange lejlighedskøbere, der ikke har en voldsom lang tidshorisont, og så er et 2% lån til kurs 99,5 (eller deromkring) at foretrække fremfor et 1,5% lån til kurs 97,5 (eller deromkring).
Medier og bankers fokus på kuponrenter er vildledende og kan kun i begrænset omfang bruges til at sige noget om det reelle renteniveau. Når der råbes at nu er renten faldet med 0,5% så er det jo ikke rigtigt, det er et meget mere inkrementelt fald i realrenterne.

Effekten på efterspørgsel er derfor heller ikke så inkrementel som mediernes fremstilling gør den.
Besvar med citat
  #6 (permalink)  
Gammel 11th March 2019, 01:48 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Sep 2012
Indlæg: 1,634
Standard

Derfor kan det jo godt være at køberne reagerer og "køber" mediernes udlægning.

Citer:
Oprindeligt indsendt af EndnuEnFørstegangskøber Se indlæg
Medier og bankers fokus på kuponrenter er vildledende og kan kun i begrænset omfang bruges til at sige noget om det reelle renteniveau. Når der råbes at nu er renten faldet med 0,5% så er det jo ikke rigtigt, det er et meget mere inkrementelt fald i realrenterne.

Effekten på efterspørgsel er derfor heller ikke så inkrementel som mediernes fremstilling gør den.
Besvar med citat
  #7 (permalink)  
Gammel 27th March 2019, 12:52 PM
Junior Member
 
Registreringsdato: Mar 2019
Indlæg: 3
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af thsv Se indlæg
Målt over alle 30 år er 1½% langt billigst, men i praksis er der næsten ingen der holder sit lån til udløb, end ikke andelsforeninger.
Lidt generelt ift. trådemnet; Hvordan laver man bedst en overslags-sammenligning?
->tænker selv at pris-forskellen mellem lånene vil være realiserede rentebesparelser minus kurstabsforskel ml de to lån ved stiftelse i en given tidshorisont (f.eks. 7-10 år)?
->da valget er ml. to (næsten) lige store lån antages stiftelsesomkostninger de samme for nemhedens skyld (selvom det er i favør for lånet med den lidt højere rente).

Har antaget at I et skæringstidspunkt hvor én serie lukkes pga. kurs 100 og en ny åbner, vil det alt andet lige været lige meget, om man havde fået det ene eller andet lån, hvis det beholdes over hele lånet løbetid qua højere renter+lavere restgæld vs. lavere renter+højere restgæld.

Tænker derfor om man skal have andre overvejelser ind over, når du, thsv skriver at lånet med lavere rente er langt billigst over 30 år?

Med udgangspunkt i vedhæftede, kunne jeg tænke at:
  1. Hvis kurserne vil forblive uændret over 10 år, synes 1%-lånet ca. 74.000kr. dyere, ca. lige dyre over 30 år.
  2. Hvis kursen for 1%-lån ender i kurs 100 efter 10 år og lånet indfris på det tidspunkt, vil det være 76.000 billigere i sparende renter, mens kurstabet vil være steget til 325.000 (100/94,8*3,165mio. kr.), netto -249.000
  3. Hvis er faldet frem til år 10 vil det betyde at mer-kursgevinsten for 1%-lånet skal overstige 74.000 for at kompensere for punkt 1

---

Står selv overfor at skulle optage nyt lån i ny bolig (belåning ca. 70%) med overtagelse ult. apr. (og med lang tidshorisont ift. ejertid) og er ved at få et låntilbud på 1,5% fast m. afdrag, da RDs tilbudskurs pt. ligger på ca. 99,5 (aktuelle kurs er 99,71 og lukker jo ved 100) - og har selv overvejet om jeg skal
sørge for at sikre et 1,5%-lån til høj kurs eller 1% til startkurs på antaget ca. 95.

Der er selvfølgelig overvejelser om risiko for indlåsning, hvis der er usikkerhed om seriens størrelse.
Vedhæftede billeder
Filtype: pdf 1.5 vs 1 pct lån_boligsiden_kopi.pdf (90.2 KB, 27 læst)
Besvar med citat
  #8 (permalink)  
Gammel 27th March 2019, 04:03 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jul 2008
Lokation: Vestegnen
Indlæg: 19,989
Standard

Eksemplet er ødelagt af den for store forskel i kursen ml. 1½ og 1% lånet, i praksis er kursforskellen ved en renteforskel på en ½% under 4 point, se f.eks. denne artikel om dengang 1½% blev aktuelt og sammenlignet med 2% lån lige under kurs 100:
https://finans.dk/privatokonomi/ECE9...ar/?ctxref=ext

Ligeledes er dine beregninger noget simplificeret i forhold til de 4 årlige ydelser, der reelt er på et Obl.lån (også hos RD, hvor man blot man betaler pr. måned, men lånets afdrag på obligationerne bag er kun hvert kvartal).

Handlerne i dag tyder på at Nordeas 1½% med afdrag kommer over kurs 100 og der lukkes for nye lånetilbud, men eksisterende lånetilbud kan godt benyttes selv ved kurser over 100, så obl.serien lukker ikke.

Ved kurser på hhv. 99,5 og 95,5 efter kursskæring og beregnet over 120 terminer bliver fordelen ved 1% på 28.296 kr i forhold til 1½% lånet, der er regnet med 3 mill.
Det kan for øvrigt nævnes at nettoydelsen for 1% lånet er højest i de 10 første år, så skal man indfri til kurs 100 om 10 år er 1½% klart billigst pga. den forøgede værdi af rentefradraget.
Er kurserne derimod 100 og 96 ved indfrielsen vinder 1% lånet stort, da man får det meste af kurstabet igen.
Besvar med citat
  #9 (permalink)  
Gammel 27th March 2019, 08:57 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: May 2010
Indlæg: 327
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af thsv Se indlæg
Eksemplet er ødelagt af den for store forskel i kursen ml. 1½ og 1% lånet, i praksis er kursforskellen ved en renteforskel på en ½% under 4 point, se f.eks. denne artikel om dengang 1½% blev aktuelt og sammenlignet med 2% lån lige under kurs 100:
https://finans.dk/privatokonomi/ECE9...ar/?ctxref=ext

Ligeledes er dine beregninger noget simplificeret i forhold til de 4 årlige ydelser, der reelt er på et Obl.lån (også hos RD, hvor man blot man betaler pr. måned, men lånets afdrag på obligationerne bag er kun hvert kvartal).

Handlerne i dag tyder på at Nordeas 1½% med afdrag kommer over kurs 100 og der lukkes for nye lånetilbud, men eksisterende lånetilbud kan godt benyttes selv ved kurser over 100, så obl.serien lukker ikke.

Ved kurser på hhv. 99,5 og 95,5 efter kursskæring og beregnet over 120 terminer bliver fordelen ved 1% på 28.296 kr i forhold til 1½% lånet, der er regnet med 3 mill.
Det kan for øvrigt nævnes at nettoydelsen for 1% lånet er højest i de 10 første år, så skal man indfri til kurs 100 om 10 år er 1½% klart billigst pga. den forøgede værdi af rentefradraget.
Er kurserne derimod 100 og 96 ved indfrielsen vinder 1% lånet stort, da man får det meste af kurstabet igen.
Såeh... det er ren spekulation hvad der er billigst? Og lånet skal være ret stort - som i meget over 3 mill - for at gevinsten bliver noget man kan mærke i det daglige? Tænker at 28.000 “fortyndet ud” over 120 måneder nok ikke rigtigt kan mærkes.

Hvad kurserne er ved indfrielse er vel lidt gætværk?

Jeg har nok ikke helt den store indsigt i effekten af kurserne.
Besvar med citat
  #10 (permalink)  
Gammel 30th March 2019, 11:13 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jun 2012
Indlæg: 120
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af BungaBo Se indlæg
Lidt generelt ift. trådemnet; Hvordan laver man bedst en overslags-sammenligning?
->tænker selv at pris-forskellen mellem lånene vil være realiserede rentebesparelser minus kurstabsforskel ml de to lån ved stiftelse i en given tidshorisont (f.eks. 7-10 år)?
->da valget er ml. to (næsten) lige store lån antages stiftelsesomkostninger de samme for nemhedens skyld (selvom det er i favør for lånet med den lidt højere rente).

Har antaget at I et skæringstidspunkt hvor én serie lukkes pga. kurs 100 og en ny åbner, vil det alt andet lige været lige meget, om man havde fået det ene eller andet lån, hvis det beholdes over hele lånet løbetid qua højere renter+lavere restgæld vs. lavere renter+højere restgæld.

Tænker derfor om man skal have andre overvejelser ind over, når du, thsv skriver at lånet med lavere rente er langt billigst over 30 år?

Med udgangspunkt i vedhæftede, kunne jeg tænke at:
  1. Hvis kurserne vil forblive uændret over 10 år, synes 1%-lånet ca. 74.000kr. dyere, ca. lige dyre over 30 år.
  2. Hvis kursen for 1%-lån ender i kurs 100 efter 10 år og lånet indfris på det tidspunkt, vil det være 76.000 billigere i sparende renter, mens kurstabet vil være steget til 325.000 (100/94,8*3,165mio. kr.), netto -249.000
  3. Hvis er faldet frem til år 10 vil det betyde at mer-kursgevinsten for 1%-lånet skal overstige 74.000 for at kompensere for punkt 1

---

Står selv overfor at skulle optage nyt lån i ny bolig (belåning ca. 70%) med overtagelse ult. apr. (og med lang tidshorisont ift. ejertid) og er ved at få et låntilbud på 1,5% fast m. afdrag, da RDs tilbudskurs pt. ligger på ca. 99,5 (aktuelle kurs er 99,71 og lukker jo ved 100) - og har selv overvejet om jeg skal
sørge for at sikre et 1,5%-lån til høj kurs eller 1% til startkurs på antaget ca. 95.

Der er selvfølgelig overvejelser om risiko for indlåsning, hvis der er usikkerhed om seriens størrelse.
Måske lidt OFF-topic men hvordan ser de samlede omkostninger ud for de 2 lån hvis de tilbagediskonterer netto rente + bidrag og afdragene til nutidskroner (årlig inflation på 1 eller 2 procent)?
Besvar med citat
Svar


Emne værktøjer
Visningsmåde

Regler for indlæg
Du kan ikke starte nye emner
Du kan ikke svare på indlæg
Du kan ikke vedhæfte filer
Du kan ikke rette dine indlæg

vB code er aktiv
Smilies er aktiv
[IMG] kode er aktiv
HTML kode er ikke aktiv
Trackbacks are aktiv
Pingbacks are aktiv
Refbacks are ikke aktiv

Lignende emner
Emne Startet af Forum Svar Nyeste indlæg
Anvende mit tilbud på 2.5% som er over kurs 100 eller vælge 2% i kurs 97? mefistofeles Finansiering 5 17th February 2017 05:02 PM
3% til kurs 100 eller 2,5% til 97 Rentefinn Finansiering 4 31st January 2016 10:39 PM
Første huskøb, 3% til kurs 99 eller 2,5% til kurs 95? ultrabacon Finansiering 9 19th October 2015 05:47 PM
Lånetilbud kurs 98 eller 99 og eksekvering ved kurs 101 Aliaz Finansiering 3 14th December 2014 12:38 PM
Boliglån høj eller lav kurs? Hvad er billigst Zapski Finansiering 9 6th August 2014 11:21 AM



Al tidssætning er GMT +1. Klokken er nu 01:05 PM.



Powered by: vBulletin Version 3.6.4
Copyright ©2000 - 2019, Jelsoft Enterprises Ltd.
SEO by vBSEO 3.6.0 ©2011, Crawlability, Inc.