Gå tilbage leveret af  Boliga logo    
Boligdebatten.dk   Boligdebatten.dk > Boligdebatten > Finansiering
Opret bruger OSS Søgning Dagens indlæg Marker alt som læst


Svar
 
Emne værktøjer Visningsmåde
  #1 (permalink)  
Gammel 15th April 2019, 01:58 PM
Junior Member
 
Registreringsdato: Mar 2013
Indlæg: 22
Standard Konstruktion hen imod et fremtidig låneopdeling

Hej debatten,

Vi overvejer et boligkøb hvor vi ender med en gældsfaktor på ca 4,2. Vi skal låne 4,5 mio (ca. 3,8 realkredit og resten i banken) og har gammel studiegæld, der gør at vores årsindkomst på 1,1 mio. ikke er nok. Det betyder at vi skal låne til fast rente eller F5.

Vi har begge udsigt til pæne lønstigninger inden for det næste år der bringer os under gældsfaktor 4, og vil til den tid gerne have en realkreditbelåning der hedder 0-40% Fkort u. adrag og 40-80% fast med afdrag. Det sparede beløb bruges til at nedbringe bankgæld.

1. Hvordan positionerer vi os i lån nu til at kunne foretage den manøvre næste år? Jeg tænker at opdele lånet fra start af og så omlægge det ene til næste år?

2. Kan det overhovedet betale sig at omlægge lån så hurtigt?

Der er eksterne omstændigheder der gør at vi ikke kan vente med boligkøbet.
Besvar med citat
  #2 (permalink)  
Gammel 15th April 2019, 02:22 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jul 2008
Lokation: Vestegnen
Indlæg: 19,940
Standard

I kan ikke optage en belåning nu og så opdele senere, så det bliver som I ønsker.
Givet at I skal købe nu og jeres gældsfaktor over 4 og at I ønsker delvist fast rente ville jeg opdele belåningen således:
1) 0-60% F5 med afdrag
2) 60-80% 1½% 30 år med afdrag
3) banklån 80-95%
Når jeres løn så stiger kan I afdrage mere på banklånet, det er ikke nødvendigvis billigere med afdragsfrihed på RK-lånet, når I nu ikke kan starte med det og skal omlægge 2-3 år for at opnå den ønskede belåning.

I kan evt. også starte med at opdele 50-50 ml. F5 og fast rente, i så fald ville jeg overveje at lægge fast inderst og F5 på top, da der afdrages mest på F5.

Fastforrentet uden afdrag giver ingen mening med den dårlige kurs og tillægget i adm.bidrag in mente. Det er stadigvæk langt bedre at afdrage på alle lån samlet set, medmindre jeres banklån er vældigt dyrt i rente.
Besvar med citat
  #3 (permalink)  
Gammel 15th April 2019, 06:31 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Nov 2016
Indlæg: 534
Standard

Hvad med at bruge Totalkredits 5 års rentemax som 0-40 lån uden at planlægge omlægning. Det er nær et Flexkort og er så vidt jeg ved godkendt til høj gearing svarende til F5. Lånet giver mulighed for afdragsfrihed, så mon ikke, at lånet så kan blive afdragsfrit senere, når gearingen kommer under 4.

Jeg er bestemt ikke dybt inde i renter og vilkår, men det jeg umiddelbart kan se på Totalkredits hjemmeside ser ok ud.
Besvar med citat
  #4 (permalink)  
Gammel 15th April 2019, 06:53 PM
Junior Member
 
Registreringsdato: Mar 2013
Indlæg: 22
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af thsv Se indlæg
I kan ikke optage en belåning nu og så opdele senere, så det bliver som I ønsker.
Givet at I skal købe nu og jeres gældsfaktor over 4 og at I ønsker delvist fast rente ville jeg opdele belåningen således:
1) 0-60% F5 med afdrag
2) 60-80% 1½% 30 år med afdrag
3) banklån 80-95%
Når jeres løn så stiger kan I afdrage mere på banklånet, det er ikke nødvendigvis billigere med afdragsfrihed på RK-lånet, når I nu ikke kan starte med det og skal omlægge 2-3 år for at opnå den ønskede belåning.

I kan evt. også starte med at opdele 50-50 ml. F5 og fast rente, i så fald ville jeg overveje at lægge fast inderst og F5 på top, da der afdrages mest på F5.

Fastforrentet uden afdrag giver ingen mening med den dårlige kurs og tillægget i adm.bidrag in mente. Det er stadigvæk langt bedre at afdrage på alle lån samlet set, medmindre jeres banklån er vældigt dyrt i rente.
Tak, THSV. Det er selvfølgelig ikke rart med en indlåsning i 5 år på halvdelen af realkreditten, men det kunne være en mulighed. Vi har gode muligheder for at låne til i nærheden af 3%, og regner med at kunne få en prioritetskredit på banklånet så vi løbende kan afdrage.

Citer:
Oprindeligt indsendt af cinis Se indlæg
Hvad med at bruge Totalkredits 5 års rentemax som 0-40 lån uden at planlægge omlægning. Det er nær et Flexkort og er så vidt jeg ved godkendt til høj gearing svarende til F5. Lånet giver mulighed for afdragsfrihed, så mon ikke, at lånet så kan blive afdragsfrit senere, når gearingen kommer under 4.

Jeg er bestemt ikke dybt inde i renter og vilkår, men det jeg umiddelbart kan se på Totalkredits hjemmeside ser ok ud.
Interessant. Har slet ikke set den vej, da jeg synes det er et ret uigennemskueligt produkt, men så vidt jeg kan se har det nogenlunde samme ÅOP som et F5/fkort, hvilket jo er ganske attraktivt. Kan dog ikke se om jeg kan indfri til kurs 100 undervejs, eller om jeg er prisgivet kursen på en 9-årig obligation, hvilket vil være værre end et F5. Det er dog en rigtig god ide at se om man ikke kan få afdragsfriheden senere.

EDIT: I øvrigt, er der nogen der har erfaringer med at overtale banker til at inkludere variable dele af ens løn ifm. beregning af gældsfaktor? Min bank har sagt nej til at inkludere bonus og medarbejderaktiegevinster som jeg ellers kan dokumentere er relativt stabile og som ville få os langt under faktor 4. Finanstilsynets vejledning angiver, at man godt må føje variable dele til, hvis der er en vis sikkerhed, men det falder på døve øre. Ligesom aktiedepoter åbenbart ikke kan tælles med ift. nettogæld/formueudregning.

Sidst redigeret af EndnuEnFørstegangskøber : 15th April 2019 kl. 07:02 PM.
Besvar med citat
  #5 (permalink)  
Gammel 16th April 2019, 12:38 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jun 2011
Indlæg: 577
Standard

Det er da bare at komme igang med at spørge andre banker om det. I er umiddelbart attraktive kunder, så mon ikke der er en bank der kan finde ud af det med gældsfaktoren.
Besvar med citat
  #6 (permalink)  
Gammel 16th April 2019, 07:11 AM
Junior Member
 
Registreringsdato: Mar 2019
Indlæg: 11
Standard

Vi står over for en omlægning med vores nuværende lån på 2,5 % med afdragsfrihed. Vi har et banklån der med nuværende hastighed er væk om 8,5 år. Min bankrådgiver foreslog selv et F5 lån med afdragsfrihed, hvor banklånet vil være væk på under 4 år, på trods af, at vores gældsfaktor er 4,1-4,2. Tror hvis man forhøjer indbetalingen på banklånet, burde det være muligt
Finanstilsynet har i deres skriv omkring gældsfaktor også nævnt, at det er som udgangspunkt man ikke må tilbyde risikable lån.
Besvar med citat
  #7 (permalink)  
Gammel 16th April 2019, 11:16 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Nov 2016
Indlæg: 534
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af EndnuEnFørstegangskøber Se indlæg
Interessant. Har slet ikke set den vej, da jeg synes det er et ret uigennemskueligt produkt, men så vidt jeg kan se har det nogenlunde samme ÅOP som et F5/fkort, hvilket jo er ganske attraktivt. Kan dog ikke se om jeg kan indfri til kurs 100 undervejs, eller om jeg er prisgivet kursen på en 9-årig obligation, hvilket vil være værre end et F5. Det er dog en rigtig god ide at se om man ikke kan få afdragsfriheden senere.
Rentemax 5år er inkonvertibelt på samme måde som Flexkort og alm flexlån. Dvs man kan komme ud til markedskurs eller kurs 100, når obligationerne skiftes. Det fremgår af produktarket, at obligationerne skiftes samtidig med, at rentemax udløber, det vil så sige hvert 5. år. Da der sker rentetilpasning hvert halve år, burde kursen hele tiden være tæt på 100 ligesom for Flexkort - men måske spiller andre faktorer ind også for dette lån.
Besvar med citat
  #8 (permalink)  
Gammel 16th April 2019, 12:57 PM
Junior Member
 
Registreringsdato: Mar 2013
Indlæg: 22
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af John Denver Se indlæg
Det er da bare at komme igang med at spørge andre banker om det. I er umiddelbart attraktive kunder, så mon ikke der er en bank der kan finde ud af det med gældsfaktoren.
Citer:
Oprindeligt indsendt af Baclava Se indlæg
Vi står over for en omlægning med vores nuværende lån på 2,5 % med afdragsfrihed. Vi har et banklån der med nuværende hastighed er væk om 8,5 år. Min bankrådgiver foreslog selv et F5 lån med afdragsfrihed, hvor banklånet vil være væk på under 4 år, på trods af, at vores gældsfaktor er 4,1-4,2. Tror hvis man forhøjer indbetalingen på banklånet, burde det være muligt
Finanstilsynet har i deres skriv omkring gældsfaktor også nævnt, at det er som udgangspunkt man ikke må tilbyde risikable lån.
Tak begge. Vores nuværende bank er meget konservativ og vil ikke give os lov - de vil faktisk ikke engang låne os pengene. Andre banker vi taler med står fast på kravene og alle nævner at Finanstilsynet har strammet meget op i de sidste par måneder, selvom de gerne vil strække sig lidt ift. beregningerne. Tænker at det i dette tilfælde er nemmere at forhandle med en bank man har været kunde hos i noget tid, og som har indblik i betalingsevne.

Citer:
Oprindeligt indsendt af cinis Se indlæg
Rentemax 5år er inkonvertibelt på samme måde som Flexkort og alm flexlån. Dvs man kan komme ud til markedskurs eller kurs 100, når obligationerne skiftes. Det fremgår af produktarket, at obligationerne skiftes samtidig med, at rentemax udløber, det vil så sige hvert 5. år. Da der sker rentetilpasning hvert halve år, burde kursen hele tiden være tæt på 100 ligesom for Flexkort - men måske spiller andre faktorer ind også for dette lån.
Der er pt kun 4-årige og 9-årige der tilbydes, hvilket betyder at man med høj gældsfaktor er bundet til den 9-årige. God pointe med at kursen hele tiden bør være tæt ved 100, og man kan selvfølgelig altid indfri til kurs 105. Pt er kurs på den 9-årige 102.
Besvar med citat
  #9 (permalink)  
Gammel 18th April 2019, 02:42 PM
Member
 
Registreringsdato: Jul 2012
Indlæg: 59
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af EndnuEnFørstegangskøber Se indlæg
EDIT: I øvrigt, er der nogen der har erfaringer med at overtale banker til at inkludere variable dele af ens løn ifm. beregning af gældsfaktor? Min bank har sagt nej til at inkludere bonus og medarbejderaktiegevinster som jeg ellers kan dokumentere er relativt stabile og som ville få os langt under faktor 4. Finanstilsynets vejledning angiver, at man godt må føje variable dele til, hvis der er en vis sikkerhed, men det falder på døve øre. Ligesom aktiedepoter åbenbart ikke kan tælles med ift. nettogæld/formueudregning.
Den slags er stort set umuligt som almindelig privatkunde. Det er korrekt at der er en åbning i vejledningen omkring det, men det er kun i ganske særlige tilfælde - f.eks. meget velhavende kunde - hvor bankerne gør det.

Husk på at der er strammet meget op på reglerne i de senere år, blandt andet med begrænsninger på hvor stor en del af porteføljen må have en for lav gældsfaktor.

Endvidere er reglerne ret uklare og op til fortolkning, og det er først når bankerne får besøg af tilsynet, at man får be- eller afkræftet at om man har tolket dem rigtigt. Og påbud fra Finanstilsynet vil man jo gerne undgå..
Besvar med citat
Svar


Emne værktøjer
Visningsmåde

Regler for indlæg
Du kan ikke starte nye emner
Du kan ikke svare på indlæg
Du kan ikke vedhæfte filer
Du kan ikke rette dine indlæg

vB code er aktiv
Smilies er aktiv
[IMG] kode er aktiv
HTML kode er ikke aktiv
Trackbacks are aktiv
Pingbacks are aktiv
Refbacks are ikke aktiv

Lignende emner
Emne Startet af Forum Svar Nyeste indlæg
Limtræsbjælke i konstruktion buer nedad Husejeren Generelt 13 16th March 2018 07:53 PM
Dampspærre konstruktion Mufce Generelt 13 30th June 2017 04:02 AM
Finansiering af hus + fremtidig have optimusprimtal Finansiering 4 18th November 2014 12:26 PM
Fremtidig værdi af landejendomme sjr Generelt 1 24th June 2013 01:53 PM
Tips til økonomisk konstruktion for 1. gangs boligejer megatronical Finansiering 7 10th December 2010 01:42 PM



Al tidssætning er GMT +1. Klokken er nu 05:06 AM.



Powered by: vBulletin Version 3.6.4
Copyright ©2000 - 2019, Jelsoft Enterprises Ltd.
SEO by vBSEO 3.6.0 ©2011, Crawlability, Inc.