Gå tilbage leveret af  Boliga logo    
Boligdebatten.dk   Boligdebatten.dk > Boligdebatten > Finansiering
Opret bruger OSS Søgning Dagens indlæg Marker alt som læst


Svar
 
Emne værktøjer Visningsmåde
  #51 (permalink)  
Gammel 19th July 2019, 11:49 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Mar 2019
Indlæg: 748
Standard

@hansen71

Lad mig stille dette spørgsmål så du kan få bare lidt forståelse:

Hvor stort en forventet kursgevinst kan en låntager der idag optager et 1% lån i kurs 97 forvente, givet 1% rentestigning over hele kurven om 15 år ?
Besvar med citat
  #52 (permalink)  
Gammel 19th July 2019, 12:00 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Aug 2011
Indlæg: 349
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af cp2019 Se indlæg
@hansen71

Lad mig stille dette spørgsmål så du kan få bare lidt forståelse:

Hvor stort en forventet kursgevinst kan en låntager der idag optager et 1% lån i kurs 97 forvente, givet 1% rentestigning over hele kurven om 15 år ?
Hvad har det med sagen at gøre? Du snakker konstant udenom, og når man så påpeger steder hvor du tager fejl, så siger du at det du rent faktisk skrev iøvrigt overhovedet ikke var det du mente.

Helt konkret skrev du "Nok mere realistisk med kurs oppe omkring 88 hvis renten stiger med 2% om fem år." , når man så påpeger det er forkert, så skriver du så "nej, det var overhovedet ikke det jeg snakkede om, jeg snakkede om rentekurven!" Newsflash, når de fleste her snakker om en 2% stigning i renten så mener de nok i den kontekst som jeg og også scanrate bruger det. Og ikke alle mulige andre kontekster.

Så nej, jeg har ikke mere at debatere med dig om, jeg foretrækker at debattere med folk der ved hvad de snakker om, udtrykker sig præcist og ikke konstant fordrejer diskussionen.

Fortsat god dag.
Besvar med citat
  #53 (permalink)  
Gammel 19th July 2019, 12:05 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Mar 2019
Indlæg: 748
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af hansen71 Se indlæg
Hvad har det med sagen at gøre? Du snakker konstant udenom, og når man så påpeger steder hvor du tager fejl, så siger du at det du rent faktisk skrev iøvrigt overhovedet ikke var det du mente.

Helt konkret skrev du "Nok mere realistisk med kurs oppe omkring 88 hvis renten stiger med 2% om fem år." , når man så påpeger det er forkert, så skriver du så "nej, det var overhovedet ikke det jeg snakkede om, jeg snakkede om rentekurven!" Newsflash, når de fleste her snakker om en 2% stigning i renten så mener de nok i den kontekst som jeg og også scanrate bruger det. Og ikke alle mulige andre kontekster.

Så nej, jeg har ikke mere at debatere med dig om, jeg foretrækker at debattere med folk der ved hvad de snakker om, udtrykker sig præcist og ikke konstant fordrejer diskussionen.

Fortsat god dag.
Du udstiller igen din manglende indsigt.

Ja en 2% rentestigning fra nuværende rente vil betyde fald til ca kurs 83.
En 2% rentestigning over hele kurven vil kun give fald til 88 el lign.
Besvar med citat
  #54 (permalink)  
Gammel 19th July 2019, 12:12 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Aug 2011
Indlæg: 349
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af cp2019 Se indlæg
Du udstiller igen din manglende indsigt.

Ja en 2% rentestigning fra nuværende rente vil betyde fald til ca kurs 83.
En 2% rentestigning over hele kurven vil kun give fald til 88 el lign.
Så du giver mig med andre ord ret. Tak, så fik vi afklaret det.
Besvar med citat
  #55 (permalink)  
Gammel 19th July 2019, 12:15 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Mar 2019
Indlæg: 748
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af hansen71 Se indlæg
Ja og cp2019 ved selvfølgelig bedre end eksperterne fra scanrate som estimerer kurs 83 i dette scenarie. Det er sgu for morsomt. Folk der søger råd i denne tråd burde lige overveje om manden har any clue hvad han snakker om.
Måske du skulle overveje hvorfor du ikke formår at holde tonen sober i denne tråd. Usmageligt

Men helt standard herinde, når man ikke forstår må det jo være en andens skyld, og lad os da derfor konkludere at det er vrøvl.

Du har hidtil holdt en pæn sober tone, hvorfor så stoppe det ?
Besvar med citat
  #56 (permalink)  
Gammel 19th July 2019, 12:20 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Mar 2019
Indlæg: 748
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af hansen71 Se indlæg
Så du giver mig med andre ord ret. Tak, så fik vi afklaret det.
Man kunne også konkludere at nu forstod du endelig.
Besvar med citat
  #57 (permalink)  
Gammel 20th July 2019, 10:40 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jun 2012
Indlæg: 148
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af hansen71 Se indlæg
Bolius artikel baserer sig på tal fra boligregner.dk, og deres anslåede indfrielseskurser ved rentestigninger tror jeg er fagkundskabens bedste bud(scanrates stifter skrev jo bogstaveligt talt bogen om dette). Jeg kan huske jeg skrev til dem i 2012 fordi jeg havde opdaget en dag til dag ændring i den estimerede indfrielseskurs og det var så fordi de netop havde forbedret deres system og fik en halv sides forklaring om hvordan de estimerer indfrielsespriser 5 år frem, og dengang bemærkede de at de kontinuerligt forbedrede deres systemer, så det er nok ikke blevet dårligere siden da.
Interessant - ved du om denne anslåede kurs tager udgangspunkt i tommelfingerreglen om 7 kurspoint pr. Renteprocent, eller den tager udgangspunkt i den varighed som er angivet på eksempelvis nasdaq for de enkelte obligationer. Jeg mener at de nuværende lange renter ligger med varighed oppe omkring 14, så hvis kursen “kun” falder de ca. 7 point pr rentestigning som beregninger idag viser (fremvist i denne tråd) så har cp ret i at kursfølsomheden falder signifikant (op til 50 procent) med 5/30 del mindsket løbetid - eller at der anvendes tommerfingelregler i de anslåede indfrielseskurser.

Jeg mener engang at have stødt på en Formel til beregning at varigheden som funktion af løbetid - men jeg kan desværre ikke finde den.
Besvar med citat
  #58 (permalink)  
Gammel 25th July 2019, 01:53 PM
Junior Member
 
Registreringsdato: Jul 2018
Indlæg: 25
Standard

Jeg dobbelttjekkede lige med bankrådgiveren.

"I kan kun vælge F5 med afdrag hvorfor det ikke vil være en fordel at lave to lån som F5 med afdrag. Vil i have afdragsfrihed på en del af det skal det være et lån fast rente uden afdrag på en del og så enten fast rente, Rentemax eller F5 med afdrag på den sidste del.

I kan vælge imellem

Fast rente med afdrag (lige nu 1 %)
Fast rente uden afdrag (lige nu 1 %)
Rentemax med afdrag
F5 med afdrag"

Så 2 lags belåning er en mulighed, men er nogle af de muligheder hun skitserer et reelt alternativ til et rent F5?
Besvar med citat
  #59 (permalink)  
Gammel 19th August 2019, 08:53 AM
Junior Member
 
Registreringsdato: Jul 2018
Indlæg: 25
Standard

Tak for alle de gode indlæg i tråden.

Der er noget tid til, at vi skal vælge lånet (nybygger hus færdigt i december).

Huset koster kommer til, at koste ca. 4.600.000 kr. inkl. grund. Herudover kommer vi til, at have betalt ca. 200.000 kr. i omkostninger til bank, stat, byggesagkyndig og advokat, når huset står færdigt.

Jeg ved ikke, hvad huset ender ud med, at blive vurderet til, når det står færdigt. Vi underskrev dog i september 2018, og bygger derfor til 2018 priser. En realistisk vurdering er måske 4.500.000 kr. konservativt? Bygger i Høje-Taastrup kommune, hvor priserne ikke er faldet det sidste år på villaer. Have og hårde hvidevarer er ikke med i entreprisen, men det finansierer vi selv efterfølgende.

Vi er godkendt til, at låne 3.460.000 kr., som er det beløb vores realkreditlån kommer til, at være på. Vi kommer selv med resten fra provenu fra salg af lejlighed, samt løbende opsparing.

Vi har årlig indtægt på løn brutto 732.000 + børnepenge fra 1 barn på 14.436 = 746.436 kr. Indtægt fra egen virksomhed, bonus og feriepenge er ikke medregnet.

Vi havner derfor på en gældsfaktor på ca. 4,6, og er dermed begrænset i vores lånemuligheder hos Nykredit/Totalkredit til:
Fast rente med afdrag
Fast rente uden afdrag
Rentemax med afdrag
F5 med afdrag

Belåningsgraden havner på 76-77%.

Hvis jeg anvender værktøjet på boligberegner.dk, så kan jeg se, at om 5 år vil restgælden være ca. 2.890.000 kr., når jeg tager et F5 lån.

Dermed vil der være muligheder for, at belåningsgraden kan komme under 60, hvis en ny vurdering vil være på > 4.800.000 kr. At komme under de 60% giver vel god mening, når man tager bidragssatsen i mente? Det vil også være muligt at supplere, hvis der fx mangler 100.000 kr., så vi kan komme under de 60%.

Så rationalet er, at vælge F5, da hovedstolen er lavere, afdragene større, og den negative rente bruges til afdrag. Om 5 år, når lånet skal refinansieres, kan vi være heldige, at nå under en belåningsgrad på 60%, samt en gældsfaktor < 4, og dermed ikke være begrænset af lånemuligheder, samt opnår en lavere bidragssats.

Alt det ovenstående er kun et muligt scenarie ved et fastforrentet lån, hvis renten stiger med mere end 1%, og der kan laves en opkonvertering, som jeg kan se. Måske skal renten endda stige med over 1,5% før end, at det er muligt.

Hvordan boligpriserne udarter sig, er dog jokeren i det her, da vi ikke kommer under 60% belåningssgrad ved faldene huspriser.

Nu er alting jo relativt og meget individuelt, men med vores situation i mente, så giver et F5 lån vel god mening med de muligheder vi har at vælge imellem?
Besvar med citat
  #60 (permalink)  
Gammel 19th August 2019, 08:59 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Mar 2019
Indlæg: 748
Standard

Lad være med at planlægge låneønsker om fem år
F5/flekskort er fint, gå til AL og få det billigste realkreditlån
Besvar med citat
Svar


Emne værktøjer
Visningsmåde

Regler for indlæg
Du kan ikke starte nye emner
Du kan ikke svare på indlæg
Du kan ikke vedhæfte filer
Du kan ikke rette dine indlæg

vB code er aktiv
Smilies er aktiv
[IMG] kode er aktiv
HTML kode er ikke aktiv
Trackbacks are aktiv
Pingbacks are aktiv
Refbacks are ikke aktiv

Lignende emner
Emne Startet af Forum Svar Nyeste indlæg
Hvor meget skal jeg betale i udbetaling. moabou Finansiering 10 19th April 2018 03:05 PM
Hvor meget skal jeg betale skat af? ThomasHDK Økonomi lejeboliger 3 31st December 2014 01:28 PM
Hvor meget skal jeg byde!? Motorsav Generelt 1 27th December 2010 11:07 AM
Hvor meget skal vi byde? annkristina Finansiering 10 10th November 2009 08:32 PM
Hvor meget af lønnen skal gå til bolig ? Savio Generelt 7 23rd January 2008 08:21 AM



Al tidssætning er GMT +1. Klokken er nu 11:32 PM.



Powered by: vBulletin Version 3.6.4
Copyright ©2000 - 2019, Jelsoft Enterprises Ltd.
SEO by vBSEO 3.6.0 ©2011, Crawlability, Inc.