Gå tilbage leveret af  Boliga logo    
Boligdebatten.dk   Boligdebatten.dk > Boligdebatten > Finansiering
Opret bruger OSS Søgning Dagens indlæg Marker alt som læst


Svar
 
Emne værktøjer Visningsmåde
  #1 (permalink)  
Gammel 15th August 2019, 11:29 AM
Junior Member
 
Registreringsdato: Feb 2018
Indlæg: 10
Standard Omlægning

Hej alle

Da jeg skal være fuldtidsstuderende (og pga. de lave renter pt) overvejer jeg en låneomlægning. Primært for at reducere det månedlige afdrag.

Nuværende:

Husets vurdering ved optagelse - 2.700.000
Realkredit - 2% fast over 30 år med 10 års afdragsfrihed (9 års afd.frihed tilbage, hovedstol 2.199.000)
Banklån - 433.000 til 3,95% over 9 år (8 år tilbage)

Jeg overvejer en fast 1% over 30år med afdragsfrihed eller evt. tolagsbelåning kombineret af den faste 1% og F5. Min egen tanke er, at det ikke giver så meget mening at omlægge nu, medmindre vi kan få en ret højere vurdering af huset (Hvilket vi højst sandsynligt ikke kan før om 1-2 år). Og vi påtænker at sælge om 4 år.

Så giver det overhovedet mening at omlægge nu? Skal jeg vente og omlægge efter en højere vurdering? Lade være ift. tankerne om salg?

Hører gerne jeres anbefalinger.

På forhånd tak.

Mvh,
Michael
Besvar med citat
  #2 (permalink)  
Gammel 16th August 2019, 10:43 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Nov 2016
Indlæg: 721
Standard

Det bliver hurtigt meget dyrt i omkostninger, især hvis der er kurstab på det nye lån.

Jeg ser en god pointe i det, hvis du er villig samt kan godkendes til at skifte til afdragsfrit Jyske F1, Danske Bolig Fri eller Nordea Bolig Puls, som har lav flexrente og som har den store fordel, at de er gratis at komme ud af. Så en del af omlægningsomkostningerne vil således blot være omkostninger, som er fremrykket fra en senere indfrielse, der bliver gratis. Evt kan flexkort også bruges, men der er trods alt visse indfrielsesomkostninger.

Hvis det kan lade sig gøre, kan man evt. også få et tilbud på 1% afdragsfrit, som man så kan benytte, hvis kursen stiger til noget over 100.
Besvar med citat
  #3 (permalink)  
Gammel 16th August 2019, 11:06 AM
Banned
 
Registreringsdato: Mar 2019
Indlæg: 952
Standard

Alle 1% er vist lukket for tilbud.
0,5% afdragsfrit er næste mulighed.
Besvar med citat
  #4 (permalink)  
Gammel 16th August 2019, 11:44 AM
ahj ahj er offline
Senior Member
 
Registreringsdato: Mar 2007
Indlæg: 302
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af MichaelB84 Se indlæg
Hej alle

Da jeg skal være fuldtidsstuderende (og pga. de lave renter pt) overvejer jeg en låneomlægning. Primært for at reducere det månedlige afdrag.

Nuværende:

Husets vurdering ved optagelse - 2.700.000
Realkredit - 2% fast over 30 år med 10 års afdragsfrihed (9 års afd.frihed tilbage, hovedstol 2.199.000)
Banklån - 433.000 til 3,95% over 9 år (8 år tilbage)

Jeg overvejer en fast 1% over 30år med afdragsfrihed eller evt. tolagsbelåning kombineret af den faste 1% og F5. Min egen tanke er, at det ikke giver så meget mening at omlægge nu, medmindre vi kan få en ret højere vurdering af huset (Hvilket vi højst sandsynligt ikke kan før om 1-2 år). Og vi påtænker at sælge om 4 år.

Så giver det overhovedet mening at omlægge nu? Skal jeg vente og omlægge efter en højere vurdering? Lade være ift. tankerne om salg?

Hører gerne jeres anbefalinger.

På forhånd tak.

Mvh,
Michael
Jeg ville klart lægge om. Besparelsen over 4 år er betydelig - du sparer over 1% om året i rente, så*den samlede rentebesparelse over 4 år løber op i mere end 100k før skat.

Der er en risiko for, at renten falder yderligere, og du derfor vil opleve et kurstab ved indløsning om 4 år, der æder hele din rentebesparelse og i værste fald lidt til. Men det er kun hvis renten falder, at du lider et kurstab. Et worst-case scenarium er et mindre tab.

Hvis renten derimod stiger, så*har du til gengæld udsigt til en kursgevinst, som potentielt kan blive flere hundrede tusind kroner. En rentestigning på*bare 0,5% vil give en stor gevinst i omegnen af 100k på*dit nye lån, men vil ikke give nogen gevinst på*dit eksisterende lån.

Hvis du ikke vil risikere et kurstab4 år, så*kan du også*lægge om til et F4 eller F5 lån. Så*får du en endnu større rentebesparelse og ingen risiko for kurstab - men heller ingen chance for kursgevinst.
Besvar med citat
  #5 (permalink)  
Gammel 16th August 2019, 11:52 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Nov 2016
Indlæg: 721
Standard

Det er vigtigt at være klar over, at kursen på det fastforrentede lån stiger over årene ved uændrede renter, fordi løbetiden bliver kortere og kortere.
Desuden er der markedsmekanismer, som får kursen til at stige, når lånet lukker.
Besvar med citat
  #6 (permalink)  
Gammel 16th August 2019, 11:57 AM
ahj ahj er offline
Senior Member
 
Registreringsdato: Mar 2007
Indlæg: 302
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af cinis Se indlæg
Det er vigtigt at være klar over, at kursen på det fastforrentede lån stiger over årene ved uændrede renter, fordi løbetiden bliver kortere og kortere.
Det er rigtigt, men det er jo medregnet i den effektive rente, som med aktuel kurs er 0,72%:

0,5RD27SSA50, 0,5RD27SSA50, (DK0004613262) - Nasdaq

Det er en rentebesparelse på*omkring 1,3% når man medregner kurstabet. Over 4 år og et lån på*2,2M giver det en besparelse på*over 100k før skat ved uændret rente.
Besvar med citat
  #7 (permalink)  
Gammel 16th August 2019, 12:02 PM
ahj ahj er offline
Senior Member
 
Registreringsdato: Mar 2007
Indlæg: 302
Standard

Men altså, det sikre alternativ,at omlægge til F4 eller F5, beskytter mod kurstab, og giver en endnu højere rentebesparelse.

Så*er det kun ved en stor rentestigning, hvor den lange rente ryger et godt stykke over 2%, at en evt. kursgevinst ved det eksisterende lån vil være højere end de renter der spares ved at lægge om.
Besvar med citat
  #8 (permalink)  
Gammel 16th August 2019, 12:24 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Nov 2016
Indlæg: 721
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af ahj Se indlæg
Det er rigtigt, men det er jo medregnet i den effektive rente, som med aktuel kurs er 0,72%:

0,5RD27SSA50, 0,5RD27SSA50, (DK0004613262) - Nasdaq

Det er en rentebesparelse på*omkring 1,3% når man medregner kurstabet. Over 4 år og et lån på*2,2M giver det en besparelse på*over 100k før skat ved uændret rente.
De 0,72% svarer til, at kurstabet er smurt ud over 30 år, og er derfor ikke et relevant tal her.

Problemet er, at der er alvorlig risiko for, at trådstarter vil skulle æde hele kurstabet fra kurs under 96 på blot 4 år, netop fordi kursen kravler opad ved uændrede renter. Det kan være en rigtig dum og dyr situation, for trådstarter har ikke meget friværdi at rutte med til et dårligt kursscenarie.

Husk også, at trådstarter har et banklån på toppen, som skal skubbes op, hvilket fordyrer det hele ved en omlægning.

Hvis man (som det efter min opfattelse fornuftige, medmindre man kan få kursgevinst på fastforrentet) går flex på grund af den korte horisont, bør det bestemt være et kortrentelån som jeg foreslog tidligere. Ja, man æder en marginal renterisiko, men indfrielsessituationen er langt bedre end F4/F5, hvor man kan time det skævt og skulle betale væsentligt kurstab eller differencerenter.
Besvar med citat
  #9 (permalink)  
Gammel 16th August 2019, 07:45 PM
Junior Member
 
Registreringsdato: Feb 2018
Indlæg: 10
Standard

Mange tak for svar. Så vidt jeg kan forstå er det en opvejning af kurstab/gevinst kontra rentebesparelse. Og overvejelse af de variable lån pga. tidshorisonten på 4 år.

Men hvad nu hvis jeg først tænker at sælge efter 5-10 år, hvad er anbefalingen så?

Ville det stadig give mening at lægge om nu uden en højere vurdering på huset, eller vente et par år på en højere vurdering, så jeg måske kan blive fri for banklånet? (Dog kan udbuddet af lån se meget anderledes ud til den tid)

-Michael
Besvar med citat
Svar


Emne værktøjer
Visningsmåde

Regler for indlæg
Du kan ikke starte nye emner
Du kan ikke svare på indlæg
Du kan ikke vedhæfte filer
Du kan ikke rette dine indlæg

vB code er aktiv
Smilies er aktiv
[IMG] kode er aktiv
HTML kode er ikke aktiv
Trackbacks are aktiv
Pingbacks are aktiv
Refbacks are ikke aktiv

Lignende emner
Emne Startet af Forum Svar Nyeste indlæg
Omlægning af lån RHC87 Finansiering 15 20th November 2017 10:14 AM
Omlægning af lån Freak1 Finansiering 3 3rd November 2017 09:03 AM
Lån omlægning Fasan31 Finansiering 6 21st April 2016 08:40 AM
Omlægning fra F5? ziphnor Finansiering 3 8th July 2012 08:44 AM
omlægning 4% 20 år til 2% 15 år clausv Finansiering 6 20th June 2012 08:12 AM



Al tidssætning er GMT +1. Klokken er nu 11:58 AM.



Powered by: vBulletin Version 3.6.4
Copyright ©2000 - 2019, Jelsoft Enterprises Ltd.
SEO by vBSEO 3.6.0 ©2011, Crawlability, Inc.