Gå tilbage leveret af  Boliga logo    
Boligdebatten.dk   Boligdebatten.dk > Boligdebatten > Finansiering
Opret bruger OSS Søgning Dagens indlæg Marker alt som læst


Svar
 
Emne værktøjer Visningsmåde
  #1 (permalink)  
Gammel 11th October 2019, 07:34 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: May 2008
Indlæg: 258
Question Hvor meget falder kursen på fastforrentede lån når rente stiger?

Jeg sidder og prøver at regne lidt frem og tilbage på fast forrentet vs F1/F3/F6 for at prøve at få en en ide om hvor lang tid renten skal holde sig nede før det bedst kan betale sig med flekslån.

Men hvor falder kursen egentlig hvis renten stiger et givent antal procent point? Er der en tommelfinger regel eller lignende? Synes ikke jeg kan finde noget rigtig konkret når jeg googler

EDIT:
Fandt det her eksempel https://realraad.dk/2018/10/12/naar-...g-det-goer-den . De angiver ikke hvor de har tallene fra dog.

Fandt også det her: https://finans.dk/privatokonomi/ECE9...an/?ctxref=ext igen uden forklaring.

Sidst redigeret af ziphnor : 12th October 2019 kl. 09:04 AM.
Besvar med citat
  #2 (permalink)  
Gammel 13th October 2019, 09:23 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jun 2012
Indlæg: 161
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af ziphnor Se indlæg
Jeg sidder og prøver at regne lidt frem og tilbage på fast forrentet vs F1/F3/F6 for at prøve at få en en ide om hvor lang tid renten skal holde sig nede før det bedst kan betale sig med flekslån.

Men hvor falder kursen egentlig hvis renten stiger et givent antal procent point? Er der en tommelfinger regel eller lignende? Synes ikke jeg kan finde noget rigtig konkret når jeg googler

EDIT:
Fandt det her eksempel https://realraad.dk/2018/10/12/naar-...g-det-goer-den . De angiver ikke hvor de har tallene fra dog.

Fandt også det her: https://finans.dk/privatokonomi/ECE9...an/?ctxref=ext igen uden forklaring.
Det hedder varighed. Et eksempel kan ses her:

1,5RD27SSA50, 1,5RD27SSA50, (DK0004611803) - Nasdaq
Besvar med citat
  #3 (permalink)  
Gammel 14th October 2019, 07:02 AM
Junior Member
 
Registreringsdato: Jan 2019
Indlæg: 14
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af hennesen Se indlæg
Det hedder varighed. Et eksempel kan ses her:

1,5RD27SSA50, 1,5RD27SSA50, (DK0004611803) - Nasdaq
Frem med regnemaskinen. Du kommer nok frem til et andet resultat end 17 point kursfald
https://da.wikipedia.org/wiki/Varighed

Sidst redigeret af RLRD : 14th October 2019 kl. 07:03 AM. Årsag: Tilføjelse
Besvar med citat
  #4 (permalink)  
Gammel 14th October 2019, 08:28 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jul 2008
Lokation: Vestegnen
Indlæg: 20,107
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af hennesen Se indlæg
Det hedder varighed. Et eksempel kan ses her:

1,5RD27SSA50, 1,5RD27SSA50, (DK0004611803) - Nasdaq
Man kan da ikke se noget udfra en obligation, der er over kurs 100.

Men varigheden kan ikke bruges til noget og det kan andre teoretiske overvejelser heller ikke, da man altid kan indfri til kurs 100 til termin.

I praksis falder kursen ca. 7 point pr. procent renten stiger, dog skal den løbetid der er brugt modregnes, f.eks. stiger kursen med ca. 1 point når serierne lukker for nyudstedelse hvert 3. år.

Kig f.eks. på serie 2035 og -38 4% i efteråret 2008, hvor renten var steget med 3% fra 2005 til 2008.

De 7 point har også kunnet ses ved nyudstedelse af obligationer til lån i flere tilfælde har 2 rentesatser været åbne samtidigt, f.eks. 1 og 1½% 30 år i serie 2050.
Ved de lave rentesatser på 1 og ½% er kursforskellen nærmere 4 point, som det kan ses i RDs pristabel for disse lån uden afdrag i dag.
https://www.rd.dk/da-dk/privat/koeb-...aspx?segment=P
Besvar med citat
  #5 (permalink)  
Gammel 14th October 2019, 01:02 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jun 2012
Indlæg: 161
Standard

Til at introducere begrebet - og hvor værdien for obligationerne kan findes - tænker jeg at eksemplet fint anvendes. Husk at det er ændring i den effektive rente som varighedsbegrebet udtaler sig om. Men ellers kan det anbefales at Google "varighed" eller "modificeret varighed" for yderligere information.

Den lange effektive rente kan forøvrigt ses her:
https://finansdanmark.dk/toerre-tal/...gationsrenter/

Sidst redigeret af hennesen : 14th October 2019 kl. 01:07 PM.
Besvar med citat
  #6 (permalink)  
Gammel 14th October 2019, 07:00 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: May 2008
Indlæg: 258
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af thsv Se indlæg
I praksis falder kursen ca. 7 point pr. procent renten stiger, dog skal den løbetid der er brugt modregnes, f.eks. stiger kursen med ca. 1 point når serierne lukker for nyudstedelse hvert 3. år.
Mange tak for svaret.

Lige for at sikre mig at jeg forstår det rigtigt. Lad os sige at jeg optager et afdragsfrit fastforrentet lån på 1mil til kurs 97 (så vi starter med et tab på 30k på kursen). Hvis rente så stiger 2%-point over de næste 6 år, så ville man forvente at kursen ville være faldet ~14 point, men modvirket af ~2 point da der nu er 6 år mindre tilbage af løbetiden, dvs man ville forvente at ende på ca. kurs 85? Dvs at et skift under disse omstændigheder vil skære ~150.000 af restgælden, hvoraf de første 30.000 "går til" at dække ens kurstab i starten), dvs man har "vundet" 120.000kr?

Grunden til at jeg spørger er naturligvis at jeg prøver at sammenligne med feks et F6 lån. Hvis man feks tager 1 mil ved 50% belåning, så koster fastforrentet 1mil (uden afdrag) ~1100kr om måneden efter skat mens F6 koster ~600kr (taget fra Jyske Banks beregner). Dvs med et F6 sparer man først 30.000 i kurstab, og over de 6 år 36.000, dertil kommer at man faktisk får betalt ca. 17.000 af pga den negative rente (hvis jeg aflæste ydelsesplanen korrekt). Så det fast forrentede lån vinder med 120.000 - 36.000 -17.000 = 67.000 i dette tilfælde (*hvis* den rentestigning finder sted, og uden at tage hensyn til omkostning ved omlægning). Jeg er godt klar over at det er overslags regning, men jeg prøver bare at få en ide om hvilke størrelses orden vi snakker om.
Besvar med citat
  #7 (permalink)  
Gammel 15th October 2019, 02:28 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jul 2008
Lokation: Vestegnen
Indlæg: 20,107
Standard

Du skal nok regne med kurserne fra lånene med afdrag, der typisk ligger ca. 1½ point bedre. Efter de 6 år er en del af afdragsfriheden jo brugt og efter 10 år er afdragsprofilen jo den samme for den resterende del af lånet (obligationerne).
Så fratræk yderligere 0,9 point i din beregning på den konto.
Og de 6 år er jo en 1/5-del af den totale løbetid, så kursen vil være tættere på 100 end blot 2 point, nok nærmere 3 point eller mere, da kursen jo skal ende i 100 efter de 30 år.

Men selv med disse forudsætninger er det fastforrentede lån en stor vinder, hvis renten stiger 2% på de 6 år.
Besvar med citat
  #8 (permalink)  
Gammel 15th October 2019, 06:45 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: May 2008
Indlæg: 258
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af thsv Se indlæg
Du skal nok regne med kurserne fra lånene med afdrag, der typisk ligger ca. 1½ point bedre. Efter de 6 år er en del af afdragsfriheden jo brugt og efter 10 år er afdragsprofilen jo den samme for den resterende del af lånet (obligationerne).
Så fratræk yderligere 0,9 point i din beregning på den konto.
Og de 6 år er jo en 1/5-del af den totale løbetid, så kursen vil være tættere på 100 end blot 2 point, nok nærmere 3 point eller mere, da kursen jo skal ende i 100 efter de 30 år.

Men selv med disse forudsætninger er det fastforrentede lån en stor vinder, hvis renten stiger 2% på de 6 år.
Grunden til til at jeg regnede på afdragsfrit var primært at det var lettere at regne ud (fordi der ikke er betalt noget af efter de 6 år og sekundært at det umiddelbart virker dumt at afdrage hvis man regner med at rente stiger nok til at omlægge inden for en relativ kort årrække (afdrag er jo til "fuld pris" ).

Jeg er bestemt ikke overrasket over at det fastforrentede lån vinder når renten stiger, men jeg prøver bare at finde ud af hvor meget der er at vinde/tabe i de to scenarier.

Hvis renten feks ikke er steget efter de 6 år så har man sparet 36.000 og betalt 17.000 af, og siden man startede 30.000 lavere er man faktisk stillet 83.000kr bedre.

Dvs, med det fastforrentede lån kan man "miste" 83.000 eller "vinde" 67.000, så cirka lige meget at vinde og tabe i hver retning (givet at det er en rimelig upræcis beregning).
Besvar med citat
  #9 (permalink)  
Gammel 15th October 2019, 10:10 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jul 2009
Indlæg: 886
Standard

De lange fastforrentede obligationer får vel stigende varigheder, når deres effektive rente nærmer sig 0%?

Alt andet lige, taler det for at hvis renten skulle begynde at stige, så er der nogle ret massive kursfald i vente. Mon om samfundet vil kunne absorbere dette?

I en tale af Finanstilsynets direktør, Jesper Berg, viser slide 15 hvordan værdien af en uendelig annuitet, bliver uendelig stor, når den effektive rente nærmer sig 0%.

https://www.finanstilsynet.dk/Nyhede.../Borsen-250919

Et eksempel er udlejningsejendomme, hvor ejer modtager en leje i al evighed, eller så længe bygningen findes, og der er lejere. En sådan ejendom, vil stige i værdi, jo mere den effektive rente nærmer sig nul.

Kort sagt, er dette en forsvarstale for øget opmærksomhed på at kreditgivningen må holdes i skak af regulatoriske tiltag.
Besvar med citat
  #10 (permalink)  
Gammel 15th October 2019, 10:34 PM
Junior Member
 
Registreringsdato: Feb 2019
Indlæg: 14
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af ziphnor Se indlæg
Dvs, med det fastforrentede lån kan man "miste" 83.000 eller "vinde" 67.000, så cirka lige meget at vinde og tabe i hver retning (givet at det er en rimelig upræcis beregning).
Det lidt "sjove" er, at tilpasningslånet er det.... sikre (i mangel af bedre ord). Det er i hvert fald det, som umiddelbart stiller dig bedst.

Det gør så også, at det fastforrentede - i modsætning til hvad bankerne siger - reelt er det spekulative lån. Du gambler i dag og tager et tab fordi du håber på en fremtidig gevinst.

Blot en spøjs betragtning. Bankerne burde sige: "Tag som udgangspunkt et tilpasningslån. Ønsker du at spekulere, så tag et fastforrentet". Men det siger de sjovt nok ikke - måske fordi de omvendt er sikre på at tjene mest på det fastforrentede..
Besvar med citat
Svar


Emne værktøjer
Visningsmåde

Regler for indlæg
Du kan ikke starte nye emner
Du kan ikke svare på indlæg
Du kan ikke vedhæfte filer
Du kan ikke rette dine indlæg

vB code er aktiv
Smilies er aktiv
[IMG] kode er aktiv
HTML kode er ikke aktiv
Trackbacks are aktiv
Pingbacks are aktiv
Refbacks are ikke aktiv

Lignende emner
Emne Startet af Forum Svar Nyeste indlæg
Stiger kursen? Jesper P Finansiering 1 17th September 2014 07:27 PM
Hvor meget skal man inddrage kursen? lux Finansiering 0 6th July 2014 11:39 AM
hvor meget falder boligpriserne pr år moniulven Generelt 2 14th August 2012 11:39 AM
Hvor meget skal huse falde, hvis den lange rente stiger til 6%? thsv Generelt 8 17th August 2010 07:11 AM
Hvor meget burde den stigende rente påvirke priserne? mikkelsen1980 Generelt 15 16th August 2010 07:42 PM



Al tidssætning er GMT +1. Klokken er nu 02:24 PM.



Powered by: vBulletin Version 3.6.4
Copyright ©2000 - 2019, Jelsoft Enterprises Ltd.
SEO by vBSEO 3.6.0 ©2011, Crawlability, Inc.