Hej herinde,

Vi overtog hus som førstegangkøbere i foråret og valgte på daværende tidspunkt fastforrentet 1,5%. 80% belåning. Ingen yderligere lån. Som ny og uerfaren tænkte vi (især jeg), at sikkerheden var vigtigst og det, der fik os til at sove godt om natten. Nu sover jeg ikke længere så godt som forventet, da jeg ikke føler, det er optimalt for vores situation - tror jeg.

Huset er fra 69 og står stort set originalt (dog velholdt), hvilket vil sige vi får en del løbende vedligehold og renovering af stort set alt. Køkken, bryggers, bad, gulvvarme, vinduer, tag, efterisolering osv.
Baseret på det er jeg ikke længere sikker på, at 1,5% fast er den rette vej, da huset løbende kræver "investeringer".

Lidt fakta:
Offentlig vurdering: 1.750.000
Restgæld 1.360.000, realkreditlån 1,5% ved Jyske Bank
Opsparing ca. 140.000
Årlig indkomst før skat ca. 640.000, forventes ikke at ændre sig synderligt. Hustru i øjeblikket på barsel
2 voksne, 2 børn på 0 og 3 år og 1 middelaldrende, mindre bil.

Baseret på hvad jeg læser herinde, så synes det ofte anbefalet med 2-lags belåning:
F1 0-(40-60%), 30 år, afdragsfri 10 år
F1 (40-60)-80%, 30 år, afdrag

Det vil tillade os at spare noget mere op, renovere og omlægge (eventuelt med forhåndslån til yderligere renovering) om 5-10 år med lidt højere boligvurdering til følge, såfremt renten forbliver nogenlunde stabil.

Jeg har også tænkt på:
F1 0-(40-60%), 30 år, afdragsfri 10 år
Fast, 10 år 0%, (40-60)-80%, afdrag

Dette for at sikre et billigt fastforrentet lån, hvor en god del af gælden bliver afbetalt hurtigere, men det giver os bare ikke flere midler uden at optage nyt/omlægge lån i friværdi på markedsvilkår.

Til sidst fordele/ulemper ved at omlægge fra fast til flex?

Jeg er stadig ganske ny i denne verden, så bær gerne over med mig.

Hvad vil anbefalingen være herinde?

På forhånd tak.

Hvis søvnen påvirkes af renten, så kan jeg dårligt se at variabel rente vil hjælpe.

Det ved du bedst selv, men værdien af en god søvn er mere værd end lidt renter.

Du kommer til at spare 300 kr/måneden (fast vs flexkort på 1.360.000).

Så tag omkostningen ved omlægning + evt. kurstab og dividér den med 3600. Så ved du hvor mange år der skal gå før break even.

Jeg troede søvnen ville være påvirket af renten. Nu påvirkes den mere af, at jeg ikke sikker på, at vi har de rigtige lån ift. den bolig vi har valgt og de renoveringer, der kommer.
Så det er ikke for at spare på en månedlig basis, men for at optimere afdrag eller opsparing.

Du har et super lån. Hvad kan F1 andet end at spare dig for 300kr?
Brug de 140.000 på renoveringen

300 kr/måned er ikke et korrekt tal. Dels skal der tages hensyn til merafdrag på flexlånet (ellers anbefaler d'herrer vel afdragsfrie lån som de billigste?!), dels hænger trådstarter fast i et 1,5% lån, der er dyrt i forhold til markedsstandard nu.

Undersøg omkostningerne ved omlægning til 2lagsbelåningen med 2x flex, som vil være fordelagtig i kombination med opsparing aht likviditet.

Mere korrekt er at se på forskellen i rente + bidrag (+ evt. kursskæringer).

1,5% lånet hos jyske koster 1,5% + 0,615% i bidrag, dvs. 2,15%.

Man kan pt. få et 0-80 flexlån til ca. 0,6% inkl. bidrag og kursskæringer. Jeg ved ikke lige, hvad jyske F1 ligger på.

Dvs. renteforskellen alt inkl. er ca. 1,5% brutto, ca. 1,0% netto, svarende til ca. 13600 kr. netto om året for trådstarter i runde tal. Med uændrede renter selvfølgelig og ud fra nuværende restgæld.

Det koster en sjat at omlægge. Regn på det.

Tallet er korrekt for en sammenligning mellem bedste 30-årlige fastforrentede (med afdrag) og ditto bedste 30-ørige flexlån (med afdrag) efter beregning af værdi af rentefradrag. Dvs. netto gevinst per måned ved at køre fleks fremfor fast afdrag.

Det er naturligvis korrekt at der frigøres mere likviditet ved også at se på afdragsfrihed, men det har (i min bog) ikke så meget at gøre med om fast er bedre end fleks? Hvis der skal frigøres penge til renovation? Så kan det ikke ske ved omlægning til flex, da gevinsten er for lille ift. konverteringsomkostninger.

Så kan man så diskutere om der kan frigøres midler til renovation ved afdragsfrihed? Her bør det beregnes hvad den reelle pris er ved afdragsfriheden? Versus alternativet, nemlig at øge belåningen af huset for at finansiere renovationen?

Så summa summarum:

Kan jeg skaffe penge til renovation ved at omlægge fra fast til flex? Rungende nej.

Kan jeg skaffe penge til renovation ved at omlægge til afdragsfrit? Ja, men det er potentielt en meget dyr måde at skaffe pengene på sammenlignet med at optage yderligere lån (med afdrag). Men det afhænger af beløbets størrelse / behovet?

Nej, 300kr/måned er ikke korrekt. Du stirrer på nettoydelser i 1.år uden at tage højde for forskel i afdrag.

Hertil kommer, at trådstarter ikke har "bedst mulige fastforrentede lån", men et 1,5% lån.

Afdragsfrihed 0-40 koster 0,1 i rentetillæg og skal oplagt tages, hvis 2-lagsbelåningen kan tilbydes uden ekstra omkostninger ud over 1640 tinglysning.

Det er tidligere påvist herinde, at ved flexrente under ca -0,5% har afdragsfrit flexkort 0-40 lavere ÅOP end et tilsvarende lån med afdrag.