Gå tilbage leveret af  Boliga logo    
Boligdebatten.dk   Boligdebatten.dk > Boligdebatten > Finansiering
Opret bruger OSS Søgning Dagens indlæg Marker alt som læst


Svar
 
Emne værktøjer Visningsmåde
  #1 (permalink)  
Gammel 2nd April 2021, 08:35 PM
Member
 
Registreringsdato: Jul 2015
Indlæg: 82
Standard Gældsfaktor ved større opsparing - hvad går banken med til?

Hej,

Vi overvejer at komme i en større bolig.

Vi bor pt. i foreningsmæssig gældsfri andelsbolig på Østerbro på 115m2, som vi forventer kan sælges til >4.2 mio kr (2600kr/mdr i boligafgift). Vi har ingen gæld, og det er sandsynligt at vi får ~1.5mio forskudt arv i form af rentefrit familielån senere på året.

Vi har derfor mellem 4-5.5mio kr at lægge i udbetaling --- men gerne mindre og så lægge "resten" i opsparing/aktier..

Vi har dog et familieliv, med 3 børn og en enkelt indkomst, hvor hustanden kommer op omkring de 700.000 / året (før skat).

Det er jo en lidt atypisk situation, og jeg vil høre hvad I tror banken vil give lov til at låne for? Jeg har selv budgettet lidt rundt med en 40-60% belåning, og synes vi ville kunne klare en 8-10mio hus med fx 40% afdragsfrit + 20% afdrag (samlet 60% belåning).

Virker det usandsynlig banken vil gå med på det? Vi er i den tidlige fase, og kan sagtens ende med en hus til væsentlig mindre, det er egentlig bare rart at kende "grænserne".. Vi kigger i N-Sjælland.

Såfremt vi kun kan få en gældsfaktor på 5x, så giver det "kun" et lån på 3.5mio, hvor så selv lægger resten..

Er der nogen der har erfaring fra banken der kunne være relevante her?
Besvar med citat
  #2 (permalink)  
Gammel 3rd April 2021, 07:44 AM
Member
 
Registreringsdato: May 2014
Indlæg: 64
Standard

Nu skriver du ikke noget om jeres alder (går ud fra I er under 55). Jeg tror ikke bank/realkredit vil acceptere en gearing over 5 ud fra kun én indtægt, og I vil nok blive mødt med krav om afdrag, dog nok ikke hvis I får belåning på max 40 %. Måske de vil acceptere at I kun afdrager på belåningen over 40%. Sidstnævnte vil jeg presse lidt på for, da deres risiko er ikke eksisterende med så stor egenbetaling. Måske I vil have gavn af at spørge to/tre forskellige kreditforeninger?
Besvar med citat
  #3 (permalink)  
Gammel 3rd April 2021, 11:06 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jan 2019
Indlæg: 270
Standard

Så længe belåningen er under 60 %, så gør det alting noget lettere. Den største barriere bliver nok rådighedsbeløbet, som beregnes på baggrund af lån med fast rente og afdrag på hele lånet.

I må umiddelbart gerne låne til over gældfaktor 5, når I kan tåle 25 % prisfald på boligen, og der er i princippet ikke nogen øvre grænse. Husk dog, at et rentefrit familielån fortsat er at betegne som et lån, og at det dermed regnes med i jeres belåning. I skal derfor kunne klare de 25 % prisfald samtidig med at alle øvrige lån indfris.
Besvar med citat
  #4 (permalink)  
Gammel 3rd April 2021, 01:19 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: May 2018
Indlæg: 2,171
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af Emil_H Se indlæg
Så længe belåningen er under 60 %, så gør det alting noget lettere. Den største barriere bliver nok rådighedsbeløbet, som beregnes på baggrund af lån med fast rente og afdrag på hele lånet.

I må umiddelbart gerne låne til over gældfaktor 5, når I kan tåle 25 % prisfald på boligen, og der er i princippet ikke nogen øvre grænse. Husk dog, at et rentefrit familielån fortsat er at betegne som et lån, og at det dermed regnes med i jeres belåning. I skal derfor kunne klare de 25 % prisfald samtidig med at alle øvrige lån indfris.
Gode pointer.

Og så skal I ind og forhandle med banken/realkredit ligegyldigt hvad. Det er ret uforudsigeligt, når man falder uden for normalbilledet. Desværre er ikke alle lige fleksible, men shopper man omkring, så finder man tit en fornuftig løsning.
Besvar med citat
  #5 (permalink)  
Gammel 3rd April 2021, 02:25 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Dec 2009
Indlæg: 551
Standard

Umiddelbart vil jeg gætte på, at banken både gør og skal regne et familielån med i gældsfaktoren, når de skal lånegodkende. Så det skal du nok være forberedt på inden mødet med banken. Som Emil_H er inde på bliver banker/realkredit dog meget nemmere at have med at gøre, hvis man kommer under 60%. Det er i hvert fald min oplevelse.

Jeg har selv en gældsfaktor på væsentligt over 5 og er enlig. Da jeg skulle godkendes til at låne var de momenter, som jeg oplevede lagde banken særligt vægt på, at jeg selv havde opsparet 20% af boligens pris og kunne frigøre yderligere 20 % andet steds fra (60% belåning), at jeg har relativt høj jobsikkerhed (men ikke udsigt til eksorbitante lønstigninger) samt at jeg har et relativt højt rådighedsbeløb.
Besvar med citat
  #6 (permalink)  
Gammel 3rd April 2021, 08:04 PM
Member
 
Registreringsdato: Feb 2008
Indlæg: 46
Standard

I har en betydelige formue jovist, men hvordan er den fremkommet ?

Hvis jeg læser dit oplæg som en vis herre, så har I ikke udvist nogen opsparingsevne af betydning, med mindre I også har nedbragt et større andelsboliglån.

Hvis I har nedbragt et større andelsboliglån, så skal det frem på bordet for banken, idet det fortæller en historie om jeres kreditværdighed.

Hvis I blot har skabt jeres formue, fordi tiderne har været gunstige på boligfronten, så vil nogle udlånene måske tænke, at I vil få det svært, hvis I skal klare en boligbyrde på bare over 3 t.kr., fordi I hidtil ikke har demonstreret en evne til at sparre op.
Besvar med citat
  #7 (permalink)  
Gammel 3rd April 2021, 09:33 PM
Junior Member
 
Registreringsdato: May 2020
Indlæg: 1
Standard

Vi har stået i nogenlunde samme situation, dog med lidt andre tal: 3.3 mio kr i opsparing, 3 børn, én indkomst på ca 850tkr årligt, ingen gæld, køb af bolig i Storkøbenhavn, vi er i 30'erne. Vi har ønsket at låne 4 mio kr med en belåningsgrad på 60%, dvs en egenbetaling på lidt under 2.7 mio kr. Dermed en gældsfaktor på 4.7. Nogle banker har været ganske skeptiske, fx ønskede Handelsbanken af 500 tkr blev indefrosset på en konto til løbende udbetaling. Andre banker har været villige til at låne os beløbet (fx Danske Bank, Jyske Bank, Arbejdernes Landsbank), men har givet udtryk for at hvis vi købte dyrere end 6.7, så måtte vi hive flere penge op af egen lomme. Vi har ikke lagt os endelig fast på finansiering, men det er mit indtryk, at vi har adgang til flex lån pga belåningsgrad på 60% trods gældsfaktor over 4.
Besvar med citat
  #8 (permalink)  
Gammel 4th April 2021, 04:58 PM
Member
 
Registreringsdato: Jul 2015
Indlæg: 82
Standard

Tak for alle de gode indlæg

Forskellige svar på spgs:
* Vi er i start 30'erne - arbejdssituationen er rimelig god, med udsigt til bedre løn i fremtiden. Det er også rimelig at antage at vi på sigt kommer op på en fuldtids- og en deltidsløn.
* Formuen er rimeligvis ligeligt skabt på KBH boligmarked, 10 års opsparing fra arbejde (har også arbejdet under studier) samt gavepenge. 2021 budgettet hedder 45.000kr udbetalt (efter skat) / mdr, 24.000kr udgifter (alt), så 20.000kr overskud -- så der er "luft" til boligfinansiering. Dertil kommer også årlig gavepenge på ~100t kr.
* Vi har ret fint belæg for tilbagebetaling af forskellige andelsboliglån, og har en god historik med Nordea.


Jeg noterer mig følgende bemærkninger:
* Det handler om at synliggør kreditværdighed hos banken - søg gerne flere banker/RK
* Afgørende bliver nok 60% belåning
* Opmærksom på at familielån indgår i gældsfaktor.


ift valg af lån hælder jeg mellem følgende løsning:
* Ren "banklån" fx Nordea boligplus variable til ~0.6% ved 50-60% belåning med afdrag
* 40% fast afdragsfrit + 20% F-kort/BoligPuls med afdrag

Jeg udregner omkostningerne til mellem 2-3.000 kr / million lånt pr måned efter skat (inkl afdrag) ved overstående løsninger.

Sidst redigeret af knummen : 4th April 2021 kl. 05:46 PM.
Besvar med citat
  #9 (permalink)  
Gammel 4th April 2021, 08:19 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jan 2019
Indlæg: 270
Standard

Med hensyn til lån, så ville jeg kraftigt revurdere fast rente hvis I vil have afdragsfrihed. Det er ekstra dyrt, og ved maks. 60 % belåning ville jeg nok ikke betale for den sikkerhed, som man jo kan argumentere for ikke er så vigtig.

Personligt havde jeg nok valgt 60 % afdragsfrit F-kort og i stedet investeret de sparede afdrag for at sprede mine midler i flere og mere likvide aktiver. Alternativt 0-40 % uden afdrag + 40-60 % med afdrag hvis man har det bedre med det.
Besvar med citat
  #10 (permalink)  
Gammel 5th April 2021, 01:04 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jul 2008
Lokation: Vestegnen
Indlæg: 20,491
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af knummen Se indlæg
ift valg af lån hælder jeg mellem følgende løsning:
* Ren "banklån" fx Nordea boligplus variable til ~0.6% ved 50-60% belåning med afdrag
* 40% fast afdragsfrit + 20% F-kort/BoligPuls med afdrag

Jeg udregner omkostningerne til mellem 2-3.000 kr / million lånt pr måned efter skat (inkl afdrag) ved overstående løsninger.
For 1. lån bliver nettoydelsen ca. de 3.000 kr om måneden i starten, men hvis man medregner omk. til at få en mill. udbetalt bliver nettoydelsen højere. Nettoydelsen er for øvrigt ikke afhængig af jeres indkomst, blot der er noget indkomst kapitaludgiften kan modregnes i.
Fordelen ved et banklån istedet for RK-lån er dog at afdraget er en smule lavere i starten af forløbet. Ved f.eks. et F5-lån med afdrag over 30 år og inkl. låneomk. er alene afdraget på 2.900 kr om måneden.

Men tag en snak med banken om hvor meget de vil låne jer, men som andre skriver er de mindre kritiske ved en belåning under 60% i attraktive områder.
Besvar med citat
Svar


Emne værktøjer
Visningsmåde

Regler for indlæg
Du kan ikke starte nye emner
Du kan ikke svare på indlæg
Du kan ikke vedhæfte filer
Du kan ikke rette dine indlæg

vB code er aktiv
Smilies er aktiv
[IMG] kode er aktiv
HTML kode er ikke aktiv
Trackbacks are aktiv
Pingbacks are aktiv
Refbacks are ikke aktiv

Lignende emner
Emne Startet af Forum Svar Nyeste indlæg
hvad kan bedst betale sig; udbetaling af bil vs. opsparing casagu Finansiering 7 22nd September 2014 04:22 PM
Hvad skal man gøre med sin private opsparing? mhsm Økonomi 6 13th March 2014 12:11 PM
Hvad gør banken, hvis folk bliver arbejdsløse? nobi Generelt 10 8th January 2013 06:20 PM
Hvad skal jeg gøre med min opsparing? ztodap Finansiering 12 4th March 2010 09:44 AM
Hvad er bedst: opsparing eller nul gæld? Solonn Finansiering 30 28th July 2009 08:36 PM



Al tidssætning er GMT +1. Klokken er nu 07:21 PM.



Powered by: vBulletin Version 3.6.4
Copyright ©2000 - 2021, Jelsoft Enterprises Ltd.
SEO by vBSEO 3.6.0 ©2011, Crawlability, Inc.