Gå tilbage leveret af  Boliga logo    
Boligdebatten.dk   Boligdebatten.dk > Boligdebatten > Finansiering
Opret bruger OSS Søgning Dagens indlæg Marker alt som læst


Svar
 
Emne værktøjer Visningsmåde
  #1 (permalink)  
Gammel 23rd November 2008, 09:06 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Nov 2008
Lokation: Esbjerg
Indlæg: 132
Standard Er der forskel på realkreditinstitutter?

Når man skal have realkreditlån er det så vigtigt at være opmærksom på hvor man får det? Udbyder de forskellige produkter eller er det det samme?

Hvis der er forskel hvor bør man så låne sine penge i dag?
Besvar med citat
  #2 (permalink)  
Gammel 23rd November 2008, 09:21 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jul 2008
Lokation: Vestegnen
Indlæg: 20,085
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af Centrino Se indlæg
Når man skal have realkreditlån er det så vigtigt at være opmærksom på hvor man får det? Udbyder de forskellige produkter eller er det det samme?

Hvis der er forskel hvor bør man så låne sine penge i dag?
De store selskaber kan vel rangeres således:
Nordea Kredit
Total Kredit/Nykredit
Realkredit Danmark
BRF

Der er ikke den store forskel på de forskellige institutters produkter, så vælg det din bank samarbejder med, men hold dig dog væk fra BRF, der har en stor andel af de "farlige" lån.
Min personlige favorit er nok RD, da de tilbyder rabat på bidraget ved månedlige betalinger, hvilket gør det nemmere at administrere sin "TotalKonto".
Bemærk, at den yderste belåning for enhver boligejer bør være en kassekredit på 50-100.000 til at dække uforudsete udgifter, og hvor lønnen forrentes højt.
Undgå anden opsparing i banken, så længe der er bankgæld!
Besvar med citat
  #3 (permalink)  
Gammel 23rd November 2008, 01:22 PM
Banned
 
Registreringsdato: Apr 2007
Indlæg: 22,952
Standard GODT spørgsmål!!!!

Jeg har undersøgt tvangsauktionerne på tvangsauktion.dk pr.23 nov 08.
Da jeg ikke kan uploade filer, vil jeg opfordre til at kikke i mit bibliotek, der er refereret til nedenfor! Der opbevarer jeg en række rutineopgørelser, specialværktøjer og særlige undersøgelser.

Først størrelsen (se markedsandele.pdf):

På boligmarkedet er der 4, der betyder noget:

BRF 8%
NORdea Kredit 16%
RD 32%
Nykredit (med Totalkredit) 44% (eller resten)

Sandsynligheden (se tvangssandsynlighed.pdf) for at ende på tvangsauktion som låne kunde kan relativt beregnes, når man sætter antallet af 1.prioriteter i forhold til markedsandelen. Nykredit er sat lig med index 100, som markedsførende. Det ses, at man som kunde har 4 gange så stor sandsynlighed for at ende på tvangsauktion som BRF kunde end som NYK kunde. Der er tale om 2 undersøgelser, idet jeg har fulgt op på en tilsvarende undersøgelse fra oktober 2008. RD klarer sig bedre i november end i oktober; men er stadig over NYK.

Årsagen kan vi gætte på: Opnås ikke et tilfredsstillende bud på 1. auktion, kan der begæres en anden auktion. Hvis kreditforeningen har tillid til sin kreditvurdering, byder den ind med sit tilgodehavende i forvisning om, at man kan få minimum den sum ved et videresalg efter tvangsauktionen.
Det var tidligere reglen; men er det langtfra mere.
På grafen bud og pant.pdf ser man, at for både BRF og RD opnåede man kun 50% af kreditforeningens pant i bud; mens det ved Nykredit typisk var andre panthavere, der forlangte ny auktion (resten er så få, at man ikke skal tillægge dem betydning).
Det vil sige at BRF og RD begge har så elendig en kreditvurdering, at de ikke selv tror på den.

Konsekvensen for lånekunderne er følgende:

1. Man skal holde sig LAAANGT væk fra BRF og egentlig også RD, hvis man kan. De er notorisk sjuskede i deres kreditvurdering - og for RD's vedkommende er der et usundt familieskab med Danske Bank: Man kan sige om incest, hvad man vil; men det bliver i familien!

2. BRF og RD vil have større tab, som skal dækkes ved en forhøjelse af bidraget på de øvrige lån - derfor skal man som solid betaler holde sig langt fra disse kreditforeninger; man kommer til at betale for deres skødesløshed!
Er man så uheldig at være fanget som solid fast forrentet kunde i en af disse dubiøse kreditforeninger, så skal man vente til ens obligationslån får en realistisk kurs (man kan beregne denne - hvis man har en fast forrentet annuitet - med "kursberegner.xls"). Så skal man konvertere op til en højere rente i et fornuftigt institut: Enten Nordea eller Nykredit (hold jer langt væk fra DLR, der har tonsvis af problemer på landbrugsudlån):
A. Ydelsen vil ikke falde ret meget; men restgælden vil. Derfor vil man - forudsat man har betalt til tiden - være interessant for f.eks. Nordea idet deres pant - selv med faldende priser - kommer langt ind i sikkerhed.
B. Husk at betinge jer en lavere bidragssats, når pantet kommer under 40% af vurderingssummen.

3. I øjeblikket kursplejer pensionskasser og banker obligationskurserne op, fordi de ikke kan tåle kurstabet uden at blive insolvente! Når næste tilbagesalgsbølge fra udlandet kommer, skal man til gengæld være hurtig - så smelder det, og man kan gøre en god forretning. Her kan man eventuelt slippe af med et dyrt banklån også!

4. En mere umiddelbar kreditvurdering kan man gøre som lånekunde: De kreditforeninger og banker, der i tide og utide sender smukke og "dygtige" "cheføkonomer" på fladskærmene med kloge betragtninger (om Bocian er smuk er en smagssag; men seriøsiteten er ubestridelig - fraværende). De er kun ude på at narre og berolige folk, der har dummet sig. Alene det at RD's cheføkonom selv er flexer, bør få en ud af startblokken - og med høj og skærende røst løbe stortudende væk.

5. Hvis solide betalere flygter fra den synkende skude, får vi en rød bank, blå bank situation på realkreditten. RD og BRF vil samle fallenterne.

Sidst redigeret af Thomas : 23rd November 2008 kl. 01:54 PM.
Besvar med citat
  #4 (permalink)  
Gammel 23rd November 2008, 05:38 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Nov 2008
Indlæg: 141
Standard

Nu har siden her gennem flere omgange, og specielt af dig beskrevet BRF med dramatiske vendninger hvad angår biddargssat og deres kredit-vurderinger.
Så tillad mig lige at spørge, hvor mange procent drejer det sig om i ralation til deres tegnede kunder?

Godt nok er chancen jo x4 hos BRF, og dine tal peger også i retning af at de per auktion har størrere risiko for reelt tab, men er det overhovedet i en størrelsesorden så det reelt vil påvirke biddragssatsen?

Til sidst skal man huske på at ændring af bidragssatsen skal træffes af bestyrelsen, og varsles med et år! Dvs. det er ikke noget som kommer lige om hjørnet - så koldt vand i blodet.

Selv er jeg jo flex-nisse i BRF, men jeg er nu altså ikke bekymret for bidragssatsen.

Nicolai
Besvar med citat
  #5 (permalink)  
Gammel 23rd November 2008, 06:16 PM
Banned
 
Registreringsdato: Apr 2007
Indlæg: 22,952
Standard

Om du er bekymret vil jeg lade være op til dig selv. Men lur mig om det ikke snart bliver annonceret.

Vi ligger i øjeblikket på et antal tvangsauktioner på niveau 3000/år - og det er da rigtigt nok langt op til de 9000 der var i 1993; Men for de sidste 4 måneder ligger vi altså godt dobbelt så højt som i samme periode sidste år! Fortsætter trenden, når vi de 10000/år i 2010-11.
Problemet er, at jeg ikke kan se hvad, der stopper stigningen.....

Dengang var man oppe på bidragsprocenter på 2-3, hvilket vi nok ikke kan nøjes med:

1. Ejendomsværdierne og gælden var ikke skruet så højt om som de er nu.
2. Gældsbyrden - med sjove banklån - var ikke så højt oppe.
3. Man indførte muligheden for låneomlægning, så man kunne konvertere ned til en lavere rente.
4. Hovedproblemet, som jeg påpeger, er at dårligdommen er ulige fordelt! BRF (og RD) vil få en ganske uforholdmæssig andel af tabene. Skal vi sige BRF får 15% (deres andel p.t. af dem jeg kan undersøge) af tvangsauktionerne, når vi når 10.000/år eller 1500/år. På hver vil de tabe ½ mio kr i snit. (svarer til forskellen på pant og bud i de sager der i nov gik videre til anden runde), så taler vi 1 mia. Nu er deres udestående restgæld på 100 mia. Dvs. en ekstra pct. i administrationsbidrag.
Det er den optimistiske version: Allerede nu taler vi om 1/3%. Det betyder unægteligt relativt mere på en 5% forrentning end på en 10% og af et større beløb.

Endelig er du flexnisse - dem har jeg ikke noget råd til....
Besvar med citat
  #6 (permalink)  
Gammel 23rd November 2008, 08:48 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Nov 2008
Indlæg: 141
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af Thomas Se indlæg
Endelig er du flexnisse - dem har jeg ikke noget råd til....
Grin! - Fair enough. Vi er dog ikke så udprægede gældsnisser (ca. x1) som alle dem i mener går på røven

Citer:
Oprindeligt indsendt af Thomas Se indlæg
4. Hovedproblemet, som jeg påpeger, er at dårligdommen er ulige fordelt! BRF (og RD) vil få en ganske uforholdmæssig andel af tabene. Skal vi sige BRF får 15% (deres andel p.t. af dem jeg kan undersøge) af tvangsauktionerne, når vi når 10.000/år eller 1500/år. På hver vil de tabe ½ mio kr i snit. (svarer til forskellen på pant og bud i de sager der i nov gik videre til anden runde), så taler vi 1 mia. Nu er deres udestående restgæld på 100 mia. Dvs. en ekstra pct. i administrationsbidrag.
Det er den optimistiske version: Allerede nu taler vi om 1/3%. Det betyder unægteligt relativt mere på en 5% forrentning end på en 10% og af et større beløb.
Jep, det var også nogle tal i den still jeg ønskede at få frem. Meeeeen bidrags-staser på 2-3% - det lyder jo ihvertfald ret voldsomt.
Denne her "krise" har jo ihvertfald gjort det interessandt at analysere sin bolisituation. Hvis dit scenrie bliver en realitet, da vil alle jo flygte fra f.eks. BRF hvilket i sig selv vil begrænse hvor meget de kan skrue på bidragssatsen.

Nicolai
Besvar med citat
  #7 (permalink)  
Gammel 23rd November 2008, 08:59 PM
Banned
 
Registreringsdato: Apr 2007
Indlæg: 22,952
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af Hanssing Se indlæg
Grin! - Fair enough. Vi er dog ikke så udprægede gældsnisser (ca. x1) som alle dem i mener går på røven



Jep, det var også nogle tal i den still jeg ønskede at få frem. Meeeeen bidrags-staser på 2-3% - det lyder jo ihvertfald ret voldsomt.
Denne her "krise" har jo ihvertfald gjort det interessandt at analysere sin bolisituation. Hvis dit scenrie bliver en realitet, da vil alle jo flygte fra f.eks. BRF hvilket i sig selv vil begrænse hvor meget de kan skrue på bidragssatsen.

Nicolai
RD har 0,57 p.t.
Det er præcis min pointe med BRF: Fly skreg de, som flygte kan. Det kan ikke være morsomt, at betale for at cheføkonomer i BRF har det morsomt.

Hvis BRF ikke skruer op for varmen, så går de fallit! Gør de det, går de også fallit. Samtidigt er de så små, at ingen vil savne dem.
Sidste gang var tabene - så vidt jeg husker - mere jævnt fordelt.

Den megen snak om rentesænkning vil ikke hjælpe boligejerne, fordi tilførslen af yderligere likviditet kan ikke opveje den, der er forsvundet i tab.
Besvar med citat
  #8 (permalink)  
Gammel 4th February 2009, 09:04 AM
Junior Member
 
Registreringsdato: Feb 2009
Indlæg: 1
Standard

Hej Thomas
Flot og grundigt arbejde, godt der er nogen, der kan holde institutterne i ørerne, kritisk journalistik er nærmest historie.
Har du info om hvad f.eks RD endte med at få i bud efter 2. auktion? og hvad er enheden på din kurve "Bud og pant hvor der er krævet 2. auktion", og hvor mange begivenheder er der bag RD søjlen?
Mvh Bagger
Besvar med citat
  #9 (permalink)  
Gammel 4th February 2009, 09:33 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Sep 2008
Indlæg: 7,195
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af Hanssing Se indlæg
Selv er jeg jo flex-nisse i BRF, men jeg er nu altså ikke bekymret for bidragssatsen.
Det behøver du sådan set heller ikke være. For selv hvis den skulle stige med 0,1% så er det jo ikke noget der vælter økonomien.

Men hvis man nu stod og skulle være hvor man vil låne idag så kan man jo ligeså godt vælge et sted hvor risikoen for en stigning er mindre.
Besvar med citat
Svar


Emne værktøjer
Visningsmåde

Regler for indlæg
Du kan ikke starte nye emner
Du kan ikke svare på indlæg
Du kan ikke vedhæfte filer
Du kan ikke rette dine indlæg

vB code er aktiv
Smilies er aktiv
[IMG] kode er aktiv
HTML kode er ikke aktiv
Trackbacks are aktiv
Pingbacks are aktiv
Refbacks are ikke aktiv

Lignende emner
Emne Startet af Forum Svar Nyeste indlæg
Forskel på 7 eller 6 %? Lavipe Finansiering 14 10th July 2008 09:35 AM
Stor forskel i vurdering munchjensen Generelt 13 16th March 2008 12:11 AM
Forskel i bruttopriser Guest03 Generelt 1 31st January 2008 06:45 AM
Forskel på renter hyttmann Finansiering 2 2nd January 2008 12:51 PM
forskel på pris i søgeresultat og på boligoversigt ffweb Fejl 1 3rd October 2007 05:16 PM



Al tidssætning er GMT +1. Klokken er nu 12:17 AM.



Powered by: vBulletin Version 3.6.4
Copyright ©2000 - 2019, Jelsoft Enterprises Ltd.
SEO by vBSEO 3.6.0 ©2011, Crawlability, Inc.