Boligdebatten.dk

Boligdebatten.dk (/)
-   Finansiering (http://www.boligdebatten.dk/finansiering/)
-   -   Medie: Tusindevis har realkreditlån ingen anbefale (http://www.boligdebatten.dk/finansiering/37007-medie-tusindevis-har-realkreditlan-ingen-anbefale.html)

starenz 13th November 2021 08:07 PM

Citer:

Oprindeligt indsendt af l_nielsen (Indlæg 436213)
Meget simpelt - når lånet ikke er anbefalelsesværdigt at optage i - i kurs 95 - så er det heller ikke attraktivt at skylde i kurs 93,5.

Meget klar sammenhæng.

Du glemmer en væsentlig ting.

Det væsentligste argument for, at man ikke anbefaler lån ved kurs 95-96, er at der oftest kan vælge en anden obligation i omegnen af kurs 100, hvor kurstabet undgås - mod til gengæld en højere rente. Sådan er præmissen ikke ved opkonvertering.

Artiklen binder 1:1 sammen, at det kan betale sige at omlægge lån, som ligger under kurs 95 i dag, når banker normalt ikke anbefaler at optage disse lån til denne kurs. Skribenten laver direkte koblingen til “lånet bankerne ikke anbefaler.”
Denne præmis er simpelthen forkert.

En evt. opkonvertering fra kurs “under 95” afhænger af, hvilke muligheder der er på obligationer med højere rente. Det giver fx ikke mening, at optage et nyt lån til kurs 97, og indfri sit eget lån til fx kurs 94,5. Så står du med en begrænset kursgevinst, en højere rente og omkostninger ifm. omlægningen.

Dermed ikke sagt, at det ikke kan betale sig, at opkonvertere, når ens lån ligger under kurs 95 - bestemt ikke - men det er bare ikke en 1:1 ift. bankernes normale anbefaling til optagelsen ved kurs 95. Der er mange aspekter, som skal indgås i beslutningen. (Tid til salg, forventninger til renten, kursen på alternativ obligation etc)

Jeg sidder selv pt. og holder aktivt øje med mit 1%-lån, som jeg optog for lidt mere end 1,5 år siden, som vel er blandt de milliarder (undskyld millioner), som skribenten nævner, men det kan bare ikke betale sig endnu. Renten skal en tand mere op. For det første pga. kursen på mit lån, men også fordi, at jeg venter på, at det lån jeg ønsker åbner og kan købes i omegnen af kurs 100.

BenjaminHE 13th November 2021 08:24 PM

Citer:

Oprindeligt indsendt af l_nielsen (Indlæg 436172)
Kom ud af dit dårlige lån med kursgevinst.
Det er en gave til dig.

Tak, men jeg har ikke travlt. Jeg forventer stigende lange renter.

starenz 13th November 2021 08:51 PM

Citer:

Oprindeligt indsendt af BenjaminHE (Indlæg 436218)
Tak, men jeg har ikke travlt. Jeg forventer stigende lange renter.

Nemlig et rigtig godt eksempel på, hvorfor det ikke er 1:1, som jeg beskriver længere oppe.

Er ret sikker på, at Benjamin ville have valgt 1,5 % ved optagelse til i omegnen af kurs 100 end alternativet til 1% til kurs 95-96. Som banken også ville have anbefalet ham.

moniulven 14th November 2021 05:48 AM

Citer:

Oprindeligt indsendt af BenjaminHE (Indlæg 436218)
Tak, men jeg har ikke travlt. Jeg forventer stigende lange renter.


hvad bygger du det på det kræver vel at inflationen forsætter op, men det er vel tvivlsomt med en eksploderende corona som går ud over væksten. og forsyningssituationen får de vel styr på i 1. halv år af 2022 og energiprisene er stagnerende hvis ikke faldende specielt når det ikke tyder på en hård vinter i europa


jeg tror selv at inflationen topper op til og omkring jul og derfor er kurserne ved at nå bunden på f.eks mit 0.5% i kurs 88

så jeg giver selv min bankrådgiver besked om at igangsætte indfridelse af reallån i næste uge. det giver trods alt en gevinst på ca 10 %


skal siges at jeg går i variabeltlån som jo følger ecb og jg tror faktisk ikke ecb kommer til at hæve renten, højst nedbringe/stoppe deres opkøb af obligationer

BenjaminHE 14th November 2021 08:24 AM

Inflationen er et produkt af den førte penge politisk. Jeg vil henvise til Milton Friedman.

I 70erne fik demand/supply chain issues også skylden. Men denne gang er det anderledes?

Her er et eksempel, de fleste producenter af energi tunge produkter har lukket for produktionen. FX kunstgødning, da fiksering af kvælstof fra luften bliver for dyr i forhold til prisen på kunstgødning.

Der skal nok komme en masse artikler om demand/supply issues.. faktum er at priserne på fødevarer vil stige så langt øjet rækker pga stigende priser på kunstgødning (mangel på kunstgødning og produktionsomkostninger)

For at få styr på inflationen skal renten være højere end inflationen. Lige nu kan det bedre betale sig at investere i gas/benzin/metal/mad

Hvordan ser du en investering i dåse tomater over det kommende år? Er det en bedre eller dårligere investering end tilsvarende obligationer?

Der er flere der skriver at inflationen alene stiger i USA, så længe råstoffer afregnes i dollars, så er inflationen global.

Som sagt har jeg ikke travlt, jeg venter 6/12månder og ser hvordan verden ser ud. Jeg anser det at optage et variabelt forrentet lån med alle de usikkerheder der er lige nu som lidt for frisk en omgang for mig.
Evergrande, geopolitiske spændinger med Rusland/Hviderusland herunder Gas supply til Europa. Corona og faldet i verdensøkonomien. Inflationen der stiger og stiger (ECB og fed mener den er midlertidig, hvorfor forsætter den med at stige?).

Aliaz 14th November 2021 08:57 PM

Citer:

Oprindeligt indsendt af BenjaminHE (Indlæg 436228)
Inflationen er et produkt af den førte penge politisk. Jeg vil henvise til Milton Friedman.

I 70erne fik demand/supply chain issues også skylden. Men denne gang er det anderledes?

Her er et eksempel, de fleste producenter af energi tunge produkter har lukket for produktionen. FX kunstgødning, da fiksering af kvælstof fra luften bliver for dyr i forhold til prisen på kunstgødning.

Der skal nok komme en masse artikler om demand/supply issues.. faktum er at priserne på fødevarer vil stige så langt øjet rækker pga stigende priser på kunstgødning (mangel på kunstgødning og produktionsomkostninger)

For at få styr på inflationen skal renten være højere end inflationen. Lige nu kan det bedre betale sig at investere i gas/benzin/metal/mad

Hvordan ser du en investering i dåse tomater over det kommende år? Er det en bedre eller dårligere investering end tilsvarende obligationer?

Der er flere der skriver at inflationen alene stiger i USA, så længe råstoffer afregnes i dollars, så er inflationen global.

Som sagt har jeg ikke travlt, jeg venter 6/12månder og ser hvordan verden ser ud. Jeg anser det at optage et variabelt forrentet lån med alle de usikkerheder der er lige nu som lidt for frisk en omgang for mig.
Evergrande, geopolitiske spændinger med Rusland/Hviderusland herunder Gas supply til Europa. Corona og faldet i verdensøkonomien. Inflationen der stiger og stiger (ECB og fed mener den er midlertidig, hvorfor forsætter den med at stige?).

Men hvor høj rente kan samfundet, økonomierne og boligmarkedet klare? -Hvis renten kommer "for højt op" over 1-2 år, vil jeg tro der kommer et væsentligt tilbagefald i økonomierne og i kølvandet deraf formentligt rentefald.
Hvad mener I?

moniulven 15th November 2021 02:46 PM

enig ud over at de stopper QE så tror jeg ikke på rentestigninger og har derfor i dag bestilt variabel lån i stedet for 0.5% fast forrentet som jeg indfrier med fin kursgevinst

megatronical 19th November 2021 06:56 PM

Jeg synes det er vigtigt at huske at forskellige folk har forskellige præferencer og at realkredit derfor ikke er en one-size-fits-all.

Vi omlagde f.eks. til et fastforrentet 20-årigt lån med afdrag på 0.5% da det var i kurs ~99 og med 50% belåning, så er det i alt ~1%.

Vi får sat skub i afviklingen af lånet og vi kender vores udgifter og sover derfor trygt og godt.

l_nielsen 19th November 2021 07:27 PM

Citer:

Oprindeligt indsendt af megatronical (Indlæg 436437)
Jeg synes det er vigtigt at huske at forskellige folk har forskellige præferencer og at realkredit derfor ikke er en one-size-fits-all.

Vi omlagde f.eks. til et fastforrentet 20-årigt lån med afdrag på 0.5% da det var i kurs ~99 og med 50% belåning, så er det i alt ~1%.

Vi får sat skub i afviklingen af lånet og vi kender vores udgifter og sover derfor trygt og godt.

At i tager økonomisk ikke optimale valg er ikke et argument.

Der findes nærmest ikke en eneste låntager hvor flekslån ikke er bedre

notforthedough 19th November 2021 07:28 PM

Inspireret af denne og andre tråde, er vi nu i færd med at omlægge vores 1% fast rente optaget til kurs 99 i juni 2020. Vi spurgte en ny bank til råds og de foreslog 20 årigt f-kort (Totalkredit). Det har vi valgt at gå med. Med kursgevinsten skærer vi ca. 170.000 kr. af lånet inklusiv omkostninger. Vi går fra et lån med ÅOP på 2% til pt. 0.4%. Får vi brug for at mindske vores ydelse har vi mulighed for at skifte til 30 årig løbetid. Med mindre renten eksploderer, vil vi spare en del over tid.


Al tidssætning er GMT +1. Klokken er nu 06:03 PM.

Powered by: vBulletin Version 3.6.4
Copyright ©2000 - 2022, Jelsoft Enterprises Ltd.
SEO by vBSEO 3.6.0 ©2011, Crawlability, Inc.