Medie: Tusindevis har realkreditlån ingen anbefale
 

jeps omlæg de 0.5 % lån der nu er nede i kurs 88 og omlæg til flex

Ja dem der kan få lov af banken til en konvertering kan spare en pæn slat på restgælden, sur røv hvis de ikke kan.

Er spændt på at se hvor mange der reelt benytter muligheden. Oftes er der mange der ikke bruger muligheden selv om det ville være oplagt.

jeg gør- har opsagt til 1.januar hvor jeg går i variabel rente- fik mit 0.5 % lån til 96.5 og nu nede i ca 88 så fin forretning på knap et år

Har 1% 30 års, men dog med forkortet løbetid - så der er ca 20 år tilbage. Obligationskursen danser mellem 93-96, og kommer ikke længere ned! 😩😩😩😩

så har du ikke opsagt ? så skal du nemlig indfri til kurs 100,

du har vel bare besluttet at du køber obligationer pr 26 27.12 ? til den kurs som de måtte have på det tidspunkt ?

ja opsagt er nok det forkerte ord, jeg eller rettere reallen køber obligationer der sidst i december

jeg er er ikke inde i fagtermerne men sagde bare til bank damen at jeg ville skifte lån per 1/1 og indfri 0.5 %

troede faktisk at man også skulle varsle indfrielse til udgangen af et kvt men det kan man måske gøre til hver en tid uden varsel

opsigelse bruges, når det er en konvertibel obligation, som skal indfries, og kursen er over 100 - "ny metode", vel ca 25-30 år gammel..

alm, "den gamle metode" er at købe obligationerne.. som man har gjort igennem mange årtier

og du kan skifte...lige den dato du har lyst.. uden ekstra omkostninger .. så hvis du har lyst, sågør det pr 18.11 feks .. ;-)

Jeg har 1% med afdragsfrihed, (9 år tilbage).

En skrå konvertering giver kun mening hvis man tror at renten falder igen.

eller hvis man ikke tro at ecb hæver renten og de korte renter derfor vedbliver med at være lave så kan man skifte til variabelt lån

jeg skifter f.eks til et banklån til 0,61 % i rente hvilket faktisk er billigere end 0.5% + bidrag på 0.5 % så udover kursgevinst er der også en rente besparelse

Ikke korrekt, da renten på F-kort/F5 er væsentligt lavere end den faste rente.
Selv hvis renten stiger lidt kan et lån med variabel rente blive billigst.
Fast rente er mest af alt en forsikring mod stigende renter og at man vil kende sin rente i en lang periode. ved kraftigt stigende rente kan man evt. sikre sig en kursgevinst, dette koster dog en del i omlægning, hvor gebyrerne undgår en større pct.del ved små lån, så en del af fordelen forsvinder.

Nok nærmere hvis man tror den korte rente holder sig så lavt at den samlede renteydelse i lånets levetid bliver lavere.

Den korte rente kan jo godt komme op i feks 2% og det vil være en god forretning fordi faldet i din gæld ved konverteringen ikke bliver spist op i lånets løbetid.

Kom ud af dit dårlige lån med kursgevinst.
Det er en gave til dig.

De første to afsnit i den artikel, er det mest sorte, jeg har læst længe. Og det er det er endda medtaget indlæg i dette forum - så det siger ikke så lidt :-)

Hvad er sort ?

Det giver fuldt mening som jeg læser det

Tusindvis har realkreditlån ingen vil anbefale, er du en af dem?

Stort set ingen bankrådgiver vil anbefale et fastforrentet realkreditlån med en kurs under 95 – kurstabet er for stort. Et lån med et stort kurstab betyder, at du skal ”afdrage mere end du låner”, og det ekstra afdrag kan ikke trækkes fra i skat. Derfor anbefales disse lån normalt ikke til private. Men hvad hvis du er en af dem, der har dette lån?

På trods af at ingen anbefaler lån under kurs 95, er der i dag realkreditlån, optaget alene inden for de seneste 2 år, for over 259 tusind millioner kr., der i dag har en kurs under 93,50. Er du en af dem med sådan et lån, skal du overveje om, du vil beholde et lån, som ingen anbefaler.

Parallellen med “anbefalingen under kurs 95” ved låneoptagelse og “på trods” har intet at gøre med den nuværende mulighed for kursgevinst omlægning.

Der blandes pære og bananer sammen.

Derudover tror jeg, at vi taler om milliarder - og ikke “tusinder af millioner” - men det er nok bare mig.

De blander præcist ikke pærer og bananer sammen - At det er dårligt at optage realkreditlån under kurs 95, er der vist ikke meget tvivl om. At det er dårligt at ligge i realkredit lån under kurs 93,5 er der heller ikke meget tvivl om.

Så det er - bortset fra omlægningsomkostninger - to sider af samme sag

Hvor skriver jeg, at optagelse af lån under kurs 95 er en god ide? Det er slet ikke det, jeg opponerer mod.

Der står i artiklen:

“På trods af at ingen anbefaler lån under kurs 95, er der i dag realkreditlån, optaget alene inden for de seneste 2 år, for over 259 tusind millioner kr., der i dag har en kurs under 93,50. “


Hvad har optagelseskursen og anbefaling på daværende tidspunkt noget, som helst at gøre med den nuværende kurs?

[quote=l_nielsen;436206]De blander præcist ikke pærer og bananer sammen - At det er dårligt at optage realkreditlån under kurs 95, er der vist ikke meget tvivl om. At det er dårligt at ligge i realkredit lån under kurs 93,5 er der heller ikke meget tvivl om.

Dobbelt post - slet

Meget simpelt - når lånet ikke er anbefalelsesværdigt at optage i - i kurs 95 - så er det heller ikke attraktivt at skylde i kurs 93,5.

Meget klar sammenhæng.

Du glemmer en væsentlig ting.

Det væsentligste argument for, at man ikke anbefaler lån ved kurs 95-96, er at der oftest kan vælge en anden obligation i omegnen af kurs 100, hvor kurstabet undgås - mod til gengæld en højere rente. Sådan er præmissen ikke ved opkonvertering.

Artiklen binder 1:1 sammen, at det kan betale sige at omlægge lån, som ligger under kurs 95 i dag, når banker normalt ikke anbefaler at optage disse lån til denne kurs. Skribenten laver direkte koblingen til “lånet bankerne ikke anbefaler.”
Denne præmis er simpelthen forkert.

En evt. opkonvertering fra kurs “under 95” afhænger af, hvilke muligheder der er på obligationer med højere rente. Det giver fx ikke mening, at optage et nyt lån til kurs 97, og indfri sit eget lån til fx kurs 94,5. Så står du med en begrænset kursgevinst, en højere rente og omkostninger ifm. omlægningen.

Dermed ikke sagt, at det ikke kan betale sig, at opkonvertere, når ens lån ligger under kurs 95 - bestemt ikke - men det er bare ikke en 1:1 ift. bankernes normale anbefaling til optagelsen ved kurs 95. Der er mange aspekter, som skal indgås i beslutningen. (Tid til salg, forventninger til renten, kursen på alternativ obligation etc)

Jeg sidder selv pt. og holder aktivt øje med mit 1%-lån, som jeg optog for lidt mere end 1,5 år siden, som vel er blandt de milliarder (undskyld millioner), som skribenten nævner, men det kan bare ikke betale sig endnu. Renten skal en tand mere op. For det første pga. kursen på mit lån, men også fordi, at jeg venter på, at det lån jeg ønsker åbner og kan købes i omegnen af kurs 100.

Tak, men jeg har ikke travlt. Jeg forventer stigende lange renter.

Nemlig et rigtig godt eksempel på, hvorfor det ikke er 1:1, som jeg beskriver længere oppe.

Er ret sikker på, at Benjamin ville have valgt 1,5 % ved optagelse til i omegnen af kurs 100 end alternativet til 1% til kurs 95-96. Som banken også ville have anbefalet ham.

hvad bygger du det på det kræver vel at inflationen forsætter op, men det er vel tvivlsomt med en eksploderende corona som går ud over væksten. og forsyningssituationen får de vel styr på i 1. halv år af 2022 og energiprisene er stagnerende hvis ikke faldende specielt når det ikke tyder på en hård vinter i europa


jeg tror selv at inflationen topper op til og omkring jul og derfor er kurserne ved at nå bunden på f.eks mit 0.5% i kurs 88

så jeg giver selv min bankrådgiver besked om at igangsætte indfridelse af reallån i næste uge. det giver trods alt en gevinst på ca 10 %


skal siges at jeg går i variabeltlån som jo følger ecb og jg tror faktisk ikke ecb kommer til at hæve renten, højst nedbringe/stoppe deres opkøb af obligationer

Inflationen er et produkt af den førte penge politisk. Jeg vil henvise til Milton Friedman.

I 70erne fik demand/supply chain issues også skylden. Men denne gang er det anderledes?

Her er et eksempel, de fleste producenter af energi tunge produkter har lukket for produktionen. FX kunstgødning, da fiksering af kvælstof fra luften bliver for dyr i forhold til prisen på kunstgødning.

Der skal nok komme en masse artikler om demand/supply issues.. faktum er at priserne på fødevarer vil stige så langt øjet rækker pga stigende priser på kunstgødning (mangel på kunstgødning og produktionsomkostninger)

For at få styr på inflationen skal renten være højere end inflationen. Lige nu kan det bedre betale sig at investere i gas/benzin/metal/mad

Hvordan ser du en investering i dåse tomater over det kommende år? Er det en bedre eller dårligere investering end tilsvarende obligationer?

Der er flere der skriver at inflationen alene stiger i USA, så længe råstoffer afregnes i dollars, så er inflationen global.

Som sagt har jeg ikke travlt, jeg venter 6/12månder og ser hvordan verden ser ud. Jeg anser det at optage et variabelt forrentet lån med alle de usikkerheder der er lige nu som lidt for frisk en omgang for mig.
Evergrande, geopolitiske spændinger med Rusland/Hviderusland herunder Gas supply til Europa. Corona og faldet i verdensøkonomien. Inflationen der stiger og stiger (ECB og fed mener den er midlertidig, hvorfor forsætter den med at stige?).

Men hvor høj rente kan samfundet, økonomierne og boligmarkedet klare? -Hvis renten kommer "for højt op" over 1-2 år, vil jeg tro der kommer et væsentligt tilbagefald i økonomierne og i kølvandet deraf formentligt rentefald.
Hvad mener I?

enig ud over at de stopper QE så tror jeg ikke på rentestigninger og har derfor i dag bestilt variabel lån i stedet for 0.5% fast forrentet som jeg indfrier med fin kursgevinst

Jeg synes det er vigtigt at huske at forskellige folk har forskellige præferencer og at realkredit derfor ikke er en one-size-fits-all.

Vi omlagde f.eks. til et fastforrentet 20-årigt lån med afdrag på 0.5% da det var i kurs ~99 og med 50% belåning, så er det i alt ~1%.

Vi får sat skub i afviklingen af lånet og vi kender vores udgifter og sover derfor trygt og godt.

At i tager økonomisk ikke optimale valg er ikke et argument.

Der findes nærmest ikke en eneste låntager hvor flekslån ikke er bedre

Inspireret af denne og andre tråde, er vi nu i færd med at omlægge vores 1% fast rente optaget til kurs 99 i juni 2020. Vi spurgte en ny bank til råds og de foreslog 20 årigt f-kort (Totalkredit). Det har vi valgt at gå med. Med kursgevinsten skærer vi ca. 170.000 kr. af lånet inklusiv omkostninger. Vi går fra et lån med ÅOP på 2% til pt. 0.4%. Får vi brug for at mindske vores ydelse har vi mulighed for at skifte til 30 årig løbetid. Med mindre renten eksploderer, vil vi spare en del over tid.

Og det er netop her problemet ligger. Ud fra et isoleret økonomisk synspunkt har du måske ret - Der er bare 2 problemer:

1. Om det er det rigtige lån eller ej afhænger af hvordan renten opfører sig og det ved vi først i bagklogskabens ulidelige klar lys
2. I den økonomiske ligning mangler den menneskelige faktor, dvs. risikovilligheden og trygheden ved kendte udgifter. Begge on average en funktion af socio-økonomisk baggrund

/MT

1. Nej.
Vi kan beregne det sandsynlige udfald og dermed beregne at flekslån er helt overlegent med en lavere forventet omkostning.
2. Enig.
Desværre ligger der i den mennsekelige faktor en manglende forståelse for at flekslån ikke er mere risikofyldte. Det er ikke mere risikofyldt at tage flekslån end at tage fastforrentet lån - det er en skrøne.

Handler det reelt set ikke om vores frygt for den “uventede” katastrofe som ingen ser komme? De fleste forsikrings-produkter er for den gennemsnitlige dansker en dårlig langsigtet forretning. Men vi køber dem alligevel, da vi ønsker tryghed mod den “uventede” katastrofe (f.eks. huset brænder ned).

Når du beregner det “sandsynlige udfald”, så er det baseret på kendt empiri, etablerede modeller og historisk udvikling. Men hvis frygten handler om en “Black swan” event (Taleb et al), så vil kontra-argumentet vel være, at konventionelle risiko-modeller netop ikke kan bruges til at fange outliers / Black Swan begivenheder. Og det er reelt set dem man ønsker at “forsikre” sig mod? Hvilket vel sagtens kan være rationelt for individet, hvis man bekymrer sig meget om den slags i det daglige?

Jo det handler det bestemt om.
Men når forsikringspræmien er så høj (at være tvunget i et relativt meget dyrt produkt), at opsparing af "forsikringspræmien" ved at tage mere hensigtsmæssig belåning, og indarbejde den forbedrede likviditet i soliditeten, og høste afkast heraf, giver mere sikkerhed end at tegne forsikringen.

Det mener jeg bestemt er tilfældet her.

Hensigtsmæssig sammensat fleksbelåning giver så meget sikkerhed, at den "falske" sikkerhed der ligger i fastforrentede lån i mine øjne er meget meget dyrtkøbt.

1. "det sandsynlige udfald" og "forventet omkostning", begge sætninger der efterlader plads til det usandsynlige og uforventede.

2. Renterne stiger nu og i bankernes interne risikovurdering af lån, så er fleks mere risiko end fast

De som har risikoprofil til at ride fleks-bølgen - Go for it, men vi er andre, som gerne betaler en "forsikring" for at kende vores ydelse - Nu og fremadrettet.

1. Ja sætninger der efterlader plads til en foranderlig verden. Men du fanger vist ikke pointen - Forsikringen i fastforrentet lån er alt alt for dyr.

2. Kan godt være du gerne vil betae for at få en fast ydelse. men er det ikke tåbeligt, når du kan få det samme, alene ved at bruge en budgetkonto.

1. Ting koster det folk er villige til at betale, om det er for dyrt eller ej er en subjektiv vurdering.

2. Det virker kun så længe du har buffer tilbage på kontoen til at betale for den højere rente. Man kan risikere at tage et 1-årigt lån, sætte penge til side og så er renten røget i vejret til næste refinansiering og hvor lang tid renten er højere ved ingen

Vi bliver vist ikke enige - Du mener det er for dyrt, jeg mener det er det værd og årsagen er jo forskellen i risikoprofil på du og jeg. Hvem der så "vinder" i det lange løb, det er der ingen der ved. Man kan kigge baglæns, men i en foranderlig verden giver det ingen garantier for fremtiden.

Du glemmer bare at kigge på realiteterne, og sætter et eksempel op, hvor der er risiko. Lad mig spørge - hvilken interesseant vinkel er der på dit eksempel - Ja du kunne finde et stetup med renterisiko.

Tag et f5 lån, og indse at fastforrentede lån er tåbelige.

Det faktum, at jeg let kan sætte et scenario op, hvor der er renterisiko er præcis min pointe - Jeg kan sagtens forstå at du er mere risikovillig, men det er interessant, for du er ikke den første jeg støder ind i, som så modsat ingen forståelse viser for de der ikke ønsker en risiko er villige til at betale en forsikring for det.

Så nej, du kan tage et f5 lån og indse at det ikke er tåbeligt at prioritere sin nattesøvn med et fastforrentet lån!

Nej. Det faktum at du kan sætte et scenarie op med remterisiko, er blot noget du gør for at støtte din egen holdning.

Det har intet med realiteterne at gøre.

Fakta er at fastforrentet - i bedste fald - er et dårligt lån - hårdere udtrykt - et tosse lån

Og nej det handler slet ikke om at jeg ikke kan indse at du gerne vil betale en forsikringspræmie.

Du kunne bare nå langt bedre resultater uden, og med sammenlignelig eller mindre risiko.

Du ønsker brændende at argumentere for dit valg, at du endda tager tilfældige scenarier op.