Gå tilbage leveret af  Boliga logo    
Boligdebatten.dk   Boligdebatten.dk > Boligdebatten > Finansiering
Opret bruger OSS Søgning Dagens indlæg Marker alt som læst


Svar
 
Emne værktøjer Visningsmåde
  #1 (permalink)  
Gammel 8th May 2009, 02:00 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: May 2008
Indlæg: 3,418
Standard Obligationskurser 101

Jeg har et (indtil videre) lidt hypotetisk finansieringsspørgsmål. Jeg tror, det drejer sig om nogle ret grundlæggende og enkle ting, som nogen sikkert nemt kan svare på. Jeg har ikke helt overblik over mekanismerne, derfor de sikkert dumme spørgsmål.

Lad os sige, at man skulle låne penge til huskøb, en rund million for eksemplets skyld.

Lad os sige, at man har sikret en udmærket løn nogle år ud i fremtiden, så man om et par år har en stor pose penge, som man kan nedbetale store dele af lånet med i et hug, og derefter nyde friheden ved at sidde billigt resten af sit liv.

Lad os også sige, at man forventer højere renter i løbet af et par år. Ikke nogen urimelig antagelse, og uanset hvad så falder den næppe meget længere.

Sidstnævnte peger vel i retning af et fastforrentet obligationslån, hvor en fremtidig rentestigning vil få restgælden til at skrumpe, så den nemmere kan betales ud med den opsparede pose penge. Mekanismen i dette har noget med obligationskurser at gøre, men jeg har ærligt talt ikke nogen intuitiv forståelse af de præcise mekanismer.

Men videre omkring kurser, da det er noget, som jeg må forsøge at forstå. Jeg var lige inde og runde hjemmesiden til et realkreditinstitut. Her ser jeg følgende kurser:
5% obl. 30 år DKK 95,946
5% obl. 20 år DKK 98,714

Og hvad betyder det så? At kursen kan stige eller falde afhængigt af renteudviklingen, det har jeg nogenlunde fattet. Men hvad ville det betyde for låntager, om han optager et lån til kurs 95,9 eller kurs 98,7? Som jeg har forstået det, er kursen mest attraktiv for låntager, jo højere den er, eller hvad? Hvorfor egentlig det? Og i så fald er et 20-årigt lån vel bedre end et 30-årigt lån under forudsætning af ovennævnte tal, og under forudsætning af at man ikke har noget problem med at betjene det? Og hvis dette er korrekt forstået, er der så noget "catch" ved det 20-årige lån?
Besvar med citat
  #2 (permalink)  
Gammel 8th May 2009, 02:43 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jul 2008
Lokation: Vestegnen
Indlæg: 21,062
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af spinoza Se indlæg
Jeg har et (indtil videre) lidt hypotetisk finansieringsspørgsmål. Jeg tror, det drejer sig om nogle ret grundlæggende og enkle ting, som nogen sikkert nemt kan svare på. Jeg har ikke helt overblik over mekanismerne, derfor de sikkert dumme spørgsmål.

Lad os sige, at man skulle låne penge til huskøb, en rund million for eksemplets skyld.

Lad os sige, at man har sikret en udmærket løn nogle år ud i fremtiden, så man om et par år har en stor pose penge, som man kan nedbetale store dele af lånet med i et hug, og derefter nyde friheden ved at sidde billigt resten af sit liv.

Lad os også sige, at man forventer højere renter i løbet af et par år. Ikke nogen urimelig antagelse, og uanset hvad så falder den næppe meget længere.

Sidstnævnte peger vel i retning af et fastforrentet obligationslån, hvor en fremtidig rentestigning vil få restgælden til at skrumpe, så den nemmere kan betales ud med den opsparede pose penge. Mekanismen i dette har noget med obligationskurser at gøre, men jeg har ærligt talt ikke nogen intuitiv forståelse af de præcise mekanismer.

Men videre omkring kurser, da det er noget, som jeg må forsøge at forstå. Jeg var lige inde og runde hjemmesiden til et realkreditinstitut. Her ser jeg følgende kurser:
5% obl. 30 år DKK 95,946
5% obl. 20 år DKK 98,714

Og hvad betyder det så? At kursen kan stige eller falde afhængigt af renteudviklingen, det har jeg nogenlunde fattet. Men hvad ville det betyde for låntager, om han optager et lån til kurs 95,9 eller kurs 98,7? Som jeg har forstået det, er kursen mest attraktiv for låntager, jo højere den er, eller hvad? Hvorfor egentlig det? Og i så fald er et 20-årigt lån vel bedre end et 30-årigt lån under forudsætning af ovennævnte tal, og under forudsætning af at man ikke har noget problem med at betjene det? Og hvis dette er korrekt forstået, er der så noget "catch" ved det 20-årige lån?
Hvis man er sikker på at kunne indløse lånet om få år, så vælg dog Flex-lån med den løbetid istedet, f.eks. F5, hvor der ikke er noget kurstab, og man er sikret en meget lavere rente i de 5 år.

Det kortere lån vil have en tendens til at ligge tættere på kurs 100 end det lange, da der jo er færre år, at fordele kurstabet på.

Ved dine nævnte kurser vil obl.hovedstolen blive:
5% 30 år: 1.042.753 kr
5% 20 år: 1.013.171 kr
F-5 lånet er et kontantlån, hvor der stemples af 1 mill. og rente&bidrag beregnes af dette beløb.
Der skal betales 1,5% stempel af disse beløb, ligesom de 5% i rente og bidrag beregnes af obl.restgælden.
Obl.lånene er konvertible, kan altså indløses til termin til kurs 100, mens obligationer bagved flex-lånet er inkonvertible, der skal altså købes obl. evt. til højere kurs end 100 (når renten er under 4%).
Besvar med citat
  #3 (permalink)  
Gammel 8th May 2009, 03:26 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: May 2008
Indlæg: 3,418
Standard

OK, tak for svaret. Princippet omkring kurstab er ved at dæmre for mig. Altså betaler man en merpris på mellem 13K og 43K for obligationslånet i det nævnte eksempel. Hvorimod man ikke betaler nogen merpris (kurstab) for et flexlån.

Og som du skriver, hvis man ikke er bekymret for renteniveauet mere end fem år ud i fremtiden, så er F5-lån jo udmærket.

Så det eneste, der i det nævnte tilfælde kunne tale for et obligationslån er spekulation i kursgevinster, eller hvad? Altså, at man ville kunne indhente en fordel, hvis renten ryger i vejret? Men der er måske ikke tale om specielt store beløb? Er der nogen tommelfingerregler for, hvad man "tjener" på at have et obligationslån, hvis nu renten stiger f.eks. et procentpoint? Eller kan man slet ikke gøre det op på den måde?

Ikke dermed sagt, at man skal spekulere i rentesvingninger, bare fordi man kan ... jeg er bare nysgerrig efter, hvor meget det kunne dreje sig om i kroner og øre. Hvis det ikke opvejer kurstabet, så kan det jo være det samme.

Videre omkring flexlån. Som jeg forstår det, kan man sætte løbetiden stort set frit, eller med andre ord, man kan sætte afdraget frit. Og så kan man jo lige så godt spare op ved at betale det aggressivt ned, eller hvad? Man må vel alt i alt spare lidt renter i forhold til at køre en "sparegrismodel" ved siden af lånet? Jeg er med på, at man naturligvis skal have en buffer, så man ikke hælder hver en krone ned i lånet, men det som man uden problemer kan undvære, kan man vel lige så godt betale ned med?

Uanset hvad ville vores lille hypotetiske kernefamilie skulle lægge det resterende lån om på et tidspunkt om nogle år, hvor indtægtsforholdene ændrer sig til hen imod mere gennemsnitlig og noget lavere indtægt. Men det koster vel det samme, uanset om man vælger den ene, den anden eller den tredje model? Altså uanset lånetype, og uanset om lånet bliver betalt aggressivt ned, eller om pengene bliver gemt i en sparegris ved siden af?
Besvar med citat
  #4 (permalink)  
Gammel 8th May 2009, 03:45 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jul 2008
Lokation: Vestegnen
Indlæg: 21,062
Standard

Flexlånet har samme rente og bidrag, når det først er optaget.
Afdragsfrie perioder kan vælges, ligesom finansieringsfrekvens kan ændres.
Man kan osse vælge konstant ydelse og variabel løbetid.
Men renten (incl. bidrag) på et Flexlån er jo så lav, at en højrentekonto ofte kan matche renten, så er lidt farligt bare at afdrage max, for at konstatere, at man så skal låne flere penge (nye gebyrer).
Bl.a. derfor jeg mener, at en boligprioritet giver en bedre flexibilitet, da den fungerer ligesom en kassekredit, men desværre er renten osse højere end F1-lånet + bidrag, specielt da de lave rentesatser kræver 1. prioritet, hvor bidraget jo ofte kun er 0,3%.
Besvar med citat
  #5 (permalink)  
Gammel 8th May 2009, 04:03 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: May 2008
Indlæg: 3,418
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af thsv Se indlæg
Men renten (incl. bidrag) på et Flexlån er jo så lav, at en højrentekonto ofte kan matche renten, så er lidt farligt bare at afdrage max, for at konstatere, at man så skal låne flere penge (nye gebyrer).
Ja, jeg tænkte i de samme baner med min bemærkning omkring at have en buffer. Uanset hvad så bliver det penge ud af vinduet at skulle til at lægge lån om i panik, fordi man pludselig kommer i akut pengenød.

Måske det kunne være OK med en slags mellemløsning. Betale temmeligt aggressivt ned på lånet og parkere resten af de penge, som man ikke lige skal bruge, på en højrentekonto. Forskellen i rente på et F5-lån og på en højrentekonto er jo ikke så voldsom, så man taber ikke det store ved det, og man har sin buffer, hvis man får brug for den.

Når indtægtsforholdene på et senere tidspunkt ændrer sig, så man egentlig ikke længere har råd til at betale så aggressivt ned på lånet, så kan man køre videre med den aggressive nedbetaling, indtil "sparegrisen" er slanket ned til en passende størrelse, måske 100K. Derefter kan man lægge det resterende lån om, så ydelsen passer til budgettet, som det måtte se ud til den tid. Og buffersparegrisen kan omdøbes til husvedligeholdskontosparegris, og man kan sætte et fast beløb af til den hver måned, som man bør. Så burde det vel være på skinner.
Besvar med citat
  #6 (permalink)  
Gammel 8th May 2009, 05:09 PM
Banned
 
Registreringsdato: Apr 2007
Indlæg: 22,952
Standard Varighed

Spinoza: Det, du er inde på er begrebet varighed, dvs kursens afhængighed af (real)renten.

Varighed - Wikipedia, den frie encyklopædi

Princippet med et fast forrentet lån og en pose penge om 5 år er:

Om 5 år er kursen på obligationen faldet og så køber du de obligationer, du kan, får dem indfriet i kreditforeningen mod, at din restgæld nedskrives med obligationernes pålydende.

Her er det en god ide, at have optaget lånet i en stor serie, fordi eller kan de andre investorer have kursplejet den serie op.

Det betyder jo selvfølgeligt at renten på en fast forrentet obligation er noget dyrere - i øjeblikket dobbelt så dyr.

Vælger du flexløsningen, en F5 f.eks., så bibeholder du restgælden (minus afdragene i mellemtiden). Til gengæld får du en lavere ydelse.
Ulempen er så, at hvis du ikke kan betale lånet helt ud, så skal du - om 5 år have sat renten til, hvad den nu måtte være på det tidspunkt på resten af gælden.
Besvar med citat
  #7 (permalink)  
Gammel 10th May 2009, 08:35 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: May 2008
Indlæg: 3,418
Standard

Tak, Thomas. Den del af det står nogenlunde klart for mig, det var mest det med kurserne, jeg ikke helt havde inde på rygmarven. At basere et 30-årigt RK-lån på F1 er ren gambling, hvilket vi vist er meget enige om. F5 ville give en vis mening i mit eksempel, forudsat at gælden kan betales stort set ned i løbet af max. fem år.

Men angående kurstab, så har jeg funderet lidt videre. Kurstabet kommer sig af, at man optager sit lån til en kurs, der ligger under 100, men man forpligter sig til at betale alle pengene tilbage i løbet af lånets løbetid. Så for et lån på 1M, optaget til kurs 96, får man kun 960K i hånden, og har altså et kurstab på 40K.

Så vidt, så godt, men hvad nu hvis man sælger obligationerne igen? Lad os sige, at man på vej hjem fra banken møder en sød pige, der sælger blomster. Det ene tager det andet, og pludselig har man aflyst huskøbet for at blive medlem af Moon-bevægelsen og forsage jordisk ejendom (der følgelig deponeres hos en hr. Moon i Korea). Man ringer til banken og betaler lånet ud igen til samme kurs. I det tilfælde skal man vel kun betale de 960K tilbage igen, da kursen stadig er 96, eller hvad? Altså, man har intet kurstab i det tilfælde? (Der er naturligvis nogle heftige gebyrer, som jeg ser bort fra for eksemplets skyld.)

Mere Spørge-Jørgen. En obligationsserie udstedes et eller andet årstal, lad os sige 2009. Når folk omprioterer deres lån, så bliver obligationerne simpelthen købt tilbage af RK-institituttet, eller hvordan? Hvad sker der derefter med dem? Bliver de bare "cancelled out" og forsvinder, eller handles de videre i systemet?

Desuden, hvad betyder det, at en obligation kommer over 100 i kurs? Det siges, at de "lukker", forstår jeg. Hvorfor det? Hvad betyder termerne "åbne" og "lukke" for RK-obligationer? Går det på, hvorvidt de handles, dvs. hvorvidt man kan optage nye lån i dem? For de eksisterende lån kører vel bare videre efter køreplanen? Kan man have en kurs på over 100 på sit eksisterende lån i det tilfælde?
Besvar med citat
  #8 (permalink)  
Gammel 10th May 2009, 10:44 PM
Banned
 
Registreringsdato: Apr 2007
Indlæg: 22,952
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af spinoza Se indlæg
Tak, Thomas. Den del af det står nogenlunde klart for mig, det var mest det med kurserne, jeg ikke helt havde inde på rygmarven. At basere et 30-årigt RK-lån på F1 er ren gambling, hvilket vi vist er meget enige om. F5 ville give en vis mening i mit eksempel, forudsat at gælden kan betales stort set ned i løbet af max. fem år.

Men angående kurstab, så har jeg funderet lidt videre. Kurstabet kommer sig af, at man optager sit lån til en kurs, der ligger under 100, men man forpligter sig til at betale alle pengene tilbage i løbet af lånets løbetid. Så for et lån på 1M, optaget til kurs 96, får man kun 960K i hånden, og har altså et kurstab på 40K.

Så vidt, så godt, men hvad nu hvis man køber obligationerne igen? Lad os sige, at man på vej hjem fra banken møder en sød pige, der sælger blomster. Det ene tager det andet, og pludselig har man aflyst huskøbet for at blive medlem af Moon-bevægelsen og forsage jordisk ejendom (der følgelig deponeres hos en hr. Moon i Korea). Man ringer til banken og betaler lånet ud igen til samme kurs. I det tilfælde skal man vel kun betale de 960K tilbage igen, da kursen stadig er 96, eller hvad? Altså, man har intet kurstab i det tilfælde? (Der er naturligvis nogle heftige gebyrer, som jeg ser bort fra for eksemplets skyld.)
Har du fået pengene, så er obligationerne solgt på børsen (eller lusket ind i beholdningen). Hvis du ønkser at indfri, kan du købe disse obligationer på børsen til dagskurs (i dette tilfælde 96), aflevere dem i kreditforeningen med krav om at din gæld bliver slettet i det omfang den pålydende værdi tilsiger.

Citer:
Oprindeligt indsendt af spinoza Se indlæg
Mere Spørge-Jørgen. En obligationsserie udstedes et eller andet årstal, lad os sige 2009. Når folk omprioterer deres lån, så bliver obligationerne simpelthen købt tilbage af RK-institituttet, eller hvordan? Hvad sker der derefter med dem? Bliver de bare "cancelled out" og forsvinder, eller handles de videre i systemet?
Ved en konvertering bliver dine gamle obligationer i princippet købt til dagskurs og de nye bliver solgt.
Det er en af årsagerne til egenbeholdningen af specielt gamle serier. Når folk ønsker at konvertere, dykker man ned i de støvede papirer og, da de er rimeligt illikvide solgt til dig til en - for kreditforeningen - fordelagtig kurs.
Disse obligationer fjernes så fra den cirkulerende mængde. Samtidigt bevilges det nye lån og de obligationer sælges så: Provenuet bruges til at betale de gamle obligationer, du har købt.
Som forvandlingen af hostien til Jesu Kristi legeme. Med nogle rituelle bemærkninger sker forvandlingen usynlig for menneskers øjne.


Citer:
Oprindeligt indsendt af spinoza Se indlæg
Desuden, hvad betyder det, at en obligation kommer over 100 i kurs? Det siges, at de "lukker", forstår jeg. Hvorfor det? Hvad betyder termerne "åbne" og "lukke" for RK-obligationer? Går det på, hvorvidt de handles, dvs. hvorvidt man kan optage nye lån i dem? For de eksisterende lån kører vel bare videre efter køreplanen? Kan man have en kurs på over 100 på sit eksisterende lån i det tilfælde?
Ved en konvertibel - og du skal altid sikre dig konvertibilitet (masser af mennesker kom 20-25 år siden i vanskeligheder, fordi de havde taget UOPSIGELIGE pensionskasselån - så forsvandt inflationen; men renten blev, hvor den var!) - obligation kan du altid indfri den til kurs pari: Du møder op med kontanterne i kreditforeningen - husk at vaske farvepatronens virkning af - på præcis din restgæld. Restgælden bliver således slettet.

Dem der har købt obligationerne - i hvert fald sådan gik det inden kreditforeningerne fandt på alle deres narrestreger - får hvert år udtrukket et antal obligationer til indfrielse af de midler, der er indkommet ved afdrag. Det giver normalt en kursgevinst - som er skattefri - obligationsejeren får pengene og den relevante obligation bliver annulleret (og forsvinder fra den udestående obligationsmasse).
Kommer der en kontant indfrielse, så behandles det som et ekstraordinært afdrag, der gør at flere obligationer end ellers bliver udtrukket.

Derfor er det ikke muligt for konvertible obligationer at komme ret meget over kurs 100 (der er transaktionsomkostninger, der gør, at den kan komme i 101-102). Blev der ikke lukket for obligationsserierne, når de kom over pari, så kunne du oprette et obligationslån på 10 mio. til kurs 110 og få 11 mio., hvoraf du så omgående førtidsindfriede de obligationer med 10 mio - og dermed scorede en gevinst på 1 mio - lige ned i det skattefrie foer.
Når renten falder stiger kursen indtil pari (+lidt); det er signalet til en konvertering - optagelse af et lån med en lavere kuponrente: Restgælden er den samme; men ydelsen er lavere.

Derfor lukkes obligationsserier, når de når pari. Tilsvarende åbnes nye serier med lavere kuponrente, så låntager får et kurstab.
Besvar med citat
  #9 (permalink)  
Gammel 10th May 2009, 11:25 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: May 2008
Indlæg: 3,418
Standard

Tak for det grundige svar, Thomas. Jeg vil læse det igennem, til pensum hænger fast
Besvar med citat
  #10 (permalink)  
Gammel 12th May 2009, 07:55 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jan 2008
Indlæg: 7,296
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af Thomas Se indlæg
Her er det en god ide, at have optaget lånet i en stor serie, fordi eller kan de andre investorer have kursplejet den serie op.
Men hvordan identificerer man så den store serie?

Selv store RK'er har jo masser af niche-produkter på hylderne.

Det må alt andet lige give masser af småserier?

Samtidigt flygter folk pt. over i FX-lån. Det må også tynde ud i de store traditionelle serier?

/BF
Besvar med citat
Svar


Emne værktøjer
Visningsmåde

Regler for indlæg
Du kan ikke starte nye emner
Du kan ikke svare på indlæg
Du kan ikke vedhæfte filer
Du kan ikke rette dine indlæg

vB code er aktiv
Smilies er aktiv
[IMG] kode er aktiv
HTML kode er ikke aktiv
Trackbacks are aktiv
Pingbacks are aktiv
Refbacks are ikke aktiv



Al tidssætning er GMT +1. Klokken er nu 08:52 AM.



Powered by: vBulletin Version 3.6.4
Copyright ©2000 - 2022, Jelsoft Enterprises Ltd.
SEO by vBSEO 3.6.0 ©2011, Crawlability, Inc.