Gå tilbage leveret af  Boliga logo    
Boligdebatten.dk   Boligdebatten.dk > Boligdebatten > Generelt
Opret bruger OSS Søgning Dagens indlæg Marker alt som læst


Svar
 
Emne værktøjer Visningsmåde
  #1 (permalink)  
Gammel 28th April 2010, 12:14 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jul 2009
Indlæg: 546
Standard Lejer vs. ejer...

Der har være rigtig mange debatter om, hvad der er smartest - at eje eller leje. Jeg har i forbindelse med at have læst disse debatter rigtig ofte tænkt over, hvor "skæringen" ligger. Med dette mener jeg, hvor lang tid det tager i det nuværende marked før det bedre kan betale sig at eje end at leje?

For det siger sig selv, at det er langt mere fornuftig at eje, hvis man f.eks. ser sin økonomi over en 100årig periode, men hvad med 50 år? Eller 40 år? Eller 30 år?

Jeg kunne godt tænke mig, at lave nogle beregninger på dette, men det kræver nogle inputs omkring, hvilke data der skal ind i modellen. Mine umiddelbare tanke var, at følgende data skal skabe analysen:

1) Ejerlejlighed overfor lejelighed

Der er ikke meget data på lejefronten for huse, så det er oplagt at sammenligne disse to produkter.

2) Begge boliger skal være så standard som muligt.

Det oplagte er nok, at tage de gennemsnitlige salgspriser (i et område med massere af handler, så statistikken ikke er præget af for store udsving - København er oplagt) for en lejlighed på 90 m2 og så sammenligne med prisen på en lejebolig i samme størrelse, stand og location. Nogle der er uenige i denne fremgangsmåde?

3) En påregnet gennemsnitsinflation på 2,5% over de næste mange år (40-50)

Passer vel meget godt som et snit over så bred en økonomisk periode, som vi snakker om her, hvor det må forventes, at der er perioder med tilnærmelsesvis deflation og perioder med meget høj inflation.

3) Ejerboligens værdi vil stige med inflationen - huslejen for lejeboligen vil også stige med inflationen.

Regner ikke med, at der er nogen der er uenige i dette?

4) Ejerboligen skal vedligeholdes for hvad der svarer til 0,50% af boligens kontantpris p.a.. Beløbet stiger med inflationen.

Nogen tanker her? For meget? For lidt?

5) Ejerboligens øvrige omkostninger til skatter, fællesudgifter, forsikring mv. beløber sig til 0,75% af boligens kontantpris p.a. og stiger ligeledes med inflationen.

kommentarer?

6) En lejer modtager 5% af sin månedlige leje i boligsikring

Her vil jeg gerne have nogle input. Det er vigtigt at holde sig for øje, at dette skal være en sammenligning som er relevant for folk, som har råd til at vælge imellem at eje og leje. Det er ikke relevant at have folk, som får næsten 50% af huslejen dækket af staten (enlige mødre under uddannelse osv.) med i statistikken. Altså, det jeg vil vide er, hvor meget folk der har økonomi til at eje ville få i boligsikring, hvis de valgte at leje.

7) Udbetalingen på ejerboligen betales kontant og resten er finansieret med en standard 30års obligation med afdrag og boligprioritet for resten.

Her mener jeg godt vi kan ignorere finter som afdragsfrihed indtil banklånet er betalt af osv., for at simplificere tingene lidt.

En meget væsentlig ting er, at få fat i nogle afdragsmodeller for realkredit lånet og boligprioriteten. Nogle ideer til, hvordan disse bør se ud?

Hvad har jeg glemt?

Det er selvfølgelig væsentligt at holde sig for øje, at dette aldrig bliver en præcis analyse. Men det kræver dog heller ikke meget mere end et "ball park figure" at få noget interessant ud af en debat og analyse som denne.

Jeg håber at dette ikke udvikler sig til en "ejere vs. lejere" tråd.
Besvar med citat
  #2 (permalink)  
Gammel 28th April 2010, 12:40 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Feb 2009
Indlæg: 5,136
Standard

Udmærket opsummering; her blot et par spørgsmål inden jeg bør "hit the sack":

Har sammenligningen en geografisk faktor? (forskellige byer har forskelligt udvalg af hhv. ejer- og lejeboliger og mulighederne for at vælge kan derfor være begrænsede - lige fra Brøndbys 65% almene boliger til adskillige mindre bysamfund, hvor lejeboligerne stort set er ikke-eksisterende)

Ad 2) Når du taler sammenlignelighed, inkluderer stand så også byggeriets opførelsesår, indretning og udtryk? (her tænker jeg specifikt på Københavns brokvarterer, hvor der er placeret en del almene byggerier på samme "location" som ejerejendommene; de er imidlertid oftest nyere, med lidt større lejligheder og ofte med en lidt anderledes beskaffenhed udenfor og indenfor)

Ad 6) Jeg har ikke udregnet det til bunds, men der vil næppe være mange lejere, der har råd til at blive godkendt til en tilsvarende ejerlejlighed og som samtidig kan få boligsikring. Boligsikringen begynder at falde ved en årsindkomst på lidt over 100.000 (udregningen kan dog blive voldsomt kompleks): https://www.retsinformation.dk/Forms...aspx?id=121255. Eksempelvis kan jeg ikke få boligsikring på en ganske alm. AC-overenskomst med en 3 års erfaring - det synes jeg iøvrigt er helt fair; ingen surhed herfra over dét.

Sidst redigeret af Crumar : 28th April 2010 kl. 12:42 AM.
Besvar med citat
  #3 (permalink)  
Gammel 28th April 2010, 07:46 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jul 2008
Lokation: Vestegnen
Indlæg: 20,351
Standard

1) lyder rimeligt nok
2) Fornuftigt nok, der er dog ikke mange lejelejligheder på 90 kvm, og husk at sammenligne med BBR-areal
3) Inflationen (FPI) har blot været 2 % i de seneste mange år, mens lønudviklingen har været på 3,5-4% årligt i gn.snit.
4) Passer nok meget godt
5) Tror udgifterne bliver for lave for ejerlejligheden: Ejd.skat, fællesudgifter og ejd.værdiskat skal dækkes af dette punkt, og ved en pris på 2 mill. er det blot 15.000 kr, hvilket nok kun dækker fællesudgifter. Tag udgangspunkt i en ejerlejligheds salgsopstilling. Husk at ejd.værdiskatten pt. er fastlåst, så den skal ikke opskrives med inflationen.
6) Boligsikring ikke aktuel i beregningen, da en boligkøber har så høj løn, at der ikke modtages boligstøtte.
7) Boligejeren må altså ikke være klog og afdrage den dyreste gæld først?
Den optimale lånekostruktion er jo netop:
80% afdragsfri realkredit
15% restfinansiering afdrages på 10 år, husk osse rentefordelen for boligejeren ved boligprioriteten (indestående typisk en ½ månedsløn)

For lejeren kan den sparede mdl. ydelse vel hensættes på en opsparingskonto med meget lav rente (husk skat af denne rente på ca. 40%, da der ikke kan modregnes i gæld).
Besvar med citat
  #4 (permalink)  
Gammel 28th April 2010, 10:49 AM
Banned
 
Registreringsdato: Aug 2008
Indlæg: 1,994
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af STeRyou Se indlæg
Jeg håber at dette ikke udvikler sig til en "ejere vs. lejere" tråd.
Helt enig - lad os holde os til dit emne istedet, som er ganske relevant.

Jeg vil mene, at du også skal medregne handelsomkostninger når regnestykket foretages, dvs. udgifter til mægler, advokat, kurstab osv osv.
Besvar med citat
  #5 (permalink)  
Gammel 28th April 2010, 01:22 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jul 2009
Indlæg: 546
Standard

Hej alle,

Jeg tror vi kan blive enige om følgende:

- Boligstøtten til lejeren skal væk, da folk med ejerbolig som alternativ til leje ikke får støtte

- Omkostningen til "øvrige udgifter" skal hæves og ejd. værdiskatten skal laves seperat, da den er en del af skattestoppet og derfor ikke skal hæves med inflationen.

@Realisten

Der er visse mindre udgifter og indtægter, som jeg prøver at udligne lidt - se svar til thsv nedenfor.

@thsv

ad 5) Så en fastholdelse af niveauet, men en separat opgørelse af ejd. værdiskatten vil passe meget godt efter din mening?

ad 7) Jeg prøver at opveje mindre udgifter og indtægter med hinanden. Altså vil boligejeren ikke gøre dette, men jeg tager så ikke hans udgifter i forbindelse med handel med i opgørelsen heller (ved godt at de to tal ikke rigtigt kan sættes op overfor hinanden). Jeg er udelukkende interesseret i at ramme et cirka tal og vil ikke gøre øvelsen mere besværlig end nødvendig.
Besvar med citat
  #6 (permalink)  
Gammel 28th April 2010, 01:38 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jul 2007
Indlæg: 931
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af Crumar Se indlæg

Ad 6) Jeg har ikke udregnet det til bunds, men der vil næppe være mange lejere, der har råd til at blive godkendt til en tilsvarende ejerlejlighed og som samtidig kan få boligsikring. Boligsikringen begynder at falde ved en årsindkomst på lidt over 100.000 (udregningen kan dog blive voldsomt kompleks): https://www.retsinformation.dk/Forms...aspx?id=121255. Eksempelvis kan jeg ikke få boligsikring på en ganske alm. AC-overenskomst med en 3 års erfaring - det synes jeg iøvrigt er helt fair; ingen surhed herfra over dét.
Da jeg var helt nyuddannet og ansat på allernederste løntrin i staten kunne jeg få lige præcis nul og niks i boligsikring - og jeg havde bestemt ikke råd til at købe ret meget.

Havde jeg været enlig forsørger havde jeg dog kunne få et pænt beløb.
Besvar med citat
  #7 (permalink)  
Gammel 28th April 2010, 03:55 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Mar 2007
Indlæg: 895
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af STeRyou Se indlæg
4) Ejerboligen skal vedligeholdes for hvad der svarer til 0,50% af boligens kontantpris p.a.. Beløbet stiger med inflationen.

Nogen tanker her? For meget? For lidt?

5) Ejerboligens øvrige omkostninger til skatter, fællesudgifter, forsikring mv. beløber sig til 0,75% af boligens kontantpris p.a. og stiger ligeledes med inflationen.
Jeg tror man bliver nødt til at justere disse %-satser lidt op. (Fra samlet 1,25% til lidt over 3%)

Ad4) Hvis vi som udgangspunkt går ud fra at begge lejligheder skal bibeholde samme stand. (Det står jo ejer frit for om vedkommende ønsker at det hele skal være utidsvarende/forfalde)
Vi bliver nødt til at have nogle "levetider" på de dyre poster som kommer oven i budgettet - enten som ekstra fællesudgifter (nyt tag, nye vinduer eller facade renovering) eller som invendige "opgraderinger" - badeværelse/køkken.

Med en "afskrivning" på 0,5% så skulle man kunne forvente at den gennemsnitlige levetid på alt i boligen er 200år.
Et vedlighold må forventes at være noget højere - nok nærmere 1-1½%

Ad5) Så på 5-6 salgsopstillinger for Kbh, 85-90kvm 1.900.000-2.100.000kr i udbudspris og her var: Ejendomsskat+ejendomsværdiskat+fællesudgifter+evt fælles lån = mellem 32K og 47K - så hvis vi siger 40K for en 2mill ejerbolig så er vi vist ikke helt ved siden af.
40K af 2mill = 2%

/J
Besvar med citat
  #8 (permalink)  
Gammel 28th April 2010, 04:05 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Feb 2009
Indlæg: 5,136
Standard

Det er nu en sandhed med modifikationer. Der er en overrepræsentation af små lejligheder i ældre ejendomme og en overrepræsentation af 3- og 4v'ere i nyere byggerier. Så længe vi taler BBR-areal, så er der imidlertid en ret god sjat lejligheder på 90 kvm og derover i byggerier fra efter 1965. Det mest udtalte eksempel er de 1119(!) 4v'ere på 129 BBR-kvm i Farum Midtpunkt (spørgsmålet er så, om det er lejligheder eller gårdhavehuse "ovenpå hinanden"), men der er såmænd også en god del 4v'ere på i nyere byggerier mange andre steder.

Hvis vi taler København, så kunne fornuftige sammenligningskategorier måske være en 2er på 50-60-65 stykker samt 3ere på omkring de 80 BBR-kvm. Den sidstnævnte kategori er i alle tilfælde stærkt overrepræsenteret i alment byggeri fra 1975-1995.

Citer:
Oprindeligt indsendt af thsv Se indlæg
2) Fornuftigt nok, der er dog ikke mange lejelejligheder på 90 kvm, og husk at sammenligne med BBR-areal

Sidst redigeret af Crumar : 28th April 2010 kl. 04:07 PM.
Besvar med citat
  #9 (permalink)  
Gammel 29th April 2010, 03:11 AM
Junior Member
 
Registreringsdato: Apr 2010
Indlæg: 24
Standard

Tjaa, jeg er som nævnt i Husleje-tråden, igang med at skrive opgave om netop dette emne, så jeg vil da lige give mit foreløbige besyv med:

Først og fremmest har jeg valgt at lave undersøgelsen som en slags case. Dvs. jeg har opdigtet en fiktiv person på 25 år, og ud fra statistikbanken.dk fundet nogle kendetegn på ham...

Bl.a. har jeg fundet ud af hvor stor en indkomst han har, og derefter regnet mig frem til hvor stor en lejlighed han vil have råd til, ud fra de aktuelle kvadratmeterpriser (Realkreditrådet). Vær obs på at kvadratmeterpriserne svinger alt efter boligstørrelsen. Min caseperson fik råd til ca. 65 kvm.

Nå, men jeg vil da også gerne lige kommentere dine opstillede forudsætninger...



1) Ejerlejlighed overfor lejelighed

Der er ikke meget data på lejefronten for huse, så det er oplagt at sammenligne disse to produkter.


Enig, jeg undersøger også kun lejligheder.

2) Begge boliger skal være så standard som muligt.

Det oplagte er nok, at tage de gennemsnitlige salgspriser (i et område med massere af handler, så statistikken ikke er præget af for store udsving - København er oplagt) for en lejlighed på 90 m2 og så sammenligne med prisen på en lejebolig i samme størrelse, stand og location. Nogle der er uenige i denne fremgangsmåde?


Min opgave tager med vilje udgangspunkt i Roskilde, så der har vi en anden forskel på din og min undersøgelse. ;o) Efter min mening kan man ikke se bort fra de store geografiske forskelle der er på boligmarkedet, så derfor må man indsnævre sig til et geografisk begrænset område, fx en by, kommune, boligområde, eller lign. Laver man denne undersøgelse for hele Danmark samlet set, vil der være et stort "aber dabei", og er ærligt talt i tvivl om hvorvidt det overhovedet kan bruges til noget...


3) En påregnet gennemsnitsinflation på 2,5% over de næste mange år (40-50)

Passer vel meget godt som et snit over så bred en økonomisk periode, som vi snakker om her, hvor det må forventes, at der er perioder med tilnærmelsesvis deflation og perioder med meget høj inflation.


Eftersom jeg ikke kender den fremtidige udvikling i inflationen, har jeg i min opgave valgt at se helt bort fra denne faktor. Desuden vil den være meget vanskelig at regne med, da inflationen udvikler sig forskelligt på diverse produkt-/ydelseskategorier.

3) Ejerboligens værdi vil stige med inflationen - huslejen for lejeboligen vil også stige med inflationen.

Regner ikke med, at der er nogen der er uenige i dette?


Hvis man endelig vil have inflationen med, lyder dette meget rimeligt.

4) Ejerboligen skal vedligeholdes for hvad der svarer til 0,50% af boligens kontantpris p.a.. Beløbet stiger med inflationen.

Nogen tanker her? For meget? For lidt?




5) Ejerboligens øvrige omkostninger til skatter, fællesudgifter, forsikring mv. beløber sig til 0,75% af boligens kontantpris p.a. og stiger ligeledes med inflationen.

kommentarer?


Igen: jeg bruger ikke inflation.

Jeg har til gengæld mht. skatter og boligudgifter valgt at tage et gennemsnit ud fra 11 salgsopstillinger der arealmæssigt lå mellem 59 og 71 kvm, dvs. ca. +/-10% af hvad case-boligen er på (65 kvm).

Forsikringen er jo med i fællesudgifterne, så hvorfor regne den seperat? Medmindre du mener indbo, men hvorfor regne den med, når prisen alligevel ikke afhænger af ejerform?


6) En lejer modtager 5% af sin månedlige leje i boligsikring

Her vil jeg gerne have nogle input. Det er vigtigt at holde sig for øje, at dette skal være en sammenligning som er relevant for folk, som har råd til at vælge imellem at eje og leje. Det er ikke relevant at have folk, som får næsten 50% af huslejen dækket af staten (enlige mødre under uddannelse osv.) med i statistikken. Altså, det jeg vil vide er, hvor meget folk der har økonomi til at eje ville få i boligsikring, hvis de valgte at leje.


Jeg synes boligsikringen helt klart er en væsentlig ting at have med i undersøgelsen. Personligt fik jeg 640 kr./md. dengang jeg arbejdede fuldtid til en løn på 20k/md.
Tror reglen hedder at man max kan få 15% af huslejen, men er ikke sikker...

Min case-person vil ca. kunne få boligsikring på 400-500 kr. /md.

7) Udbetalingen på ejerboligen betales kontant og resten er finansieret med en standard 30års obligation med afdrag og boligprioritet for resten.

Her mener jeg godt vi kan ignorere finter som afdragsfrihed indtil banklånet er betalt af osv., for at simplificere tingene lidt.

En meget væsentlig ting er, at få fat i nogle afdragsmodeller for realkredit lånet og boligprioriteten. Nogle ideer til, hvordan disse bør se ud?


Gå ind på Nykredit eller RD's hjemmeside, og brug deres nytlånsberegner. Der kan du få alle de lånedetaljer du kunne drømme om. ;o)


Hvad har jeg glemt?

Jeg vil mene du også er nødt til at medtage udgifter til hhv. depositum og forudbet. husleje ved lejebolig; og advokat, sagsomkostninger, lånegebyr osv. ved ejerbolig.



Det er selvfølgelig væsentligt at holde sig for øje, at dette aldrig bliver en præcis analyse. Men det kræver dog heller ikke meget mere end et "ball park figure" at få noget interessant ud af en debat og analyse som denne.


Helt enig. Går man i detaljer med det hele, bliver det for omfattende til at nogen gider at læse det eller kunne overskue det.

Sidst redigeret af mikkeln85 : 29th April 2010 kl. 03:14 AM.
Besvar med citat
  #10 (permalink)  
Gammel 29th April 2010, 04:10 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Sep 2008
Indlæg: 7,195
Standard

Jeg tror ikke på at det kan lade sig gøre at lave en magisk regel for hvor længe man skal være ejer for at det økonomisk er bedre end at leje. Hvis man køber lige før priserne stiger helt vildt, så er det en god forretning allerede få måneder efter. Hvis man køber på toppen går det mange år før pengene er hentet ind igen.
Der er også mange andre ting der er så variable fra person til person, som f.eks:
- Har man stabil indtægt hele vejen igennem eller svinger det meget?
- Hvor stor jobsikkerhed har man?
- Har man opsparing eller forbrugslån med i bagagen?
- Hvor tit flytter man?
- Hvor store evner har man til selv at vedligeholde huset og udbedre småting?

Så uanset hvilket tal man kommer frem til, vil det måske nok være et gennemsnit men rigtigt personer ligger ikke på gennemsnittet.
__________________
I sincerely believe that banking establishments are more dangerous than standing armies, and that the principles of spending money to be paid by posterity, under the name of funding, is but swindling futurity on a large scale. - Thomas Jefferson
Besvar med citat
Svar


Emne værktøjer
Visningsmåde

Regler for indlæg
Du kan ikke starte nye emner
Du kan ikke svare på indlæg
Du kan ikke vedhæfte filer
Du kan ikke rette dine indlæg

vB code er aktiv
Smilies er aktiv
[IMG] kode er aktiv
HTML kode er ikke aktiv
Trackbacks are aktiv
Pingbacks are aktiv
Refbacks are ikke aktiv

Lignende emner
Emne Startet af Forum Svar Nyeste indlæg
Ejer/lejer demografien i Hovedstaden. Thomas Generelt 0 27th August 2009 02:45 AM
Ejer lejer Thomas Generelt 0 8th June 2009 08:37 PM
Boligdebatten.dk - ejer, andel eller lejer? CK83 Generelt 24 3rd June 2009 11:32 AM
Fra ejer til lejer og hvad så med os !!! mosch1975 Generelt 12 19th July 2008 09:25 PM
Ejer, andel eller lejer....? rabundus Generelt 12 24th June 2008 04:20 PM



Al tidssætning er GMT +1. Klokken er nu 10:03 AM.



Powered by: vBulletin Version 3.6.4
Copyright ©2000 - 2020, Jelsoft Enterprises Ltd.
SEO by vBSEO 3.6.0 ©2011, Crawlability, Inc.